Государственная регистрация изменения размера арендной платы 7 страница
| Центральный округ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 N Ф10-3804/2016 по делу N А35-7371/2015 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.06.2011 между ООО "СИТАЛЛ" (арендодатель) и ООО "СтиС-Воронеж" (арендатор) был заключен договор аренды имущества за N 01-2011, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование имущество, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Соловьиная, 72: одноэтажное здание, назначение: нежилое, площадью 1 554,3 кв. м, инв. N 1099-13, Литер Б, этажность 1; сооружение - ограждение, назначение: производственное, протяженностью 558,5 кв. м, инв. N 1099-13, Литер N 1; сооружение - асфальтовое мощение, назначение: производственное, площадью 2 712 кв. м, инв. N 1099-13, Литер N 6. В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды имущество сдается в аренду сроком до 08.08.2015 включительно. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Курской области 24.08.2011 за номером 46-4601/049/2011-757, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 24.08.2011 N 01/049/2011-757. Согласно пункту 6.1 договора аренды начисление арендной платы за пользование имуществом производится с момента подписания актов приема-передачи имущества. Общая стоимость платы в месяц составляет 250 000 руб. 00 коп. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 6.2 договора). В соответствии с пунктом 6.5 договора коммунальные услуги (отопление, электроэнергия и прочие эксплуатационные расходы, связанные с обеспечением жизнедеятельности арендатора) в стоимость арендной платы не входят. 29.12.2016, как следует из искового заявления, ответчик обязанности по своевременному перечислению арендных платежей в полном объеме не исполнил, в связи с чем задолженность по арендной плате составила 1 217 741 руб. 97 коп., из них: за март (с 13 по 31 число) 2015 года - 153 225 руб. 81 коп.; за апрель 2015 года - 250 000 руб. 00 коп.; за май 2015 года - 250 000 руб. 00 коп.; за июнь 2015 года - 250 000,00 руб.; за июль 2015 года - 250 000 руб. 00 коп.; за август (с 1 по 8 число) - 64 516 руб. 16 коп. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды имущества N 01-2011 от 09.06.2011 и агентскому договору от 09.08.2010, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Между тем судами установлено, что договор аренды имущества N 01-2011 от 09.06.2011, подписанный между истцом и ответчиком, а именно пункт его содержания 6.4 об общей стоимости арендной платы в части подпунктов 6.4.1 - 6.4.3, имеет четкий механизм индексации ставки арендной платы на основании изменений годовой ставки инфляции по данным Госкомстата, и с учетом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.02.2002 <*>, Определения ВАС РФ от 31.03.2008 N 399/08, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 суды правомерно пришли к выводу, что соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, когда фактическое изменение размера арендной платы происходит в соответствии с порядком (механизмом) исчисления арендной платы, зафиксированным непосредственно в самом договоре, государственной регистрации не подлежат. -------------------------------- <*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66 от имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002. Таким образом, суды обоснованно отклонили довод заявителя о том, что арендная плата перечислялась исходя из ее размера с учетом индексации, а новый размер арендной платы был отражен в дополнительных соглашениях, которые в установленном порядке зарегистрированы не были и не могут служить основанием для начисления арендной платы, указав, что дополнительные соглашения N 1-3, являющиеся волеизъявлением обеих сторон договора аренды имущества N 01-2011 от 09.06.2011, не требуют государственной регистрации, поскольку представляют собой исполнение условия договора об определении (расчете) размера арендной платы. Вместе с тем при расчете арендной платы в рамках заключенного между сторонами договора аренды за спорный период истец руководствовался размером арендной платы, составляющим 250 000 руб. в месяц, вместо предусмотренной дополнительным соглашением к договору аренды имущества N 01-2011 от 09.06.2011, N 3 от 01.08.2014 арендной платы в размере 400 812 руб. в месяц, что само по себе является правом истца и не повлекло нарушения прав и законных интересов ответчика, доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период ответчик не представил, факт пользования арендованным имуществом не оспорил. Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебных актов..." Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.05.2015 N Ф10-1087/2015 по делу N А54-5390/2012 "...Как установлено судами, 28.02.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 0562010 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и составляющего казну Российской Федерации, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью и составляющее казну Российской Федерации - здания и сооружения по перечню в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору, для использования под производственную (уставную) деятельность. Дополнительным соглашением от 01.12.2006 N 5 к договору аренды от 28.02.2005 N 0562010 стороны установили с 01.01.2007 механизм (методику) исчисления арендной платы за пользование имуществом. 23.09.2009 стороны подписали акт, которым произвели перерасчет арендной платы в отношении оставшихся в пользовании ответчика 68 объектов в соответствии с договорной методикой определения размера арендной платы (пункт 3.2 договора аренды от 28.02.2005 N 0562010), определив размер годовой арендной платы за 68 объектов в сумме - 26 664 377 рублей 40 копеек, соответственно ежемесячный размер арендной платы равен - 2 222 031 рублю 45 копейкам. Суд первой инстанции правильно отметил, что использование размера арендной платы, указанного в дополнительном соглашении от 15.09.2009 N 19 приведет к неосновательному обогащению истца, поскольку указанный размер определен с нарушением договорной методики расчетов, не отвечает требованиям достоверности и превышает действительный размер платы за оставшиеся к 01.10.2009 в пользовании ответчика 68 объектов недвижимого имущества. В постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы. Изменение арендной платы, которая является расчетной величиной и подлежит определению в соответствии с установленным договором механизмом (методикой) ее исчисления, в данном случае не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В данном случае, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исполнение согласованного сторонами условия договора аренды об определении размера арендной платы не требует государственной регистрации. Учитывая изложенное, ссылка истца на отсутствие государственной регистрации акта от 23.09.2009, обоснованно признана судом апелляционной инстанции не состоятельной. Руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил как не состоятельный довод истца о том, что подписанный сторонами акт от 23.09.2009 является протоколом о намерениях, правильно указав, что акт от 23.09.2009 не требует государственной регистрации, поскольку представляет собой исполнение условия договора об определении (расчете) размера арендной платы..." Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2011 по делу N А14-3602-2010/21/19б "...Договор аренды земельного участка N 2676-03-09/мз от 24.10.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 05.03.2004. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО СМУ "Галтель" обязательств по оплате арендной платы, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим требованием в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СМУ "Галтель". Установив отсутствие доказательств, подтверждающих факт погашения задолженности, возникшей в связи с неисполнением должником обязательств по оплате арендных платежей в размере 136 300,05 руб. за период с 01.01.2010 по 31.03.2010, суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании ст. ст. 71, 134, 137 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" включили их в третью очередь реестра требований кредиторов должника. Довод заявителя о незаключенности дополнительных соглашений сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, ввиду отсутствия их обязательной государственной регистрации, правомерно не принят во внимание. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, статьями 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433). Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя пересмотреть размер ежегодной арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской думы централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора. Из дополнительных соглашений от 21.05.2004, 29.03.2005, 13.02.2006, 09.06.2007, 17.08.2009, усматривается, что в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы в сторону ее увеличения (л.д. 14 - 20). Учитывая, что одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что последующее увеличение арендной платы не является изменением договора аренды, требующим его государственной регистрации. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам материального и процессуального права..." Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 по делу N А36-2070/2009 "...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из несоблюдения Администрацией требований п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку между сторонами отсутствовало подписанное и зарегистрированное в установленном порядке соглашение об изменении размера арендной платы. Между тем, приходя к указанному выводу, суд не учел следующее. Таким образом, с учетом положений пунктов 3.1, 3.4, 4.2.4 Договора аренды земельного участка от 08.06.2007 N 43, в результате изменения базовой ставки арендной платы в установленном законом порядке, арендодатель вправе был изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления арендатору. При этом фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой лишь исполнение данного условия, устанавливающего механизм ее исчисления. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком за первый квартал 2009 года основано на постановлении главы администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и решении Совета депутатов Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области от 24.12.2008 N 88 "О внесении изменений и дополнений в Положение "Об оплате арендных платежей за землю на территории Лев-Толстовского муниципального района". Согласно Журналу регистрации уведомлений об изменении порядка, сроков и (или) размеров арендной платы 06.02.2009 зарегистрировано уведомление ООО "АЭМ-Липецк" об изменении размера арендной платы по Договору. Таким образом, изменение ставки арендной платы было осуществлено Администрацией в рамках оговоренных в договоре условий, в связи с чем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось. Данное обстоятельство судом исследовано не было и надлежащей оценки не получило. В связи с изложенным, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6.2. Вывод из судебной практики: Не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, если она меняется на основании акта органа местного самоуправления, даже в случае, если стороны согласовали, что арендная плата вносится в соответствии с актом органа местного самоуправления другого муниципального образования, в собственности которого ранее находилось арендованное имущество.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2011 N Ф03-95/2011 по делу N А73-5647/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между администрацией и банком заключен договор аренды N 1 казенного имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду часть нежилого помещения на 1 этаже административного здания, общей площадью 93,9 кв. м по ул. Ленинская, д. 20, для размещения подразделения банка. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.02.2008.
В силу пункта 3.2 договора платежи осуществляются в соответствии с действующим на территории района Положением "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района", утвержденным постановлением главы муниципального района от 22.07.2005 N 204 (далее - постановление от 22.07.2005 N 204) и оговариваются в протоколе, который является неотъемлемой частью договора.
Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" от 22.05.2008 N 127 утверждено Положение "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" (далее - решение Совета депутатов от 22.05.2008 N 127).
Поскольку банк отказался от внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из отсутствия спорной задолженности по договору аренды от 01.02.2008 ввиду того, что пунктом 3.2 договора стороны согласовали определение размера и порядка исчисления арендной платы на основании постановления от 22.07.2005 N 204 и данный нормативный акт является действующим, вместе с тем изменение размера арендной платы осуществлено на основании решения Совета депутатов от 22.05.2008 N 127, а такое изменение не оформлено в установленном законом порядке как сам договор, прошедший государственную регистрацию (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Между тем выводы суда основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2007 N 27 АВ 032724 на основании договора о безвозмездной передаче имущества из муниципальной собственности от 26.01.2007 за городским поселением "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по ул. Ленинская, 20, п. Заветы Ильича, часть которого передана в аренду банку.
В этой связи постановление от 22.07.2005 N 204, которое исходя из положений его пунктов 1.2, 1.3 регулирует порядок определения величины арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности непосредственно муниципального района, с 24.11.2007 не распространяется на правоотношения сторон по аренде данного объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем решением Совета депутатов от 22.05.2008 N 127 с последующими изменениями установлен и определен порядок исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича", руководствуясь которым администрация изменяла размер арендной платы по договору от 01.02.2008 N 1.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!