Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

См. также: Важнейшая практика по ст. 609 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ

1. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок >>>

2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года >>>

3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации >>>

4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению >>>

5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации >>>

6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы >>>

7. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества >>>

8. Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок >>>

9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества >>>

10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей >>>

11. Сроки регистрации договора аренды >>>

12. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации >>>

13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды >>>

14. Государственная регистрация договора аренды части вещи >>>

15. Государственная регистрация прекращения договора аренды >>>

16. Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован >>>

17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды >>>

18. Государственная регистрация предварительного договора аренды >>>

19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды >>>

20. Требования нормативных актов субъектов РФ (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров >>>

21. Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации >>>

22. Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса >>>

23. Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды >>>

24. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества >>>

25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи >>>

26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора >>>

27. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест >>>

28. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок

ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.

Договор аренды земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более. На практике возникают споры по поводу того, подлежит ли такой договор регистрации, если срок в нем установлен так, как указано в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Приведенные ниже судебные акты содержат вывод в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29, 30 или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен на срок с 1 января по 31 декабря). Ряд судов занимают данную позицию, исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды". В названном пункте письма вывод сделан в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В указанных случаях суды, видимо, отождествляют предлоги "по" и "до".

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2010 по делу N А43-37159/2009

"...Кроме того, срок действия договора от 25.08.2004 N 328-К установлен с 01.08.2004 по 31.07.2005. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

С учетом изложенного договор от 25.08.2004 N 328-К заключен сроком на один год.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны не представили в материалы дела доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К.

Таким образом, в нарушение приведенных правовых норм договор аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К не прошел государственную регистрацию, а потому является незаключенным, как не зарегистрированный в установленном законом порядке. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, требования истца о внесении изменений в незаключенный договор необоснованны.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010 "...Судами установлено, что 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и предпринимателем Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010. Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 - 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон. Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..." Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ "...Как следует из судебных актов, между ЗАО "ПромСтройСервис" (арендодатель) и ООО "Агрофирма "Изобилие" (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15. При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным. Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..." Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009 "...01.04.2008 между ООО "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенного по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009. При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году. Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был. Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным..."

Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2012 по делу N А82-7506/2011 "...Из пункта 7.1 договора аренды от 01.12.2003 следует, что срок его действия установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году. Государственная регистрация названного договора по спорным объектам аренды не осуществлена, связи с чем суды обоснованно посчитали названный договор незаключенным..." Примечание: Приведенное ниже Постановление касается договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ данный договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2010 по делу N А79-23/2009 "...Как усматривается из документов и установил суд, администрация города Новочебоксарска (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003 N 31-42, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок общей площадью 0,0022 гектара для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров, расположенный в районе магазина N 62 в территориально-экономической зоне в установленных границах, которые закреплены в натуре и обозначены на схеме генерального плана. В подпункте 1.2 данного договора определен срок его действия с 19.03.2003 по 18.03.2004. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Оценив договор аренды от 19.03.2003 N 31-42 на соответствие требованиям указанной нормы права, суд правомерно квалифицировал сделку как не заключенную по причине отсутствия ее государственной регистрации..."

Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011 "...Поскольку договор от 14.08.2008 N 83/08 подписан сроком с 01.08.2008 по 31.07.2009, то есть на 1 год, однако не прошел государственную регистрацию, а представленные истцом дефектные ведомости по перепрофилированию здания под магазин "Горячий хлеб" от 10.01.2008, локальный сметный расчет N 1-2, акт приемки выполненных работ от 30.11.2008 N 2КР на сумму 1 732 494 рубля, справка о стоимости выполненных работ от 30.11.2008 N 2КР на сумму 1 732 494 рублей ответчиком не подписаны, судебные инстанции обоснованно признали его незаключенным и пришли к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом затрат на спорную сумму и принятие результата работ ответчиком..." Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2010 по делу N А58-7652/09 "...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, подписанного 01.01.2009 между ООО "Саха-Ремстрой" (арендодатель) и ИП Довнар И.Г. (арендатор), по акту приема-передачи от 01.01.2009 ответчику передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, ул. Мира, 21, ТОЦ "Каскад", первый этаж, площадью 23 кв. м. Срок действия договора стороны установили с 01.01.2009 по 31.12.2009, сумму арендного платежа в месяц определили в размере 17 250 рублей. При этом суд первой инстанции установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован. В связи с чем данный договор признан судом незаключенным. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным..."

Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2011 N Ф03-857/2011 по делу N А73-347в/2010, А73-1346/2009 "...Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между ООО "Востоколово" (арендатор) и ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" (арендодатель) подписан договор аренды нескольких объектов недвижимого имущества (зданий) N НС/5/12/16. Согласно пункту 7.4 данного договора срок его действия установлен до 31.12.2008. При этом договор датирован 01.01.2008, и сведения об иной дате его заключения в договоре отсутствуют (статья 433 ГК РФ). Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что названный договор аренды считается заключенным сроком на один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Установив, что договор от 01.01.2008 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд сделал соответствующий приведенной выше норме права вывод о его незаключенности..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2010 N Ф03-7846/2010 по делу N А24-1532/2010 "...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и ИП Куркутской А.А. (арендатор) подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с. Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв. м, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре. Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2007. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Дав оценку условиям договора от 01.01.2007, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд пришел к правомерному выводу о том, что договор заключен на год, в связи с чем подлежал государственной регистрации..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2010 N Ф03-205/2010 по делу N А04-4000/2009 "...Арбитражные суды установили, что предпринимателям Марьину И.В., Лысаку С.А., Стиленкову С.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: г.Благовещенск, ул. Забурхановская, 102. Судами установлено также, что 01.04.2006 между указанными лицами (арендодатели) и ООО "Агентство недвижимости "МОНОЛИТ" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения площадью 102,75 кв. м, расположенного на третьем этаже названного выше здания. Дав оценку данному договору, заключенному на срок, равный году (с 01.04.2006 по 31.03.2007), суды сделали соответствующий статье 651 ГК РФ вывод о его незаключенности из-за несоблюдения требования о государственной регистрации..." Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009 по делу N А04-1648/2009 "...Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор от 01.03.2007 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а поскольку доказательств отказа сторон от договора, заявленного до окончания его действия материалы дела не содержат, признал его на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году. Арбитражный суд, делая вывод о том, что договор от 01.03.2007 заключен сторонами на срок менее одного года, не принял во внимание указанные правовые нормы, а также то, что спорный договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (29.02.2008). При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для выяснения фактических обстоятельств и рассмотрения по существу..."

Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А70-2900/2011 "...Из материалов дела видно, что между ООО "МАКО" (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду торгового помещения N 1/4 от 01.04.2006 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование часть помещения, расположенного, по адресу: г. Тюмень, ул. Текстильная, 5а, площадью 20 кв. м (далее - Помещение), для размещения магазина по продаже музыкальных инструментов, звукового и светового оборудования. Пунктом 5.1 Договора установлен срок его действия - с 01.04.2006 по 31.03.2007. Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", арбитражный суд, исходя из того, что подписанный сторонами Договор не был в установленном законом порядке зарегистрирован, правомерно признал его незаключенным, обоснованно применил к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении и правильно удовлетворил исковые требования в этой части, с учетом установленной сторонами платы за пользование торговым помещением. Проверив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно посчитал их подлежащими взысканию в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А45-3513/2011 "...Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции неправомерно не применен, а судом апелляционной инстанции неверно истолкован пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признается равным году. В связи с тем, что договор от 01.01.2009 N 4 заключен на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009, отсутствуют основания считать его заключенным. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций неправомерно частично удовлетворили исковые требования индивидуального предпринимателя Довгаль Л.Г. основанные на указанном договоре..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39) по делу N А46-19829/2008 "...Истец полагает, что договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.10.2007 и представленный впоследствии ответчиком в правоохранительные органы договор аренды от 01.01.2007 являются незаключенными, поскольку договоры не прошли государственную регистрацию, а также подписаны неуполномоченным лицом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений. Срок действия договора от 01.01.2007 определен с 01.01.2007 по 31.12.2007. С учетом разъяснений, изложенных в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции правильно определил, что срок действия договора составляет ровно один год. Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку спорные договоры заключены на срок не менее года и не прошли государственную регистрацию, они не могут считаться заключенными..."

Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 01.02.2013 по делу N А41-13769/12 "...Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 74 от 01.01.2010. Оплата арендной платы производится ответчиком ежемесячно за каждый следующий месяц не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.3 договора). Срок договора аренды установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010. В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Учитывая, что срок действия договора аренды составил один год, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о незаключенности договора аренды N 74 от 01.01.2010..." Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2012 по делу N А41-4285/11 "...Судом установлено, что Администрацией города Дубны Московской области и ИП Лысиковой Т.Ю. 01.03.2004 подписан договор аренды земельного участка N 88-2010/Т о предоставлении второму в аренду сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010 земельного участка площадью 15 кв. м, имеющего адресные ориентиры: ул. Центральная, 10, примерно в 17 метрах по направлению на север, для размещения торгового киоска, не являющегося объектом недвижимости и благоустройства территории. Суд с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", счел срок указанного договора аренды - год и подлежащим государственной регистрации, что соответствует статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Суд установил, что договор аренды N 88-2010/Т от 01.03.2004 не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем признал его незаключенным. Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..." Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-28323/09 "...Судами установлено, что 29 марта 2007 года между ФГУП "21 НИИИ Минобороны РФ" (арендодатель) и ООО "Контур" (арендатор) заключен договор N 14 аренды федерального недвижимого имущества, расположенного на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве хозяйственного ведения - нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Бронницы, ул. Красная, д. 85, общей площадью 247,5 кв. метров, для предоставления услуг общественного питания. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, считается равным году. С учетом изложенного суды правильно установили, что срок действия договора аренды N 14 от 29 марта 2007 года, заключенного сторонами на период с 29 марта 2007 года по 28 марта 2008 года, считается равным году. Договор аренды N 14 от 29.03.2007 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о незаключенности названного договора аренды..." Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2011 N КГ-А41/1854-11 по делу N А41-25596/09 "...Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Арбитражный суд правильно указал, что в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды нежилых помещений, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, должен признаваться равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66). В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды их (п. 2 ст. 615 ГК РФ), заключенного на срок не менее одного года, таковой считается не заключенным. При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что договор аренды от 30.12.2005 г. N 3, в соответствии с которым истец предоставил ответчику нежилое помещение общей площадью 127,2 кв. м на период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. не прошел государственную регистрацию, арбитражные суды обеих инстанций правомерно посчитали, что указанный договор является незаключенным..." Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2011 N КГ-А40/2900-11 по делу N А40-5614/10-9-52 "...В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считается равным году. Исходя из смысла данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рекомендаций срок действия оспариваемых по настоящему делу договора аренды земельного участка N 36 от 30.09.2005 г., заключенного сторонами на срок с 30.09.2005 г. по 29.09.2006 г., и договора аренды земельного участка N 36 от 30.09.2006 г., заключенного на срок с 30.09.2006 г. по 29.09.2007 г., считается равным году. Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора. Делая вывод об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного земельного участка, суды правильно применили нормы материального права и исходили из незаключенности договора N 160/НОДРИ-2 о срочном пользовании земельным участком в связи с тем, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Указанный вывод соответствует ст. 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 609 ч. 2 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, исходя из которых договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации..." Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12929-10 по делу N А40-16973/10-1-102 "...Ранее земельный участок площадью 6020,5 кв. м по указанному адресу был передан ответчику по договору N 229-П от 31.12.2002 между ФГУП "Московская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ (арендодатель) и ПСК "Загорье-5" (арендатор). Срок договора определен сторонами в пункте 1.2 договора - с 01.01.2003 по 31.12.2003. По смыслу позиции ВАС РФ, высказанной в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Судами установлено, что договор N 229-П от 31.12.2002 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным. ...решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2010 г. по делу N А40-16973/10-1-102, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Российские железные дороги" - без удовлетворения..." Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 N КГ-А40/3914-09 по делу N А40-62932/08-82-556 "...Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 08.05.2008 заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 30К/2008 со сроком действия до 07.05.2009 (364 дня), на основании которого ответчику переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, что подтверждается представленным в материалы дела и исследованным судами обеих инстанций актом приема-передачи от 14.05.2008 г. Судами установлена задолженность ответчика по арендной плате с учетом предусмотренного договором гарантийного взноса за период с июня 2008 года по сентябрь 2008 года включительно в размере 602 412,42 руб., в связи с чем с ответчика в соответствии со ст. ст. 309, 310, 329 ГК РФ взыскана сумма основного долга, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей. Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что указанный договор государственной регистрации не подлежал как заключенный на срок менее одного года. С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку указанный договор заключен на период с 08.05.2008 по 07.05.2009, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия такого договора следует признать равным одному году. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации..."

Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2011 по делу N А65-15103/2010 "...В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 04 заключен на срок не менее года (с 22.12.2008 по 21.12.2009), этот договор подлежал государственной регистрации, однако не прошел ее. Отсутствие государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным..." Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А55-39182/2009 "...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 22.11.2005 был подписан договор N 509 аренды нежилых помещений общей площадью 1731,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Тольятти, ул. Индустриальная, д. 9, со сроком действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2005. Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2005. Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным. Нормы материального права применены судами правильно. Основания для изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют..."

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2011 по делу N А56-72670/2010 "...Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку государственным контрактом (аренда складского помещения) от 15.12.2009 N 99/09 предусмотрен срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, но он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к верному выводу о том, что он не может считаться заключенным..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010 "...Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение "Хозяйственная группа" (арендодатель) и Калачев Ю.А. (арендатор) подписали договор от 01.12.2006 N 65 аренды нежилого помещения площадью 8,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д. 12, сроком с 01.12.2006 по 30.11.2007. Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанные правила применяются к аренде помещений. Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 по делу N А56-92289/2009 "...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации. Из текста договора от 06.04.2006 N 17/ЗК-03805 следует, что срок аренды земельного участка установлен с 30.05.2006 по 29.05.2007. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. Поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, то у ответчика отсутствуют основания занимать спорный земельный участок. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о выселении ответчика с занимаемого земельного участка..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-4638/2010 "...В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из договора субаренды от 01.11.2008 N 84/03-08 следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным. Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4994/2010 "...ООО "Кооператор" (арендодатель) и предприниматель Балагурова Т.Е. (субарендатор) 26.12.2009 подписали договор субаренды названного объекта недвижимости. Срок действия договора - с 01.01.2009 по 31.12.2009. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такая же норма применяется и к аренде нежилых помещений. Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4990/2010 "...Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Кооператор", именуемое далее ООО "Кооператор" (арендатор), 26.12.2008 подписали договор N 83 аренды объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения общей площадью 108,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пудож, ул. Карла Маркса, д. 11. Срок действия договора - с 01.01.2009 по 31.12.2009. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такая же норма применяется и к аренде нежилых помещений. Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А66-6331/2009 "...Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 01.01.2009 по 31.12.2009. Вопросы исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Согласно пункту 3 указанного информационного письма срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суды пришли к правильному выводу об определении срока действия договора аренды от 31.12.2008 N 1231 равным году. В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Невыполнение сторонами данного требования закона указывает на незаключенность договора. При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2006 по делу N А56-18096/2005 "...Из текста договора от 01.11.2003 N 04-05/01-33 следует, что срок аренды нежилого помещения установлен с 01.11.2003 по 30.10.2004, то есть на год, а значит, упомянутый договор подлежал обязательной регистрации. Поскольку, как усматривается из материалов дела, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, его нельзя считать заключенным. Таким образом, он не является основанием, дающим ответчику право занимать нежилое помещение площадью 46,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Сертолово, ул. Молодежная, д. 6 (подвал). Сведения о наличии у ответчика каких-либо иных правовых оснований пользования упомянутым нежилым помещением в материалы дела не представлены..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А05-14003/2005-17 "...Суд не учел, что договор аренды от 01.12.2004 заключен на срок с 01.12.2004 по 30.11.2005. Срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году, а в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор от 01.12.2004, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным..."

Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-22442/2012 "...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3). Договор от 01.01.2009 (заключенный на срок, равный одному году) подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). В связи с отсутствием регистрации договор аренды от 01.01.2009 считается незаключенным (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу N А32-8403/2012 "...06.06.2009 администрация Центрального района г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 4932000427 земельного участка общей площадью 35,0 кв. м, расположенного по адресу: ул. Гагарина, 11, автобусная остановка "Отель "Звездный", для использования в целях размещения объекта мелкорозничной торговли (услуг) из сборно-разборных конструкций, не связанного со строительством и не являющегося объектом недвижимости. Срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009 с правом пролонгации в пределах срока действия утвержденной дислокации стационарных объектов мелкорозничной торговой сети, расположенных на территории муниципального образования. Обществу выдано разрешение N 003270 на право размещения нестационарного торгового объекта (торгового павильона площадью 27,4 кв. м) на 2011 год (т. 1, л.д. 7-9). В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Доказательства государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427, срок действия которого определен сторона в один год, в материалах дела отсутствуют. Исследовав и оценив представленные сторонами документы, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о незаключенности договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 и отсутствии у общества законных оснований для использования спорного земельного участка посредством размещения на нем объекта мелкорозничной торговли (услуг)..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2012 по делу N А53-7677/2011 "...Как видно из материалов дела, 1 января 2010 года общество (арендодатель) и компания (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения (л. д. 37, 38). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование для использования под офис передано помещение общей площадью 34,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Азов, Энгельса, 14. Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2010 по 31.12.2010. Ежемесячная арендная плата за помещение составляет 460 рублей за 1 кв. м площади (пункт 4.1). В пункте 4.2 стороны предусмотрели, что арендная плата должна перечисляться на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа. В случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки платежа (пункт 4.3). В пункте 4.4 стороны согласовали возможность изменения размера арендной ставки в период срока действия договора по соглашению сторон. Сведений о государственной регистрации договор аренды (иные представленные в дело документы) не содержит. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.01.2010 по 31.12.2010. Следовательно, договор от 01.01.2010 заключен на срок, равный году (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В силу пункта 2 статьи 433, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Кодекса такой договор (аренды нежилых помещений) подлежит государственной регистрации. Однако вопросы о наличии государственной регистрации и, следовательно, о заключенности договора от 01.01.2010, суд не проверял (не исследовал). Между тем, от установления названных обстоятельств зависит правильная правовая квалификация отношений сторон и возможность применения к заявленным требованиям норм Кодекса об аренде (глава 34) либо о неосновательном обогащении (глава 60). Кроме того, установление судом факта незаключенности договора аренды исключает возможность удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (статья 330 Кодекса). Поскольку вывод о наличии оснований для взыскания с компании задолженности (арендной платы и неустойки) сделан судом без установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, кассационная инстанция не может признать вынесенный по делу судебный акт законным, обоснованным и мотивированным (часть 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А53-11374/2010 "...1 февраля 2010 года предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 2 (т. 1, л.д. 10). По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение N 4 площадью 23,4 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Новочеркасск, ул. Гвардейская, 36. Размер платы за пользование недвижимым имуществом составляет 12 867 рублей в месяц (пункт 5.1). Срок действия договора определен сторонами с 01.02.2010 по 31.01.2010 (пункт 2.1)... В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом первой инстанции установлено, что договор аренды нежилых помещений от 01.02.2010 N 2, заключенный сроком на один год, в нарушение норм пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не прошел государственную регистрацию. С учетом изложенного, суд обоснованно признал его незаключенным..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А20-949/2010 "...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 на основании постановления главы администрации городского округа Прохладный от 25.03.2009 N 278 МУП "Прохладненское управление рынками" (преобразовано в ОАО "Торговый двор "Прохладненский") и общество заключили договор N 16, по условиям которого на центральном рынке г. Прохладный арендатору предоставлено торговое место площадью 12 кв. м, за что пользователь обязуется производить оплату ежемесячно в кассу предприятия (пункт 1.1 договора). Обществом на территории центрального рынка г. Прохладного в торговом ряду установлен аптечный киоск N 16 размером 4 x 3, используемый для осуществления торговой деятельности, что является основным условием при заключении договора (пункт 1.2, 1.3). Срок аренды установлен до 31.12.2006, после истечения которого арендатор в трехдневный срок должен освободить торговое место (объект) либо пролонгировать договор (пункт 3.1). Ответчик договор до июня 2008 года исполнял. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Установив, что договор аренды от 01.01.2006 N 16 не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010 "...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году. В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными..."

Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11 по делу N А50-6371/2011 "...Срок действия данного договора согласован сторонами с 02.04.2008 по 01.04.2009. Государственная регистрация договора субаренды части земельного участка от 02.04.2008 N НОДРИ 3/292-2007 не произведена, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году. Установив, что спорный земельный участок не сформирован как объект аренды, принимая во внимание, что срок действия договора от 02.04.2008 N НОДРИ 3/292-2007 установлен сторонами с 02.04.2008 по 01.04.2009, при этом доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, суды, руководствуясь вышеуказанными нормами права, пришли к верному выводу о незаключенности данного договора..." Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2011 N Ф09-5472/11 по делу N А50-27677/2010 "...Ссылаясь на то, что ответчик пользовался названными нежилыми помещениями без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов и без внесения платы, общество "Урал-билдинг" обратилось в суд с рассматриваемым иском. Установив, что согласно п. 1.3 договора аренды от 01.01.2010 срок его действия определен по 31.12.2010, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок, равный году, и подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора..." Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-4101/11-С6 по делу N А76-23866/2010 "...Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения приведенной нормы признается равным году. Приняв во внимание, что п. 1.5 договора аренды от 02.10.2009 N 130/09-ау срок его действия сторонами установлен с 01.10.2009 по 30.09.2010, доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности данного договора. С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..." Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2011 N Ф09-632/11-С6 по делу N А60-21667/2010-С9 "...Муниципальным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 28" (арендодатель; далее - учреждение) и предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения от 10.06.2003, согласно которому предпринимателю во временное пользование предоставляется нежилое помещение - гараж площадью 83,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Октябрьская, д. 94. Предприниматель обратился к комитету с заявлением от 09.09.2009, в котором просит предоставить возможность выкупа помещения гаража на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное заявление получено комитетом 10.09.2009. Судами отклонен довод предпринимателя о том, что он пользовался спорным помещением на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.07.2002 по 30.06.2003, и возобновленного на неопределенный срок. Данный договор также нельзя признать заключенным на основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что для целей применения данной нормы срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что у предпринимателя отсутствует преимущественное право на выкуп спорного объекта недвижимости, и отказали в удовлетворении заявленных требований..." Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24 "...В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений. Учитывая, что срок договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007, то есть равен году, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей..." Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66 "...Между обществом "Магазин N 23 "Галантерея" (арендодатель) и Федерацией бокса и кикбоксинга (арендатор) 01.02.2009 подписан договор аренды N 8 (т. 1, л. д. 30), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 36,3 кв. м, расположенное в г. Южноуральске по ул. Советской Армии, 16. Арендатор принимает в аренду указанную в п. 1.1 площадь на условиях, согласованных сторонами в данном договоре. Срок аренды определен сторонами с 01.02.2009 по 31.01.2010 (п. 1.2 договора). В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений. Кроме того, учитывая установленный в п. 1.2 договора срок аренды (с 01.02.2009 по 31.01.2010), а также принимая во внимание положения п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что договор аренды от 01.02.2009 N 8 подлежал государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет ровно один год. Между тем из материалов дела не следует, что названный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Принимая во внимание вышеизложенное, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о незаключенности договора аренды от 01.02.2009 N 8 основан на имеющихся в материалах дела доказательствах, которые были полно и всесторонне исследованы судами согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..." Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2010 N Ф09-4200/10-С6 по делу N А71-15092/2009 "...Как установлено судами, 01.10.2001 ФГОУ СПО "Сарапульский аграрно-экономический колледж" (арендодатель) и обществом "Столовая N 45" (арендатор) подписан договор аренды N 261 помещения, расположенного по адресу: с. Сигаево, ул. Лермонтова, 26, площадью 744 кв. м, для использования под столовую. Дополнительными соглашениями к указанному договору от 02.01.2001 N 1, от 18.12.2001 N 3, от 29.10.2003 N 4 срок аренды устанавливался сторонами с 01.09.2001 по 31.08.2002, с 01.09.2002 по 30.08.2003, с 01.09.2003 по 30.08.2004, соответственно. Принимая во внимание, что договор аренды от 01.10.2001 N 261 подписан сторонами на срок равный году (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") <*> и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и подписанных к нему дополнительных соглашений и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о его расторжении..." -------------------------------- <*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002. Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4077/10-С6 по делу N А50-20247/2009 "...Между обществом "ПТДН-Траст" (арендодатель) и обществом "Спрут" (арендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в субаренду нежилые помещения общей площадью 59,8 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Горького, д. 80 (первый этаж). Срок действия договора установлен с 22.05.2006 по 21.05.2007 (п. 4.1 договора). В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание отсутствие доказательств государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, суды сделали обоснованный вывод о том, что названный договор является незаключенным..." Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6 по делу N А60-11799/2009-С3 "...В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 820,8 кв. м, расположенные на 1 - 2 этаже в доме N 21А по ул. Главная в г. Екатеринбурге, для использования под гостиницу. Пунктом 1.2 договора от 20.01.2006 предусмотрено, что срок договора аренды: с 01.04.2006 по 31.03.2007. Поскольку срок договора установлен один год и при этом отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор аренды от 20.01.2006 в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным и указал на невозможность применения к отношениям сторон положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2013 по делу N А14-10297/2012 "...В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. В настоящем случае договор N 01 от 11.03.2011 действовал с 01.05.2011 по 30.04.2012. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации данного договора аренды. При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды является незаключенным. Незаключенный договор не влечет возникновения у сторон определенных в нем прав и обязанностей, в связи с чем, у ИП Давыдовой Н.Е. не возникло преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок..." Постановление ФАС Центрального округа от 02.06.2011 по делу N А09-7159/2010 "...В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следует из материалов дела, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 был заключен на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации. Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий. Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 3 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году..." Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2011 по делу N А09-3832/2010 "...Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Мироновой М.Г. и поселковой администрацией муниципального образования "поселок Клетня" заключен договор аренды нежилых помещений, относящихся к объектам муниципальной собственности, расположенных по адресу: Брянская область, пос. Клетня, ул. Советская, 13, общей площадью 103,7 кв. м. Срок действия договора определен с 01.01.2006 по 31.12.2006. В 2007 году договор аренды данного имущества заключен сроком действия с 01.01.2007 по 31.12.2007. Судом установлено, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп предприниматель пользовалась спорным помещением на основании договоров аренды муниципального имущества от 2006 года N 4 и от 2007 года N 9, заключенных на срок более года. Данные договора в установленном законом порядке не зарегистрированы. Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу об их незаключенности в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66..." Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А23-3254/10Г-10-167 "...Согласно п. 2.1 договора N 229 от 29.03.2006 срок аренды земельного участка установлен сторонами с 01.01.2006 до 31.12.2006. Однако, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным. Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..." Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2011 по делу N А35-5287/2010 "...01.01.2009 стороны подписали договор аренды того же помещения на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Учитывая, что пунктом 1.4 договора от 01.01.2009 установлен срок его действия равный году, однако доказательств того, что договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется, суд со ссылкой на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правильно указал, что договор аренды от 01.01.2009 является незаключенным..." Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2011 по делу N А14-6527/10 "...В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным. Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 01.01.1999 был заключен на один год с 01.01.1999 по 31.12.1999, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации. Из материалов дела следует, что ни договор аренды от 01.01.1999, ни дополнительные соглашения от 01.03.2000 и от ноября 2009 к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрированы не были. Таким образом, договор аренды от 01.01.1999 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий. С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о правомерности пользования ответчиком спорным помещением, также являются необоснованными..."

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009

"...ООО "Региональные коммунальные системы" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) о признании незаключенным договора от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов для производства и передачи тепловой энергии (далее - договор аренды от 16.04.2008 N 9) и взыскании с комитета 233 694 рублей 33 копеек неосновательного обогащения на сумму внесенных арендных платежей (уточненные требования).

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным, а комитета - неосновательно обогатившимся за счет общества на сумму внесенных им арендных платежей соответствуют материалам дела и приведенным нормам права..."

1.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-е) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2018 N Ф05-18176/2018 по делу N А40-45871/2018

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, что 18.09.2017 между обществом и третьим лицом заключен договор аренды объекта недвижимого имущества (здания), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 34А (кадастровый номер объекта 77:05:0007001:8598).

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия с 18.09.2017 до 17.09.2018.

Общество 08.11.2017 представило в адрес управления пакет документов для государственной регистрации договора аренды здания от 18.09.2017, расположенного по адресу: ул. Чертановская, д. 34А.

Управлением 21.11.2017 было принято решение о приостановлении государственной регистрации.

В связи с тем что общество не устранило обстоятельства, которые явились основанием для приостановления государственной регистрации, уведомлением от 21.02.2018 управление отказало в государственной регистрации договора аренды здания от 18.09.2017.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь положениями статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положениями статьи 13, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принимая во внимание пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушает права общества.

При этом суды с учетом содержания договора аренды и установленных по делу обстоятельств исходили из того, что сделка, совершенная сторонами, а также документы, представленные в управление для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства; спорный договор аренды заключен на срок не менее года и поэтому подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у управления отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009 "...Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006. Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон..."

Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2008 N А33-7634/07-Ф02-331/08 по делу N А33-7634/07 "...Согласно пункту 3.2 договора срок аренды нежилого помещения устанавливается с 01.01.1998 по 31.12.1999. Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Срок договора аренды от 15.01.1998 N 4006, подписанного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Акрос", установлен с 01.01.1998 по 31.12.1999, то есть один год. В силу указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации. Ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды от 15.01.1998 N 4006 является незаключенным. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для использования ООО "Акрос" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект Металлургов, 22 "А"..." Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07 по делу N А10-5925/06 "...Вывод судебных инстанций о заключенности договора аренды N 43/05 от 17.05.2005 является ошибочным. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 заключен с 17.05.2005 до 16.05.2006, то есть на год, и, следовательно, подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был. При таких обстоятельствах договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 является незаключенным..."

Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2013 по делу N А70-8104/2012 "...Между ОАО "Дворец спорта" (арендодатель) и ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" (арендатор) 01.01.2010 был подписан договор аренды, в том числе спортивного зала общей площадью 96 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пржевальского, 33 (Спортивный комплекс "Прогресс"), 2 этаж, в соответствии с которым ОАО "Дворец спорта" обязалось предоставлять ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" во временное пользование для проведения тренировок, а ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" обязалось своевременно вносить установленную договором плату. Спортивный зал предоставляется вместе с установленными в нем тренажерами. Срок действия договора аренды от 01.01.2010 определен сторонами с момента его подписания и до 31.12.2010. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из вышеуказанных норм права, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным. Договор аренды, подписанный между ответчиком и третьим лицом, не может считаться заключенным, ввиду того, что не прошел государственную регистрацию..."

Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2013 по делу N А40-134413/12-70-335 "...Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.03.2012 является незаключенным, поскольку срок его действия составляет один год, однако в надлежащем порядке договор зарегистрирован не был. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Согласно пункту 2.1 договора аренды нежилого помещения от 15.03.2012, срок действия данного договора начинает течь с 15.03.2012 и действует до 14.03.2013. Пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. В соответствии с пунктом 10.2 договора аренды от 15.03.2012 договор аренды от 30.08.2011 N 01/10/2011 теряет юридическую силу со дня заключения договора от 15.03.2012. Поскольку договор от 15.03.2012 является незаключенным, то договор от 30.08.2011 N 01/10/2011 не прекратил своего действия..." Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038 "...Приняв во внимание, что акт приема-передачи был подписан 31.12.2009 г., а договор прекращает свое действие 30.12.2010 г., судебная коллегия находит правильными выводы судов нижестоящих инстанций, признавших срок действия спорного договора субаренды недвижимости N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. равным одному году. Учитывая, что срок действия договора аренды от 31.12.2009 г. определен с 31.12.2009 г. до 30.12.2010 г. (при исчислении срока субаренды в 364 дня), то данный договор считается заключенным на срок, равный году, а следовательно, подлежал государственной регистрации. Поскольку данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается незаключенным..."

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2012 по делу N А66-8681/2011 "...Общество (арендодатель) и предприниматель Волостных А.М. (арендатор) 27.03.2006 подписали договор N 1 аренды части земельного участка площадью 910 кв. м в точке 32 согласно акту выбора, которая расположена на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 336 000 кв. м с кадастровым номером 69:10:000009:0011, находящемся по адресу: Тверская обл., Калининский р-н, Медновский сельский округ, в районе д. Мермерины, сроком на один год, для строительства стационарного кафе-экспресс "Регион-69". Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 27.03.2006 до 26.03.2007. Администрация письмом от 05.08.2011 N 429 отказала предпринимателю Волостных А.М. в выдаче разрешения на ввод объекта (кафе "Регион-69") в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю, указав, что представленный в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок договор аренды от 27.03.2006 N 1 о передаче предпринимателю Волостных А.М. во временное пользование на один год земельного участка не зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области и оформлен с нарушением действующего законодательства. Предприниматель Волостных А.М., ссылаясь на незаконность отказа Администрации, поскольку им предоставлены все необходимые документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. Разъяснения по вопросу исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма, согласно которому срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суды правомерно определили срок действия договора аренды от 27.03.2006 N 1 равным году, исходя из его содержания и разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма. В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Вследствие невыполнения данного требования закона спорный договор является незаключенным..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2010 по делу N А66-4465/2010 "...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как правильно установлено судом первой инстанции, из текста договоров от 01.01.2008 и от 01.01.2009 следует, что срок их действия составляет с момента подписания (с 01.01.2008 и 01.01.2009 соответственно) и до 31.12.2008, 31.12.2009 соответственно, то есть год. Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Таким образом, указанные договоры подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку договоры от 01.01.2008 и 01.01.2009 не зарегистрированы сторонами в установленном законом порядке, они не могут считаться заключенными. Основания для отмены вынесенного по настоящему делу решения и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А56-42305/2009 "...В последующем 03.03.2008 Комитет и Общество заключили договор N 15-А005639 аренды части нежилого помещения площадью 191,8 кв. м, находящегося в помещении 6Н с кадастровым номером 78:7:3106:0:34:15 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гатчинская, д. 16 (цокольный этаж, комнаты 2, 3, 4, 6, 7, 9 площадью 36,5 кв. м; первый этаж, комнаты 1, 10, 11, 12, 13 площадью 147,2 кв. м). Как разъясняется в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Поскольку из текста договора от 03.03.2008 N 15-А005639 следует, что срок его действия составляет с момента подписания (03.03.2008) и до 02.03.2009, то есть один год, и названный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд правомерно оценил его как незаключенный..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2010 по делу N А21-1433/2009 "...Как следует из материалов дела, 23.07.2008 Общество (арендодатель) и предприниматель Смирнов В.Н. (арендатор) подписали договор N 13 аренды торгового павильона с залом для обслуживания посетителей общей площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3б. Срок действия договора с 23.07.2008 до 22.07.2009. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, действия по регистрации договора должны были осуществляться самим заинтересованным лицом в период с момента его заключения до истечения срока действия..."

Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2013 по делу N А32-28389/2012 "...Как видно из материалов дела, 02.04.2012 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2012), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование для торговли продуктами питания нежилое помещение площадью 187,8 кв. м (121,6 кв. м - торговая площадь, 69,3 кв. м - вспомогательная и складская), расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Брюховецкая, ул. Батарейная, 68/1. Арендная плата согласована сторонами в размере 60 тыс. рублей в месяц без НДС (пункт 4.1). В силу пункта 4.2 договора коммунальные платежи не входят в арендную плату и уплачиваются арендатором отдельно. Оплата коммунальных платежей и иных хозяйственных расходов включает все возможные текущие расходы по обслуживанию помещений и прилегающей территории, включая, но не ограничиваясь, оплату тепло-, электро-, водоснабжения, вневедомственной охраны. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится в форме предоплаты до 25 числа каждого месяца. В пункте 4.6 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,5% в день от суммы задолженности. Договор вступает в силу 16.04.2012 и действует до 15.04.1013 (пункт 1.4). В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации. В пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации равен году. Таким образом, суд первой инстанции, с учетом названных разъяснений, пришел к правильному выводу о том, что договор от 02.04.2012 подлежал государственной регистрации. Установив, что договор не прошел государственную регистрацию, суд признал его незаключенным и со ссылкой на нормы о неосновательном обогащении удовлетворил требования общества о взыскании платы за пользование имуществом, отказав во взыскании неустойки и расходов на содержание, предусмотренных договором..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А20-949/2010 "...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 на основании постановления главы администрации городского округа Прохладный от 25.03.2009 N 278 МУП "Прохладненское управление рынками" (преобразовано в ОАО "Торговый двор "Прохладненский" и общество заключили договор N 16, по условиям которого на центральном рынке г. Прохладный арендатору предоставлено торговое место площадью 12 кв. м, за что пользователь обязуется производить оплату ежемесячно в кассу предприятия (пункт 1.1 договора). Обществом на территории центрального рынка г. Прохладного в торговом ряду установлен аптечный киоск N 16 размером 4 x 3, используемый для осуществления торговой деятельности, что является основным условием при заключении договора (пункт 1.2, 1.3). Срок аренды установлен до 31.12.2006, после истечения которого арендатор в трехдневный срок должен освободить торговое место (объект) либо пролонгировать договор (пункт 3.1). Ответчик договор до июня 2008 года исполнял. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году. Установив, что договор аренды от 01.01.2006 N 16 не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2010 по делу N А25-234/2010 "...В связи с окончанием срока действия договора аренды сторонами 01.01.2008 заключен договор аренды этого же нежилого помещения на тех же условиях сроком до 31.12.2008. Учитывая, что срок аренды по договору от 01.01.08 составляет год и отсутствует государственная регистрация названного договора, суды правомерно указывают на незаключенность сделки. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих государственную регистрацию или же обращения ответчика с требованием о регистрации данного договора в судебном порядке (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Довод предпринимателя о том, что договор от 01.01.2008 является соглашением о продлении договора аренды от 12.01.2007, в связи с чем не подлежит государственной регистрации, не соответствует материалам дела и нормам материального права..."

Уральский округ Примечание: В ситуации, рассматриваемой в Постановлении, стороны заключили договор аренды на срок, который суд признал равным году, и продлили его дополнительным соглашением на срок менее года. Суд счел первоначальный договор незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, а дополнительное соглашение действующим вплоть до истечения установленного в нем срока аренды. Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4815/09-С6 по делу N А50-18788/2008 "...Кроме того, заявитель считает необходимым исключить из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вывод о незаключенности договора аренды земельного участка 1859 кв. м от 26.09.2006 N Аю-5, так как государственной регистрации договора не требовалось, поскольку он заключен на срок менее года. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего. Поскольку срок договора аренды от 26.09.2006 N Аю-5 установлен сторонами спора до 25.09.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования истцом земельного участка, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие с 25.09.2008 в связи с истечением срока его действия. Суд апелляционной инстанции, установив, что срок действия договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N Аю-5 определен сторонами с 26.09.2006 до 25.09.2007, дополнительным соглашением от 27.09.2007 договор аренды был заключен на новый срок с 27.09.2007 до 25.09.2008, и, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к правильному выводу о том, что срок действия указанного договора равен году, в связи с чем он подлежал государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация названного договора произведена не была, судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 26.09.2006 N Аю-5 является незаключенным..." По данному делу см. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2222/2009-АК. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2222/2009-АК по делу N А50-18788/2008 "...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Гремячинский муниципальный район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Магистраль-Трейд" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006... действие договора стороны определили с 26.09.2006 до 25.09.2007 (п. 2.1). Передача земельного участка в арендное пользование осуществлена сторонами по акту приема-передачи от 26.09.2006 (л.д. 6-12). 27.09.2007 стороны продлили срок действия договора до 25.09.2008, подписав дополнительное соглашение (л.д. 13). Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, поскольку срок договора аренды N Аю-5 от 26.09.2006 был установлен сторонами спора до 25.09.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования заявителем земельного участка, договор прекратил свое действие с 25.09.2008 в связи с истечением срока его действия. В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Апелляционный суд, установив, что срок действия договора аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006 определен сторонами с 26.09.2006 до 25.09.2007, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приходит к выводу, что срок действия указанного договора равен году. Следовательно, он подлежал государственной регистрации. На это обстоятельство указывает и истец в своем заявлении в суд первой инстанции. Дополнительным соглашением от 27.09.2007 договор аренды был заключен на новый срок с 27.09.2007 до 25.09.2008. Поскольку государственная регистрация названного договора произведена не была, доказательств регистрации материалы дела не содержат и апелляционному суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006 является незаключенным, а выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными..."

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29, 30 или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году, и потому договор не подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02

"...Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.

Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.

Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010 "...Как видно из документов и установил суд, ЗАО "Агрофирма "Ольдеевская" (арендодатель) и ООО "Каробейник" (арендатор) подписали договор от 04.10.2007 аренды здания (сооружения, нежилого помещения) общей площадью 160 квадратных метров для размещения кафе в здании столовой на 155 мест, расположенного по адресу: Чебоксарский район, деревня Юраково, улица Восточная, 10. В договоре аренды от 04.10.2007 срок его действия указан с 04.10.2007 до 03.10.2008. Исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, предлог "до" использовался ими в значении "не включая дату, следующую после указанного предлога" и свидетельствует о действии срока аренды по 02.10.2008 включительно, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первым арбитражным апелляционным судом не допущено..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2010 по делу N А79-1027/2009 "...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003, в соответствии с которым арендатору передан в пользование земельный участок площадью 25 квадратных метров, расположенный по адресу: город Новочебоксарск, улица Советская, в районе жилого дома N 20, в первой территориально-экономической зоне, в установленных границах, для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров. Срок действия договора установлен с 19.03.2003 до 18.03.2004 (пункт 1.2 договора). При толковании условий пункта 1.2 договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003 суд апелляционной инстанции установил, что срок его действия истек 17.03.2004, поскольку предлог "до" означает, что день 18.03.2004 не включается в период действия договора, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года. Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данного договора незаключенным. Довод заявителя со ссылкой на пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что упомянутый договор аренды заключен сторонами сроком на один год, отклоняется, так как суд апелляционной инстанции установил, что подлинное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора, не подлежащего государственной регистрации. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..." Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2006 по делу N А29-12472/05-2Э "...В соответствии с п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 1 января до 31 декабря 2004 г. Ответчик считает, что арендная плата не может быть с него взыскана, поскольку договор аренды не заключен, т.к. не прошел государственную регистрацию. Кроме того, в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре не определен объект аренды, что также свидетельствует о незаключенности договора. Суд апелляционной инстанции с этими доводами согласиться не может. Согласно ст. ст. 609, 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года. Договор аренды от 01.01.04 г. заключен на срок менее одного года. Этот вывод суд делает исходя из следующего. При заключении договора стороны определили, что срок его действия устанавливается с 1 января 2004 г. до 31 декабря 2004 г. (п. 2.1). В данном случае предлог "до" употребляется для указания на время, отделяющее одно событие от другого, для указания на предел чего-нибудь. Исходя из буквального толкования условия договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен на срок менее года, т.е. его рамки ограничены периодом с 1 января по 30 декабря 2004 г. включительно. Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, то оснований для его государственной регистрации нет, он считается заключенным с момента передачи имущества (ст. ст. 224, 433 ГК РФ)..."

Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 15.09.2005 N А72-12515/04-22/590 "...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.01.2004 между сторонами по делу подписан договор N 14, согласно которому ответчик (арендодатель) передает, а истец (арендатор) принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 966,36 кв. м: помещения на первом этаже (871,38 кв. м и 94,98 кв. м), расположенные по адресу: 14 пр. Инженерный,13, для ведения самостоятельной торговой деятельности. В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия определен с даты подписания до 31.12.2004. Истец обратился в суд с требованиями о признании договора N 14 от 01.01.2004 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов. Арбитражный суд кассационной инстанции находит ошибочным вывод судебных инстанций о необходимости государственной регистрации данного договора аренды. В силу положений п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года. Как отмечено выше, п. 6.1 договора действие договора аренды, то есть срок аренды, определен с даты подписания договора до 31.12.2004. Договор сторонами подписан 01.01.2004, следовательно, срок аренды договором установлен с 01.01.2004 до 31.12.2004. В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Указанный в договоре срок аренды до 31.12.2004 свидетельствует о действии срока аренды по 30.12.2004 включительно, то есть срок аренды истекает в 24 часа 00 минут 30.12.2004 и дата, указанная после предлога "до", не включается в определяемый договором срок..."

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2011 по делу N А52-4167/2010 "...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 того же Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации. В договорах аренды, заключаемых ежегодно с Обществом, срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Обществом, которые в ходе судебного разбирательства заявляли, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией. Указанные выводы соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.01.2003 N 9523/02. Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения жалобы прокурора..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010 "...Исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее: договоры аренды названного помещения заключались ежегодно с 2005 по 2010 годы Комитетом и Павлюк Н.С. на срок менее года, поэтому не требовали государственной регистрации; предприниматель соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, поэтому оспариваемые акты Думы и Администрации приняты с соблюдением положений названного Закона. Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда законными и обоснованными. В договорах аренды, заключаемых ежегодно Комитетом и Павлюк Н.С., срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды, волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Павлюк Н.С., которые пояснили, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией. Приведенная позиция соответствует постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 N 9523/02..."

Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010 "...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году. Установив, что согласно п. 8.1, 8.2 договора аренды от 01.01.2009 срок его действия определен до 31.12.2009 (по 30.12.2009), суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..." Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2011 N Ф09-3020/11-С6 по делу N А50-22584/2010 "...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году. Установив, что согласно п. 7.1 договора аренды от 01.01.2008 срок его действия определен до 31.12.2008, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 122; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 68 69 70 71 727374 75 76 77 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!