Государственная регистрация изменения размера арендной платы 1 страница
Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации. Помимо этого, договор аренды может содержать условие, которое предусматривает изменение арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки такой платы.
В связи с этим на практике зачастую возникают споры между сторонами по поводу необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и госрегистрации такого соглашения к договору, требующему государственной регистрации.
6.1. Вывод из судебной практики: Не подлежит госрегистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
|
|
|
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2016 N Ф10-709/2016 по делу N А09-12038/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.10.2012 между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 46, по условиям которого арендодатель с согласия собственника передает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв. метров (литер А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Дмитрова, д. 88, для использования под офис, на срок с 01.09.2012 по 30.06.2017. Объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись 32-32-01/084/2011-655 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2012, серия 32-Ж N 089868). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
|
|
|
Арендодатель с согласия собственника в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, вправе изменять размер арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату (пункт 3.5 договора).
Уведомлением от 15.08.2014 учреждение с учетом результатов независимой оценки сообщило арендатору об увеличении арендной платы и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату.
Поскольку указанное требование ответчиком не исполнено, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение о частичном удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 606, пунктом 1, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к обоснованному выводу, что буквальное содержание пункта 3.5 договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
|
|
|
Таким образом, суд апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 421, частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3.5 договора, позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204, от 26.10.2010 <*> N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9 (С5), пришел к обоснованному выводу, что стороны согласовали порядок увеличения арендной платы по договору, при этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации не требуется, так как механизм изменения предусмотрен самим договором аренды.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Президиума ВАС РФ N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) имеет дату 26.01.2010, а не 26.10.2010.
Ссылка общества на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения арендодателем согласия собственника недвижимого имущества на увеличение размера арендной платы, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонена.
Руководствуясь изложенным, исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и с учетом заключения судебной экспертизы взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 в размере 476 647 рублей 65 копеек..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 31.05.2011 N ВАС-6844/11 по делу N А54-1772/2010-С14 "...Как следует из оспариваемых судебных актов, по условиям заключенного сторонами договора размер арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения органом местного самоуправления оценочных зон, нормативной цены земли, ставок арендной платы, при условии письменного извещения арендатора. Установив факт наличия задолженности предпринимателя в размере, составляющем разницу между согласованными на момент заключения договора и утвержденными впоследствии ставками арендной платы, суд, руководствуясь положениями статьи 309, 424, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворил заявленные требования. Что касается приведенного в надзорной жалобе правового аргумента о взыскании судами суммы задолженности исходя из незарегистрированных изменений договора в размера арендной платы, то он подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм права и противоречащий правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09. ...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А54-1772/2010-С14 Арбитражного суда Рязанской области для пересмотра в порядке надзора решения от 14.10.2010, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2011 отказать..." Определение ВАС РФ от 06.08.2010 N ВАС-10278/10 по делу N А76-34053/2009-21-1044/15 "...Суды установили, что на основании распоряжения первого заместителя Главы г. Челябинска между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Дилем В.А. (арендатор) 17.03.2009 подписан договор УЗ N 0 009509-Д-2009 долгосрочной аренды земельного участка площадью 5010 кв. м из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Луценко, 4, для эксплуатации нежилого здания и незавершенного строительством объекта. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.03.2009. Исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суды установили, что индивидуальный предприниматель Диль В.А. взятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности. Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Довод заявителя о том, что договор является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации изменения условий договора в части размера арендной платы, является несостоятельным. Условиями договора предусмотрено право арендодателя производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..." Определение ВАС РФ от 02.08.2010 N ВАС-9920/10 по делу N А12-13472/2009 "...Суд установил, что 28.11.2005 между Администрацией Волгограда и ООО "Фютюр" заключен договор аренды земельного участка площадью 2187 кв. м, учетный номер 8-125-45, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Глубокоовражная, 25. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. Пунктом 2.2 договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 договора. Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, подлежащей оплате. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суд признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от ряда объективных факторов, в том числе изменения действующего законодательства Российской Федерации, а также централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы, подлежащим государственной регистрации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Выводы суда соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 по делу N 11487/09. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом не установлено..." Определение ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10 по делу N А32-2466/2009-28/61 "...Суды установили, что 10.08.2000 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:47:02 09 13:03 площадью 0,4 га, расположенного в г. Новороссийске, по ул. Сухумийское шоссе, 27, для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических причальных сооружений. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом инфляции, индексации цен, изменения законодательства. Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Главой администрации г. Новороссийска приняты постановления от 23.05.2005 N 1470 и от 06.04.2007 N 940, имеющие аналогичные ставки и поправочные коэффициенты. Указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном порядке. В связи с изложенным суды частично удовлетворили заявленные требования, произведя расчет задолженности и учитывая пропуск срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2005 по 26.01.2006. Довод заявителя о том, что права на одностороннее изменение размера арендной платы у арендодателя не имеется, является несостоятельным. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..." Определение ВАС РФ от 02.07.2010 N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009 "...Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии условиями договора арендодатель вправе вносить изменения в этот договор в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления; арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения. Уведомлениями от 10.01.2003, 13.01.2004, 14.05.2005 Комитет известил общество об изменении размера арендной платы в связи с принятием Астраханским городским Советом решений, касающихся увеличения платы за арендное пользование муниципальным имуществом. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору. Судами установлено, что в данном случае договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы вследствие принятия органами местного самоуправления актов, определяющих размер арендной платы. Установив, что арендная плата была изменена в связи с принятием соответствующих решений Астраханским городским Советом, суды пришли к правильным выводам о том, что такие соглашения не подлежат обязательной государственной регистрации..." Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-5954/10 по делу N А36-2148/2009 "...В п. 3.1 названного договора установлена ставка арендной платы за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений - 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб. Договор аренды от 11.01.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области 30.11.2006. В соответствии с названным положением и пунктами 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, арендодателем был изменен размер арендной платы по данному договору, который составил 14 558 150,09 руб. за год. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация Добринского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также о досрочном взыскании арендных платежей за 3 квартал 2009 года на основании п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы. Проверив правильность расчета взыскиваемой арендной платы за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также учитывая положение пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, судом принято решение об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате за 1 и 2 квартала 2009 года. Судом отклонены доводы ответчика о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..." Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204 "...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между государственным учреждением "Главное управление охраны памятников города Москвы" (арендодателем), правопреемником которого является Москомнаследие, и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.1999 N 47-з (далее - договор аренды, договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 по 01.04.2014 здание площадью 11291,1 кв. метра, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", расположенное по адресу: Москва, Серебрянический пер., д. 2/5/1, стр. 4. Договор аренды зарегистрирован 29.05.2000. Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, установлен распоряжением мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры" (далее - распоряжение мэра Москвы). На день подписания договора аренды (15.11.1999) ставки арендной платы сторонам были известны. Каких-либо изменений, касающихся увеличения арендных ставок, в указанное распоряжение не вносилось. Письмом от 28.06.2003 N 16-18/1381 (далее - письмо от 28.06.2003) Главное управление охраны памятников города Москвы направило обществу предложение об изменении пункта 5 договора в части увеличения с 01.07.2003 арендной платы до 1 198 723 рублей 68 копеек. Письмом от 30.08.2007 N 16-03-80/7-2 (далее - письмо от 30.08.2007) арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 01.09.2007 арендной платы до 2 996 809 рублей 20 копеек, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28.06.2003, допущена ошибка. Общество с увеличением арендной платы не согласилось и продолжало ее вносить в размере 1 198 723 рублей 68 копеек, что послужило основанием для обращения Москомнаследия в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции отказал Москомнаследию в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, рассчитанной по ставке, определенной в письме от 30.08.2007, указав на одностороннее изменение договора аренды в части повышения размера арендной платы, которое с арендатором не согласовано и в установленном порядке не зарегистрировано. При этом суд сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с общества в пользу Москомнаследия задолженность по арендной плате, исходя из ставки, указанной в письме от 30.08.2007, на том основании, что изменение арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 7 договора аренды, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы. Соглашаясь с доводами суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также считает, что пункт 7 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..." Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09 "...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора. Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..." Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) "...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора. Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..." Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) "...Общество, полагая, что департамент неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации условия договора, касающиеся изменения арендной платы, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут считаться заключенными. При таких обстоятельствах общество считает, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о неосновательном обогащении департамента. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора. Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора. Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 96; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!