Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы 10 страница

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).

С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2010 по делу N А32-20449/2009

"...Как видно из материалов дела, и установлено судами по договору аренды от 28.09.2005 N 140, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю (арендатор) нежилое помещение, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186/188 для организации работы кафе. Срок договора аренды установлен до 01.09.2010.

По итогам проведения 29.10.2008 аукциона по продаже муниципального имущества, победителем признано общество, с которым управление заключило договор купли-продажи от 29.10.2008 недвижимого имущества: встроенно-пристроенное помещение (кафе "Глобус") общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186. Данное помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 73). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 883263 (т. 1, л. д. 141).

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, а также считая, что право требовать уплаты арендных платежей возникло у общества с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем, оставался продавец (администрация)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-456/11-С6 по делу N А34-1423/2010

"...При рассмотрении названного дела судами установлено, что договор аренды от 01.07.2006 прекратил свое действие с 01.12.2008 в связи с отказом предпринимателя Русакова А.В. от договора.

Предприниматель Русаков А.В., ссылаясь на то, что фактически предпринимателем Шестаковой Т.Ф. здание освобождено 15.01.2010 и обязанность по внесению арендной платы по договору от 01.07.2006, а также платы за пользование после окончания договора надлежащим образом не исполнялась, обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 19.05.2008 по 01.12.2008 в размере 76 244 руб. из расчета 11 677 руб. 28 коп. за месяц, и неосновательного обогащения за период с 02.12.2008 по 15.01.2010 в размере 477 950 руб. из расчета 36 300 руб. за месяц.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Принимая во внимание указанные нормы, суды верно признали, что право собственности предпринимателя Русакова А.В. возникло с момента государственной регистрации перехода права - 16.06.2008, и с этого момента к истцу перешли права арендодателя по договору аренды, исходя из чего правильно определили начальный период взыскания задолженности по арендной плате с 16.06.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2010 N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12

"...Как следует из материалов дела, согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 20.11.2005 N 342 комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Тавдинский район (арендодатель) передает, предприниматель Хохлов А.В. (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде нежилого помещения N 56 (магазин промышленных товаров), общей площадью 670,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96, здание литер А.

Между Тавдинским городским округом (продавец) и Ушаковой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.08.2007 муниципального имущества на открытом аукционе, по которому продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.08.2007.

Считая, что предпринимателем Хохловым А.В. обязанности по внесению арендной платы за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 исполнены ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период и пени за просрочку внесения арендных платежей.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку право собственности Ушаковой Л.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 09.10.2007, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.11.2005 N 342 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 57 476 руб. 04 коп. за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2009 N Ф09-7770/09-С6 по делу N А50-1324/2009

"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Перми (правопредшественник Департамента, арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "ДЭКРО" Свердловского района (балансодержатель) и предпринимателем Шиловым П.И. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.12.1997 N 605-97С, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2001 помещение общей площадью 98,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. К. Маркса, д. 30.

Поскольку ответчик не уплатил предусмотренные названным договором арендные платежи, истец обратился в суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств внесения арендной платы за пользование указанным в договорах от 01.10.2007 помещением ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании 103 861 руб. 77 коп. задолженности и 6091 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Довод заявителя о том, что с ответчика необоснованно взыскана арендная плата за пользование помещением после его фактической передачи истцом новому собственнику 17.01.2007, правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности и согласно ст. 551 названного Кодекса право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Судами установлено, что истец заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 17.01.2007 N 08/09, при этом переход права собственности от продавца покупателю на данный объект зарегистрирован 09.04.2007

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактическая передача Департаментом названного помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла за собой изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды от 11.12.1997 N 605-97С..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение обязанность арендатора по внесению арендных платежей прежнему собственнику прекращается.

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N Ф10-2109/09 по делу N А64-5311/08-7

"...В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Факт возврата ответчиком арендованного имущества истцу до 20.03.2008 ничем не подтвержден.

Не влияет на довод ООО "Радуга-Ф" и тот факт, что Хабаров А.В. до покупки спорного помещения являлся субарендатором части этого помещения, так как до регистрации перехода права собственности Хабаров А.В. должен продолжать вносить субарендные платежи.

21.03.2008 Хабаров А.В. зарегистрировал переход права собственности (л.д. 79). Следовательно, с этого дня вносить арендные платежи в адрес Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью г. Тамбова ответчик не должен.

Ссылка комитета в отзыве на апелляционную жалобу на то, что свидетельство выдано Хабарову А.В. лишь 24.03.2008, а, следовательно, до этой даты комитет может взимать арендные платежи, несостоятельна, так как, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает не с момента получения свидетельства о регистрации права, а с момента регистрации этого права в ЕГРП..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010

"...Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 01.06.2009 N 388-09, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику на возмездной основе возможность прокладки, размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи пользователя по назначению в каналах линейно-кабельных сооружений связи истца.

Ссылаясь на неоплату ответчиком задолженности по указанному договору за период с июля 2007 года по июль 2009 года в сумме 269 299 руб. 44 коп., истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, также протолковав условия договора и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор N 388-09 является договором аренды. Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе разрешение на выполнение работ от 15.07.2007, договор размещения стойки 19 в производственном помещении истца от 31.05.2007, технические условия от 21.05.2007, апелляционный суд признал, что имущество было предоставлено истцом ответчику в пользование 24.07.2007. Указав, что в силу пункта 4.1 договора и статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до заключения договора - с 24.07.2007, поэтому отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу N А43-14736/2009

"...Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и ООО "Нижегородский Аквапарк" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.06.2008 N 18-687-с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в пользование земельный участок площадью 53352 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:030408:0006, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Мещерский бульвар, напротив дома N 3.

В пункте 2.3 договора предусмотрено, что при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка с 11.11.2005.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка. В случае применения пункта 2.3 настоящего договора в приложении N 4 производится расчет арендной платы за фактическое использование участка.

Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей с 11.11.2005 по 16.06.2008.

Суд установил, что сумма задолженности Общества по арендной плате с 11.11.2005 по 16.06.2008 составила 1 018 577 рублей 41 копейку, и на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал указанную задолженность. Ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, поэтому, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал подлежащими уплате пени в сумме 79 878 рублей 45 копеек с 21.07.2008 по 26.10.2009. Суд учел, что факт просрочки Обществом внесения арендной платы с 11.11.2005 по 16.06.2008 доказан и подтвержден материалами дела, и обоснованно взыскал с ответчика 114 646 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.09.2008 по 20.10.2009. На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за указанный период, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя о том, что арендная плата должна начисляться с даты подписания акта приема-передачи участка (16.07.2008), противоречит пунктам 2.3, 4.2 договора аренды от 16.06.2008 N 18-687с и приложению N 4 к указанному договору, из содержания которых следует, что Общество приняло на себя обязанность по оплате арендных платежей с 11.11.2005 (с момента фактического использования участка), что соответствует пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы!