Сдача в аренду имущества, переданного в доверительное управление
На практике возможна ситуация, когда доверительный управляющий заключает договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. Нормы Гражданского кодекса РФ не дают однозначного ответа на вопрос о возможности заключения такого договора и его юридических последствиях.
15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, существует две позиции судов.
Позиция 1. Доверительный управляющий не вправе без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, и по окончании срока доверительного управления такой договор является прекращенным.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11 по делу N А46-19789/2009
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и общество (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого (с учетом изменений, внесенных соглашениями от 06.12.2003 и от 13.04.2005) доверительному управляющему сроком на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 кв. метра, литеры А, А1 (12П), расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, в том числе: помещения подвала N 10, 11, 29 - 31, площадью 100,1 кв. метра; помещения второго этажа N 1 - 15, 18 - 22, 25 - 37, 39, 41 - 57, площадью 584,1 кв. метра; помещения третьего этажа N 1 - 9, 11, 13 - 16, 20 - 37, 40 - 56, площадью 595,9 кв. метра (далее - имущество).
|
|
|
Действуя в качестве доверительного управляющего, общество 24.03.2004 заключило с ЗАО "Академия искусств" договор аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2004 и от 26.08.2005) на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100) (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1016 Гражданского кодекса договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Для имущества, переданного департаментом в доверительное управление обществу, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен.
Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.
|
|
|
Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными..."
Позиция 2. Доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-2829/08-С6 по делу N А76-11874/2007
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между обществом "Форос" (учредитель) и предпринимателем Фишер Л.Б. (управляющий) заключен договор от 18.08.2006 доверительного управления недвижимым имуществом - нежилым помещением N 10 площадью 238,3 кв. м, расположенным по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 53, принадлежащим обществу "Форос" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации от 25.12.2003). Срок доверительного управления - 3 года (п. 1.7 договора). Запись о государственной регистрации договора доверительного управления от 19.09.2006 N 74-74-01/577/2006-478.
|
|
|
По договору аренды от 12.01.2007 N 35 доверительный управляющий Фишер Л.Б. передала указанное имущество в аренду Сбербанку на срок 10 лет. В соответствии с п. 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Как установлено судами, договор доверительного управления имуществом от 18.08.2006 не содержит ограничений для доверительного управляющего в части распоряжения имуществом. В п. 2.1.1 и 2.1.6 данного договора предусмотрено право доверительного управляющего совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия, осуществлять в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника, в том числе доверительному управляющему предоставлено право заключать договоры аренды и субаренды. Условий запрещающих доверительному управляющему заключать договоры аренды или субаренды на срок превышающий срок доверительного управления в договоре аренды от 12.01.2007 N 35 не имеется. Вместе с тем, передача имущества в аренду, т.е. во временное владение и пользование за плату другим лицам, является способом управления имуществом, при этом договор аренды подписан со стороны арендодателя лично доверительным управляющим - предпринимателем Фишер Л.Б., в соответствии с требованиями п. 1 ст. 1021 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что заключение договора аренды от 12.01.2007 N 35 на срок 10 лет соответствует интересам собственника и учредителя управления - общества "Форос".
При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований считать договор аренды от 12.01.2007 N 35 ничтожным не имеется, поскольку данный договор заключен доверительным управляющим в соответствии с предоставленными ему полномочиями и в период срока действия доверительного управления..."
15.2. Вывод из судебной практики: Если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставлять его третьим лицам. Такой договор не наделяет доверительного управляющего правом передачи имущества в аренду.
Договор аренды указанного имущества, заключенный доверительным управляющим, действителен только для отношений между ним как арендодателем и арендатором. При этом учредитель доверительного управления вправе истребовать имущество из незаконного владения арендатора по окончании срока доверительного управления.
Примечание: Указанный вывод основан на правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012
"...Как установлено судами, между министерством (учредителем управления) и обществом "Центр малого бизнеса" (доверительным управляющим) заключен договор о передаче государственного имущества в доверительное управление от 31.07.2006 N 231/932 ДУ (далее - договор доверительного управления, договор), в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление на срок с 10.07.2006 по 10.07.2011 государственное недвижимое имущество: пионерский лагерь "Парус", расположенный на левом берегу реки Белой, вверх по течению, в трех километрах от города Белорецка, рыночной стоимостью 3 468 000 рублей (далее - пионерский лагерь, спорный объект), для использования в целях проведения культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных мероприятий; 10.07.2006 составлен акт приема-передачи N 10.
Судами также было установлено, что в рамках дела N А07-15522/2011 по иску министерства о выселении общества "Центр малого бизнеса" из того же спорного объекта министерству стало известно, что названное общество передало этот объект обществу "Бизнес-Ресурс" первоначально на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2009 и акта приема-передачи от 01.09.2010, а затем на основании договора аренды от 11.06.2012 (далее - договор аренды).
Удовлетворяя требование министерства, суд первой инстанции исходил из следующего.
Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
Обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется. Поэтому нельзя считать, что в момент передачи владения имуществом по договору доверительного управления нарушаются права учредителя управления.
Заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Вместе с тем в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (статья 608 Кодекса), а арендатор по такому договору аренды в свою очередь - правомочие аренды недвижимого имущества.
Таким образом, правомочие сдачи пионерского лагеря в аренду у общества "Центр малого бизнеса" 11.06.2012 (момент заключения договора аренды) отсутствовало, а с 10.07.2011 (момент окончания доверительного управления) у названного общества имелась обязанность вернуть спорный объект министерству.
В связи с этим общество "Бизнес-Ресурс" не получило от общества "Центр малого бизнеса" правомочие аренды пионерского лагеря по договору аренды и его владение спорным объектом неправомерно.
Требование министерства к обществу "Бизнес-Ресурс" является виндикационным (пункт 35 Постановления N 10/22).
Срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 200 Кодекса начинает течь с момента, когда министерство узнало о том, кто является надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения - с 19.01.2012, в момент привлечения общества "Бизнес-Ресурс" к участию в деле N А07-15522/2011. При ином подходе к толкованию норм права об исковой давности последняя начинает истекать при отсутствии у собственника возможности предъявить кому-либо виндикационный иск, что вступает в противоречие с целями института исковой давности. При этом следует учитывать, что предъявление виндикационного иска стороне по договору, в том числе и по недействительному договору, гражданским правом не допускается.
На момент обращения министерства в арбитражный суд с исковым требованием к обществу "Бизнес-Ресурс" (29.03.2012) срок исковой давности не истек.
При названных обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 141; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!