Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?
6.1. Вывод из судебной практики: Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4 по делу N А60-9691/05-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче...
На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости...
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
|
|
|
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 26.03.2010 N ВАС-3326/10 по делу N А65-17031/2009-СГ2-4 "...Довод заявителя о ненадлежащем истце по данному делу несостоятелен, поскольку согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судами установлено, что агентским договором от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" предоставлены права арендодателя и право участвовать в разрешении споров в любых организациях, учреждениях, включая органы внутренних дел, суды и прокуратуру. Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)..." |
|
|
|
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2011 по делу N А29-6834/2009 "...ООО "Эльсинор" (принципал) и ООО "Солар-Норд" (агент) заключили агентский договор от 06.10.2005, по условиям которого агент обязался за вознаграждение представлять интересы принципала по всем вопросам, связанным с управлением спорным административным зданием, в том числе от своего имени, но за счет принципала заключать договоры аренды помещений, оборудования в зданиях и самого здания. ООО "Солар-Норд", действующее на основании агентского договора (арендодатель), и ООО "ЮТэйр-Экспресс" (арендатор) заключили договор от 01.11.2005 N 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) аренды недвижимого имущества (помещений) в названном административном здании. Неисполнение ООО "ЮТэйр-Экспресс" обязанности по внесению арендных платежей с марта по июнь 2009 года послужило основанием для обращения ООО "Солар-Норд" в арбитражный суд с настоящим иском. Из материалов дело видно, что ООО "ЮТэйр-Экспресс" уведомлением от 27.02.2009 N 40/17-2053 по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации реализовало право на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный пунктом 2.2.13 договора, вследствие чего договор аренды прекратил действие с 27.04.2009. В указанный срок ООО "ЮТэйр-Экспресс" не освободило объект найма, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика арендную плату с марта по июль 2009 года, а также привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..." |
|
|
|
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368 "...Судами также установлено и не опровергнуто сторонами, что 01.03.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "НСК" (арендатор) заключен договор аренды помещений третьего этажа общей площадью 35 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "НСК" на срок с 01.03.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.03.2006.(т. 4, л.д. 25 - 33). При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" уполномочено собственником помещений (истцом) сдавать их в аренду в качестве арендодателя. 01.08.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "Гранд Холдинг" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А помещений третьего этажа (отмечены в поэтажном плане) общей площадью 200 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "Гранд Холдинг" на срок с 01.08.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.08.2006. При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" в соответствии со ст. 608 ГК РФ управомочено собственником помещений (истцом) сдавать его в аренду третьим лицам в качестве арендодателя. Срок действия договора аренды был продлен на основании дополнительного соглашения от 25.12.2006 г. до 30.03.2007. В материалы дела представлено генеральное агентское соглашение от 25.11.2002 года, заключенное между ООО "Агентство недвижимости Оружейная слобода" и ЗАО "СИНУС", срок действия которого составляет десять лет., подтверждающее факт правомочий ЗАО "СИНУС" на сдачу нежилых помещений истца в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам в качестве арендодателя, что соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ. Данное обстоятельство также не опровергается сторонами. Предметом названного генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года выступает обязанность агента (ЗАО "СИНУС") за вознаграждение от своего имени, но по поручению и за счет принципала (ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода") совершать юридические и иные действия, связанные с технической и коммерческой эксплуатацией имущественного комплекса (всех жилых и нежилых помещений), принадлежащих принципалу на праве собственности, расположенных по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что 25.11.2002 на основании генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года полномочия ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода" по передаче принадлежащего ему на праве собственности имущества - помещений общей площадью 5 238,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам были переданы ЗАО "СИНУС", и, следовательно, исходя из условий Генерального агентского соглашения от 25.11.2002 г., договоров аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, указанные договоры аренды, заключенные на спорные нежилые помещения с ООО "Гранд Холдинг" и ООО "НСК" были совершены со стороны арендодателя уполномоченным собственником лицом и в пределах полномочий, предоставленных названным соглашением, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
|
|
|
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2010 по делу N А65-17031/2009 "...Открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Отделочная Компания" (далее - ответчик) о взыскании 18 168,93 руб. долга по арендной плате, возмещении эксплуатационных услуг согласно договору аренды от 01.10.2008 N ЕАС-41/81Щ/08-16689, взыскании пени по пункту 4.2.2 договора в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа в сумме 11 819,78 руб. Как следует из материалов дела, 01.10.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ЕАС-41/81Щ/08-16689, по условиям которого арендодатель передает арендатору нежилые помещения общей площадью 177,68 кв. м N 53, 54, 55, 56, 57, 58 (часть), 59, 60, 61, 62, 63 на первом этаже в корпусе "Административное здание (Литера А)" по адресу: г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6, пом. 1, АБК (Литера А). Назначение арендованного объекта - организация сауны, срок аренды определен с 01.10.2008 по 31.08.2009. Договор аренды со стороны арендодателя подписан истцом на основании агентского договора от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС, заключенного с собственником имущества - открытым акционерным обществом "Инвестиционная строительная компания". Дополнительным соглашением от 01.01.2007 срок действия агентского договора продлен до 31.12.2009. Согласно пункту 1.1. агентского договора агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала совершать от своего имени, но за его счет поиск потенциальных контрагентов и заключение с ними договоров аренды нежилых помещений и земельных участков, находящихся по адресу г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6 АБК (офисное здание), гаражи, выполнять функции арендодателя по заключенным договорам аренды, осуществлять получение арендных платежей на свой расчетный счет. В связи с ненадлежащим исполнением данной обязанности за период с 15.11.2008 по 10.01.2009 (с учетом частичной оплаты в сумме 65 386 руб. 30 коп.) за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 13 755 руб. 88 коп., по возмещению эксплуатационных услуг - 4 413 руб. 05 коп., а всего сумма задолженности составила 18 168 руб. 93 коп. Сумма задолженности подтверждена материалами дела и сторонами не оспорена. Судебные инстанции, руководствуясь статьями 307 - 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскали с ответчика сумму задолженности по договору в размере 18 168,93 руб. и пени в размере 5909,89 руб..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-5041/10-С6 по делу N А60-58099/2009-С12 "...Предприниматель Ветчинкина Т.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" о расторжении договора аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 и взыскании задолженности. Между Шилимановым М.Н. (принципал) и предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (агент) 27.12.2006 заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство осуществлять от своего имени, но за счет принципала привлечение организаций и граждан для сдачи им в аренду недвижимого имущества принципала, в том числе помещений N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м по ул. Фролова, д. 19 корп. 1 (т. 1, л. д. 22 - 25). Между предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (арендодатель), действующей на основании агентского договора от 27.12.2006 от собственного имени в интересах собственника Шилиманова Михаила Николаевича, и обществом "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" (арендатор) 27.12.2006 заключен договор N 5/12-06 аренды нежилого помещения N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фролова, 19, корп. 1, кадастровый номер 66-66-01/216/2006-435, для использования под медицинское учреждение (т. 1, л. д. 16 - 20). Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Данный вывод судов основан на материалах дела, которые были исследованы и оценены судами в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 142; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!