Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы 7 страница



Центральный округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность внесения арендных платежей новым арендатором возникает лишь с момента государственной регистрации договора перенайма. Это связано с тем, что первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации.

 

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009

"...Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.

Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.

При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "Патронат" был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009.

Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО "НФРГО "Патронат" по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов..."

 

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

 

Примечание: По вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2017 N Ф06-20598/2017 по делу N А49-5345/2016

"...Отказывая ПАО "МРСК "Волги" во включении в договор аренды пункта 3.10 следующего содержания: "Первый арендный платеж должен быть внесен в течение 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора", суды исходили из того, что спорный земельный участок находится во владении общества, в связи с чем пришли к выводу о том, что оплата за пользование земельным участком должна производиться не с момента государственной регистрации договора аренды, а с момента фактической передачи арендованного имущества.

Довод заявителя кассационной жалобы, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора в силу статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации только с момента заключения договора аренды, судебной коллегией отклоняется.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование и отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от оплаты арендной платы при достижении сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Восточно-Сибирский округ

 

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах суд, определяя период взыскания арендной платы, учитывал, что арендодатель выставлял счета-фактуры, а арендатор частично вносил платежи за пользование имуществом.

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2011 по делу N А74-4468/2010

"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "УК "Саянстрой" (арендатор) на основании распоряжения департамента от 02.02.2009 N 109 заключен договор от 02.02.2009 N 3134/09 аренды земельного участка площадью 19748 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 4.1 стороны определили, что договор распространяет свое действие на период со 2 февраля 2009 года по 2 февраля 2012 года.

Участок передан по акту в день подписания договора.

В установленном порядке договор зарегистрирован 7 сентября 2009 года.

Отказ арендатора вносить согласованный договором размер арендной платы послужил основанием обращения с настоящим иском.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации кассационным судом во внимание не принимается, поскольку в пункте 4.1 договора стороны согласовали условие о действии договора с 02.02.2009 по 02.02.2012..."

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 N Ф03-3572/2011 по делу N А51-14984/2010

"...Поскольку ответчик в период с 10.10.2008 по 16.12.2010 не уплатил в срок и в полной сумме арендные платежи по договору аренды от 22.09.2008, что повлекло согласно уточненному расчету истца наличие задолженности ответчика в сумме 1 499 242 рубля 10 копеек и начисление пени в размере 407 454 рубля 59 копеек за период с 10.11.2008 по 16.12.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные расчет ответчика, счета-фактуры, платежные поручения, справки о расчетах третьего лица (арендодателя), суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика за аренду спорных помещений общей площадью 1 178,2 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 206 082 руб. 07 коп.

Оспаривая указанный размер задолженности, ИП Сигута О.А. ссылалась на незаконное взыскание арендных платежей по договору аренды от 22.09.2008 до момента его государственной регистрации, а также за ряд площадей второго этажа неиспользуемые в рассматриваемый период арендатором.

Согласно печати УФСГР по Приморскому краю договор аренды от 22.09.2008 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, в связи с чем с данного момента он считается заключенным по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ.

Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.1 договора аренды, а также учитывая добровольное подписание акта приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008, выставление арендодателем счетов-фактур, частичное перечисление арендатором арендной платы, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о достижении сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование принятых по указанному акту от 01.10.2008 помещений.

Подписав акт приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008 добровольно, ответчик фактически согласился с принятием всех нежилых помещений с указанной в этом акте даты.

При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований на сумму 1 206 082 руб. 07 коп. произведено судом апелляционной инстанции правомерно на основании указанных выше норм закона..."

 

Московский округ

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12

"...Кассационная коллегия отклоняет также довод заявителя кассационной жалобы о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора аренды, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судами положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В настоящем деле судами установлено, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344

"...По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.

Судом установлено, что с момента передачи - 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.

С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.

Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 - с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону - ст. ст. 606, 614 ГК РФ..."

 

Поволжский округ

 

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-21062/2013 по делу N А55-8079/2014

"...Индивидуальный предприниматель Кочетова Любовь Валерьевна (далее - истец, ИП Кочетова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю Кочетову Эдуарду Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Кочетов Э.А.) о взыскании 18 446 019 руб., в том числе 16 124 822 руб. основного долга по первой части арендной платы с 01.07.2012 по 31.05.2014 и по второй части арендной платы, 673 404 руб. неустойки по твердой части арендной платы, 1 647 793,35 руб. затрат на электроснабжение (октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.07.2012 между ИП Кочетовой Л.В. (арендодатель) и ИП Кочетовым Э.А. (арендатор) заключен договор аренды.

Объекты переданы истцом и приняты ответчиком в пользование по акту от 01.07.2012.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования истца, взыскав 16 124 822 руб.

Довод ответчика о том, что просрочка по оплате аренды возникла по вине истца ввиду того, что договор, заключенный 01.07.2012, был зарегистрирован лишь 14.12.2012, обоснованно отклонен судами в силу следующего.

В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

Таким образом, как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.

Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.07.2012, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.07.2012.

С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом.

Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора..."

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011

"...Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК "Деловая репутация" о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007..."

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-9974/2012

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.03.2011 N 448 (т. 1, л.д. 16-18), администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лукинов С.Г. (арендатор) подписали договоры аренды спорных земельных участков от 29 марта 2011 года (т. 1, л.д. 19-22, 27-30, 35-38, 44-47, 52-55, 60-63, 68-71, 76-79, далее - договоры аренды). Согласно пунктам 1.2 договоров аренды они заключены сроком на 15 лет и вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В пунктах 1.3 договоров аренды отражено, что земельные участки являются государственной собственностью и фактически переданы арендатору без актов приема-передачи. Размер годовой арендной платы установлен пунктами 3.1 договоров аренды, расчет суммы арендной платы приведен в приложениях к договорам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответчик принял в свое владение спорные земельные участки к моменту подписания договоров аренды (29.03.2011), что подтверждается содержанием их пунктов 1.3. Документы, свидетельствующие об иной дате получения участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лукиновым С.Г., судам не представлены. Спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельных участков арендатору между сторонами отсутствует.

Фактическое использование для целей сельскохозяйственного производства спорных участков, поступивших во владение арендатора, зависит исключительно от его воли, поэтому суды обосновано отклонили доводы главы крестьянского (фермерского) хозяйства о том, что он не использовал землю до государственной регистрации договоров аренды и не получил прибыли. Вступление во владение спорными участками до регистрации договоров аренды от 29.03.2011 для целей, не связанных с их непосредственным использованием по назначению, предприниматель не обосновал и документально не подтвердил. Условия о внесении платы за земельные участки и возможности их использования арендатором исключительно после государственной регистрации сделок в заключенных сторонами договорах аренды отсутствуют.

Таким образом, при рассмотрении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что плата за использование переданных истцом ответчику земельных участков в период до государственной регистрации (вступления в силу) подписанных сторонами договоров аренды подлежит взысканию. Установленный судами размер платы за землепользование в спорный период ответчиком не оспорен.

Ссылка заявителя на недействительность пунктов 1.3 договоров аренды от 29.03.2011 подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в определении условий заключаемых ими сделок (статьи 1, 421 Гражданского кодекса). Передача арендодателем арендатору предмета договора аренды непосредственно в момент подписания договора законом не запрещена. От получения участков в свое владение и пользование до государственной регистрации сделок предприниматель не отказывался.

Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела..."

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-78/2009

"...Решением от 08.06.2009 требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 281 289 рублей 61 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2009, в остальной части иска отказано.

Как видно из материалов дела, администрация Заветного сельского округа г. Армавира (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.06.1999 сроком до 01.06.2048 для использования складских помещений заключили договор N 385-К (3800003664) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 16 978 кв. м, расположенного в п. Заветный, 2-ой пр. Пушкина, 69/12.

Арендная плата подлежала оплате с 01.06.1999 года ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала квартала (пункт 3.5 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 19.09.2007, то есть с момента государственной регистрации договора аренды, не могут быть признаны соответствующими статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд принял во внимание, что начальный срок оплаты согласован сторонами в пункте 3.5 договора аренды. Кроме того, при использовании земельного участка в нарушение статьи 1 (пункт 1 подпункт 7), 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации без оплаты с землепользователя подлежит взысканию неосновательное обогащение, исчисленное по ставкам арендной платы за период пользования.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит..."

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009

"...25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).

12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.

Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.

Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 379; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!