Правовые последствия заключения договора аренды недвижимого имущества после отчуждения такого имущества арендодателем
В силу ст. 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда продавец, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, сдает его в аренду до государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику. Возникает вопрос о правовых последствиях этой сделки.
9.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный после отчуждения арендодателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на арендованное имущество, но до государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, является действительным.
Примечание: Вывод суда основан на позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17, согласно которой передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2013 по делу N А49-4192/2012
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО НПФ "Гемус") передает, а арендатор (ООО "Архонт") принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
ООО "Архонт" в кассационной жалобе также ссылается на то, что по договору аренды истец предоставил имущество, 1/2 доли в праве на которое ему не принадлежала, а фактически была продана третьему лицу.
Эти доводы, как считает ответчик, основаны на договоре купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010 (л.д. 27), заключенном истцом и Барановым Ю.В., и акте приема-передачи 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 29).
Между тем, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
|
|
|
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода к Баранову Ю.В. права на 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству серии 58-АА N 969130 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, состоялась 07.04.2011 (л.д. 19). Поэтому на момент передачи нежилого помещения по договору аренды - 01.01.2011 собственником этого помещения являлся истец, и в соответствии со статьей 608 ГК РФ он обладал правом сдачи имущества в аренду.
В период с 01.01.2011 по 06.04.2011 Баранов Ю.В. таким правом не обладал.
При расчете задолженности по арендным платежам, возникшей после регистрации перехода прав на объект недвижимости, истцом учтено, что с 07.04.2011 Баранову Ю.В. и ООО НПФ "Гемус" принадлежат равные доли в праве собственности на объект аренды.
Передача истцом в аренду имущества ООО "Архонт" после заключения с Барановым Ю.В. договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на это имущество, но до государственной регистрации перехода прав на долю в собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность истца как продавца, но не свидетельствует о недействительности договора аренды..."
|
|
|
Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации соответствующих объектов недвижимости, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)
Примечание: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением ст. 31.1, которая продолжает действовать до 01.01.2020, утратил силу с 01.01.2017 в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
|
|
|
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Данная регистрация осуществляется в форме обременения права собственности на недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 1, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как правило, если в ЕГРП нет сведений об объекте аренды, то такой договор не может быть зарегистрирован, а арендодатель не вправе сдавать данное имущество в аренду, поскольку госрегистрация права собственности является единственным доказательством существования такого права и, следовательно, при ее отсутствии лицо не сможет доказать, что является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Если право собственности на объект аренды возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то госрегистрация такого права требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом, в том числе сдачи его в аренду (п. 2 ст. 6 названного Закона).
Однако в ряде случаев, по мнению судов, отсутствие госрегистрации права арендодателя на объект не влечет недействительности договора аренды.
Примечание: Приведенная ниже судебная практика относится ко времени до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Следовательно, в этих примерах не учтена правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.
10.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды, который заключен на срок не менее одного года, если на момент его заключения право собственности на имущество, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не было зарегистрировано в ЕГРП, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, ничтожен.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор подлежал государственной регистрации. Следовательно, суд посчитал, что договор был заключен на срок не менее года, хотя в тексте договора срок был определен в 364 дня.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2006 по делу N А82-18436/2005-10
"...Как видно из документов и установлено судом, ЗАО "ТИСИЗ" (арендодатель) и ООО "Интергео" (арендатор) заключили договор аренды от 01.07.2004 нежилых помещений N 109, 110, 131, 132, гаражных боксов N 302 и 303 и ангаров N 4, 7 - 9, расположенных по адресу: город Ярославль, Второй промышленный проезд, база ЗАО "ТИСИЗ". Из условий сделки следует, что срок ее действия - 364 дня, ставка арендной платы - 1325 рублей за один календарный день. Указанные нежилые помещения переданы в пользование ответчику 01.07.2004.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности, как и любое другое вещное право, подлежит обязательной государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что ЗАО "ТИСИЗ" приобрело право собственности на спорное имущество в результате приватизации в 1993 году, однако регистрацию права до настоящего времени не осуществило.
В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В пункте 2 указанной нормы Закона (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ) установлено, что "государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".
Таким образом, ЗАО "ТИСИЗ" до совершения сделки аренды обязано было зарегистрировать право собственности на спорное имущество.
Отсутствие такой регистрации свидетельствует о том, что истец не может являться арендодателем и требовать взыскания арендной платы и пеней по недействительному договору..."
Позиция 2. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, не признается ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2007 N Ф04-829/2007(31751-А03-22) по делу N А03-5862/2006-4
"...Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 07.11.2006 решение в части удовлетворения требования заявителя о регистрации договора аренды от 28.06.2005 N 43/к и об отказе в удовлетворении встречного иска отменено, принято новое решение: в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признал договор аренды от 28.06.2005 N 43/к ничтожной сделкой, поскольку при заключении договора в соответствии со статьями 6, 13 Закона о государственной регистрации требовалась обязательная государственная регистрация права собственности на передаваемое имущество.
В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Согласно статье 6 Закона о государственной регистрации правообладатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав при совершении сделок с недвижимым имуществом. Однако Законом не предусмотрена необходимость совершения данных действий до совершения либо при совершении сделки.
При изложенных обстоятельствах выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 28.06.2005 N 43/к в связи с его противоречием положениям статей 6, 13 Закона о государственной регистрации нельзя признать обоснованными. Указанные нормы регулируют порядок осуществления государственной регистрации обременения прав..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2013 по делу N А41-40017/12 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ТУ ФАУГИ по МО (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2009 N 48/09-Р, на основании которого арендодатель по акту от 01.12.2009 предоставило арендатору в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта (акт приема-передачи от 01.12.2009). Договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, зарегистрирован 30.06.2010 (как следует из отметки о государственной регистрации N 50-50-99/055/2010) и вступил в законную силу. 15 сентября 2003 г. между Государственным унитарным предприятием "Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги" (землевладелец) и ИП Айрапетян С.К. (землепользователь) был заключен договор о срочном пользовании земельным участком, расположенном в полосе отвода железной дороги. По условия договора ГУП Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги передало, ИП Айрапетян С.К. приняла в пользование земельный участок площадью 34,0 кв. м вблизи станции Долгопрудная для размещения торговой палатки. На участке запрещено возводить капитальные строения (п. 2.3.2 договора). При нарушении указанного пункта договора возведенные объекты подлежат сносу за счет землепользователя. Договор заключен на срок по 31.12.2004. Довод заявителя о том, что договор является недействительной ничтожной сделкой, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии со ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земельный участок с кадастровым номером 50:42:0000000:0022 расположен в полосе отвода железной дороги. В соответствии с ранее действовавшим п. 1 ст. 5 ФЗ от 25.08.1995 N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" земли полосы отвода железных дорог признавались землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта. Следовательно, земли полосы отвода в силу указанной нормы были признаны федеральной собственностью. Согласно п. 3 ст. 4, ст. 8 ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" в настоящее время земли полосы отвода железной дороги также являются федеральной собственностью. Учитывая изложенное, право федеральной собственности на спорный земельный участок относится к ранее возникшим правам на недвижимость, признаваемым действительными до их регистрации в ЕГРП. Такие права, в силу п. п. 1 и 2 статьи 6 ФЗ от 21 июля 1997 г., N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат регистрации в случае регистрации перехода права на недвижимость, ее обременения (ограничения), либо сделки с недвижимостью. Право собственности Российской Федерации возникло до вступления в законную силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является действительным вне зависимости от его регистрации в ЕГРП..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12 "...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм. Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству. Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет. Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным. Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..." |
10.2. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации таких объектов недвижимости, и договор аренды этой недвижимости также заключен до указанной даты, договор является действительным, поскольку такие права на имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А33-932/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 23.01.2003 между СПАО "Сибхимстрой" как арендодателем (14.03.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации) и истцом (арендатор) подписан договор аренды имущества с последующим выкупом.
Согласно условиям названного договора арендатору предоставлено право выкупа оборудования и коммуникаций, линейных сооружений связи и объекта связи АТС-9, право собственности на имущество переходит к арендатору после уплаты выкупной цены (пункт 1.1); срок аренды определен с 01.04.2003 по 01.10.2003 (пункт 1.3).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.04.2004 срок действия договора аренды от 23.01.2003 продлен до 31.09.2005.
Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о необходимости государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" (арендодатель) права собственности и иных вещных прав на указанный объект недвижимости, а также о незаключенности договора аренды с правом выкупа от 23.01.2003 ввиду отсутствия его государственной регистрации.
В пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены условия удовлетворения исков о признании права собственности, заявленных лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы.
Так, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С момента введения в действие Закона о регистрации (31.01.1998), устанавливающего определенный порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него, такой порядок становится обязательным.
Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения установлены Положением об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68.
Таким образом, обязательная государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи (в том числе и регистрация договора аренды с правом выкупа) была законодательно определена только с 2005 года. Поэтому обязанности по регистрации заключенного в 2003 году договора аренды с правом выкупа и государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" (арендодатель) права собственности и иных вещных прав на спорный объект недвижимости у сторон не имелось.
В этой связи ссылка судов на отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды и государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" права собственности и иных вещных прав на имущество несостоятельна..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-6525/2009 "...Как видно из материалов дела и установлено судами, 19.02.1996 администрация г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 259"и", на основании которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 4,7437 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 158, сроком на 15 лет для эксплуатации центра "АвтоВазтехобслуживание". Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды имеет порок формы (отсутствие его государственной регистрации) не может служить основанием для отмены судебных актов. Действующим законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью. Договор аренды земельного участка заключен 19.02.1996 - до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 1 статьи 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2009 по делу N А32-3871/2008-21/40 "...Комитет по управлению муниципальной собственностью Апшеронского района (арендодатель) и ТОО "Молодость" (правопредшественник общества) заключили договор аренды от 01.01.1993 нежилого помещения (магазин N 1), находящегося по адресу: г. Апшеронск, ул. Ленина, 63 (в настоящее время ул. Ленина, 53), сроком на 15 лет (т. 1, л. д. 7 - 11). Суд правомерно исходил из того, что установленный договором от 03.03.1999 срок аренды истек 01.01.2007, после чего арендные отношения в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновились на неопределенный срок. Ссылка на недоказанность права муниципальной собственности на спорное помещение не обоснована. В материалах дела имеется решение Малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 173 о передаче магазина N 1 (в составе имущества которого находилось спорное помещение) в муниципальную собственность Апшеронского района. В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Отсутствие в органах БТИ данных о регистрации здания магазина за муниципальным образованием "Апшеронский район" не влияет на определение субъекта права собственности, так как такая регистрация имеет лишь учетное, а не правоудостоверяющее значение. Общество, как и его правопредшественник - ТОО "Молодость" - владело и пользовалось помещением на основании договоров аренды. Основания полагать, что у общества возникли какие-либо иные права на помещение, отсутствуют..." |
10.3. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, то отсутствие его регистрации не означает, что лицо не может сдавать недвижимость в аренду и такой договор недействителен.
Примечание: Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (утратило силу в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23) при разрешении споров о праве собственности на объекты, не включенные или необоснованно включенные в реестр или перечень федеральной, государственной и муниципальной собственности, арбитражный суд, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1168-06 по делу N А40-42557/05-82-330
"...Материалами дела и судом установлено, что между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопреемником которого является ответчик) и ЗАО "НТЦ КТ "АЭЛИМП" заключен договор от 17.07.2000 N 06-00519/2000 на аренду нежилого помещения площадью 625 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 71, стр. 14, сроком с 24.05.2000 по 24.05.2005.
Государственная регистрация договора произведена 15.08.2000.
Предъявляя настоящий иск, истец ссылался на то, что на момент заключения оспариваемого договора ответчик не являлся собственником спорного нежилого помещения и у него отсутствовало право сдачи данного помещения в аренду (ст. ст. 608, 168 ГК РФ).
Разрешая спор, суд установил, что право собственности ответчика на спорное помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 до заключения оспариваемой сделки.
То обстоятельство, что государственная регистрация права собственности г. Москвы имела место после заключения договора аренды, не свидетельствует об отсутствии у г. Москвы права распоряжения спорным имуществом..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 19.12.2011 N ВАС-16581/11 по делу N А46-986/2011 "...В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель ссылается на то, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель также указывает на то, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие право собственности истца на нежилое помещение, переданное ему по договору аренды, в связи с чем не может быть применена статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды. Довод заявителя о том, что у ответчика не было правоустанавливающих документов на момент заключения договора аренды, также отклоняется, ввиду того, что право муниципальной собственности на объект недвижимости возникло на основании Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Доводы предпринимателя направлены на переоценку выводов, к которым пришли суды трех инстанций, и в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..." |
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А82-628/2007-35 "...Ссылка заявителя жалобы на недействительность договора аренды от 23.03.2001 N 8985-Г в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание в силу следующего. Право муниципальной собственности на спорное помещение, как установили суды первой и апелляционной инстанций, возникло на основании приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждено реестром муниципальной собственности и постановлением мэра города Ярославля от 02.10.1997 N 1314. Таким образом, право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому является действительным и в отсутствие соответствующей государственной регистрации. Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2012 по делу N А32-3530/2011 "...Возражения общества об отсутствии у учреждения права на иск (недействительности договора аренды в связи с непредставлением истцом доказательств отнесения спорных помещений к муниципальной собственности) рассмотрены судебными инстанциями и обоснованно отклонены. Право муниципальной собственности возникло в порядке разграничения государственной собственности (постановление Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1), является ранее возникшим и его существование не зависит от государственной регистрации в ЕГРП (статья 6 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..." |
10.4. Вывод из судебной практики: Право собственности субъекта РФ (муниципального образования) на арендуемое имущество может подтверждаться выпиской из реестра государственной (муниципальной) собственности. Договор аренды такого имущества действителен даже при отсутствии государственной регистрации права собственности.
Примечание: Необходимо отметить, что Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ссылаются суды в некоторых приведенных ниже Постановлениях, утратило силу в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23 (в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22). Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" факт включения имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) при участии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (балансодержателя) оформлен договор аренды от 02.10.2006 N 306 нежилых помещений общей площадью 414,5 квадратного метра, расположенных по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Московская, 1.
Договор аренды от 02.10.2006 N 306 не был зарегистрирован его контрагентами в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Посчитав, что Предприниматель пользуется помещением без законных на то оснований и без встречного предоставления в виде оплаты, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Довод заявителя о том, что Теруправление не является собственником поименованной недвижимости, подлежит отклонению в силу следующего.
До настоящего времени федеральный закон, разграничивающий объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность не принят.
Таким образом, право собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
В материалы дела представлена выписка из реестра федерального имущества от 31.03.2009 N 65/289, подтверждающая включение данного объекта в реестр федерального имущества, которая и подтверждает право собственности Российской Федерации на указанную недвижимость.
С учетом изложенного суд правильно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и о выселении ответчика из спорных помещений..."
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.11.2011 N Ф03-5344/2011 по делу N А59-5301/2010 "...Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды от 23.03.2009 N 21 ввиду отсутствия у администрации права на распоряжение спорным имуществом подлежит отклонению судом кассационной инстанции в силу следующего. В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Арбитражными судами установлено и материалами дела (выпиской из реестра муниципальной собственности) подтверждено, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 при разделении государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Поскольку право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Закона о госрегистрации, а договор аренды заключен между сторонами на срок менее одного года, а впоследствии продлен на неопределенный срок и не подлежал государственной регистрации, то право муниципальной собственности юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации права..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.02.2010 N Ф03-199/2010 по делу N А59-3303/2009 "...Между КУИ МО "Холмский городской округ" (Арендодатель) и ООО "Ламинария" (Арендатор) заключен договор N 21 от 01.04.2009 аренды нежилых помещений (строений), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду нежилое помещение, расположенное в г. Холмске, с. Костромское, ул. Холмская, 25, площадью 182,2 кв. м, для использования под цех по переработке овощей. В свою очередь, Общество, полагая, что спорный договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, арендодатель по договору не является собственником арендуемого имущества, обратилось к Комитету со встречным иском о признании спорного договора незаключенным. Рассматривая встречные требования, судом из материалов дела выяснено, что вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 09.02.2005 и от 01.02.2007 был установлен факт владения и пользования Комитетом, в том числе и спорным объектом недвижимости - отдельно стоящим зданием в с. Костромское, ул. Холмская, 25, общей площадью 182, 2 кв. м (1988 года постройки), право муниципальной собственности на который подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности. Данный документ в соответствии с разъяснениями пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" подтверждает право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, поэтому ссылка ответчика на отсутствие сведений об этом имуществе в ЕГР судом правильно не принята во внимание..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2011 по делу N А45-19331/2006 "...Департамент земельных и имущественных отношений города Новосибирска (далее - Департамент), ссылаясь на статьи 309, 310, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к общероссийской общественной организации инвалидов "Трудовая реабилитация" (далее - ОООИ "Трудовая реабилитация") об обязании освободить занимаемое ответчиком по договору аренды объекта недвижимости от 01.05.2005 N 020117-015 нежилое помещение в жилом доме площадью 138 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Свердлова, 3. Решением суда от 23.05.2007 (судья Бродская М.В.) иск удовлетворен. Суд апелляционной инстанции, отменяя законное и обоснованное решение суда первой инстанции, исходил из того, что заявлен иск об освобождении помещения и доказыванию подлежат обстоятельства принадлежности Департаменту недвижимого имущества на праве собственности или ином титульном владении. Истцом же в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана принадлежность ему спорного имущества на праве собственности или ином законном праве. Апелляционный суд пришел к выводу, что не представляется возможным определить, каким образом ответчиком нарушаются права и охраняемые законом интересы Департамента. Апелляционным судом указано, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения имуществом. Однако абзацем вторым пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", действующего в период принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу, разъясняется, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. Таким образом, факт принадлежности спорного помещения истцу подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Новосибирска от 13.08.2007 N 8009. На момент принятия судом первой инстанции решения право муниципальной собственности не было оспорено либо признано недействительным. Суд кассационной инстанции считает, что неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права привело к принятию незаконного судебного акта, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-1364/06-С3 по делу N А50-34131/05-Г-19 "...На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 N 1565-р согласно акту приема-передачи государственные учреждения образования приняты Департаментом образования Пермской области, спорное помещение передано на баланс государственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Профессиональное училище N 52" и включено в реестр государственной собственности Пермской области (выписка из реестра от 19.10.2005 N 27-13-2745/05). Поскольку с 01.01.2005 право на получение доходов от сдачи спорного имущества в аренду приобретено Пермской областью, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что задолженность по арендной плате за январь и февраль 2005 г. и пени за соответствующий период взысканию с ответчика не подлежат. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что до осуществления государственной регистрации перехода права собственности Департамент имущественных отношений администрации Пермской области не вправе осуществлять права собственника в отношении переданного ответчику имущества, основан на неверном толковании норм Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которым предусмотрен специальный порядок перехода права собственности от Российской Федерации к субъекту Российской Федерации и определения момента возникновения права собственности, поэтому подлежит отклонению..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 11.04.2011 по делу N А35-3003/09-С16 "...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области к индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу (далее - Предприниматель) с иском о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., из которых 1 280 765 руб. 53 коп. - задолженность по арендной плате за период с 1 января 2008 года по 1 февраля 2010 года и 3 420 551 руб. 53 коп. - пени за периоды май - декабрь 2008 года, январь - октябрь 2009 года, а также просил суд обязать ответчика освободить занимаемые им по договору аренды N 1060 от 15.11.2007 помещения муниципального нежилого фонда первого этажа и подвала, расположенные по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 102, литер А, общей площадью 792,2 кв. м и передать их по акту приема-передачи истцу (уточненные требования). Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие у Комитета права собственности или иного вещного права на спорные помещения, о возврате которых заявил истец, судом кассационной инстанции отклоняются, так как данный довод не является правоопределяющим для настоящего спора и не основан на материалах дела. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. К исковому заявлению Комитета приобщена карта реестра объектов недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска по состоянию на 08.04.2009. Из указанного документа следует, что помещение общей площадью 792,2 кв. м в городе Курске по ул. 50 лет Октября, д. 102, литер А принято в муниципальную собственность на основании постановления главы администрации г. Курска от 22.08.1995 N 710. Доказательств исключения спорного объекта из данного реестра или отмены названного постановления администрации Предпринимателем суду не представлено. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..." Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 N Ф10-973/10/21 по делу N А64-2014/09-8 "...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 2" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 345 от 23.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-2" помещения подвала по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1155/К аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 365 (в том числе осн. 255,00) кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009. Довод ответчика о том, что судами не выяснен вопрос о том, является ли спорное помещение муниципальной собственностью, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что спорные помещения значатся в реестре муниципальной собственности, он распоряжался этим имуществом и в настоящее время осуществляет его передачу в собственность Тамбовской области. При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие регистрации права в определенных случаях не означает отсутствие такового, так как право собственности, в частности, муниципальной, возникшее до вступления в силу закона о госрегистрации, признается действительным и может подтверждаться не только свидетельством о регистрации, выданным на основании этого закона, но и соответствующим реестром. В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..." Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2010 по делу N А64-2013/09 "...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 1" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 248 от 21.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-1" помещения по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1154/К аренды муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 499 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009. Довод ответчика о том, что судами не выяснен вопрос о том, является ли спорное помещение муниципальной собственностью, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что спорные помещения значатся в реестре муниципальной собственности, он распоряжался этим имуществом и в настоящее время осуществляет его передачу в собственность Тамбовской области. При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие регистрации права в определенных случаях не означает отсутствие такового, так как право собственности, в частности, муниципальной, возникшее до вступления в силу закона о госрегистрации, признается действительным и может подтверждаться не только свидетельством о регистрации, выданным на основании этого закона, но и соответствующим реестром. В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!