Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 1 страница



 

Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

На практике часто встает вопрос о необходимости подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором.

Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, считается ли согласованным условие договора аренды о порядке и механизме определения размера арендной платы.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Если в условии договора аренды о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, то такое условие не является согласованным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008

"...Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом "роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)".

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.

Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции..."

 

4.2. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.05.2017 N Ф10-1691/2017 по делу N А68-7813/2016

"...Из материалов дела следует, что в пункте 4.4 договора аренды стороны предусмотрели ежегодное увеличение арендной платы с 1 апреля каждого года на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год. Указанное увеличение осуществляется без заключения дополнительных соглашений сторон, что не противоречит закону и соответствует сложившейся судебной практике.

Как верно указано судами, выбор сторонами процента (коэффициента) CPI RUS (ИПЦ РФ) в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Доказательств наличия возражений арендатора в материалы дела не представлено.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Увеличение размера арендной платы по уведомлению арендодателя предусмотрено условиями договора, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов

 

Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК Российской Федерации размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данное положение, направленное на поддержание стабильности и определенности в арендных отношениях, в частности по вопросу о размере арендной платы, и, таким образом, на защиту законных интересов участников данных отношений, которые при заключении договора свободны в установлении размера и порядка внесения арендной платы, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе. Кроме того, оспариваемая норма по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д..."

 

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4792/11 по делу N А55-37188/2009

"...В пунктах 4.3 и 5.2 определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".

Суды установили, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.

Поскольку арендатором не исполнялись надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, министерство обратилось с настоящими требованиями в суд.

Суды первой и кассационной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, а потому изменение размера арендной платы не является изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив факт наличия задолженности по договору за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 и проверив расчет взыскиваемых сумм, суды руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом уменьшения неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворили заявленные требования.

...в передаче дела N А55-37188/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2011 отказать..."

 

Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009

"...При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды от 15.12.2002 N 9698 суды пришли к выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.

При разрешении спора суды правильно исходили из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов и корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

 

Определение ВАС РФ от 03.03.2011 N ВАС-18300/10 по делу N А57-4958/2010

"...Ссылаясь на то, что общество надлежащим образом не исполняет обязательства по оплате за пользование земельным участком, комитет, исходя из условий заключенного между сторонами договора, а также положений постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11) обратился в суд с указанными выше требованиями.

Оценив условия данного договора, суды отметили, что согласно пункту 2.6 арендная плата может пересматриваться досрочно по требованию одной из сторон в случае централизованного изменения (введения) ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Учитывая, что условиями договора предусмотрена возможность изменения размера подлежащей внесению арендной платы в связи с изменением нормативно установленных ставок, суды при определении объема обязательств общества по оплате за пользование земельными участками руководствовались положениями постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11.

Суды при этом отметили, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Выводы судов по настоящему делу соответствуют позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

 

Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-1497/11 по делу N А03-2467/2010

"...В соответствии с условиями спорного договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь, не позднее 1 декабря текущего года (пункт 2.6 договора); расчет арендной платы производится арендодателем самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения (пункт 2.3 договора); размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке при изменении устанавливаемых централизованных ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации без подписания дополнительного соглашения (пункт 5.1 договора).

Решением собрания депутатов от 31.08.2006 были изменены повышающие коэффициенты, решение было опубликовано 03.10.2006.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом договорных обязанностей по внесению арендной платы в увеличенном размере с 03.10.2006, управление обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При рассмотрении дела суды отклонили довод ответчика о том, что исчисление арендной платы в измененном размере противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды указали, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением повышающих коэффициентов, что не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод судов соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

 

Определение ВАС РФ от 14.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009

"...В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.

Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Признав доказанным наличие задолженности по арендной плате ответчика за период с 01.04.2007 по 30.04.2009 и руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили исковые требования.

Выводы судов соответствуют правовой позиции, содержащейся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09..."

 

Определение ВАС РФ от 11.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009

"...В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.

Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

 

Определение ВАС РФ от 07.05.2010 N ВАС-5337/10 по делу N А53-4897/09

"...Исковые требования мотивированы необоснованным увеличением Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области размера арендной платы за пользование нежилым помещением, предоставленным истцу по договору аренды от 20.04.2005 N 2666/05, заключенному на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.

Судами установлено, что в данном случае пунктом 3.6 договора аренды от 20.04.2005 N 2666/05 предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 квадратный метр площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, о чем арендодатель должен предупредить арендатора не менее чем за один месяц.

Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с принятием администрацией Ростовской области постановления от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области" (с изменениями от 29.12.2007 и от 30.06.2008); ее размер, определен в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", как это предписано указанным выше правовым актом Ростовской области, независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как письмом от 24.11.2008 N 19/9809 истец был уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводам о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Доводы, направленные на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора и доказательств, в силу главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

 

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09

"...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.

Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

 

Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-11720/09 по делу N А12-19056/2008

"...Суд кассационной инстанции установил, что согласно пункту 2.8 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 N 6307 размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал судам исходить из того, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Учитывая изложенное выше суд кассационной инстанции признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 17.11.2005 N 6307 следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации. Поэтому в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы..."

 

Определение ВАС РФ от 12.08.2009 N 7318/09 по делу N А33-543/2008

"...Как установлено судами, 21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), федеральным государственным унитарным предприятием "Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие" (организация) и ООО "Фитопром" (арендатор) заключен договор аренды N 1260. Согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 440,4 кв. м на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства.

За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв. м в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что корректировка размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

 

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008

"...Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..."

 

Определение ВАС РФ от 17.01.2008 N 17868/07 по делу N А81-1772/2006

"...Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора..."

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 139; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!