Государственная регистрация изменения размера арендной платы 8 страница
С учетом этого администрация, реализуя полномочия собственника и арендодателя в соответствии с протоколом согласования (приложение N 2 к договору), пунктом 3 статьи 614 ГК РФ письмами от 14.09.2009 и от 25.09.2009, уведомила банк об увеличении арендной платы с 01.10.2009 и такое изменение не требовало государственной регистрации по правилам статьи 609 ГК РФ.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, изменение размера арендной платы по спорному договору осуществлено администрацией в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, а выводы суда об обратном являются ошибочными..."
6.3. Вывод из судебной практики: Продолжительность периода, на который распространяет свое действие дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, не влияет на необходимость госрегистрации такого дополнительного соглашения.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
|
|
|
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3
"...Договор аренды нежилого помещения от 01.11.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 11.07.2006 г. (регистрационный номер 66-66-01/017/2006-278, л. д. 20 об).
Дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005, которым изменены размер арендной платы за март и апрель 2008 года, а также срок ее уплаты, является соглашением об изменении условий договора аренды от 11.01.2005.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005 не требует государственной регистрации, поскольку распространяет свое действие только на март и апрель 2008 года, основан на неверном толковании закона. Продолжительность периода, на который распространяется действие дополнительного соглашения, а также то обстоятельство, что арендная плата была внесена арендатором с согласия арендодателя в установленный данным соглашением срок, не влияют на необходимость его государственной регистрации в установленном законом порядке..."
6.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.
|
|
|
Примечание: В связи с вступлением в силу 01.06.2015 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, которым внесены изменения в ч. 3 ст. 433 ГК РФ, вывод утратил актуальность. По смыслу данной нормы договор, подлежащий госрегистрации, по общему правилу считается заключенным с момента его регистрации только в отношении третьих лиц. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Позиция 1. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны его исполняли, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2019 N Ф09-4199/19 по делу N А60-45270/2018
"...Довод заявителя о незаключенности дополнительного соглашения от 23.06.2016 N 1, изменяющего размер арендной платы, в связи с тем что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, являлся предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонен как несостоятельный, поскольку признано установленным то, что сторонами были достигнуты договоренности в требуемой форме в дополнительном соглашении от 23.06.2016 N 1 по всем существенным условиям договора аренды и, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, после подписания дополнительного соглашения ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, дополнительное соглашение исполнялось ответчиком путем внесения арендной платы по ставке, равной размеру, установленному в дополнительном соглашении, нежилое помещение истцу в ходе исполнения соглашения не возвращено, а значит, условия дополнительного соглашения одобрены и приняты к исполнению сторонами соглашения; если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
|
|
|
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность; по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Таким образом, соглашение от 23.06.2016 N 1 признано судами подлежащим применению в отношениях между сторонами независимо от его государственной регистрации..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2018 по делу N 307-ЭС17-23678, А56-81210/2016 (данный акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)) "...Дополнительным соглашением от 10.04.2015 N 2 стороны установили размер арендной платы за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 в сумме 461 131 рубль 29 копеек в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262 рубля 8 копеек в месяц. Данное соглашение, так же как и дополнительное соглашение от 01.11.2014 N 1, зарегистрировано в установленном порядке не было. Ассоциация в лице генерального директора Тенишева Т.Р. (избранного после смерти Мильруда Э.М.) 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617 рублей 73 копеек задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016. Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Ассоциации неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего. Суды, признавая незаключенным дополнительное соглашение N 2 к спорному договору и взыскивая долг по арендной плате, не приняли во внимание установленный в нем сторонами размер со ссылкой на отсутствие государственной регистрации этого соглашения и неисполнение его контрагентами, не учли следующее. В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 (в редакции, применимой к договорам, заключенным до 01.06.2015), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. Спорное соглашение N 2 подписано от Ассоциации генеральным директором Мильрудом Э.М., со стороны арендатора - генеральным директором Кишкиной М.В., скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений Обществом продолжена, соглашением продлен льготный период по внесению платежей с 01.01.2015 по 30.06.2015 в связи с продолжением ремонтных работ и невозможностью пользования помещениями. При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь, арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности, производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования под медицинский центр. Из изложенного следует, что спорное соглашение N 2 должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации. Кроме того, часть оплаты, по утверждению ответчика, осуществлялась наличными денежными средствами, в том числе за период после заключения дополнительного соглашения N 2 к договору аренды. В качестве доказательств данного обстоятельства ответчик при рассмотрении дела представил расходные кассовые ордера, расписки и акт приема-передачи наличных денежных средств, подписанные генеральным директором истца Мильрудом Э.М., в которых содержится информация о назначении платежа - оплата по договору субаренды от 17.06.2013 N 1. Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 27.04.2017, постановление апелляционного суда от 02.08.2017 и постановление окружного суда от 08.11.2017 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..." Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-10362 по делу N А41-74281/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью "Траст Инвест" (далее - ООО "Траст Инвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Дикси Юг" (далее - ЗАО "Дикси Юг") о взыскании 1 271 588 руб. 36 коп. задолженности по договору аренды от 28.10.2011 за период с 01.01.2014 по 06.08.2014. Общество с ограниченной ответственностью "Август" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" (арендатор) заключили на 10 лет договор от 28.10.2011 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, поселок Мелихово, Первомайская улица, дом 52, помещение 3, литера А. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В дальнейшем на основании соглашения от 13.04.2011 права и обязанности арендатора перешли к ЗАО "Дикси Юг", а на основании соглашения от 14.08.2012 N 2 права и обязанности арендодателя перешли к ООО "Траст Инвест". Соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке. ООО "Траст Инвест" и ЗАО "Дикси Юг" подписали соглашение от 30.12.2013 к названному договору, которым уменьшили размер арендной платы. Согласно пункту 3 указанного соглашения стороны договорились считать его заключенным с момента подписания. Соглашение было зарегистрировано 15.01.2015. ООО "Траст Инвест", ссылаясь на то, что ЗАО "Дикси Юг" не исполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в размере, установленном договором от 28.10.2011, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. Суд первой инстанции отказал в иске исходя из следующего. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из следующего. Если судами установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Поскольку стороны в соглашении от 31.12.2013 к договору аренды согласовали новый размер арендной платы за арендуемое помещение, ответчик вносил арендную плату в размере, установленном соглашением, а истец принимал исполнение, у него не имеется оснований требовать взыскания арендной платы в размере, который был установлен в договоре аренды до его изменения названным соглашением. Окружной суд признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными. Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражных судов первой и кассационной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..." По данному делу см. также Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 N Ф05-5788/2015. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 N Ф05-5788/2015 по делу N А41-74281/2014 "...Судом правомерно указано, что сторонами в соглашении от 31.12.2013 достигнуто соглашение по существенным условиям для договоров аренды, соглашение сторонами исполнялось - ответчик пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату в согласованном размере, а истец принимал исполнение. На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что соглашение от 30.12.2013 между ООО "Траст Инвест" и ЗАО "ДИКСИ Юг" о внесении изменений к Договору аренды нежилых помещений от 28.10.2011 не может быть признано незаключенным и его условия подлежат применению к правоотношениям сторон..." |
| Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.06.2016 N Ф05-7313/2016 по делу N А40-116739/2015 "...Довод кассационной жалобы о незаключенности дополнительного соглашения от 31 октября 2014 года, изменяющего размер арендной платы, в связи с тем что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, отклоняется как несостоятельный. Аналогичный довод являлся предметом изучения суда апелляционной инстанции, ему была дана правовая оценка. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Суд апелляционной инстанции установил, что сторонами были достигнуты договоренности в требуемой форме в дополнительном соглашении от 31 октября 2014 года по всем существенным условиям договора аренды и, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, после подписания дополнительного соглашения ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, дополнительное соглашение исполнялось ответчиком путем внесения арендной платы по ставке, равной размеру, установленному в дополнительном соглашении, нежилое помещение истцу в ходе исполнения соглашения не возвращено, а значит, условия дополнительного соглашения одобрены и приняты к исполнению сторонами соглашения. В связи с вышеизложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..." Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2014 N Ф05-1289/2014 по делу N А41-20316/13 "...Отказывая в иске о взыскании за пользование арендованным имуществом, суд апелляционной инстанции неправомерно не принял условия дополнительного соглашения от 1 января 2010 г., указав, что условие об изменении размера арендной платы - 197 743,67 руб. ежемесячно не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не может признано заключенным. Указанные выводы апелляционного суда сделаны без учета разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", согласно которым если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно измененного одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Дополнительное соглашение от 1 января 2010 г. к договору аренды N 39126 от 1 октября 2002 г. подписано сторонами, исполнялось ими, следовательно, ответчик должен уплачивать арендную плату с января 2010 г., исходя из условий указанного соглашения. Суд первой инстанции правомерно установил задолженность ответчика за пользование арендованным имуществом, в том числе после прекращения срока договора аренды, исходя из размера арендной платы, установленной условиями указанного дополнительного соглашения..." Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 "...Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010. В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: - контрагенты согласовали его существенные и иные условия; - была соблюдена форма договора; - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; - договор исполнялся сторонами. Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!