Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению
Бывают случаи, когда арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу.
В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.
4.1. Вывод из судебной практики: Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2018 N Ф09-4615/18 по делу N А07-4419/2017
"...Администрация района обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Интеграл" (далее - общество "Интеграл", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" (далее - общество "Гранд", ответчик), обществу "Спецавтоматика", обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Проект" (далее - общество "Интеграл-Проект", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Пегас" (далее - общество "Пегас", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройМашКомплект" (далее - общество "УралСтройМашКомплект"; ответчик) с иском о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011; N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1455-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1456-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1457-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1458-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1463-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1464-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1467-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1472-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1476-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1477-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1478-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1485-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1486-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1489-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1497-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1500-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1501-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013; N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013; об обязании общества "Гранд" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1059, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об обязании общества "Спецавтоматика" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1055, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об обязании общества "Интеграл-Проект" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1069 и 02:47:060201:1071, путем подписания актов приема-передачи земельных участков; об обязании общества "НСМУ-1" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1077, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об обязании общества Пегас" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельный участок с кадастровым номером 02:47:060201:1041, путем подписания акта приема-передачи земельного участка; об обязании общества "УралСтройМашКомплект" вернуть администрации района в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1018 и 02:47:060201:1019, путем подписания актов приема-передачи земельных участков; об обязании общества "Интеграл" вернуть администрации района Уфимский район в десятидневный срок после вступления в силу решения суда земельные участки с кадастровыми номерами 02:47:060201:1035, 02:47:060201:875, 02:47:060201:854, 02:47:060201:1286, 02:47:060201:1287, 02:47:060201:1290, 02:47:060201:1291, 02:47:060201:1292, 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1049, 02:47:060201:1048, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1174, 02:47:060201:1175, путем подписания актов приема-передачи земельных участков (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество ПСК "Каскад", Администрация сельсовета, общество "Лион", Гайсин Р.К., Ахметзянова Э.А., общество "Спецтехстроймонтаж", Якупов Р.Р., Егорова Л.И., Шарипов Р.М., Пенескина И.А., Маганов Р.Р., Туктамышева Э.Д., Хафизов Д.Р.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 02:47:060201:1043, 02:47:060201:1044, 02:47:060201:1045, 02:47:060201:1046, 02:47:060201:1047, 02:47:060201:1050, 02:47:060201:1051, 02:47:060201:1065, 02:47:060201:1064, 02:47:060201:1063, 02:47:060201:1062, 02:47:060201:1058, 02:47:060201:1067, 02:47:060201:1068, 02:47:060201:1085, 02:47:060201:1015, 02:47:060201:1175, 02:47:060201:1174 является "для индивидуального жилищного строительства", однако в соответствии с их разрешенным использованием не используются; доказательств погашения задолженности обществом "Интеграл" по арендной плате в общей сумме 2 161 763,20 руб. материалы дела не содержат, при этом неоплата арендной платы носит систематический и длительный характер, и пришли к обоснованному выводу о том, что обществом "Интеграл" как титульным правообладателем указанных земельных участков допущены существенные нарушения условий договоров аренды.
|
|
|
При таких обстоятельствах суды правомерно расторгли договоры аренды и обязали ответчика возвратить земельные участки в порядке ст. 622 ГК РФ.
Судами обоснованно отклонен довод заявителей жалобы об отсутствии правовых оснований для возврата земельных участков, переданных в фактическое пользование на основании договоров о передаче прав и обязанностей обществу "Спецавтоматика", обществу "НСМУ-1", обществу ПСК "Каскад", обществу "Спецтехстроймонтаж", обществу "Лион".
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 4 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.
Как установлено судами, в едином государственном реестра прав недвижимости не содержится сведений о государственной регистрации сделок передачи прав и обязанностей по договорам аренды N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1455-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1458-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1463-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1464-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1476-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1489-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1497-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013 в пользу общества "Спецавтоматика", общества "НСМУ-1", общества ПСК "Каскад", общества "Спецтехстроймонтаж", общества "Лион", арендатором земельных участков согласно сведениям реестра является общество "Интеграл".
Таким образом, названные лица не могут быть признаны титульными правообладателями земельных участков и действующими арендаторами по указанным договорам аренды, в силу чего у истца отсутствовала обязанность направления указанным лицам в порядке ст. 619 ГК РФ уведомления о расторжении договора.
Ссылки на фактическую передачу земельных участков в пользование указанных лиц не отменяет обязанности общества "Интеграл" как титульного арендатора участка обеспечить их возврат арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении договор субаренды квалифицирован судом как соглашение о перенайме. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2012 по делу N А28-7353/2011 "...Позднее Предприниматель подал декларацию о факте использования земельного участка с кадастровым номером 43:40:000288:0005 (У0288-005), в связи с чем между Управлением (арендодателем), Банком (арендатором) и Предпринимателем (субарендатором) подписан договор от 20.03.2002 N 40055 субаренды земельного участка, расположенного по адресу: город Киров, улица Московская, дом 55. Ненадлежащее выполнение Предпринимателем обязанностей по внесению арендных платежей по договору N 40055 явилось основанием для обращения Управления в суд с настоящим иском. Осуществив толкование условий договора от 20.03.2002 N 40055 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что воля сторон при его заключении была фактически направлена на передачу Предпринимателю прав и обязанностей Банка, который выступал арендатором по договору земельного участка N 36221, то есть на заключение договора перенайма. С указанной квалификацией спорного соглашения Банк согласен, что прямо следует из содержания кассационной жалобы. В результате перенайма происходит замена арендатора в арендном обязательстве, поэтому отношения участников соглашения подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны не предоставили в дело доказательств государственной регистрации договора N 40055 как соглашения о перенайме, поэтому суд правомерно признал спорный договор незаключенным, то есть не порождающим правовых последствий, закрепленных в нем. Таким образом, у индивидуального предпринимателя отсутствуют правовые основания для оплаты Управлению денежных средств по договору N 40055, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..." |
| Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А74-55/2010 "...Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 01.07.2008 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и НО "РФЖС" (арендатор) заключен договор N АЮ 14345 аренды земельного участка площадью 2201,0 кв. м, кадастровый N 19:01:040102:295, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 86 "Б" на срок с 26.06.2008 по 26.06.2011. Договор зарегистрирован в установленном порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи. 17.04.2009 НО "РФЖС" (арендатор) и ООО "Стандарт" (перенаниматель) заключили соглашение о перенайме прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка и 14.05.2009 зарегистрировали его в установленном порядке. В силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, установив факт государственной регистрации соглашения о перенайме от 17.04.2009 в установленном порядке 14.05.2009, арбитражный суд правомерно пришел к выводам о моменте начала его действия с даты государственной регистрации и необоснованности довода ответчика о необходимости взыскания долга по арендной плате в спорный период с перенанимателя (ООО "Стандарт")..." |
| Поволжский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что спорное соглашение не исполнялось сторонами, в связи с чем нельзя применить правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Подробнее см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.03.2015 N Ф06-20869/2013 по делу N А55-5990/2014 "...Между ООО "Южное" и ООО "Меркурий 7" был заключен договор купли-продажи от 18.09.2012, по условиям которого ООО "Южное" обязуется передать ООО "Меркурий 7" право аренды сроком до 19.06.2055 на спорные земельные участки, а ООО "Меркурий 7" обязуется принять и оплатить указанное имущество в порядке и сроки, установленные данным договором. Суд апелляционной инстанции, рассматривая настоящее дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив условия договора купли-продажи от 18.09.2012, заключенного между конкурсным управляющим ООО "Южное" и ООО "Меркурий", и дав им толкование по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что по своей правовой природе данный договор является договором о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129. Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Поскольку договоры аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129 заключены на срок более одного года и в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации, то, следовательно, и изменения к ним также подлежат государственной регистрации. Договор купли-продажи от 18.09.2012, который по своей правовой природе является договором передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129, не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным. Довод ООО "Меркурий" о том, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор купли-продажи от 18.09.2012 является заключенным, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора и ООО "Меркурий" оплатило стоимость права аренды, судебной коллегией отклоняется. В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Таким образом, для возникновения обязательств по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является передача имущества в пользование. Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, ООО "Южное" не передало спорные земельные участки ООО "Меркурий 7", как предусмотрено договором купли-продажи от 18.09.2012, в связи с чем данный договор в силу вышеуказанных норм является незаключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006 "...Дополнительное соглашение заключено 15.04.2005 между арендодателем, арендатором и ООО "Руситал" (правопреемник арендатора). Данным соглашением установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды от 01.11.99 N 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2017 N Ф08-8738/2017 по делу N А32-28677/2013 "...Как видно из материалов дела, 29.06.2010 Гаврилов А.А., Гаврилова Б.А. в лице законного представителя Берзеговой С.Ш. и ООО "АПФ "Добрая Елена" в лице директора Гаврилова А.В. заключили договор о передаче имущества и имущественных прав по решению ООО "АПФ "Добрая Елена". По условиям этого договора ООО "АПФ "Добрая Елена" передало несовершеннолетним Гаврилову А.А. и Гавриловой Б.А. имущество и имущественные права, а именно: все права на движимое и недвижимое имущество, известное и неизвестное действующему руководству; в дополнение к урожаю 2009 года все имущественные права общества - право долгосрочной аренды земель, их выкупа или приватизации, по всем существующим договорам общества, известным и неизвестным действующему руководству фирмы, используемых фирмой или третьими лицами или невостребованных обществом; все права по компенсации имущественного и неимущественного характера, известной и неизвестной действующему руководству; все права на интеллектуальную собственность общества, права на изображения и научные достижения, известные и неизвестные действующему руководству; все права требования по выплате обществу денежных средств, предъявленных или возможных к предъявлению от имени общества, известные и неизвестные действующему руководству. Дополнительным соглашением N 3 к указанному договору, датированным 29.06.2010, должник в лице директора Гаврилова А.В. передал новым арендаторам Гаврилову А.А. и Гавриловой Б.А. права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 23.03.2000 N 2000000465, заключенным в соответствии с постановлением главы администрации Мостовского района от 28.02.2000 N 153. Предметом указанного договора аренды являлись земельные участки, находящиеся по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, на территории акционерного агропредприятия "Ярославское", кадастровый номер участка 23:20:1308001:12, кадастровые номера частей участка: 23:20:1308001:0014 (площадь 293,7 га), 23:20:1109001:0002 (площадь 4 га), 23:20:0305001:0328 (площадь 24,3 га), 23:20:11 09 001:0003 (площадь 0,3 га), 23:20:11 09 001:0004 (площадь 0,2 га), 23:20:11 09 001:0005 (0,2 га), 23:20:11 09 001:0006 (площадь 0,4 га). Государственная регистрация указанной сделки совершена 23.07.2013, номер регистрации 23-23-32/040/2013-245. Согласно данным ЕГРП ограничения (обременение) права аренды на данные земельные участки установлены в пользу Гаврилова А.А. и Гавриловой Б.А. Конкурсный управляющий должника, полагая, что оспариваемые сделки совершены с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Суды установили, что на момент заключения оспариваемого договора и соглашения к нему должник отвечал признакам неплатежеспособности и имел просроченную задолженность в размере 5 770 тыс. рублей, подтвержденную вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 07.06.2010 по делу N А01-926/2009. Определением суда от 28.01.2014 указанная задолженность включена в реестр требований кредиторов должника в третью очередь. Из решения учредителя и руководителя ООО "АПФ "Добрая Елена" от 29.06.2010 следует, что оспариваемый договор о передаче имущества и имущественных прав заключается в связи с невозможностью произвести расчет должником с Берзеговой С.Ш. по договору займа (т. 2, л.д. 184). Материалы дела также свидетельствуют о наличии просроченной задолженности перед кредиторами должника на дату регистрации договора от 23.07.2013 (заявление о признании должника банкротом принято судом 29.08.2013). Руководитель должника Гаврилов А.В., подписавший оспариваемые сделки, является отцом Гаврилова А.А. и Гавриловой Б.А., в пользу которых совершены сделки, а Берзегова С.Ш. является их матерью. Таким образом, сделки совершены заинтересованными лицами. Оплата по сделкам произведена путем зачета требований по обязательствам ООО "АПФ "Добрая Елена" перед Берзеговой С.Ш., выступающей от своего имени и своих несовершеннолетних детей, по договору займа от 06.04.2009 на сумму 1 800 тыс. рублей. Наличие у должника задолженности по договору займа 06.04.2009 не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами (документами бухгалтерского учета общества). Заемщик должен был вернуть сумму займа не позднее 06.04.2012 (пункт 2.4 договора). Однако учредитель и руководитель должника принял решение о заключении оспариваемых сделок 29.06.2010. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что подписание договора займа фактически направлено на искусственное создание задолженности с целью создания видимости получения должником оплаты по договору о передаче имущества и имущественных прав. По оспариваемым сделкам в пользу несовершеннолетних детей руководителя должника отчуждено имущество, использовавшееся юридическим лицом в предпринимательских целях (земельные участки площадью более 300 га). На основании изложенного следует признать обоснованным вывод судов о том, что оспариваемыми сделками причинен имущественный вред добросовестным кредиторам должника (выведено имущество должника из конкурсной массы). Выводы судебных инстанций о наличии всей совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности оспариваемых сделок по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, соответствуют обстоятельствам рассматриваемого спора. Подлежат отклонению доводы подателей кассационных жалоб о том, что в отношении требований к Гавриловой Б.А. должно быть отказано в удовлетворении заявленных требований. В материалы дела представлен договор дарения от 01.12.2016, заключенный Гавриловой Б.А. (даритель) и Гавриловым А.А. (одаряемый), согласно которому даритель передала одаряемому одну вторую часть имущества и имущественных прав, полученных по оспариваемым сделкам (т. 2, л.д. 158). Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Фактически в рассматриваемом споре Гаврилова Б.А. (даритель) и Гаврилов А.А. заключили безвозмездный договор перенайма. Объектом данного договора выступают имущественные права и обязанности по договору аренды земельного участка. В силу статьи 452 Кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации. В материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации договора от 01.12.2016. Выводы судов в данной части согласуются с правовой позицией, отраженной в абзаце 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам..." |
| Уральский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что спорное соглашение не исполнялось сторонами, в связи с чем нельзя применить правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Подробнее см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ. Постановление ФАС Уральского округа от 19.05.2014 N Ф09-2692/14 по делу N А60-26728/2013 "...Между обществом "Главсредуралстрой-Девелопмент" (сторона 1) и обществом "Центр малоэтажного строительства" (сторона 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, в соответствии с условиями которого сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1 544 394 кв. м, с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В п. 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1 000 000 руб. Теми же сторонами 11.02.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011, в соответствии с условиями которого стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239 000 000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения). Дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 не зарегистрировано. В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу разъяснений, данных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. Как установлено судами, из содержания дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 следует, что сторонами изменен размер платы за передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 18.10.2007, а также внесены дополнительные условия о проведении землеустроительных работ по выделению части земельного участка, передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 на условную часть земельного участка от общества "Центр малоэтажного строительства" обществу "Главсредуралстрой-Девелопмент". С учетом приведенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой данное соглашение нельзя признать порождающим для сторон обязательства, предусмотренные условиями данного соглашения. Ссылка судов на правовую позицию, изложенную в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", нельзя признать обоснованной, поскольку выраженная в указанном пункте позиция основана на ситуации, когда соглашение по оговоренным в нем условиям сделки было достигнуто сторонами и исполнялось ими. Каких-либо данных об исполнении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011 (даже хоть в какой-либо части) либо о принятии каких-либо мер к понуждению исполнения оговоренных обязательств на протяжении всего времени с момента подписания соглашения сторонами соглашения не представлено. Сам факт обращения общества "Главсредуралстрой-Девелопмент" с рассматриваемым иском свидетельствует о том, что дополнительное соглашение N 1 ответчиком не исполнялось. Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 в отсутствие его государственной регистрации не порождает обязательств по исполнению содержащихся в нем условий, в удовлетворении исковых требований общества "Главсредуралстрой-Девелопмент", основанных на условиях названного соглашения, следует отказать. С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..." Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2011 N Ф09-4058/11 по делу N А76-8124/2010 "...Как установлено судами, Челябинским областным добровольным обществом "Союз Чернобыль" (арендодатель) и товариществом "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) подписан договор аренды от 01.12.1993 N 112, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 нежилое здание, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 26.11.1993. Товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) и общество НПП "Технопром" (поднаниматель) подписали договор перенайма от 27.10.2000 N 48-200, по которому товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 и дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 обществу НПП "Технопром". Обществом НПП "Технопром" (арендатор) и предпринимателем Яшкиным И.В. (поднаниматель) подписан договор перенайма от 14.01.2003, в соответствии с условиями которого общество НПП "Технопром" передало права и обязанности по договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 предпринимателю Яшкину И.В. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ст. 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации. Учитывая, что обстоятельства заключения договора аренды и договора перенайма имеют существенное значение для правильного рассмотрения данного спора, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..." |
4.2. Вывод из судебной практики: Ликвидация арендатора после заключения соглашения о перенайме не является основанием для отказа в государственной регистрации такого соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012
"...30 июня 2011 года ООО "Волга-Ойл" уведомило Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда об уступке прав по договору аренды земельного участка ИП Неговорину С.А.
15 июня 2012 года ИП Неговорин С.А. обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011.
13 июля 2012 года Управление Росреестра приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а затем 15.08.2012 отказало в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011 ввиду прекращения деятельности ООО "Волга-Ойл", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2011 внесена соответствующая запись.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа от 15.08.2012 не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что в силу пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц; поскольку ООО "Волга-Ойл", являвшееся стороной договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011, прекратило свою деятельность 18.11.2011, доказательств того, что заявитель перезаключил договор аренды с собственником земельного участка или произошла перемена лиц в обязательстве, не представлено, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора соответствует закону и не нарушает права заявителя.
Однако эти выводы апелляционного суда являются ошибочными и противоречат нормам права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции также не учтено, что прекращение деятельности ООО "Волга-Ойл", являвшегося стороной договора об уступке прав и обязанностей от 30.06.2011, произошло после заключения этого договора. Кроме того, Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемым отказом не нарушаются права и законные интересы заявителя, нельзя признать правомерными.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2013..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2015 N Ф06-23546/2015 по делу N А57-17174/2014 "...24 февраля 2014 года ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ЖСК "Кронверк-3" переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 8207/1 и договору аренды земельного участка от 21.02.2006 N 69. После чего 25.02.2014 ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014. Решениями от 14.03.2014 и 11.04.2014 Управление Росреестра по Саратовской области приостановило совершение регистрационных действий, а затем 29.07.2014 Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 в связи с прекращением деятельности ООО "Кронверк-2012" и ликвидацией данной организации. Из материалов дела следует, что действительно в Единый государственный реестр юридических лиц 07.03.2014 внесена запись о прекращении деятельности ООО "Кронверк-2012" в связи с ликвидацией. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ликвидация ООО "Кронверк-2012" повлекла прекращение обязательственных отношений, тогда как положения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к рассматриваемым отношениям применению не подлежат. Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае для совершения регистрационных действий с соответствующими заявлениями и документами обратились обе стороны договора от 24.02.2014, обладавшие правоспособностью. Ликвидация одной из сторон сделки перенайма во время нахождения документов в регистрирующем органе в период регистрации не может служить достаточным основанием для отказа в государственной регистрации, так как волеизъявление первоначального арендатора ясно было выражено не только в договоре, но и в его заявлении о регистрации сделки, адресованном регистрирующему органу. Судом апелляционной инстанции установлено, что ликвидация ООО "Кронверк-2012", являвшегося стороной в договоре аренды земельного участка и договоре замены стороны в обязательстве, произошла после заключения указанных договоров и после подачи заявлений ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве. Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора. Таким образом, отказ в государственной регистрации договора 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014, не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права, законные интересы заявителя по делу..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 99; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!