Действительность договора аренды будущей вещи
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, законом или собственником управомоченные сдавать имущество в аренду.
Формулировка данной нормы обуславливает возникновение такой правовой проблемы, как возможность заключения договора аренды в отношении имущества, которое на момент заключения подобного договора не принадлежит арендодателю на праве собственности (договор аренды будущей вещи).
По вопросу о последствиях заключения договора аренды с арендодателем, чье право собственности не зарегистрировано в ЕГРП, см. п. 8 материалов к ст. 608 ГК РФ.
12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды будущей вещи не является недействительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2019 N Ф01-6175/2018 по делу N А82-25328/2017
"...Как усматривается из материалов дела и установили суды, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды помещения от 18.09.2014 N 61-01К/14, в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение N 52, обозначенное в приложении N 1 к договору, в соответствии с экспликацией к поэтажному плану, фактической площадью 108,5 квадратного метра, на втором этаже Торгового центра.
Право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3932,3 квадратного метра, адрес (местонахождение объекта): г. Ярославль, пр. Машиностроителей, д. 30/18, помещения 3 - 6, 11 - 57, 62, 63 и 112, зарегистрировано за истцом 17.10.2014.
|
|
|
Объект аренды передан ответчику 24.11.2014 на основании акта приема-передачи помещения в аренду.
Неуплата Обществом задолженности по арендной плате в добровольном порядке послужила основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.
Из пункта 2.1 договора следует, что арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение.
Имущество, подлежащее передаче внаем, четко определено (пункт 2.1 и приложение N 1 к договору).
Обязанность по передаче во временное пользование арендованного имущества исполнена арендодателем 24.11.2014, что подтверждает подписание сторонами соответствующего акта.
Согласно четвертому абзацу пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.
|
|
|
Таким образом, отсутствие у арендодателя на момент заключения спорного договора зарегистрированного права собственности на предмет аренды не свидетельствует о недействительности спорного договора и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей, поскольку на момент передачи имущества арендатору (24.11.2014 право собственности зарегистрировано за истцом (17.10.2014).
Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ..." |
|
|
|
| Дальневосточный округ Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-318/2018 по делу N А59-3702/2016 "...В материалы дела представлен договор аренды помещений от 01.10.2013, заключенный между ООО "Энергосервис" (арендодатель) и ООО "Сахмедпомощь" (арендатор). Договор заключен в отношении помещений площадью 316,45 кв. м, расположенных на 3 этаже здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями, в восточном торце жилого дома N 245-а по ул. Комсомольской в г. Южно-Сахалинске. Договор подписан со стороны ООО "Энергосервис" (арендодатель) представителем Маровым В.А., со стороны ООО "Сахмедпомощь" (арендатор) представителем Петровой З.В. Суд первой инстанции не принял названный договор в качестве достоверного доказательства, подтверждающего факт аренды истцом помещений площадью 316,45 кв. м, поскольку на дату его заключения ответчик не являлся собственником этих помещений и на 01.10.2013 отсутствовали технический план здания, либо иные документы (схемы, планы), подтверждающие месторасположение арендуемых помещений в здании. Суд учел, что на 01.10.2013 за арендодателем - ООО "Энергосервис" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (подземных этажей - 1), площадь застройки 395,6 кв. м, степень готовности 20%, лит. А, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245-в (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2010 серии 65-АА N 014417). Право собственности на помещения общей площадью 354,5 кв. м, 3 этаж, номера на поэтажном плане 4-22 зарегистрировано за ООО "Энергосервис" только 18.12.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65-АВ N 218314. При этом отсутствуют доказательства какие помещения площадью 316,45 кв. м переданы арендатору по договору от 01.10.2013. Также судом первой инстанции установлено, что спорные помещения находятся с восточной стороны торца здания - жилое общего назначения с административными и универсальными помещениями по ул. Комсомольской, 245-а (адрес объекта капитального строительства - ул. Комсомольская, 245-в, распоряжение от 16.10.2014 N 1384-р о присвоении адреса объекту - ул. Комсомольская, дом 245-в); разрешение на ввод в эксплуатацию здания N RU 65302000-1161 получено ООО "Энергосервис" 29.10.2014. В этой связи суд признал, что до ввода объекта в эксплуатацию помещения могли быть переданы только для осуществления ремонтных и отделочных работ (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановление N 73) и, следовательно, коммерческое использование помещений до их сдачи в эксплуатацию недопустимо. На основании установленного суд признал, что полученные ответчиком денежные средства в сумме 5 843 099,16 руб. являются неосновательным обогащением, в связи с чем удовлетворил исковые требования в этой части спора. Суд апелляционной инстанции, отклоняя вывод суда первой инстанции о недоказанности факта арендных отношений по поводу спорных помещений, установил, что представленный в дело договор аренды от 01.10.2013 содержит все необходимые и существенные условия для таких договоров (объект аренды, срок, арендная плата); подписан уполномоченными лицами. С учетом отсутствия доказательств, что в спорный период, в том числе и после ввода объекта в эксплуатацию, последний использовался иными лицами и при наличии платежей по договору суд признал подтвержденным факт использования истцом спорных помещений. При этом суд отметил, что в соответствии с пунктом 10 Постановления N 73 договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ. При установленном, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, обоснованно сделал вывод о доказанности исполнения сторонами договора аренды от 01.10.2013, возникновении арендных отношений относительно помещений площадью 316,45 кв. м, являющихся предметом названного договора аренды и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для возврата денежных средств в сумме 5 843 099,16 руб. по правилам статей 1102, 1105 ГК РФ, в связи с чем отменил решение суда и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Сахмедпомощь". Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследований в суде апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, поэтому судом округа в силу статьи 286 АПК РФ не принимаются..." |
|
|
|
| Северо-Западный округ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2017 N Ф07-11032/2017 по делу N А56-68375/2016 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (продавец) и Боровским Д.Н. (покупатель) был заключен договор от 24.03.2015 купли-продажи квартиры общей площадью 118,2 кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 85, кв. 3. Боровский Д.Н. (арендодатель) и Станкевич В.И. (арендатор) заключили договор от 12.05.2015 аренды (найма жилого помещения) квартиры N 3, расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 85, для использования в качестве жилого помещения для сдачи в субаренду (субнаем) меблированных комнат для временного проживания граждан - клиентов арендатора (пункт 1.3 договора). Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 13.05.2015. Станкевич В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 1.7 договор аренды был продлен на тех же условиях на тот же срок, однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств и с 18.02.2016 создает ему препятствия в пользовании арендованной квартирой. Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства. Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2016 по делу N А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке. Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015. Однако данные выводы суда не основаны на нормах материального права и не соответствуют правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления N 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество. С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию. Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было определить, обладал ли арендодатель правом собственности на передаваемый объект на момент передачи его в аренду (13.05.2015); установить, является ли данный договор аренды действующим с учетом положений, сформулированных в Постановлении N 73, и обстоятельств, установленных по делу N 2-2558/2016 по иску Станкевича В.А. к Боровскому Д.Н. о признании договора аренды действующим, срока аренды - продленным и обязании не создавать препятствий в пользовании помещением оставленным; проверить, допущено ли арендодателем нарушение, предусмотренное пунктом 4.7 договора аренды, и возможно ли применение к ответчику санкций, предусмотренных данным условием договора..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!