Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы 9 страница

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-5285/2009

"...Факт нахождения имущества в одновременном пользовании другого лица не имеет правового значения, ибо Предприниматель был осведомлен о наличии такого обременения.

В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, до государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости Филатов А.А. не имел права требовать уплаты арендатором денежных средств за пользование имуществом, поэтому Комитет обосновано взимал с общества с ограниченной ответственностью "Салон-парикмахерская "Элита" арендную плату..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 N Ф04-1821/2009(3351-А27-47) по делу N А27-8417/2008-1

"...Судом установлено, что 27.12.2007 между Комитетом и ООО "Траверс" заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Кемерово N 9833. По его условиям в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 902,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Островского, 23.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с 01.12.2007 по 01.12 2013.

ООО "Траверс" обязательство по внесению арендных платежей исполняло несвоевременно и не в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность за период с 01.06.2008 по 07.07.2008 в сумме 204 816,81 руб. Комитет обратился в арбитражный суд.

Суды установили, что 05.05.2008 между Комитетом (продавец) и Беспаловым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 933, в соответствии с указанным договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение общей площадью 902,7 кв. м, расположенное в подвальном и первом этажах пятиэтажного дома по адресу: Кемерово, ул. Н. Островского, 23. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 07.07.2008, регистрационный номер 941/5/0:1001/А/2612/5.

Суды обоснованно приняли во внимание пункт 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25.02.1998 N 8, в котором разъяснено, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

Суды, руководствуясь вышеназванными нормами, пришли к правомерному выводу о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к Беспалову А.А. собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Кемерово.

Арбитражный суд, установив, что договор аренды не был прекращен, арендованное имущество ответчиком не было возвращено, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в том числе за период с 01.06.2008 по 07.07.2008..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2011 N КГ-А40/9205-11 по делу N А40-3798/11-16-33

"...Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 15.08.2002 г. N 12006-Z и пени по указанному договору всего в размере 302 038 руб. 04 коп. с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. N 3 за период с 01.07.2010 г. по 19.07.2010 г., ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.

В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.

Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2012 по делу N А12-13619/2011

"...Комитет по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин (далее - Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Второй ИнвестДом" (далее - ООО "Второй ИнвестДом", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 107 827,73 руб. по договору от 15.07.1999 N 236 за период с 01.12.2010 по 18.01.2011 - до момента передачи арендованного имущества новому собственнику.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования до 383 706,50 руб. за период с 01.12.2010 по 23.02.2011 - до момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, заявленные исковые требования удовлетворены в размере 107 827,73 руб. за период с 01.12.2010 по 18.01.2011.

Из материалов дела следует, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" 01.12.2010 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 98, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 1, общей площадью 935,7 кв. м, арендуемого ООО "Второй ИнвестДом".

Между тем государственная регистрация перехода права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на указанное помещение произведена лишь 24.02.2011 (свидетельство от 24.02.2011, запись регистрации N 34-34-04/004/2011-219).

Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.07.1999 N 236 заявлены к ответчику в сумме 374 147,01 руб. - долг по арендной плате и 9559,49 руб. - долг по пени за период с 01.12.2010 по 23.02.2011.

Удовлетворяя иск частично, суды признали обоснованными требования истца о взыскании арендной платы до фактической передачи помещения покупателю, то есть до 19.01.2011.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами нижестоящих судов исходя из следующего.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.

Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным помещением с арендатора.

Учитывая, что право собственности у общества с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на спорное нежилое помещение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него - с 24.02.2011, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности за спорный период признается ошибочным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010

"...Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в силу закона ООО "Ветер перемен" с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009 стал арендодателем по договору аренды.

В связи с этим ООО "Ветер перемен" письменно уведомило арендатора - Самарский облпотребсоюз о смене собственника, а также указало по каким реквизитам следует осуществлять арендную плату по договору аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Право на получение арендных платежей перешло к ООО "Ветер перемен" с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2011 по делу N А55-23269/2010

"...По положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на получение арендных платежей перешло к истцу с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 09.07.2009.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008

"...При переходе права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С учетом того, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 N 286 право собственности на спорные нежилые помещения приобрел гражданин Байрамов Р.Р., последний признается арендодателем названного объекта недвижимости и соответственно вправе требовать арендной платы в свою пользу с момента регистрации права.

Согласно свидетельства о государственной регистрации от 30.07.2007 серии 16 АА 288851 право собственности у гражданина Байрамова Р.Р. возникло на помещение 28.07.2007, таким образом, МУ "КЗИО ИК МО г. Казани" вправе требовать доходы от сдачи помещения в аренду ООО "Лига-С" до указанной даты..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2014 N Ф07-978/2014 по делу N А56-31016/2013

"...Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Поскольку право собственности Руднева Г.В. на спорное помещение зарегистрировано 24.05.2013 и в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты предпринимателем Хавренковым Д.В. арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 226 170 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 29 007 руб. 79 коп. пеней, начисленных на основании пункта 4.9 договора аренды.

Оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2012 по делу N А26-1641/2012

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2000 N 14 аренды нежилого подвального помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, под продовольственные магазины, на срок 01.01.2000 - 30.12.2000.

Администрация (продавец) и Кальенен Игорь Андреевич (покупатель) по результатам аукциона заключили договор от 11.01.2011 N 01 купли-продажи арендуемого Обществом нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения от 11.01.2011.

В установленном законом порядке 09.02.2011 за Кальененом И.А. зарегистрировано право собственности на указанное помещение.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за 01.01.2011 - 08.02.2011, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о прекращении обязательства ответчика по внесению арендной платы Администрации с 11.01.2011. Довод истца о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество суды отклонили, сославшись на акт приема-передачи от 11.01.2011 и положения статей 425, 432, 433, 407, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кассационная инстанция считает, что суды неправильно применили нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам дела, что повлекло неправомерный отказ истцу в удовлетворении требований в заявленном размере.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.

При рассмотрении спора суды не учли, что покупателем являлся не арендатор помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А26-1703/2012

"...Письмом от 09.03.2011 Администрация уведомила предпринимателя о продаже арендованного им помещения Билькову Г.И. и о том, что с даты государственной регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю начисление арендных платежей в пользу Администрации прекращается. Администрация также указала арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и пеням по состоянию на 15.02.2011 и приложила к письму расчет долга и пеней.

Поскольку предприниматель не погасил задолженность, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими нормам материального права и установленным судами обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2012 по делу N А56-19854/2011

"...Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, находящегося на балансе федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа", для использования под торговлю. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006. В акте отмечено, что техническое состояние здания удовлетворительное.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 N 1359 федеральное казенное предприятие "Управление торговли Ленинградского военного округа" преобразовано в Управление торговли. В ходе приватизации государственного имущества названное здание передано в собственность Управления торговли.

Право собственности истца на спорное здание зарегистрировано 08.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АД N 045065).

Поскольку Общество не вносило плату за пользование зданием, Управление направило ему претензию от 03.12.2010 с требованием уплатить долг и указало, что является собственником здания. В уведомлении от 11.01.2011 Управление торговли вновь потребовало от Общества погасить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды или известить об отказе его расторжения.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска Управления торговли в части взыскания 1 256 905 руб. 08 коп. долга и 300 000 руб. пеней, расторжения договора аренды и выселения.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.

Ввиду изложенного в спорный период обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежали исполнению в пользу истца. К тому же ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период прежнему кредитору..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2012 по делу N А56-32173/2011

"...Таким образом, право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

На основании указанного протокола между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавцом) и ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" (покупателем) заключен договор от 01.03.2011 N 9937-НЗ купли-продажи данных объектов недвижимости.

В то же время материалами дела не подтверждается факт регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к покупателю.

При указанных обстоятельствах право собственности на объекты недвижимости сохранилось за Санкт-Петербургом и КУГИ вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в соответствии с условиями договора до момента регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова".

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы за 01.03.2011 - 31.03.2011, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО "Северо-Западная Финансовая группа" 3 315 743,73 руб. задолженности перед КУГИ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А21-14507/2009

"...Администрация муниципального образования "Гурьевский район" (арендодатель) и ООО "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.

Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО "СанСити" одноэтажное нежилое здание (литера "Н") общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.

В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО "СанСити" и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.

ООО "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.

На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "от 11.02.2002" имеется в виду "от 11.01.2002".

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО "СанСити" последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 по делу N А05-3672/2008

"...Между МО "Город Архангельск" (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 30.10.2006 подписан договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 162,2 кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу.

Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.

Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.

Предмет договора купли-продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.

В силу статей 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отчуждении по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности на него у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Согласно пункту 2 статьи 551 названного Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В данном случае право собственности на арендуемый объект у МО "Город Архангельск" прекратилось, а у Предпринимателя возникло только с 15.10.2007 - с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2006 - и до указанного момента оснований для изменения отношений между МО "Город Архангельск" и Предприятием по аренде вышеназванных помещений не имелось.

Передача МО "Город Архангельск" помещений истцу по акту от 31.10.2006 не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку в установленном порядке изменения в названный договор аренды не вносились, договор не прекращен.

При таких обстоятельствах Предприниматель вправе требовать от Предприятия внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в его собственности, то есть после 15.10.2007.

Следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А21-2692/2005-С2

"...Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО "Чеслав" арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.)...

Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы!