Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, действителен ли предварительный договор аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им, существует две позиции судов.
Позиция 1. Предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им.
Примечание: Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, регистрировать не нужно.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
|
|
|
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу N А17-3459/2009 "...Предварительный договор при заключении сторонами основного утрачивает юридическую силу. Стороны заключили основной договор 01.03.2009. Ссылка на незаключенность предварительного договора ввиду отсутствия в момент его подписания права собственности истца на нежилые помещения неправомерна. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. На момент заключения основного договора имущественного найма истец имел титул собственника, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 16.01.2009..." |
|
|
|
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2011 N Ф03-912/2011 по делу N А73-6446/2010 "...Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности предварительного договора аренды от 24.12.2007 N 1 в связи с отсутствием у ИП Буглака Э.В. права собственности на объект аренды не может быть признан состоятельным. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09). Более того, судами установлено, что 03.04.2008, то есть в период действия между сторонами фактических арендных отношений, Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области было зарегистрировано право собственности ИП Буглака Э.В. на переданное ОАО АКБ "Связь-Банк" нежилое помещение. Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..." |
|
|
|
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2013 по делу N А40-86899/12-157-810 "...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 апреля 2010 года между ООО "ТРЦ Гагаринский" и ООО "АШАН" (арендодатель) и ООО "Мастер" (арендатор) было заключено соглашение о предварительном использовании нежилого помещения N 59-59-33-00085/р (далее - Соглашение), по условиям которого арендодатель передает арендатору в пользование нежилое помещение расчетной арендуемой площадью 449,35 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москвы, ул. Вавилова, д. 3. ООО "Мастер" в свою очередь полагает, что ООО "ТРЦ Гагаринский" не имело права сдавать в аренду имущество, поскольку на тот момент у него отсутствовало зарегистрированное право собственности на здание. Суды обеих инстанций, рассмотрев требования ООО "ТРЦ Гагаринский" и встречный иск ООО "Мастер" сделали правильные и обоснованные выводы, изложенные в принятых судебных актах. В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В то же время, следует учесть, что в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09. Кроме того, как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Как установили суды обеих инстанций, право собственности ООО "ТРЦ Гагаринский" на здание, в котором ООО "Мастер" были предоставлены в пользование помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 октября 2011 года. В связи с вышеизложенным, отсутствие регистрации права собственности арендодателя на вновь возведенное недвижимое имущество в данном случае не препятствовало заключению Соглашения от 09 апреля 2010 года в отношении такого объекта до регистрации права собственности арендодателя на него, а потому не нарушает положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет недействительности Соглашения и Акта приема-передачи имущества, с учетом наличия осведомленности об этом ООО "Мастер" как на момент заключения предварительного договора, так и момент подписания акта приема-передачи. При этом, заключение аналогичных предварительных договоров имеет место в сложившейся практике гражданских правоотношений в области предпринимательства. Таким образом, суды обеих инстанций правильно отказали в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер" о признании недействительным Соглашения от 09 апреля 2010 года, Акта приема-передачи имущества, ввиду отсутствия оснований для признания его недействительным по основанию, указанному ООО "Мастер" (отсутствие права собственности на дату передачи)..." Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-11001/12-142-101 "...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 30.09.2010 между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед", Республика Кипр, действующей через Филиал в Российской Федерации (арендодатель), и ООО "Энистон" (арендатор) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/08-А78 в отношении помещения, имеющего условное обозначение - А78, расположенного на 0 (нулевом) этаже (уровень 124,6) торгового Центра, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, Краснопресненская наб., д. 2, как это отражено на поэтажном плане (Приложение N 1 к Соглашению). При оценке вышеназванного Соглашения как правомерной сделки необходимо также учитывать практику применения норм права по аналогичным спорам, определенную Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N 402/09, а именно. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора. Как установлено судом апелляционной инстанции, истец осуществил проектирование и строительство Многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: город Москва, Пресненская наб., д. 2 и заключил с Ответчиком Соглашение как лицо, имевшее вправо на основании статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распоряжаться объектом своих капитальных вложений в виде строящегося объекта капитального строительства. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в Российской Федерации в форме капитальных вложений" не содержит требования о государственной регистрации инвестором права на объект капитальных вложений для реализации своих прав, предусмотренных статьей 6 указанного Федерального закона, включая право распоряжения объектом капитальных вложений. Само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности истца на объект капитальных вложений в ЕГРП не может означать отсутствие оснований для возникновения между истцом и ответчиком правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения в составе такого объекта капитальных вложений в соответствии с условиями заключенного Соглашения. Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..." Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2012 по делу N А40-82572/09-157-579 "...Согласно имеющемуся в материалах дела предварительному договору N 96-ПДА/К1 от 16 июня 2008 года стороны договорились о заключении договора аренды на помещение, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. Из условий предварительного договора усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 94 000 кв. м с автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. По окончании строительства арендатор намерен взять у арендодателя во временное пользование часть этого здания ориентировочной площадью 78,4 кв. м и заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев. В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - ФЗ), инвесторам предоставлено право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений. Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект аренды на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения. Такие выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09. Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, доводы истца о ничтожности оспариваемого договора, представляющего, по его мнению, по сути договор аренды при отсутствии права собственности на помещение, являются несостоятельными и подлежат отклонению..." Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2010 N КГ-А40/12449-10 по делу N А40-140124/09-64-907 "...Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды от 16.06.2008 N 96-ПДА/К1, предметом договора является аренда нежилого помещения площадью 78,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. Впоследствии, 17.10.08 г. стороны заключили краткосрочный договор аренды N 241-КДА/К1. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09. Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект аренды на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, определить характер отношений, сложившихся между сторонами до заключения оспариваемого договора аренды, установить начало и период фактического пользования истцом нежилым помещением, являвшимися объектом аренды, после чего сделать вывод о наличии либо отсутствии оснований для признания договора недействительным и о наличии либо отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика..." Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4738-10 по делу N А41-21235/09 "...Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 12, 168, 209, 309, 310, 395, 425, 429, 433, 608, 609, 651, 654, 1102 ГК и мотивированы тем, что оспариваемый договор об использовании помещений от 04.09.2008 г., содержащий элементы договора аренды офисных помещений сроком с 01.10.2008 г. по 30.09.2013 г. и предварительный долгосрочный договор аренды сроком аренды на 10 лет, заключен ответчиком (арендодателем) в отсутствие зарегистрированного права собственности на арендуемое помещение и не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Суды исходили из того, что сторонами оспариваемого договора согласован предмет аренды в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ, определен размер арендной платы, при этом договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее года. При этом суды отклонили довод истца об отсутствии зарегистрированного права собственности ответчика на подлежащее передаче в аренду помещение на момент заключения оспариваемого договора, указав на то, что в договоре оговорена дата вступления договора аренды в силу - не ранее получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности, т.е. от 13.02.2009 г., при этом истец имеет право занимать помещение с даты доступа в помещение, а именно, с момента подписания сторонами акта приема-передачи от 04.09.08 г. При этом, суды дали правильную правовую квалификацию указанного договора как предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), на основании которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор). Апелляционный суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых указывается, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. В связи с отсутствием оснований для признания оспоренного договора незаключенным и недействительным, суды сделали обоснованный вывод об отказе в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения..." Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2010 N КГ-А40/2420-10 по делу N А40-46733\09-113-410 "...Выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что предварительный договор аренды ничтожен ввиду его несоответствия ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и истец, не являющееся собственником объекта аренды, не вправе был заключить предварительный договор с принятием на себя обязательства заключить основной договор аренды в будущем являются ошибочными, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения. В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передачи, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным. Выводы суда первой и апелляционной инстанций о ничтожности предварительного договора аренды повлекли неправильное применение норм материального права, в связи с чем судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными..." Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2010 N КГ-А40/1980-10 по делу N А40-45821/09-11-432 "...Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды от 17.10.2008 г. N 241-КДА/К1 заключен в нарушение статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, в материалах дела имеется предварительный договор N 96-ПДА/К1 от 16 июня 2008 года о заключении договора аренды на помещение, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313, заключенный между ОАО "Сити-парк" (арендодатель) и ИП Звонковым М.Б. (арендатор). Из условий этого предварительного договора (т. 1 л.д. 7 - 20) усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 94 000 кв. м с автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. По окончании строительства, арендатор намерен взять у арендодателя во временное пользование часть этого здания ориентировочной площадью 78,4 кв. м и заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09. В то же время по настоящему делу, апелляционным судом установлено, что 16 января 2009 года, то есть в период срока действия оспариваемого договора, Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю было зарегистрировано право собственности ОАО "Сити-Парк" на переданное ответчику помещение. Однако, этому обстоятельству не была дана оценка апелляционным судом с точки зрения исполнения истцом условий заключенного ранее предварительного договора. Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда, рассматривавшего дело по правилам суда первой инстанции, подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в тот же апелляционный суд..." Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2010 N КГ-А40/15077-09 по делу N А40-19892/09-3-227 "...Общество с ограниченной ответственностью "Город Кафе" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Современные строительные технологии" о взыскании 088 456 руб. - неосновательное обогащение и 4283 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 22.11.2008 г. по 3.12.2008 г. Заявленные требования мотивированы тем, что заключенное между ООО "Город Кафе" и ООО "Современные строительные технологии" Соглашение N 8-ДП от 5.02.2008 г., во исполнение которого истец уплатил ответчику денежные средства в сумме 988 456 руб., является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку предусматривает обязательство сторон заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, собственником которого ответчик на момент заключения указанного Соглашения не являлся. Судом первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что 5 февраля 2008 г. между ООО "Современные строительные технологии" (арендодатель) и ООО "Город "Кафе" (арендатор) было заключено Соглашение N 8-ДП, в соответствии с которым арендатор обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенное на первом этаже здания проектируемого "Торгового - делового центра, находящегося по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, микрорайон "Центральный", пересечение Лихачевского проспекта и проспекта Ракетоносителей, а арендатор обязуется принять помещение для осуществления в нем своей коммерческой деятельности по профилю организации кофейни (л.д. 7 - 18 т. 1). Проанализировав условия Соглашения N 8-ДП от 5.02.2008 г. суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что указанное соглашение является предварительным договором и отсутствуют основания для признания его недействительным в соответствии со ст. ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент заключения предварительного соглашения N 8-ДП от 5.02.2008 г. ответчик являлся соинвестором строительства торгово-делового центра с правом получения 100% общей площади объекта по результатам реализации инвестиционного проекта, что подтверждается договором на соинвестирование на создание инвестиционного объекта в г. Долгопрудный от 20.02.2007 г. и актом от 5.02.2009 г. о результатах реализации договора соинвестирования (л.д. 43 - 58 т. 1). Истец был поставлен в известность о правах ответчика, что отражено в п. 1.5 предварительного соглашения и свидетельствует о добросовестности сторон при заключении соглашения. В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Суд первой инстанции правомерно отказал ООО "Город кафе" во взыскании с ООО "Современные строительные технологии" 998 456 руб. как неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и проценты за пользование чужими денежными средствами..." Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09 по делу N А40-83836/08-23-767 "...Обращаясь с исковым требованием, истец сослался на то, что договор является ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона, ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что на момент заключения договора ответчик не являлся собственником недвижимого имущества. На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права не установлено. Довод кассационной жалобы о том, что сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества должна обладать полномочиями по распоряжению указанным имуществом, основан на нормах ст. ст. 219, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные отношения и касающихся вопросов распоряжения имуществом. Однако предварительный договор не является договором аренды, временное владение и пользование имуществом в качестве предмета в этом договоре не указано..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2009 по делу N А65-18518/2008 "...Исковые требования мотивированы тем, что на момент заключения между истцом и первым ответчиком предварительного договора субаренды от 09.01.2007 N 368 последний не обладал полномочиями на заключение данного договора, поскольку первый ответчик не являлся собственником либо лицом, уполномоченным собственником, объекта аренды, в связи с чем предварительный договор является недействительным в силу ничтожности. Договор о задатке от 09.01.2007 N 367 также является ничтожной сделкой, так как заключен в качестве обеспечения исполнения обязательств по ничтожной сделке. Рассматривая иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что неисполнение обязательства по заключению основного договора субаренды, предусмотренного предварительным договором субаренды от 09.01.2007 N 368, явилось следствием уклонения истца от заключения основного договора. Также суд не нашел оснований для признания предварительного договора от 09.01.2007 N 368 и договора о задатке от 09.01.2007 N 367 недействительными (ничтожными). В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исходя из содержания статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор субаренды нежилого помещения, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Таким образом, суды пришли к правомерному выводу, что при заключении предварительного договора сам факт отсутствия или наличия согласия собственника на передачу помещения в субаренду в будущем, не имеет какого-либо правового значения и не влечет признания такого договора недействительным. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, основанных на материалах дела и правильном применении норм материального и процессуального права..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу N А53-14147/2009 "...Суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований, считать предварительный договор незаключенным и недействительным по заявленным истцом основаниям. Как верно указали суды, предварительный договор и приложения к нему содержат все условия, позволяющие определить предмет договора, объект аренды и иные условия договора. Довод о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, так как на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, передаваемых в пользование, также правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы. С учетом изложенного, суды правомерно оценили оспариваемый договор как заключенный и действительный. Иных оснований недействительности истец не заявлял и в части данных выводов принятые судебные акты не оспаривает..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2010 по делу N А53-13854/2009 "...Как следует из материалов дела и установили суды, 31.07.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор аренды N 9 нежилых помещений общей площадью 1115 кв. м, в том числе нежилых помещений площадью 870,5 кв. м, расположенных на третьем этаже здания, и нежилых помещений ориентировочной площадью 244,5 кв. м, расположенных на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, 78. Право собственности ответчика на здание зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 61 АД N 241811 от 08.09.2008. Доводы общества о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, так как на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, переданных в пользование, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. Предметом предварительного договора аренды являлось не распоряжение недвижимым имуществом, а обязательство заключить в будущем договор о передаче. В силу пункта 14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, предварительный договор в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае заключение договора аренды нежилого помещения..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.04.2007 N Ф08-2199/2007 по делу N А53-14925/2006-С1-12 "...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.2004 N 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО "Грандайс" не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом в аренду. Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор. Заключая предварительный договор аренды, ООО "Грандайс" не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2008 N Ф09-369/08-С6 по делу N А60-8834/2007 "...В обоснование встречных исковых требований общество "КИТ-Кэпитал" указало на то, что не являлось собственником спорных помещений, следовательно, предварительные договоры являются ничтожными в силу ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, между сторонами сложились фактические арендные отношения и общество "КСК" обязано было производить оплату за пользование помещениями. Перечислив 432000 руб. платежным поручением от 09.08.2006 N 40 с указанием назначения платежа: "за аренду по счету от 02.08.2006 N 4043 за сентябрь", общество "КСК" подтвердило, что перечисленная сумма является платой за фактическое использование помещений. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя встречный иск общества "КИТ-Кэпитал" в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными), исходил из того, что предварительные договоры соответствуют требованиям, установленным ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако недействительны (ничтожны) в силу того, что общество "КИТ-Кэпитал" не являлось собственником спорных помещений, и в обоснование указанного вывода применил положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выводы суда апелляционной инстанции в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными) являются ошибочными в связи с тем, что предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительным договорам не подлежали применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного требования общества "КИТ-Кэпитал" о признании предварительных договоров недействительными (ничтожными) следует отказать..." |
Позиция 2. Предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.
Примечание: Данная позиция основывается, в частности, на том, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, но если арендодатель по предварительному договору не является собственником объекта аренды, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6926/2007(38909-А45-16)
"...На момент заключения предварительного договора аренды ООО "Фараон" собственником недвижимого имущества, выступающего предметом предварительного договора аренды, не являлось, соответственно, правом по распоряжению данным имуществом не обладало.
Следовательно, предварительный договор аренды N 684 в части передачи помещений во временное пользование (пункт 1.5) является недействительным (ничтожным). Указанный договор аренды мог быть заключен без включения в него пункта 1.5, признанного недействительным, в связи с чем данный пункт не влечет недействительности прочих частей договора.
Данные выводы суда заявителем не оспариваются..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06 по делу N А41-К1-15776/05 "...В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения. Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства. Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность..." Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05 "...Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20 "...В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг на условиях, согласованных в предварительном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора. Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору. Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2008 по делу N А05-7418/2007 "...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к выводу о ничтожности предварительного договора, сославшись на то, что он заключен с нарушением статей 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды сочли установленным, что на момент заключения предварительного договора предприниматель не являлся собственником подлежащего передаче в аренду имущества и не имел права арендатора имущества, которые предоставил бы ему собственник... При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 118; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!