Государственная регистрация изменения размера арендной платы 9 страница
| Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-86/2016 по делу N А53-6941/2015 "...Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого истец передал в аренду ответчику часть помещения N 18, расположенного на втором этаже в здании N 5, находящемся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская. Общая площадь арендуемого помещения 607 кв. м. Согласно пункту 4.1 договора арендная плата рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м арендуемой площади помещения в размере 866 долларов США в год... Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны определили, что будут обладать правами и нести обязанности, предусмотренные договором, с даты его подписания, а до государственной регистрации будут руководствоваться его положениями исходя из условия применения к таким положениям правил краткосрочной аренды. Государственная регистрация договора аренды произведена 20.12.2013. Помещение передано арендатору по акту приемки-передачи от 22.08.2013. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленном договором размере, ООО "ТК "КВАРТАЛ" обратилось в арбитражный суд с иском. В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Возражая против иска, ответчик пояснил, что 01.10.2014 стороны подписали дополнительное соглашение, где уменьшили арендную плату. Суды установили, что в период с 01.10.2014 и по 11.03.2015 между сторонами были согласованы и действовали иные условия о размере арендной платы. В соответствии с пунктом 1.3 дополнительного соглашения от 01.10.2014, вносившего изменения в пункт 4.1 договора аренды, арендная плата составляет 433 доллара США в год (в том числе НДС) за 1 кв. м арендуемой площади помещения. Порядок, сроки осуществления платежей и все составляющие арендной платы остались неизменными. Из материалов дела видно, что обязательства по оплате арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением ответчик исполнил, что подтверждается платежными поручениями и реестром платежей за период с 15.10.2014 по 16.03.2015. Актами оказанных услуг арендодатель подтвердил оплату арендных платежей за октябрь - декабрь 2014 года. В отношении суммы платежей за январь и февраль 2015 года стороны произвели зачет гарантийного взноса в соответствии с условиями пунктов 3.2, 3.6 и 5.3 договора аренды. Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды верно исходили из того, что арендатор вносил арендные платежи в спорный период с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2014. Ссылка заявителя жалобы на то, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не может быть принято во внимание, правомерно отклонена судами с указанием на разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно разъяснениям, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса)..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2014 N Ф09-3638/14 по делу N А76-12200/2013 "...Дополнительным соглашением от 01.06.2012 стороны внесли в договор аренды от 14.01.2006 N 0412/1 следующие изменения: - пункт 1.3 договора изложен в редакции: "Площадь помещения, передаваемого во временное владение и пользование арендатору, составляет 3 481 кв. м"; - пункт 4.2.1 договора дополнен и изложен в редакции: "с 1 июня 2012 года арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 (девятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 коп., в том числе НДС (18%), ежемесячно". Сторонами составлен и подписан акт возврата помещения от 20.01.2013, согласно которому арендодатель принял, а арендатор передал из временного владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещении от 14.04.2006 N 0412/1 нежилое помещение в подвальном и первом этажах в нежилом здании, находящемся по адресу: г. Магнитогорск, 139А микрорайон, пр. К. Маркса, д. 187, торговой, складской и производственной площадью 3851,7 кв. м и дебаркадер (рампа) площадью 191,2 кв. м. Общество "Южный рынок - 2", ссылаясь на то, что ответчик не в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 по оплате арендных платежей в период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г. и эксплуатационных расходов за май 2012 г., обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском. Суды, оценив представленные доказательства, пришли к правильному выводу о том, что условия дополнительного соглашения от 01.06.2012 согласованы сторонами и являются для них обязательными. Несоблюдение требований о государственной регистрации данного дополнительного соглашения не свидетельствует о его незаключенности для сторон правоотношения, поскольку по смыслу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые должны иметь достоверные и актуальные сведения о наличии таких обременений. Подписав дополнительное соглашение от 01.06.2012, истец фактически выразил согласие на изменение условий договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1, в том числе в части размера арендной платы. При этом материалами дела подтверждается исполнение сторонами данного соглашения. Так, истцом был составлен акт от 30.11.2012, согласно которому арендная плата за ноябрь 2012 г. составила 956 000 руб., а ответчиком оплата за октябрь, декабрь 2012 г. и январь 2012 г. произведена в размере 956 000 руб. в месяц. Выводы судов основаны на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не противоречат установленным обстоятельствам дела..." |
|
|
|
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 09.08.2013 по делу N А48-3875/2012 "...Из материалов дела усматривается, что 07.04.2008 между ТУ Росимущества в Орловской области (арендодатель) и ИП Шикуновым А.Н. (арендатор) был заключен договор аренды N 02/08-ЗС недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 общей площадью 270,4 кв. м в объекте недвижимости - защитном сооружении ГО, расположенном по адресу: 302005, г. Орел, ул. Васильевская, 138, помещение N 10 для использования под склад. Согласно пункту 2.1 договора аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 настоящий договор действует с 07.04.2008 по 06.04.2013. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2009, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области на первой странице договора. Пунктом 4.1 договора аренды сумма ежемесячной арендной платы при подписании договора была установлена в размере 8 382 руб. 40 коп. без учета НДС. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2009 стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы, установив его в сумме 41 080 руб. Ссылаясь на то, что ответчик обязательство по внесению арендной платы по договору N 02/08-ЗС от 07.04.2008 надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ответчиком числится задолженность за период 01.01.2011 по 12.02.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды обоснованно руководствовались пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где предусмотрено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), при этом отсутствуют основания применять нормы о неосновательном обогащении. Таким образом, учитывая вышеприведенную позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 при условии, что сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды и исполнялось ими, не свидетельствует о том, что у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы на согласованных условиях..." По данному делу см. также Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А48-3875/2012 "...Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2009 стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы, установив его в сумме 41 080 руб. Довод жалобы о том, что дополнительное соглашение от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 о внесении изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном законом порядке, что свидетельствует, по мнению ответчика, о незаключенности данного соглашения, а также о том, что дополнительное соглашение от 01.12.2009 не подписывалось ИП Шикуновым А.Н., отклоняется судом апелляционной инстанции. В материалах дела имеется надлежащим образом заверенная копия дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008, подписанного сторонами. Заявления о фальсификации данного дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, от ответчика не поступало. Доказательств в подтверждение своей позиции в споре ответчиком не представлено. В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), при этом отсутствуют основания применять нормы о неосновательном обогащении. Таким образом, учитывая вышеприведенную позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 при условии, что сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды и исполнялось ими, не свидетельствует о том, что у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы на согласованных условиях. Учитывая, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате, в результате чего у него образовалась задолженность по договору N 02/08-ЗС от 07.04.2008 за период 01.01.2011 по 12.02.2012 в сумме 324 157 руб. 96 коп., судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные исковые требования..." |
Позиция 2. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
"...9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 04.10.2012 N ВАС-13113/12 по делу N А40-39198/11-29-379 "...Удовлетворяя иск в размере ставки арендной платы, установленной договором аренды, суды исходили из незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку оно не прошло государственной регистрации. Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!