Государственная регистрация изменения размера арендной платы 3 страница
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-970/2010 по делу N А51-3541/2009 "...Как установлено судом из имеющихся в материалах дела платежных поручений, истец фактически производил арендные платежи в большем размере по сравнению с размером арендной платы, установленной договором, что привело к переплате по арендным платежам в размере 946 902 рублей 79 копеек за период с марта 2005 года по февраль 2008 года. Истец считает переплату по арендным платежам в размере 529 569,12 руб. (согласно уточнению исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности) неосновательным обогащением ответчика, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском в порядке статьи 1102 ГК РФ. Рассматривая спор, суды признали доводы общества обоснованными, поскольку соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с отсутствием такой регистрации соглашение об увеличении размера арендной платы должно признаваться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, статьи 651 ГК РФ. Между тем судами не учтено следующее. В силу пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно названному выше условию пункта 6.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при возникновении изложенных в этом пункте оснований. Следовательно, изменение размера арендной платы в результате наступления указанных оснований, в частности: изменения площади; отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. В связи с чем, выводы судов о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-570/2010 по делу N А04-1744/2009 "...Как установлено судом, 24.02.2005 между КУИ МО г.Благовещенск (Арендодатель) и ОАО "Благовещенский завод строительных материалов" (Арендатор) заключен договор N 1020 аренды земельного участка площадью 422 186,28 кв. м с кадастровым N 28:01:150015:0007, находящийся по адресу: с.Белогорье, Белогорьевская ландшафтно-рекреационная зона, сроком действия с 01.02.2005 по 31.12.2005 (пункты 1.1, 1.4 договора). Руководствуясь Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Законодательного собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, истец произвел расчет платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск КУИ МО г.Благовещенск, арбитражные суды пришли к выводу о том, что арендная плата за период с 01.04.2008 по 30.06.2009 рассчитана истцом с учетом действующего на территории субъекта Российской Федерации - Амурской области нормативного правового акта (постановление от 26.09.2008 N 7/534), не противоречит ему и соответствует порядку определения платы, установленной Земельным кодексом Российской Федерации. Не подлежит удовлетворению и довод акционерного общества о несоблюдении истцом требований гражданского законодательства, предъявляемых к форме соглашения при изменении размера платы за пользование земельным участком, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2011 по делу N А27-838/2011 "...Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии в договоре аренды, заключенного между сторонами, условия об изменении размера арендной платы, не требуется заключение дополнительного соглашения и его государственной регистрации. Суд первой инстанции признал неправомерным перерасчет арендной платы, произведенный истцом. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции считает выводы судов законными и обоснованными. Довод заявителя о том, что поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы в письменной форме сторонами не оформлено и не зарегистрировано, следовательно, стороны не достигли соглашения о внесении изменений в указанный договор относительно уменьшения размера арендной платы, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2011 по делу N А75-10322/2010 "...Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп установлены общие правила и Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с данным приказом истцом издано постановление от 29.06.2009 N 1062 "Об арендной плате за земельные участки". Арендодатель уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. ...решение от 27.12.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 13.04.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-10322/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2011 по делу N А45-16885/2010 "...Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "ТД Кварц" (арендатор) заключен договор аренды от 19.05.2008 N 15 сроком действия до 01.06.2013, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту от 31.05.2008 передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение для размещения торгового центра площадью 1479 кв. м, расположенного по адресу: город Барабинск, улица Деповская, 21. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы за период с 01.11.2009 по 22.12.2009 и неисполненным требованием администрации о погашении задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из законности требований истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате, размер которой исчислен с учетом сформированного показателя изменения базовой величины стоимости строительства, принятого из расчета нормативной стоимости 1 кв. м общей площади по Российской Федерации - 28 650 руб. Апелляционный суд, основываясь на положениях пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке определения цены договора, пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате изменения методики расчета арендной платы представляет собой исполнение условия договора и не является его изменением, подлежащим обязательной государственной регистрации. По условиям пункта 3.2 договора арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случае изменения любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы. Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы на основании Постановления главы администрации города Барабинска "Об аренде муниципального имущества" от 20.11.2008 N 361 не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции и апелляционным судом обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.02.2011 по делу N А03-7129/2010 "...Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся рыночных цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за два месяца. 11.08.2008 договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Руководствуясь договором (пункт 3.6) ООО "Сафи" письмом от 27.07.2009 N 14-00 просило предпринимателя В.И. Кузьменко о снижении размера арендной платы, установленной за пользование арендованным помещением, до 600 рублей за 1 кв. м. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.6 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Таким образом, содержащиеся в кассационной жалобе, выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся уменьшения размера арендной платы, являются неправильными, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по аренде..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2010 по делу N А03-16106/2009 "...Из материалов дела следует, что по заключенному договору аренды от 23.01.2002 N 420 комитет (арендодатель) предоставил предпринимателю А.Ф. Беркутову (арендатор) нежилое помещение общей площадью 94,78 кв. м, расположенное по улице Деповская, 23 в городе Новоалтайске, сроком на 10 лет. Пунктом 4.4 указанного договора предусмотрено изменение размера арендной платы по требованию арендодателя при изменении в централизованном порядке арендных ставок, что оформляется дополнительным соглашением. В порядке, предусмотренном пунктом 4.4 договора от 23.01.2002 N 420, между сторонами заключены дополнительные соглашения, которые на основании нормативных актов органа местного самоуправления, принятых в период с 2002 по 2008 год, устанавливали ставку арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, поэтому необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений у сторон отсутствовала. Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, кассационная инстанция находит необоснованными, ранее они были проверены и оценены судами первой и апелляционной инстанций, сводятся к переоценке выводов судов и не содержат указаний о нарушении норм материального и процессуального права..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А45-20773/2009 "...В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчетного месяца. В одностороннем порядке арендная плата изменяется агентством не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае агентство направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения Уведомлением от 31.07.2008 N САП-6701/08 условие договора о размере арендной платы изменено агентством в одностороннем порядке на основании пункта 3.3 договора от 19.05.2005 N 281оу. С 15.08.2008 ставка арендной платы установлена в размере 10 164 рублей 55 копеек за 1 квадратный метр в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 рубля 50 копеек). Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, увеличенной уведомлением агентства от 31.07.2008 N САП-6701/08, поскольку оно не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В связи с этим увеличение размера арендной платы признано необоснованным. При этом судами взыскано 92 204 рубля 74 копейки арендной платы, которая изменена односторонним уведомлением от 14.12.2006. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А27-1054/2009 "...По мнению заявителя, решение и постановление являются незаконными и необоснованными в связи с тем, что при их вынесении сделаны выводы несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Считает, что изменение методики начисления арендной платы влечет необходимость внесения изменений в договор аренды и государственную регистрацию данных изменений в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между федеральным государственным унитарным предприятием "Баланс" (далее - ФГУП "Баланс"), ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Домино-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.05.2004 N 101-ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком до 31.12.2019 объект недвижимости в целях розничной торговли непродовольственными товарами, общей площадью 1170,4 кв. м, в том числе полезной - 974,7 кв. м, на третьем этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Ноградская, 5. Исходя из пункта 3.3 договора, размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы. ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что решением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 09.12.2004 N 9-2/1 утверждена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности, которое вступило в силу с 01.05.2005; между ТУ Росимущества, ФГУП "Баланс" и ООО "Домино-1" с 27.04.2005 велась переписка об увеличении размера арендной платы, в том числе письмом от 20.07.2006 N 9-6-07/390 ТУ Росимущества сообщало ООО "Домино-1" о необходимости оплачивать арендную плату по 172 629 рублей 64 копейки ежемесячно. При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3 договора аренды от 06.05.2004 N 101-ф/04, пришли к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска..." |
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2013 по делу N А40-34287/12-40-314 "...Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 24.12.2008 N 15/09 сроком действия с 01.01.2009 по 31.12.2011. Пунктами 5.1, 5.2 договора установлено, что ставка арендной платы определена сторонами в соответствии с протоколом об итогах конкурса от 24.12.2008 N 20 ВР-АР. Величина арендной платы первого года аренды установлена в размере 3.034.980 рублей. Согласно п. 4.2.3 договора арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента-дефлятора, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. Коэффициент-дефлятор определяется Минэкономразвития России. Арендодатель (истец) сообщает арендатору (ответчику) о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа (п. п. 4.2.10, 5.2 договора). Дополнительным соглашением от 20.12.2010 стороны признали приложение N 3 к договору утратившим силу и с 01.01.2011 утвердили новое приложение N 3 к договору, согласно которому ставка арендной платы устанавливается в размере 2 600 руб., коэффициент-дефлятор - 1,265, размер арендной платы в месяц - 319 937 руб. 49 коп. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что расчет годовой арендной платы, а также размер месячной арендной платы определен в приложении N 3 в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2010, а ответчик доказательств оплаты арендной платы в полном объеме суду не представил. Доводы ответчика о неправильном исчислении истцом ставки арендной платы на 2011 год были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены, поскольку расчет размера арендной платы произведен истцом на основании постановлений Правительства Москвы от 23.09.2008 N 863-ПП, от 30.12.2008 N 1218-ПП в редакции постановления Правительства Москвы N 1479-ПП от 29.12.2009. Согласно п. 3 постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 N 1479-ПП установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 01.01.2010 с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов. Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для регистрации приложения N 3 к вышеназванному договору на 2011 год. Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия..." Постановление ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А41-10308/11 "...Судами установлено, что между КУИ г. Щербинки (арендодатель) и ООО "ПАРЭН" (арендатор) заключен договор аренды N 58/2004 от 06.08.2004, согласно которому первый обязуется предоставить второму за плату во временное пользование на срок с 01.07.2004 по 30.06.2007 земельный участок с кадастровым номером 50:61:0030103:0012, категория земель - земли поселений, общей площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Щербинка, Симферопольское шоссе, вл. 15. Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке. Ответчик не согласен с размером заявленных истцом задолженности и ставки арендной платы. Считает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие изменение арендной платы за пользование земельными участками, утвержденные постановлением Главы г. Щербинка после 2005 года. Соглашение между ООО "ПАРЭН" и КУИ г. Щербинка по изменению существенных условий договора аренды не достигнуто и дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.2004. Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежегодной арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки, определяемой ежегодно постановлением Главы города. Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения базовых ставок арендной платы и площади земельного участка. Размер арендной платы считается измененным с 1 января соответствующего года на основании постановления Главы города. Суд установил, что КУИ г. Щербинки уведомляло ответчика об изменении арендной платы письмами от 31.01.2007 N 344, от 01.02.2008 N 605, от 27.01.2009 N 314, от 26.01.2010 N 126 в связи с изменениями в централизованном порядке базовых ставок арендной платы и коэффициентов (л.д. 50 - 53 т. 1). При указанных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такая позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в том числе содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 N 11487/09..." Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2011 по делу N А41-25352/10 "...Отказывая в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Горбачева А.В., суд указал на то, что пункт 3.7 спорного договора аренды предусматривает возможность повышения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за пользование помещением не чаще одного раза в год, и не более чем на разницу между годом текущим и годом предыдущим. Суд пришел к выводу, что Горбачев А.В. повысил размер арендной платы на разницу, выраженную в процентном соотношении, получаемую в результате вычитания из размера базовой ставки за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности на текущий год (2009) размера базовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности за два предшествующих года (2007 и 2008). Суд отказал в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. в части включения в реестр требований кредиторов должника требований в размере 1 197 989 руб. 08 коп., составляющих долг по арендной плате, также исходя из того, что изменение размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда неправильным, поскольку изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации представляет собой исполнение условий договора о размере арендной платы и не является изменением условий договора, и не подлежит согласованию с арендатором (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При новом рассмотрении требований индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить период и размер задолженности должника по арендной плате по спорному договору аренды, дать оценку расчету заявителя по измененному в соответствии с пунктом 3.7 спорного договора аренды размеру арендной платы, проверить и дать оценку фактическому выполнению должником обязательств по оплате арендных платежей, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение..." Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2011 N КГ-А41/4169-11 по делу N А41-12762/10 "...По мнению ООО "Интерьеркомплект", увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не может считаться заключенным. Из совокупного толкования условий п. п. 2.7, 2.9 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с условиями договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 года..." Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А41/12962-10 по делу N А41-41623/09 "...Как следует из обстоятельств дела и установлено судами, 23.08.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, который зарегистрирован в установленном порядке. Полагая, что у ответчика имеется длительная задолженность по арендной плате, исходя из условий договора, истец обратился в суд с настоящими требованиями. Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции указал на то, что ни одно из требований ГК РФ и условий договора истцом не применялось, правовые основания для пересчета истцом арендной платы, доначисления ее за период с 2006 по 2009 года отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы исходя из ее среднерыночного размера путем повышения ставки с 2006 года и обратился в суд с требованием о взыскании разницы между величиной арендной платы, рассчитанной истцом, и фактически уплаченной ответчиком по ставке арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений. Суды также сослались на то, что соглашение об изменении размера арендной платы не было заключено сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке. Между тем судами не учтено следующее. В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия. Суд кассационной инстанции также считает, что пункт 3.2 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10. Следовательно, является ошибочным вывод судов о том, что сторонами договора не было заключено соглашение об изменении условия об арендной плате и зарегистрировано в установленном законе порядке..." Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2010 N КГ-А41/8440-10 по делу N А41-42096\09 "...Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора. Договор аренды зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 10 июня 2003 г. (л.д. 10). Министерство имущественных отношений Московской области письмом от 15.02.2007 г. N ИС-1626 уведомило ЗАО "Зубр+" об изменении механизма расчета арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23\96-ОЗ "О регулировании земельных отношений" и перерасчете арендной платы на 2006 г. и начиная с 2007 г. с применением нового механизма расчета арендной платы исходя из размера базовой ставки арендной платы - 0,015004 руб. кв. м коэффициента места месторасположения - 1, коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора; размер арендной платы на 2006 - 2007 г. составил 2700 руб. 72 коп. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет сбой исполнение согласованного сторонами условий договора. Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственная регистрация в данном случае отсутствует. Указанная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 11484 от 26 января 2010 г., N 12404\09 от 2 февраля 2010 г..." Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2010 N КГ-А41/2056-10 по делу N А41-27910\09 "...Отказывая в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования п. 3 ст. 433, ст. 452, п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании существенного условия договора, размера арендной платы и механизма ее начисления, а также государственной регистрации изменений в договор, судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 11 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, если условиями договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а стороны согласовали способ ее расчета, то такая арендная плата является определяемой и подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса условия договора о размере арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия. Согласно п. 3.3 договора аренды земельного участка от 22 июля 2003 г. N 26014-Z и дополнительного соглашения N 1 к указанному договору размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога в соответствии с соответствующими нормативными правовым актом. Таким образом, стороны (Министерство имущественных отношений Московской области и ООО "Загородный клуб "Раздолье") согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базы для ее начисления - ставки земельного налога не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия..." Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1126-10 по делу N А40-39784/09-9-352 "...Дополнительным соглашением от 6.11.2007 г. N М-01-011025 к договору аренды земельного участка, подписанного Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, ЗАО "ГЕОС-РЕМСТРОЙ" и ОАО "БИНБАНК" был изменен размер арендной платы исходя из базовой ежегодной ставки 540 000 руб. Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения к договору права и обязанности по договору аренды в полном объеме перешли от ЗАО "ГЕОС-РЕМСТРОЙ" к ОАО "БИНБАНК" с 28.06.2006 г... Подписав дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.1998 г. ОАО "БИНБАНК" и Департамент земельных ресурсов г. Москвы согласовали порядок внесения и изменения арендной платы, определенной п. п. 3.1 - 3.2 договора аренды земельного участка от 26.03.1998 г. N М-01-11025. Ссылка ОАО "БИНБАНК" на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обоснованно не принята судом первой и апелляционной инстанцией, поскольку содержащийся в соглашении расчет арендной платы соответствует закону и согласован с ответчиком. В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 3.2 договора N М-01-011025 размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без внесения изменений в договор..." Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2009 N КГ-А40/11885-09 по делу N А40-26457/09-54-204 "...Как установлено судами, 15.11.1999 г. между городом Москвой в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) и ООО "ник "СИНИОН" (арендатор) заключен Договор N 47-з (л.д. 8 - 11), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 г. по 01.04.2014 г. здание, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", находящееся по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, площадью 1129,1 кв. м (л.д. 8 - 12). Договор прошел государственную регистрацию 29.05.2000 г. П. 7 Договора установлено, что при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет арендной платы за пользование объектом аренды и направляет его арендатору; изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором. Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности г. Москвы, регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ, - в соответствии с которым с 01.09.2007 г. арендная плата за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, составляет 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год. Арендодатель письмом N 16-03-80/7-2, полученным арендатором 31.08.2007 г. (л.д. 20), известил о повышении с 01.09.2007 г. арендной платы за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, до 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год. За период со 2-го квартала 2007 года по 1-й квартал 2009 года (с учетом применения с 01.09.2007 г. арендной платы по ставке 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год) арендатором в счет арендной платы не уплачено 3 543 458 руб. 68 коп., - что в свою очередь является основанием для применения установленной договором меры ответственности в виде неустойки, начисляемой по ставке 0,5% в день на сумму просроченной арендной платы без учета НДС, составившей за период с 06.04.2007 г. по 01.02.2009 г. 5 241 209 руб. 16 коп. Как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, в п. 7 Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежало государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ..." Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8295-09 по делу N А40-56420/08-85-498 "...Согласно п. 3.1 договора при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора. В п. 8 договора устанавливающий расчет арендной платы в расшифровке коэффициентов, примененных в формуле расчета арендной платы, указан Сб - базовая величина арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещений) установленной постановлением Мэра. Пунктом 3.2 спорного договора аренды установлено, что арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 22 договора. Арбитражный суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, стороны в п. 3.1, 3.2 договора аренды установили не конкретный размер арендной платы, а способ определения арендной платы исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа. Фактическое изменение размера арендной платы в результате применения в 2006, 2007, 2008 годах коэффициентов базовой ставки в размере 44, 51, 58 рублей представляет собой исполнение условий договора, и изменения условий договора, касающихся размера арендной платы не подлежат оформлению в виде дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09 по делу N А41-21992/08 "...В статье 3 договора аренды от 01.01.03 установлено, что за предусмотренные настоящим договором арендуемые нежилые здания и помещения Арендатор обязуется ежемесячно производить арендную плату по выставленным Арендодателем счетам с одновременным предоставлением счетов-фактур в течение пяти дней со дня получения указанных документов. Арендная плата устанавливается согласно Методике Московской области, рекомендованной к применению при сдаче в аренду государственного и муниципального недвижимого имущества. При изменении базовой ставки, утверждаемой Губернатором Московской области, арендная плата пересматривается арендодателем, расчет направляется арендатору. Арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного договора. В связи с этим суд правомерно отклонил довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения при изменении ставки арендной платы и его государственной регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2006, 07.12.2006 N КГ-А40/11725-06 по делу N А40-29898/06-13-178 "...Согласно пункту 3.3 указанного договора размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об изменении ставок арендной платы. Изменение размера арендной платы (перерасчет) оформляется в виде нового расчета, подписываемого арендатором и арендодателем в 30-дневный срок с момента уведомления арендатора об изменении ставок арендной платы, и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Судом установлено, что, истцом и ответчиком подписаны расчеты N 1 и N 2, устанавливающие размер арендной платы на 2003 и 2004 годы. Довод кассационной жалобы о неприменении судом статьи 425 ГК РФ со ссылкой на то, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, подлежит отклонению, поскольку фактическое изменение размера арендной платы соглашением сторон в соответствии с пунктом 3.3 договора и в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ представляет собой исполнение условия договора о перерасчете арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об изменении ставок арендной платы, и не требует государственной регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5800-06 по делу N А40-68786/05-82-561 "...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5750-06 по делу N А40-58652/05-59-509 "...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5167-06 по делу N А40-68775/05-77-562 "...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5176-06 по делу N А40-68770/05-77-561 "...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5071-06 по делу N А40-63577/05-89-594 "...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!