Государственная регистрация изменения размера арендной платы 6 страница
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2011 N Ф09-5690/11 по делу N А60-45074/2010 "...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 12.05.2004 N 372, согласно которому обществу в срочное возмездное владение и пользование передано по акту приема-передачи от 12.05.2004 помещение площадью 225 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, д. 74, для использования в качестве магазина. В соответствии с дополнительным соглашением от 08.07.2005 площадь передаваемого по указанному договору помещения изменена на 223,2 кв. м. Названный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 31.10.2005, номер регистрации 66-66-02/079/2005-255. Поскольку общество арендную плату не внесло, арендуемое помещение не возвратило, комитет обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования "г. Нижний Тагил" осуществляется администрацией города в лице комитета (Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20); в соответствии с договором аренды от 12.05.2004 N 372 размер арендной платы зависит от размера общей полезной площади, а также от переменных показателей: базовой величины арендной платы за 1 кв. м и коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта; решениями Нижнетагильской городской Думы от 22.10.2009 N 76 "О размере базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда на 2010 год" и от 24.12.2009 N 93 "О внесении изменений в положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" установлена базовая ставка арендной платы в размере 620 руб. в год и изменены размеры коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы. Учитывая что между комитетом и обществом подписан расчет арендной платы за арендуемое последним нежилое помещение на 2010 год с учетом установленных показателей, суды пришли к верному выводу о том, что в данном случае изменение арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и при названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Данные выводы согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09..." Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 N Ф09-6561/10-С6 по делу N А76-45198/2009 "...Договор аренды от 16.02.1998 зарегистрирован в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, что подтверждается отметкой на договоре. Согласно п. 2.3 договора от 16.02.1998 расчет ежегодной арендной платы прилагается к договору по форме приложения N 1 и является его неотъемлемой частью. В случае изменения законодательства о плате за землю арендодателем составляется новый расчет арендной платы, который регистрируется в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и является неотъемлемой частью настоящего договора. Один экземпляр расчета размера арендной платы предоставляется арендатору, второй остается у арендодателя, третий направляется в налоговую инспекцию. Дополнительными соглашениями от 19.03.1999, 27.03.2000, 03.04.2001, 24.07.2002 к договору аренды сторонами согласованы расчеты размера годовой арендной платы за землю в соответствии с формулой расчета, предусмотренной в п. 2.2 договора. Суды, установив, что договор аренды от 16.02.1998 подписан сторонами до того, как Южноуральская регистрационная палата приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признали надлежащей регистрацию данного договора, произведенную Государственным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указа Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". Как верно указал апелляционный суд, отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений не свидетельствует о несогласованности условия о размере арендной платы, поскольку спорным договором аренды определен порядок определения арендной платы, что не противоречит положениям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, из условий договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату в соответствии с действующим законодательством. При таких обстоятельствах суды обоснованно признали расчет задолженности арендной платы, произведенный администрацией на основании договора аренды и дополнительных соглашений к нему, правомерным и соответствующим действующему на тот момент законодательству..." Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2010 N Ф09-5953/10-С6 по делу N А60-49575/2009-С2 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, между лесхозом (впоследствии реорганизованным в форме присоединения к объединению; арендодатель) и предпринимателем Бурцевым В.А. (арендатор) 17.10.2002 заключен договор аренды участка лесного фонда, на основании которого арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2003 передан участок лесного фонда, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Верхняя Пышма, квартал 62 Балтымского лесничества Уралмашевского лесхоза, общей площадью 25,2 га, для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей сроком на 49 лет. Названный договор зарегистрирован 16.01.2003 в установленном порядке. Согласно п. 2.1 данного договора арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Свердловской области от 24.11.2000 N 39-ОЗ "О ставках лесных податей в Свердловской области" по соглашению сторон за весь арендуемый участок в размере 123 руб. 20 коп. за 1 га, в сумме 3 104 руб. 64 коп. В случае изменения ставок лесных податей в Свердловской области производится перерасчет арендной платы. В 2007, 2008 годах арендодателем произведены перерасчеты арендной платы по договору аренды от 17.10.2007, в связи с чем арендная плата в 2007 году составила 715 680 руб., в 2008 году - 785 551 руб. 20 коп. Для внесения арендной платы в указанных размерах сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 17.10.2002. Предприниматель Бурцев В.А., ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора аренды участка лесного фонда от 17.10.2002 в 2007 - 2009 годах подлежала внесению арендная плата в размере 3 104 руб. 64 коп. в год, а фактически им перечислена арендная плата в большем размере на основании дополнительных соглашений, которые не зарегистрированы в установленном порядке, обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной в указанный период арендной платы, размер которой превышает предусмотренный договором. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из наличия в договоре аренды участка лесного фонда условия, предусматривающего возможность перерасчета арендной платы в случае изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, на основе которых определяется размер платежа, что свидетельствует об отсутствии необходимости заключения дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, и их обязательной государственной регистрации. Кроме того, судами указано на то, что в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение ставок лесных платежей не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Произведенный арендодателем перерасчет арендной платы в 2007 - 2009 годах в соответствии с действующим законодательством признан судами обоснованным. Доказательств внесения предпринимателем Бурцевым В.А. арендной платы в размере, превышающем размер, причитающийся арендодателю, не представлено. Отклоняя ссылку предпринимателя на необходимость заключения дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, и их обязательной государственной регистрации, суды приняли во внимание, что изменение размера арендной платы в результате изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условия договора от 17.10.2001 о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..." Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 N Ф09-4326/10-С3 по делу N А50-32180/2009 "...В договоре сторонами согласовано, что арендная плата является определяемой, а именно, способ расчета арендной платы может быть изменен в случае изменения базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора. Кроме того, арендная плата по договору индексируется с учетом инфляции ежегодно до 15 января. Основой для индексации служит ежегодный сводный индекс роста потребительских цен на все товары и услуги на основании прогноза значения индекса используемого при формировании бюджета, предоставляемого Департаментом финансов Администрации города Перми (Раздел 4 договора). В направленной ответчику претензии от 30.07.2009 исх. N 19-18-7294/16 истец сообщил об имеющейся задолженности по договору N 694-040 по состоянию на 23.07.2009, предложил погасить долг в срок до 13.08.2009 и расторгнуть названный договор. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с апреля 2008 года по август 2009 года в размере 250 891 руб. 99 коп., истец обратился в арбитражный суд. Суды, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что о каждом последующем изменении размера арендной платы по договору от 18.06.2004 N 694-040 в период его действия ответчик был извещен надлежащим образом путем направления истцом соответствующих уведомлений. Довод ответчика о необходимости регистрации изменения арендной ставки отклоняется как необоснованный. Указанные уведомления не требуют государственной регистрации, поскольку не свидетельствуют об изменении условий договора. Форма извещения арендатора об изменении размера арендной платы сторонами не оговорена. Исходя из этого, требования истца о взыскании долга в размере 250 891 руб. 99 коп. удовлетворены обоснованно..." Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2010 N Ф09-607/10-С6 по делу N А60-24834/2009-С12 "...В письме от 18.12.2008 N 78-17188 Министерство уведомило общество "Коллаж" об изменении размера арендной платы, образовавшейся задолженности и необходимости уплатить ее в 10-дневный срок с момента получения данного уведомления, указав на то, что в случае неисполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности (л. д. 34). Данное письмо обществом "Коллаж" получено (л. д. 60 - 61). Принимая во внимание, что обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом обществом "Коллаж" не исполнено, удовлетворение требования Министерства о взыскании 3 118 206 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением за период с февраля 2008 года по июнь 2009 года является законным и обоснованным. Поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 3 договора аренды от 20.03.2003 N 306, довод заявителя о необходимости заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и его государственной регистрации в установленном законом порядке подлежит отклонению..." Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2010 N Ф09-388/10-С6 по делу N А60-27656/2009-С12 "...Как установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества городского округа Красноуфимск от 01.12.2007 N 74, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование помещения N 1 - 7, 10 - 12, 15 - 22 на 1-ом этаже в 2-этажном здании, литера А, общей площадью 164,6 кв. м и нежилое помещение (гаражный бокс) площадью 133,5 кв. м, литера Д, расположенные по адресу: г. Красноуфимск, ул. Вокзальная, д. 7 (п. 1.1 договора; л. д. 12 - 16). Регистрация договора аренды от 01.12.2007 N 74 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 07.03.2008 (л. д. 21, оборот). Пунктом 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74 предусмотрено, что арендодатель имеет право пересматривать размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством. При изменении размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов арендодатель письменно уведомляет арендатора извещением об изменении размера арендной платы, исполнение которого является обязательным без дополнительных согласований. Решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и 66/6 внесены изменения в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск", согласно которым установлены новые размеры базовых ставок и корректировочных коэффициентов, что, по мнению Управления, изменило размер арендной платы по договору аренды от 01.12.2007 N 74, в связи с чем ее размер с 01.01.2009 составил за оба арендуемых объекта недвижимости 46 335 руб. 00 коп. (л. д. 22 - 23), то есть задолженность ответчика за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 составила 166 935 руб. 00 коп. Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что об увеличении размера арендной платы ответчик был уведомлен надлежащим образом путем направления истцом извещения и дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 22, 23). При этом судом правильно отмечено, что данные уведомление и дополнительное соглашение не требуют государственной регистрации и согласования с арендатором, поскольку не свидетельствуют об изменении условий договора. Форма извещения арендатора об изменении размера арендной платы сторонами не оговорена. Получение обществом уведомления и дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы подтверждается письмами ответчика от 14.01.2009 N 3 и от 05.03.2009 N 16, адресованными начальнику Управления муниципальным имуществом, Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, из которых следует, что ответчик уведомлен об увеличении размера арендной платы, однако с соответствующим изменением не согласен, поскольку в результате значительного повышения размера арендной платы положение арендатора ухудшилось (л. д. 97 - 99). При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчет задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы, установленного п. 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74, действующими решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и N 66/6, является верным. Суд обоснованно признал заявленное требование истца о взыскании с общества в пользу Управления 166 935 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2007 N 74 за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 правомерным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению в полном объеме..." Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2007 N Ф09-3724/07-С6 по делу N А60-20933/06-С7 "...При этом суды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставляя конкретные условия договора и его смысл в целом с учетом предшествующей договору переписки, взаимоотношений сторон и их последующего поведения (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно исходили из того, что воля сторон при заключении и исполнении договора аренды была направлена на установление арендной платы в размере, определяемом в соответствии с методиками расчетов на основании постановлений Правительства Свердловской области, вне зависимости от наличия или отсутствия дополнительных соглашений. То есть в договоре сторонами фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления, что соответствует ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, фактом перечисления ответчиком арендной платы платежными поручениями от 26.11.2004 N 692, от 19.01.2005 N 42, от 28.02.2005 N 129, от 30.03.2005 N 184, от 03.05.2005 N 288, от 04.09.2006 N 572, от 21.07.2006 N 475 с учетом ее нового размера, установленного постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП, при отсутствии дополнительного соглашения об изменении арендной платы. Учитывая изложенное, суды верно указали, что увеличение ставок арендной платы на основании постановлений Правительства Свердловской области и соответствующее увеличение размера арендной платы по договору аренды от 01.04.2003 N 309 не являются его изменением, требующим государственной регистрации, в связи с чем обоснованно отклонили доводы ответчика и взыскали с последнего задолженность по арендной плате..." Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК по делу N А34-2692/04 "...Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что в нарушение ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 452, 453 Гражданского кодекса РФ, истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 гг. без письменного согласования с арендатором, его уведомления и необходимой в данном случае регистрации этих изменений в договор. Согласно п. 2.4 договора аренды N 1092 от 07.04.2000 размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!