Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации

 

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.

На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.

Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.

Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.

По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

 

3.1. Вывод из судебной практики: Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления..."

 

3.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: Придерживаясь указанного мнения, суды ссылаются на п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в соответствии с которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8

"...Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации, не может быть принята во внимание.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.

В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.

Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Определение ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17293/12 по делу N А53-212/2012 "...Судом установлено, что 29.03.2010 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка площадью 5073 кв. м для использования в целях размещения производственной базы. В тот же день земельный участок передан арендатору по акту. В пункте 2.1 стороны определили, что договор заключен на неопределенный срок и вступает в силу с 01.01.2010. Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 29.03.2010, заключенного на неопределенный срок, в связи с отсутствием его государственной регистрации был рассмотрен судами и отклонен, поскольку по смыслу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора не требовалась. ...в передаче дела N А53-212/2012 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 отказать..."

 

Волго-Вятский округ   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.08.2012 по делу N А17-5407/2011 "...Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново от 12.01.2004 N 10 Администрация (арендодатель), Ивановский городской комитет по управлению имуществом и муниципальное унитарное предприятие "Комплекс "Экспресс" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 01-4207, в соответствии с которым арендаторам по акту приема-передачи передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 37:24:010109:0049, площадью 602 квадратных метра, расположенный по адресу: город Иваново, проспект Ленина, дом 10, для размещения административных помещений и столовой. Срок действия договора установлен с 24.11.2003 на неопределенный срок (пункт 2.1 договора). Довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 01-4207, заключенный на неопределенный срок, не прошел процедуру государственной регистрации, отклоняется в силу следующего. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем на один год, не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Данные нормы содержат указание на определенный срок, обозначенный периодом времени. Договор аренды от 12.01.2004 N 01-4207, заключенный на неопределенный срок, под действие указанных норм не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу N А17-4712/2010 "...Ссылка заявителя на то, что договор аренды земельного участка от 19.12.2006 не зарегистрирован (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому является незаключенным, отклоняется в силу следующего. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть на определенный срок. Таким образом, спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит..."   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2010 по делу N А11-417/2010 "...По мнению заявителя, суд не применил пункт 2 статьи 609 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок и должен пройти государственную регистрацию, однако он в установленном законом порядке не был зарегистрирован, а потому является незаключенным. Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 21.07.2008 N 57-П-Ст аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 881 квадратный метр, находящийся по адресу: Собинский район, поселок Ставрово, улица Механизаторов, 11, для использования в целях строительства трикотажного цеха. Договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 2.1). Довод заявителя о незаключенности договора от 21.07.2008 N 57-П-Ст ввиду отсутствия его государственной регистрации подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды от 21.07.2008 N 57-П-Ст, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил..."

 

Дальневосточный округ   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/2011 по делу N А73-8387/2010 "...Как установлено арбитражными судами, по договору аренды от 17.04.2008 N 15 Комитет по управлению муниципальным имуществом Вяземского муниципального района (арендодатель) передал в аренду предпринимателю Мудрику С.А. (арендатор) на срок с 21.04.2008 по 21.03.2009 нежилое помещение N 3 площадью 28 кв. м по адресу: г. Вяземский, ул. Козюкова, 3. Дополнительным соглашением от 18.03.2009 N 5 срок действия договора аренды продлен с 22.03.2009 по 22.02.2010. Тем не менее постановлением главы администрации Вяземского муниципального района от 15.04.2010 N 397 принято решение предоставить предпринимателю спорное помещение в аренду с 01.04.2010 на неопределенный срок. Установив, что договор от 01.04.2010 N 6 заключен на неопределенный срок и в установленном законом порядке не прекратил свое действие, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие предусмотренных законом оснований для освобождения предпринимателем арендованного помещения. Доводы заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора несостоятельны. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59). О получении администрацией акцепта предпринимателем договора аренды от 01.04.2010 N 6 свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010. При таких обстоятельствах доводы администрации о нарушении апелляционным судом норм ГК РФ о заключении договора являются необоснованными и опровергаются доказательствами по делу..."   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009 "...Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003. По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно. Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008. Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2011 по делу N А27-6349/2011 "...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации. В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 N 07-0176 установлен с момента его заключения и до момента ввода объекта в эксплуатацию (пункт 2.1). На основании изложенного, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанный договор заключен на неопределенный срок. При этом судами обоснованно указано на то, что ввод объекта в эксплуатацию для которого предоставлен земельный участок, зависит от воли третьих лиц, то есть не обладает признаком неизбежности. Каких-либо доказательств, свидетельствующих об определении сторонами срока действия спорного договора аренды земельного участка иным образом материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о том, что поскольку спорный договор аренды заключен на неопределенный срок, не определяет срок аренды, соответственно, в силу приведенных выше положений законодательства государственной регистрации не подлежит..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А81-3520/2010 "...Податель жалобы указывает, что в договоре аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 был установлен определенный срок аренды, как и срок самого договора, который исчисляется следующим временным промежутком: с 02.03.2009 и до наступления следующего события - истечения срока полномочий конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Автокомплекс "Каретный двор" Боднара Ивана Георгиевича. Отклоняя доводы ООО "Автокомплекс "Каретный двор+" о том, что договор аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что указание в договоре на совершение таких действий не признается согласованием сторонами срока, следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации, поскольку согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года..."

 

Поволжский округ   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2014 N Ф06-16757/2013 по делу N А65-8146/2014 "...Как усматривается из материалов дела, с момента заключения договора аренды нежилого помещения от 08.05.2009 N 7947-93 по настоящее время ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" владеет и пользуется помещениями муниципального нежилого фонда, а именно помещениями N N 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв. м, по ул. Гагарина, д. 99 г. Казани. Указанный договор аренды подписан сторонами по результатам аукционных торгов от 17.04.2009, срок договора аренды на 3 года, до 07.05.2012, цель использования - под офис. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что договор аренды от 08.05.2009 N 7947-93 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако из пунктов 2.1 и 2.2 указанного договора следует, что договор заключен сроком на 3 года до 07.05.2012. Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1 и 2.2, и вступает в силу с момента его государственной регистрации. До момента государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ. Указанные условия договора позволяют сделать вывод о том, что срок договора сторонами не был определен и условие о сроке договора не было согласовано сторонами. Поскольку срок договора аренды не является существенным условием договора аренды, то в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, вышеуказанный договор аренды, в котором не было точно и однозначно согласовано условие о сроке договора, является заключенным на неопределенный срок и в силу этого не требует государственной регистрации. Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что у общества имелось преимущественное право выкупа арендуемых помещений как на момент внесения спорных помещений в качестве оплаты в уставный капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города", так и на момент вынесения оспариваемого постановления от 21.05.2013 N 4593..."   Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А65-674/2013 "...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мирзаевой О.В. (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 03-01/09 (далее - договор аренды), утвержденный распоряжением ТУ Росимущества по РТ от 19.05.2008 N 254-р. Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет во временное пользование и владение на неопределенный срок нежилые помещения общей площадью 226,80 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, военный городок N 33, д. 5, корпус 3. Не могут быть признаны состоятельными и доводы общества о том, что договор аренды нежилых помещений заключенный на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

 

Северо-Западный округ   Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2012 по делу N А66-9222/2011 "...По договору аренды от 03.01.2003 N 1 с дополнительным соглашением от 01.09.2009 N 1720 ООО "Элеватор" (арендодатель) передало ОАО "Мелькомбинат" (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения, а также указанные выше земельные участки. Из материалов дела следует, что договор от 03.01.2003 N 1 заключен на неопределенный срок, в дополнительном соглашении от 01.09.2009 N 1720 срок аренды не определен. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении зданий и сооружений. С учетом приведенных норм апелляционным судом сделан ошибочный вывод о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, что не повлекло принятие неправильного судебного акта..."   Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007 "...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений. Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более. Срок действия договоров от 25.11.2003 не определен и, следовательно, их государственная регистрация не требовалась. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к неправомерному выводу о незаключенности спорных договоров аренды..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 по делу N А53-212/2012 "...Довод кассационной жалобы общества о незаключенности договора от 29.03.2010 N 484 в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса). Из содержания договора аренды от 29.03.2010 N 484 (пункт 2.1) следует, что он заключен на неопределенный срок, поэтому его государственная регистрация не требовалась..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу N А53-9188/2011 "...Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из содержания договора аренды от 31.10.2007 N 565-07 следует, что он заключен на неопределенный срок. Поэтому его государственная регистрация не требовалась (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в арбитражный суд срок, оговоренный в пункте 2 статьи 610 Кодекса (с учетом положений пункта 6.2 договора) истек, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование комитета о выселении арендатора из спорных помещений..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 N Ф09-11458/06-С3 по делу N А60-8979/06 "...Как следует из материалов дела и установлено судами при разрешении спора, 18.06.2002 между ОАО "Уралтелеком" (ныне - ОАО "Уралсвязьинформ") и ООО "ВИК Мастер" на неопределенный срок был заключен договор аренды места в каналах телефонной канализации N 20101. Обоснованно судами отклонен довод ООО "ВИК Мастер" о том, что договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. Согласно п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат..."

 

Центральный округ   Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2013 по делу N А08-1573/2012 "...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 11.04.2008 между ООО "Новый Дом" (арендодатель) и ИП Бондаренко Н.А. (арендатор) подписан договор аренды N 05/08 части нежилых помещений общей площадью 175,16 кв. м (третий этаж), из которых 5,0 кв. м - торговая площадь, 170,16 кв. м - выставочный зал, с кадастровым номером 31:16:00:00:7541/1/23:1020/А, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Белгород, Народный бульвар, 70. В соответствии с п. 2.1 договора договор считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами. В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок и, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась. Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."   Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2011 по делу N А48-3783/2010 "...В этой связи суды правомерно оценили дополнительное соглашение от 01.06.2007 как самостоятельный договор аренды, в котором предмет договора сформулирован как тот же, что и в подписанном ранее с Учреждением договоре аренды от 01.09.2005 N 5722М. При этом окончание срока действия данного соглашения сторонами не определено. По смыслу норм статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Данный вывод следует также из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому договор аренды здания или сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный только на срок не менее одного года. Таким образом, государственная регистрация договора от 01.06.2007 не требовалась..."

 

3.3. Вывод из судебной практики: Возобновленный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2017 N Ф05-16925/2017 по делу N А40-248873/2016

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между сторонами заключен договор аренды от 30.05.2007 N 04-329/07, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял нежилое помещение площадью 739,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 71А (подвал, помещение N I, комн. N 1-4, помещение N II, комн. N 1-14, помещение N III, комн. N 1-2, помещение N 0, комн. N А, а, б, 1 этаж, комн. N 0, комн. N А, а, г, 1 этаж, помещение N 1, комн. N 1-2, 2а, 3-6).

Срок действия договора установлен до 28.02.2015, по истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы об отсутствии государственной регистрации продления срока действия договора также отклонен судебной коллегией, поскольку договор аренды нежилого помещения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "...11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

 

Волго-Вятский округ   Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2017 N Ф01-6128/2016 по делу N А82-1130/2016 "...Между тем из материалов дела усматривается, между ОАО "Аэропорт Туношна" (арендодателем) и ФГБУ "Авиаметтелеком Росгидромета" (арендатором) был заключен договор аренды спорных помещений от 01.12.2011 N 024.А/11. Довод заявителя о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 024.А/11 подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку названный договор заключен на срок менее одного года (11 месяцев), а затем возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем на основании статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59)..."   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009 "...Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009. Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009. Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающимся срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора - нереализованным. Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

 

Восточно-Сибирский округ   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2010 по делу N А78-4760/2010 "...Представленные истцом в обоснование наличия у него нарушенных прав в результате заключения ответчиками концессионного соглашения от 23.06.2010 договоры аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 арбитражными судами квалифицированы как незаключенные. Указанный вывод судов основан на том, что заключенные на срок до 31.12.2008 договоры аренды в соответствии с предусмотренными сторонами условиями пролонгированы на последующий календарный год, между тем сторонами сделок указанные договоры в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа данный вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций считает неправильным в связи со следующим. В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Судами установлено, что изначально срок как договора аренды от 28.02.2008 N 1, так и договора аренды от 01.05.2008 N 2 составлял менее года, в связи с чем договоры не подлежали государственной регистрации. Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Исходя из изложенного арбитражный суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражных судов о незаключенности договоров аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 по приведенным судами основаниям. ...решение Арбитражного суда Забайкальского края от 18 августа 2010 года по делу N А78-4760/2010, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2010 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края..."   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.2010 по делу N А33-3702/2010 "...Как установлено судами, 08.11.2006 муниципальное образование Дзержинского района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ответчик (арендатор) на основании постановления администрации Дзержинского района от 08.11.2006 N 352-п заключили договор аренды земельного участка площадью 11166,97 кв. м, расположенного в Дзержинском районе Красноярского края, с. Дзержинск, ул. Больничная 57, на срок до 7 октября 2007 года (пункты 1.1 и 2.1 договора - т. 1 л.д. 17). По истечении срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя арендатор пользовался земельным участком в период с 2007 по 2009 годы. Невнесение соответствующих арендных платежей за 2008 и 2009 годы в суммах 230510 рублей 56 копеек и 181102 рублей 40 копеек соответственно, исчисленных истцом по правилам расчета арендной платы, послужило основанием обращения в суд с настоящим иском. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом. Таким образом, договор аренды недвижимости (земельных участков, зданий, строений, отдельных помещений), заключенный на срок менее 1 года не нуждается в государственной регистрации уполномоченным на то органом, даже если в дальнейшем действие договора пролонгируется на неопределенный срок. Данная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 10 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку ответчиком в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства о направлении сторонами возражений по поводу продления срока аренды на последующее время после окончания установленного ими срока действия договора и доказательства возврата арендатором спорного участка и внесения платы за его пользование, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований к отказу в иске..."

 

Дальневосточный округ   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2014 N Ф03-4763/2014 по делу N А51-41063/2013 "...Как видно из установленных арбитражным судом по материалам дела обстоятельств, на основании договора аренды от 01.06.2009 N 26/09, заключенного с ОАО "Радиоприбор", общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 88,70 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Муравьева-Амурского, 7/9. Указания администрации на незаключение договора аренды от 01.06.2009 N 26/02 правомерно признаны судом обеих инстанций ошибочными, поскольку, проанализировав данный договор и применив пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды пришли к правильному выводу о том, что представленный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемый отказ администрации в предоставлении субсидии с целью возмещения части затрат, связанных с уплатой арендных платежей, незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО "Лечебно-восстановительный центр "ОДА"..."   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/2011 по делу N А73-8387/2010 "...Как установлено арбитражными судами, по договору аренды от 17.04.2008 N 15 Комитет по управлению муниципальным имуществом Вяземского муниципального района (арендодатель) передал в аренду предпринимателю Мудрику С.А. (арендатор) на срок с 21.04.2008 по 21.03.2009 нежилое помещение N 3 площадью 28 кв. м по адресу: г. Вяземский, ул. Козюкова, 3. Дополнительным соглашением от 18.03.2009 N 5 срок действия договора аренды продлен с 22.03.2009 по 22.02.2010. Тем не менее постановлением главы администрации Вяземского муниципального района от 15.04.2010 N 397 принято решение предоставить предпринимателю спорное помещение в аренду с 01.04.2010 на неопределенный срок. Доводы заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора несостоятельны. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59). О получении администрацией акцепта предпринимателем договора аренды от 01.04.2010 N 6 свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010. При таких обстоятельствах доводы администрации о нарушении апелляционным судом норм ГК РФ о заключении договора являются необоснованными и опровергаются доказательствами по делу..."   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010 "...В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащим государственной регистрации. Установив указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств отказа сторон от договора (пункт 1 статьи 610 ГК РФ), арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период договор аренды от 01.01.2006 N 323/6 являлся действующим..."   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009 "...Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003. По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно. Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008. Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.12.2010 по делу N А27-3375/2010 "...Между КУМИ города Киселевска (арендодателем) и ОАО "Луговое" (арендатором) заключен договор аренды от 18.12.2007 N 6504, по условиям которого на срок с 18.12.2007 по 17.11.2008 арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный: в северо-западной части Киселевского каменноугольного месторождения на поле ликвидированной шахты Дальние горы общей площадью 24,4438 га, под промплощадку (далее - Договор). Как установлено арбитражным судом, Договор заключен на 11 месяцев и государственной регистрации не подлежал. Продолжение исполнения сторонами условий договора аренды после окончания срока его действия без каких-либо возражений влечет действие договора на неопределенный срок в силу норм статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, факт продления срока Договора на неопределенный срок не порождает обязанности сторон по государственной регистрации самого договора, так как новый период времени не изменяет срока действия договора и не включается в срок аренды, определяемый для целей государственной регистрации. Иные доводы жалобы, направленные на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, определенными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А27-5613/2009 "...В рамках указанного дела судом установлено: ООО "Звезда+" в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО "Содружество", арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв. м в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007. В соответствии с пунктом 5 договора, отношения субаренды пролонгированы по настоящее время. Несостоятельными являются доводы кассационной жалобы о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным. Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года..."

 

Московский округ   Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2011 по делу N А41-9992/11 "...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 01.09.2004 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Волоколамского района (арендодателем) и ИП Смирновой Г.А. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2004 N 247, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 24,8 кв. м, находящегося на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, под косметический кабинет. Договор аренды заключен на срок одиннадцать месяцев, начиная с 01.09.2004 по 01.08.2005. Как правильно установили суды нижестоящих инстанций, после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

 

Поволжский округ   Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2011 по делу N А65-12236/2010 "...В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды от 01.12.2006 был заключен сторонами сроком менее года (с 01.12.2006 по 30.10.2007), и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года. Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не влекут отмену обжалуемых судебных актов, направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших соответствующую оценку, изменение которой судом кассационной инстанции нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено..."   Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А72-19718/2009 "...Срок договора сторонами установлен с 10.11.2007 по 01.11.2008 (пункт 1.2). В связи с тем, что по истечении срока договора арендатор не возвратил арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи, последний не возражал против использования данного помещения, суд правильно исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) констатировал, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды муниципального нежилого помещения от 08.11.2007 N 10238/3671, возобновленный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Данная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Оснований к отмене принятого по делу судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, у суда кассационной инстанции не имеется..."   Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А06-3532/2009 "...Из анализа содержания условий договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок. Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

 

Северо-Западный округ   Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А13-12402/2008 "...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Администрация (арендатор) 22.08.2008 заключили договор N 134 аренды здания гаражей общей площадью 81,0 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Бабаево, площадь Революции, дом 2-а, сроком действия с 1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года. Суды установили, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный срок. Ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд. Доводы Администрации о государственной регистрации договора аренды подлежат отклонению. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Возобновление договора аренды в установленном порядке на неопределенный срок не влечет обязанности по регистрации договора..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.12.2011 по делу N А25-177/2011 "...В разделе 4 договора аренды от 09.10.2008 N 916 стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться земельными участками после истечения срока действия настоящего договора, при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество продолжило пользоваться земельными участками после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 09.10.2008 N 916 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Довод кассационной жалобы о невозможности взыскания с общества арендной платы по истечении срока действия договора при отсутствии его государственной регистрации правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку договор аренды от 09.10.2008 N 916 заключен на срок менее года и возобновлен на неопределенный срок..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2011 по делу N А32-25188/2010 "...Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с распоряжением территориального управления от 26.12.2005 N 04-04/2440С между территориальным управлением (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С (т. 1, л.д. 12 - 14). По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:49:03 03 017:0012, занимаемый незавершенными строительством лодочными ангарами, расположенный в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне Х по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Малого Ахуна. Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.11.2006 (пункт 2.1). Судебные инстанции при разрешении спора исходили из наличия между сторонами обязательственных отношений, возникших из возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С. По правилам пункта 2 статьи 609 Кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор аренды земельного участка от 26.12.2005 заключен сроком менее года и не требовал государственной регистрации. Так как по истечении срока действия договора (30.11.2006) арендатор (кооператив) продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Доказательства прекращения договора аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С в порядке пункта 2 статьи 610 Кодекса в дело не представлены. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для прекращения арендных правоотношений (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поскольку договор аренды не расторгнут по истечении срока его действия, а собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:0012 стало муниципальное образование город-курорт Сочи, вывод судебных инстанций о наличии между сторонами обязательственных (арендных) отношений является правильным..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009 "...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии. Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок. Довод общества о том, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2007 N Ф09-108/07-С6 по делу N А50-14181/2006 "...Поэтому доводы заявителя о том, что срок договора аренды истек 29.04.2005 и положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, поскольку возобновление действия договора на новый срок невозможно без его государственной регистрации, судом кассационной инстанции отклоняются как не соответствующие положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что условия договора не изменялись по воле сторон, а договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу прямого указания закона..."

 

Центральный округ   Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2012 по делу N А14-14052/2011 "...Правомерно ссылаясь на статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что арендные отношения между сторонами продолжались после истечения срока действия договора, спорный договор аренды является продленным на неопределенный срок. Как следует из материалов дела, арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 11/3-03/2273 от 03.08.2011. Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ). Судебные инстанции правомерно отклонили довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ истца от договора аренды является злоупотреблением правом, направленным на воспрепятствование ответчику реализовать право на выкуп арендованного имущества, поскольку, направив уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истец реализовал, таким образом, свое право отказаться от договора аренды..."   Постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2011 по делу N А62-2584/2010 "...Вместе с тем, суд не принял во внимание, что между сторонами был заключен договор от 24.03.2005 N 2140/05, предметом которого являлась передача в аренду спорного имущества сроком с 01.04.2005 по 29.12.2005. Указанный договор заключен на срок менее 1 года, вследствие чего в регистрации не нуждался. Поскольку после истечения срока действия, определенного в договоре, арендатор продолжал пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом государственная регистрация данного договора согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59, также не требуется. При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для его отмены..."

 

3.4. Вывод из судебной практики: Если на момент заключения договора аренды в субъекте РФ отсутствовал филиал регистрирующего органа, то такой договор государственной регистрации не подлежал и считается заключенным со дня его подписания.

 

Примечание: Филиалы регистрирующего органа создавались в субъектах РФ после принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ряде приведенных ниже Постановлений суд указал на то, что договор был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству конкретного муниципального образования ввиду отсутствия в нем филиала регистрирующего органа.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 N Ф09-3139/06-С3 по делу N А07-23132/05

"...Как следует из материалов дела, между сторонами 01.08.1998 заключен договор N 79 о передаче объекта государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, предметом которого является база отдыха - гостиничный комплекс общей площадью 625 кв. м, расположенный по адресу: пос. Николо-Березовка, ул. Ленина, д. 59.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно п. 1.2 договора от 01.08.1998 N 79 срок действия договора составляет более одного года, следовательно, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 01.08.1998 N 79 ввиду отсутствия на территории Краснокамского района филиала регистрирующего органа. Согласно справке от 28.10.2005 N 43 Краснокамский филиал Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был открыт 06.05.1999.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор от 01.08.1998 N 79 является заключенным..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Московский округ   Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2011 N КГ-А40/5922-11 по делу N А40-71796/10-49-629 "...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 указанное решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд признал ошибочными выводы суда о незаключенности договора, указав, что на момент его заключения в г. Москве не были сформированы специализированные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, в связи с чем была проведена учетная регистрация договора в Московском земельном комитете. Поскольку земельный участок не был возвращен в освобожденном виде арендодателю, актом проверки госинспекции от 23.11.2010 подтверждается занятие ответчиком участка площадью 10.000 кв. м с размещением временного складского комплекса, суд признал обязание ответчика освободить земельный участок правомерным. Как установлено судами, обществом и департаментом 16.04.1998 подписан договор N М-04-502591 на аренду земельного участка площадью 48.400 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, промзона "Чагино" пр. пр. 5381-5382 (ул. Краснодарская вл. 70), для эксплуатации существующего временного складского комплекса на срок 1 год. Суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что на момент заключения договора в г. Москве не были сформированы специализированные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем была проведена учетная регистрация договора в Московском земельном комитете. Доводы кассационной жалобы о том, что договор после подписания соглашения о его расторжении был вновь возобновлен на неопределенный срок, а также о неправильном применении судом ст. 610 ГК РФ, основаны на ошибочном толковании закона. Отказ одной из сторон от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, осуществляется посредством уведомления другой стороны. В данном случае судом установлено, что волеизъявление сторон договора на отказ от него оформлены соглашением о расторжении договора. Следовательно, отношения сторон по возобновленному договору аренды прекращены. В этом случае закон не предусматривает возможности повторного возобновления договора..."

 

Поволжский округ   Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А65-14819/2010 "...Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации г. Казани от 24 сентября 1999 г. N 1999 ответчику во временное пользование на условиях аренды отведен земельный участок площадью 0,238 га. На основании указанного постановления между администрацией г. Казани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор об аренде земли от 02 ноября 1999 г. N 3189, согласно которому ответчику в аренду передан земельный участок общей площадью 0,238 га, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Восстания Московского района, под здание столовой. Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора устанавливается до 24 сентября 2004 г. Суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание довод ответчика о незаключенности договора аренды N 3189 от 02.11.1999, ввиду отсутствия госрегистрации, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Татарстан с 01.01.2000 года. Ответчик частично оплачивал арендные платежи по 2005 год, что отражено в расчете задолженности по арендным платежам..."   Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2010 по делу N А12-19021/2009 "...Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодатель) и КФХ "Монолит" (арендатор) 15.07.1999 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, Октябрьский район, Антоновское сельское поселение, для производства сельскохозяйственной продукции. Срок действия договора установлен сторонами на 10 лет с момента регистрации договора в комитете земельных ресурсов. Апелляционный суд указал, что договор заключен на срок более года и прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Октябрьского района Волгоградской области 22 июля 1999 года. Письмом от 17.07.2009 N 1870 администрация просила КФХ "Монолит" подписать приложенное соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия и акт приема-передачи земельного участка. Ответа на вышеуказанное уведомление от главы КФХ "Монолит" в адрес администрации не поступило, земельный участок арендодателю не передан, что явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования администрации, апелляционный суд, руководствуясь статьями 433, 609, 610, 622, Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что договор аренды от 15.07.1999 является заключенным, и указанный договор прекратил свое действие 22.07.2009, следовательно, при отсутствии намерения администрации на продолжение ранее сложившихся правоотношений по аренде земельного участка площадью 104,5 га, КФХ "Монолит" обязано возвратить данный земельный участок арендодателю. Довод кассационной жалобы о несоблюдении требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что по состоянию на 15.07.1999 на территории Волгоградской области была создана и действовала регистрационная служба и, кроме того, при незаключенности договора наступают те же последствия, которые изложены в исковых требованиях. При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 N Ф09-6561/10-С6 по делу N А76-45198/2009 "...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Главы г. Магнитогорска от 15.08.1997 N 1327-р между администрацией (арендодатель) и обществом "Строймеханизация-МА" (арендатор) заключен договор аренды земли от 16.02.1998 N 977, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок общей площадью 21 705 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. Электросети, на срок до 15.08.2010. Договор аренды от 16.02.1998 зарегистрирован в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, что подтверждается отметкой на договоре. Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка заключенные на срок один год и более. Суды, установив, что договор аренды от 16.02.1998 подписан сторонами до того, как Южноуральская регистрационная палата приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признали надлежащей регистрацию данного договора, произведенную Государственным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указа Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". С учетом изложенного оснований для отмены решения и постановления судов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."   Постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-1859/10-С3 по делу N А76-31789/2009-21-923/5 "...Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Усть-Катава (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 17.06.1996 N 368, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок площадью 19 400 кв. м. Договор аренды земельного участка от 17.06.1996 N 368 зарегистрирован в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Усть-Катава 17.06.1996, регистрационный номер 368. Постановлением от 21.09.2000 срок действия договора аренды земельного участка от 17.06.1996 N 368 продлен до 31.12.2009. Суд первой инстанции, установив, что ответчиком за период с 01.01.2006 по 17.01.2007 не внесена арендная плата в сумме 98 060 руб. 11 коп., на основании приведенных норм права и условий договора аренды от 17.06.1996 N 368 правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате. Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности сделки из-за нарушения положений ст. 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации в связи отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка правомерно отклонен судом, так как данный договор, заключенный до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежал государственной регистрации..."   Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-9458/07-С6 по делу N А34-7460/06 "...Как следует из постановления администрации Курганской области от 28.09.1998 N 494 "О начале регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Регистрационной палатой Курганской области и ее взаимодействии с органами, производящими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Кургане и территории Курганской области", Регистрационная палата Курганской области приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 01.10.1998. Таким образом, поскольку договор аренды от 30.09.1998 N 446 заключен до начала осуществления учреждением юстиции своих полномочий по государственной регистрации прав и зарегистрирован Курганским городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в установленном законом порядке, суды обоснованно признали названный договор действительным..."

 

3.5. Вывод из судебной практики: Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008

"...Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет - площадь переданной части спорного помещения.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.

Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат..."

 

3.6. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13

"...10.06.2004 между ООО "Городской жилищный фонд" (арендодатель) и ИП Комаровой С.В. (арендатор) был заключен договор аренды части вышеуказанного нежилого помещения площадью 40 кв. м, находящегося на 1 этаже здания, сроком на 364 дня с 06.05.2004.

В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО "Мегасвязь" (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007.

Считая, что договор субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 является незаключенным, поскольку при сроке действия более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а также, указывая на то, что за период использования спорного помещения ООО "Мегасвязь" оплату за такое использование не вносило, в результате чего неосновательно обогатилось, ВРООИ "Импульс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая необходимым оставить в силе решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 11 договора субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 срок его действия был определен сторонами с 15.06.2004 по 15.06.2007.

При этом данный договор заключен ИП Комаровой С.В., являющейся арендатором спорного помещения на основании договора аренды от 10.06.2004.

Пунктами 5 и 6 договора аренды от 10.06.2004 предусмотрено, что договор действует 364 дня (то есть менее года), начиная с 06.05.2004.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Московский округ   Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2012 по делу N А40-79004/11-54-507 "...Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из материалов дела следует, что срок договора составляет 364 дня от даты передачи помещения в краткосрочную аренду. Нежилое помещение арендатор передал субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2009 г. При сроке субаренды помещений в 364 дня обязанности по осуществлению государственной регистрации договора не возникает, поскольку данный срок составляет менее одного года, то есть менее 365 дней (минимальное количество дней в году). Таким образом, суды правомерно пришли к выводу, что требование истца о признании договора субаренды недействительным является несостоятельным, поскольку краткосрочный договор был заключен на срок менее одного года..."

 

3.7. Вывод из судебной практики: Совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.10.2018 N Ф02-5236/2018 по делу N А33-34148/2017

"...Индивидуальный предприниматель Ромбах Инна Ивановна (ОГРНИП 304263504100292, ИНН 263400114379, г. Ставрополь, далее - предприниматель Ромбах И.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 23" (ОГРН 1152311005582, ИНН 2311189641, г. Краснодар, далее - ООО "Торгсервис 23", ответчик) о взыскании 673 095 рублей долга, 45 898 рублей пени.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.06.2015 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1 255,5 кв. м, кадастровый номер 26:12:031002:1323, литер Б, этажность 1, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 19/1, в квартале 209, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого здания, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 286 254 рубля в месяц из расчета 228 рублей за 1 кв. м, в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора), его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, нежилое здание передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 04.06.2015.

Согласно акту начала коммерческой деятельности от 11.12.2015 арендатором начата коммерческая деятельность в арендуемом помещении 11.12.2015.

В период с июня 2016 года по октябрь 2017 года истец выставлял ответчику счета для оплаты арендной платы на суммы меньшие, чем согласовано в договоре аренды.

Согласно расчету суммы иска в период с июня 2016 года по октябрь 2017 года ответчик ежемесячно вносил арендную плату в меньшей сумме, чем согласовано в договоре аренды, в связи с чем за указанный период образовалась задолженность в размере 673 095 рублей 59 копеек.

Сторонами подписаны акты по аренде помещения на обозначенные в счетах за соответствующие периоды суммы: от 30.04.2017 N 000113, от 31.05.2017 N 000142, от 30.06.2017 N 000174, от 31.07.2017 N 000200, от 31.08.2017 N 000235, от 30.09.2017 N 000260, от 31.10.2017 N 000288, от 30.11.2016 N 000264, от 30.12.2016 N 000294, от 31.01.2017 N 000013, от 28.02.2017 N 000044, от 31.03.2017 N 000077.

На сумму задолженности по арендной плате в размере 673 095 рублей 59 копеек истец начислил пени в размере 45 898 рублей 95 копеек в соответствии с пунктом 6.1 договора за период с 11.08.2016 по 20.12.2017.

Неуплата ответчиком суммы долга послужила основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд пришел к выводу об изменении сторонами размера арендной платы и исполнении ответчиком обязательства по уплате арендных платежей в полном объеме исходя из согласованного сторонами размера арендной платы, указанного арендодателем в актах и счетах на оплату.

Предъявление иска о наличии у ответчика задолженности расценено судом как нарушение истцом установленного законодательством принципа добросовестности участников гражданского оборота.

Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами арбитражного суда, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела.

Арбитражные суды двух инстанций обоснованно руководствовались положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606); арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункты 1, 3 статьи 614).

Руководствуясь приведенными нормами материального права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, условия договора аренды, выставленные истцом в период с июня 2016 года по октябрь 2017 года счета за аренду здания, акты по аренде помещения на обозначенные в счетах за соответствующие периоды суммы, суды пришли к выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение об указанном в счетах и актах размере арендной платы, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Правомерность выводов судов двух инстанций о согласовании сторонами размера арендной платы подтверждается также ссылкой на нормы статей 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что конклюдентными действиями, выразившимися в выставлении истцом счетов на оплату и совершении ответчиком действий по оплате арендной платы в указанном истцом размере, стороны согласовали спорный размер арендной платы.

В пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" сформулирована позиция, согласно которой совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Учитывая отмеченный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 N 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности профессиональным участником гражданского оборота (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), которым является общество, суд кассационной инстанции полагает, что истец, выставляя ответчику для оплаты счета на суммы, отличающиеся от оговоренных в договоре сумм, утратил право ссылаться на прежние условия договора, о чем также правомерно указал арбитражный суд.

Несмотря на ссылку заявителя кассационной жалобы на нарушение судами норм материального права, судом кассационной инстанции таких нарушений не установлено, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "...5. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом. Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме. Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса. Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2015 N Ф08-5536/2015 по делу N А32-22349/2014 "...Как видно из материалов дела, 06.01.1999 общество (арендатор) и товарищество (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 129,2 кв. м, расположенного в 5-этажном жилом доме по ул. Ленина, 75 в г. Новороссийске. Помещение находится в цокольном этаже жилого дома и используется для размещения магазина розничной торговли. Договор заключен сроком на 15 лет. 23 декабря 2010 года товарищество направило обществу письмо о повышении арендной платы до 350 рублей за 1 кв. м на основании решения собственников многоквартирного дома. 06 июля 2013 года товарищество направило обществу дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы до 350 рублей за 1 кв. м. Согласно материалам дела товарищество в 2013 году выставляло обществу счета на оплату аренды нежилого помещения, переданного по договору от 06.01.1999, в размере 43 645 рублей, которые оплачивались обществом. Статьей 433 Кодекса определен момент заключения договора: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (статья 438 Кодекса). Суды по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что после получения оферты общество своими конклюдентными действиями согласовало изменение условий договора аренды от 06.01.1999 в части оплаты за арендуемое помещение исходя из стоимости 350 рублей за 1 кв. м. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В связи с этим суды обоснованно отклонили довод заявителя жалобы о несогласованности арендной платы, в том числе по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения. Довод заявителя жалобы о том, что общество с каждым платежом направляло письмо о том, что произведенные платежи не соответствуют договору аренды и не согласованы с обществом, правомерно не принят судами. В 2013 году товарищество направляло в адрес общества счета за аренду цокольного помещения, в которых указывало стоимость арендной платы за 1 кв. м в размере 350 рублей. На основании указанных счетов общество перечисляло товариществу арендную плату, которая за месяц составляла 43 645 рублей. При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что общество своими конклюдентными действиями акцептовало оферту товарищества и согласилось с изменением арендной платы. Последующее направление обществом писем в адрес ответчика о том, что выставленные счета не соответствуют условиям договора аренды от 06.01.1999, правового значения для обоснования применения первоначально установленного размера арендной платы не имеют. Кроме того, доказательств направления указанных писем в адрес товарищества материалы дела не содержат..."

 

---

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 124; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!