Переоформление договора аренды в связи с передачей полномочий по распоряжению имуществом от органа местного самоуправления органу государственной власти
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов, осуществлялось органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, и если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Пункт 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ утратил силу с 1 марта 2015 г.
Таким образом, до 1 марта 2015 г. на основании закона субъекта РФ полномочия по распоряжению указанным имуществом могли быть отнесены к ведению исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.
Возникает вопрос: требуется ли в данном случае переоформление договора аренды в связи с произошедшими изменениями на стороне арендодателя?
16.1. Вывод из судебной практики: При передаче полномочий от органа местного самоуправления к органу государственной власти по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, права к новому арендодателю переходят независимо от переоформления договора аренды.
Примечание: Данный вывод актуален для отношений, возникших до 1 марта 2015 г. Подробнее см. п. 16 материалов к ст. 608 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 301/10 по делу N А03-736/2009
"...Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Закон Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае" (далее - Закон) вступил в силу 10.02.2007.
В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Городской округ "Город Барнаул", государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков.
|
|
|
Как следует из постановлений администрации Алтайского края от 08.02.2007 N 48 "Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена" и от 12.02.2007 N 51 "О реализации Закона Алтайского края "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае", этим органом является управление.
Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды от 19.06.1996 N 1152 независимо от его переоформления.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.07.2011 N Ф03-2627/2011 по делу N А73-13996/2010 "...В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Законом Хабаровского края от 29.11.2006 N 78 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" (вступившим в силу с 01.07.2007) установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется Правительством Хабаровского края в лице специально уполномоченных им органов исполнительной власти края. Названный земельный участок предоставлен обществу в аренду до вступления в силу Закона Хабаровского края N 78 по договору аренды от 23.05.2006 N 565 для целей строительства офиса и магазина. Таким образом, с момента изменения порядка распоряжения земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Город Хабаровск", государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению такими участками и следовательно права арендодателя по договору аренды от 23.05.2006 N 565 перешли к Правительству Хабаровского края в лице его уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками, независимо от переоформления данного договора, что согласуется с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 N 301/10..." |
|
|
|
| Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2017 N Ф06-25867/2017 по делу N А72-19630/2016 "...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Ульяновской области от 03.07.2015 N 85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 N 500-П, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Ульяновской области с 01.01.2016 осуществляет Департамент. Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:0020 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, суды пришли к правильному выводу о том, что права арендодателя по договору аренды от 28.11.2005 N 24-2-012578 перешли от администрации к Департаменту независимо от переоформления договора аренды. Как правильно указали суды, в связи с передачей Департаменту полномочий по распоряжению спорным земельным участком к Департаменту перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.11.2005 N 24-2-012578, в том числе и право на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода ее образования..." Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2017 N Ф06-18219/2017 по делу N А72-2706/2016 "...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Ульяновской области от 03.07.20015 <*> N 85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 N 500-П, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Ульяновской области с 01.01.2016 осуществляет Департамент. -------------------------------- <*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду "...от 03.07.2015...", а не "...от 03.07.20015...". Поскольку спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то права арендодателя по договору аренды земельного участка от 05.03.2007 N 24-1-013626 перешли от Администрации к Департаменту независимо от переоформления договора аренды, в том числе и право на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода ее образования..." |
| Уральский округ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-1902/15 по делу N А60-45702/2014 "...При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией и обществом "Динара" заключен договор аренды от 10.02.2009 N 5-1752 (далее - договор) земельного участка общей площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0501072:58, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Крестинского, для размещения многоэтажного паркинга с административно-хозяйственным блоком, сроком до 11.11.2012. Ссылаясь на то, что в настоящее время строительство на участке не ведется, что подтверждается результатами проведенного министерством осмотра земельного участка от 06.08.2014, и то, что у общества "Динара" имеется задолженность по указанному договору аренды, министерство письмом от 19.05.2014 N 17-01-82/3800нз в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило общество "Динара" об отказе от договора аренды земельного участка от 10.02.2009 N 5-1752, письмом от 04.08.2014 о наличии задолженности по договору аренды и намерении обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случае ненаправления ответчиком доказательств погашения задолженности. Министерство, ссылаясь на то, что его требования, изложенные в указанных выше уведомлениях, обществом "Динара" не были исполнены, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал их необоснованными. Суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования заявлены ненадлежащим истцом, поскольку требования о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по нему заявлены лицом, которое не является арендодателем. Проверив законность решения суда первой инстанции по доводам кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене. Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения. Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013. Арендодателем по договору от 10.02.2009 N 5-1752 выступает администрация в лице заместителя Главы Екатеринбурга. В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. С учетом этого, администрация и министерство в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области, и представляют интересы одного и того же собственника. Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенного в период действия Соглашения от 17.05.2007 в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а следовательно правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку судом первой инстанции спор рассмотрен без учета названных обстоятельств, имеющих существенное значение при оценке доводов сторон и представленных доказательств, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..." Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.05.2015 N Ф09-1001/15 по делу N А60-25158/2014 "...Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа Министерства от договора аренды, суды исходили из того, что Министерство участником (арендодателем) спорного договора аренды не является и, следовательно, не имеет права на отказ от договора аренды. Суды указали, что переход к Министерству 18.05.2013 функций по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено и изменение компетенции государственного органа или органа местного самоуправления, сами по себе не означают замену администрации на Министерство в спорном правоотношении, не влекут за собой переход материальных прав, возникающих из ранее заключенных договоров. С учетом указанных обстоятельств судами отказано в удовлетворении требований к ответчику об обязании продлить договор аренды на тех же условиях на новый срок. Кроме того, суды установили, что у истца отсутствовала возможность начать и осуществлять строительство по не зависящим от него обстоятельствам, при этом недобросовестность со стороны общества отсутствовала, последним совершались все зависящие от него действия по подготовке к строительству, и пришли к выводу о том, что прекращение договора аренды по причине отсутствия действий арендатора по ведению строительства, является необоснованным. Признавая незаконным решение Министерства об отказе от договора аренды, судами сделаны неверные выводы о правах и обязанностях сторон, суды не учли следующее. Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения. Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013. Арендодателем по договору от 23.01.2009 N 1-1122 (заключенного в период действия Соглашения) выступает администрация. В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. Администрация и Министерство являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, и представляют интересы одного и того же собственника. Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 Министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенном в период действия Соглашения от 17.05.2007, в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, следовательно, правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Реализуя правомочия арендодателя по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, министерство действовало в соответствии с нормами п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в удовлетворении требования об обязании Министерства продлить договор аренды судом первой инстанции отказано по причине того, что требование предъявлено к ненадлежащему ответчику, к лицу, не являющемуся стороной по договору. Данный вывод суда с учетом вышеизложенного является ошибочным. По существу указанное требование не рассмотрено..." Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2015 N Ф09-443/15 по делу N А60-29668/2014 "...Министерством в адрес предпринимателя Капустника И.Н. направлено уведомление от 12.03.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 06.05.2010 N 429-2010/Окт, в котором сообщено о прекращении действия договора аренды по истечении месяца с момента получения предупреждения. Как указывает истец, уведомление ответчиком не получено и было возвращено органом связи. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с соответствующим иском. Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что Министерство участником (арендодателем) спорного договора аренды не является и, следовательно, не имеет права заявлять об отказе от договора аренды, тогда как надлежащим арендодателем (администрацией) такого уведомления предпринимателю Капустнику И.Н. не направлялось. Отклоняя довод истца о том, что начиная с 17.05.2013 Министерство распоряжается земельными участками в городе Екатеринбурге, государственная собственность на которые не разграничена, суды указали, что сам по себе переход права распоряжения земельными участками от одного публичного органа к другому, не влечет за собой безусловную замену арендодателя в ранее заключенных договорах, при этом доказательств внесения изменений в условия договора аренды земельного участка от 06.05.2010 в части арендодателя в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не представлено. Отказывая Министерству в удовлетворении иска суды не учли следующее. Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения. Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013. Арендодателем по договору от 06.05.2010 N 429-2010/Окт выступает администрация в лице Главы администрации Октябрьского района. В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. В силу п. 1, 3 ст. 214 Гражданского кодекса государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 настоящего Кодекса. В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. С учетом этого, Администрация и Министерство в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области, и представляют интересы одного и того же собственника. Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 Министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенного в период действия Соглашения от 17.05.2007 в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а следовательно правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку судами спор рассмотрен без учета названных обстоятельств, имеющих существенное значение при оценке доводов сторон и представленных доказательств, решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 155; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!