Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

⇐ ПредыдущаяСтр 90 из 504Следующая ⇒

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора плюс новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.

Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

7.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимости заключен на срок менее года и после его окончания продлен на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010

"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений отдельных помещений) от 01.01.2008 N 14, а именно части нежилого помещения площадью 124 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Депутатская, 15/43, в целях использования его под магазин (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 5.1 договора).

Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору от 01.01.2008 N 14, согласно которому в арендное пользование подлежит передача части нежилого помещения площадью 97,85 квадратного метра по указанному адресу, за пользование которым установлена арендная плата в размере 62 624 рубля в месяц. Срок действия дополнительного соглашения указан с 01.01.2009 по 28.12.2009. Данное соглашение зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области 15.01.2009 N 13.

Утверждение заявителя о том, что срок действия договор аренды от 01.01.2008 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2009 составляет более одного года и поэтому подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку продление договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012 "...В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Судами установлено, что стороны, подписывая дополнительные соглашения к договорам аренды за NN 9, 10, 11, фактически заключили новые краткосрочные договоры в виде соглашения о продлении действия прежней редакции договоров. Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые содержатся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после указанной даты.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Позиция 1. Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащее государственной регистрации, связывает стороны соответствующим обязательством и в отсутствие такой регистрации, поэтому при условии продолжения пользования имуществом договор аренды является заключенным на срок, установленный данным соглашением.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". По данному вопросу см. также п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 по делу N А55-27880/2013

"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.

Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-1499/09-С6 по делу N А47-7610/2008

"...Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.01.2003 заключен на срок менее года. Судами установлено, что после истечения срока данного договора предприниматель Камышникова В.С. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В последующем сторонами были заключены два дополнительных соглашения к указанному договору также сроком менее года.

Суды также указали, что дополнительным соглашением от 10.01.2007 к названному договору аренды земельного участка стороны изменили срок его действия путем продления до 01.02.2010, на срок более трех лет.

Делая вывод о том, что названное дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды не подлежит государственной регистрации, суды не приняли во внимание, что по своей сути это дополнительное соглашение является новым договором со сроком действия более года. Указанный вывод судов противоречит положениям ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации. Поскольку доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.01.2007 не представлено, оно в силу названной нормы является незаключенным.

Как установлено судами, администрация отказалась от договора аренды от 16.02.2003, что подтверждается уведомлением администрации, полученным предпринимателем Камышниковой В.С. 22.05.2008.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что администрация не вправе была отказаться от договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречат установленным обстоятельства дела..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2015 N 305-ЭС15-9524 по делу N А40-38262/2014 "...31.12.2005 между Московской государственной текстильной академией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен новый договор аренды нежилого помещения N 58/06, по условиям которого последнему переданы во временное владение и пользование на срок до 30.11.2006 помещения, расположенные в секторе "Д" здания по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр-д, д. 7, общей площадью 1 547,96 кв. м, в т.ч. помещения площадью 45,36 кв. м в полуподвальном помещении для оказания парикмахерских и других сопутствующих услуг, 371,9 кв. м на первом этаже, 366,0 кв. м на втором этаже, 383,7 кв. м на третьем этаже, 381,0 кв. м на четвертом этаже для офисных и административных целей. Дополнительным соглашением от 31.12.2005 г. к договору аренды от 31.12.2005 г. N 58/06 определен срок действия договора N 58/06 с 31.12.2005 г. до 23.06.2019 г. При этом суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2005, предусматривающее срок его действия до 23.06.2019, в установленном законом порядке зарегистрировано не было, соответственно, такое дополнительное соглашение не может считаться заключенным, посчитал, что по истечении срока указанного в договоре - 30.11.2006 договор аренды N 58/06 от 31.12.2005 возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку возражения по пользованию ответчиком зданием со стороны собственника (арендодателя) до июля 2012 г. не заявлялись, ссылаясь при этом на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ. Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции. Нормы права применены судами апелляционной и кассационной инстанций правильно..."

Волго-Вятский округ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А43-33373/2008 "...Как видно из документов и установил суд, ООО "ЭВ" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.01.2007 N ЭРБ-07 аренды нежилого помещения площадью 72,5 квадратного метра, расположенного по адресу: город Дзержинск, улица Красноармейская, дом 21г, литер А, для использования под цеховые и складские помещения. Срок аренды определен с 01.01 по 30.11.2007 (пункт 1.3 договора). Срок аренды по договору от 01.01.2007 N ЭРБ-07 составляет менее года, поэтому данный консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его контрагентами, как указано в пункте 1 статьи 433 Кодекса в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Государственная регистрация такого договора в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса не требуется. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться объектом найма при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии, 01.12.2007, стороны подписали соглашение о продлении срока действия договора до 30.11.2009 (соглашение имеет срок более года) и об увеличении размера арендной платы. Суды оценили данное соглашение и правомерно признали его незаключенным ввиду отсутствия регистрации, а потому договор аренды от 01.01.2007 остался неизмененным..."

Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009 "...Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 04.05.2008 между администрацией и ИП Голевым Т.В. заключен договор аренды нежилого помещения N 09, расположенного по адресу: с. Даурия ДОС N 568, площадью 88,5 кв. м, для использования под розничную торговлю. Срок действия договора согласно пункту 1.3 составляет с 04.05.2008 по 31.12.2008. Дополнительным соглашением от 31.12.2008 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2009. Полагая, что дополнительное соглашение от 31.12.2008 к договору аренды N 09 от 04.05.2008 ничтожно в связи с отсутствием государственной регистрации, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Забайкальского края исходил из того, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительное соглашение от 31.12.2008 является незаключенным, в связи с чем отсутствуют основания для признания данного дополнительного соглашения недействительным. Судом также установлено, что арендные отношения продолжаются по взаимному согласию сторон по истечении срока договора и договор аренды от 04.05.2008 считается продленным на неопределенный срок и в государственной регистрации не нуждается. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает судебный акт законным и обоснованным. Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации..."

Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.03.2011 N Ф03-420/2011 по делу N А37-974/2010 "...Как видно из материалов дела, 28.03.2007 между ОГУП "Магаданский областной эксплуатационный центр" (арендодатель) и ИП Зыряновой В.М. (арендатор) с согласия собственника - КУГИ Магаданской области, заключен договор N 243/7053 о передаче в аренду недвижимого имущества (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 81,7 кв. м, расположенное по адресу: г.Магадан, ул. Пролетарская, 14. Срок действия договора определен с 28.03.2007 по 28.12.2007. Обусловленное договором помещение передано арендатору по акту приема-передачи 28.03.2007. Как установлено судами, истец требованием от 02.12.2009 N 1043 обязал предпринимателя в срок до 07.12.2009 предоставить документы, подтверждающие государственную регистрацию договора N 243/7053, а в случае не исполнения в срок до 10.03.2010 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Установив, что государственная регистрация в установленный дополнительным соглашением N 3/243/7053 срок не произведена, истец 24.05.2010 направил предпринимателю требование N 495 об освобождении спорного помещения до 31.05.2010. Актом от 31.05.2010 зафиксирован отказ предпринимателя освободить спорное помещение. Данное обстоятельство послужило обстоятельством для обращения в суд с настоящим заявлением. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, дополнительное соглашение от 30.12.2008 N 3/243/7053 о продлении действия договора аренды на срок более одного года, подлежало государственной регистрации. Апелляционным судом установлено, что государственная регистрация названного дополнительного соглашения произведена 21.07.2010, то есть после истечения срока действия договора. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Как установлено судами, истец до истечения срока действия договора аренды потребовал освободить арендованное помещение, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан был возвратить помещение в связи с прекращением договора аренды. Поскольку ИП Зыряновой В.М. возврат помещения не произведен, суд первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2009 N КГ-А40/11192-09 по делу N А40-61852/08-82-545 "...Судом установлено, что Департамент имущества г. Москвы заключил с ООО "ПриватТеатр" договор от 10.06.2003 N 06-00423/2003 аренды нежилого помещения площадью 75,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Павелецкий пр., д. 1/42, корп. 2. Договор зарегистрирован 09.09.2003. Срок действия договора с 20.02.2003 по 20.02.2008. По истечении срока действия договора 20.02.2008 договор был возобновлен на неопределенный срок. Истец письмом от 22.05.2008 N 08/1828 (т. 1 л.д. 45) уведомил ответчика об отказе от договора аренды с 27.08.2008 г. и необходимости освободить занимаемое помещение. Данное уведомление получено ответчиком надлежащим образом (т. 1 л.д. 48). Суд апелляционной инстанции отклонил довод ООО "ПриватТеатр" о том, что дополнительным соглашением от 15.02.2005 срок действия договора продлен до 20.02.2018, поскольку дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке..."

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу N А05-16648/2009 "...Истцом и ответчиком 01.07.2008 подписано соглашение о продлении срока действия договора до 22.06.2009. Государственная регистрация указанного соглашения не производилась. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2008 оно является незаключенным и не влечет соответствующих правовых последствий. После истечения срока договора Общество продолжило пользоваться арендованными помещениями, против чего Университет не возражал; в связи с этим с 01.01.2009 договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты должны быть оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2008 N А21-7551/2006 "...Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поскольку договор аренды от 04.11.2000 заключен на срок до 29.09.03, а дополнительные соглашения к нему, предусматривающие иной срок действия договора, не прошли государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно указал на то, что договор был возобновлен на неопределенный срок, поэтому действия Мэрии, направившей письмо, содержащее отказ от договора, правомерны..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А21-7550/2006 "...Суды установили следующее. Ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды от 04.11.2000 до 2014 года по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор следует считать продленным на неопределенный срок. Поскольку Мэрия в письме от 23.06.2006 уведомила ООО "Люнет" о прекращении арендных отношений, суды сделали правильный вывод о прекращении названного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 того же Кодекса..."

Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10768/09-С3 по делу N А76-7868/2009-17-401 "...Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30.09.2005 УЗ N 007735-К-2005 названного земельного участка на срок два года (п. 1.4 договора). Дополнительным соглашением от 31.12.2008 N 1 сторонами установлено, что настоящий договор аренды действует до 31.12.2009. При этом суды верно указали, что дополнительное соглашение от 31.12.2008 N 1, которым установлено, что договор аренды действует до 31.12.2009, в силу требований п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии его государственной регистрации не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что по истечении срока действия договора аренды арендатор вернул арендодателю полученное имущество, либо арендодатель возражал против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 30.09.2005 УЗ N 007735-К-2005 продлен на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив, что обществом в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора..." Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2008 N Ф09-9161/08-С6 по делу N А47-10822/2007 "...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между администрацией г. Оренбурга (арендодатель) и гаражным кооперативом N 2/497 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.06.1997 N 1577, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок площадью 36150 кв. м с кадастровым номером 56:44:1:00:00:00, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, для размещения металлических гаражей сроком на 5 лет (до 23.06.2002). Неотъемлемой частью данного договора является план земельного участка, предоставленного в аренду (приложение N 1 к договору). Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга 24.06.1997 за номером 1577. На основании распоряжения главы г. Оренбурга от 25.03.2002 N 943-р стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2003 к данному договору аренды о продлении срока его действия до 01.07.2005. Государственная регистрация дополнительного соглашения не проведена. Администрация г. Оренбурга, полагая, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.04.2003 к договору аренды влечет незаключенность самого договора аренды, обратилась в суд с требованием о взыскании с гаражного кооператива N 2/497 неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования земельным участком, рассчитанного с учетом ставок арендной платы за землю и площади земельного участка. Суды, отказывая в удовлетворении требований администрации г. Оренбурга, исходили из того, что между сторонами существуют арендные отношения по договору аренды от 24.06.1997 N 1557. Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что в период действия данного договора аренды (до 15.06.2002) сторонами вносились в него какие-либо изменения и что указанный договор расторгнут, арендованный земельный участок возвращен арендодателю по истечении срока аренды, суды обоснованно признали данный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды дали верную оценку дополнительному соглашению от 01.04.2003 как незаключенному..."

Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 21.09.2011 по делу N А08-7012/2010-7 "...Из материалов дела следует, что договор аренды N 588 от 19.08.2002 первоначально был заключен на срок с 14.06.2002 по 14.06.2007. Дополнительными соглашениями от 10.10.2007 и от 30.05.2008 срок аренды продлен до 14.05.2008 и 14.06.2012 соответственно. Однако, указанные дополнительные соглашения не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации они являются незаключенными. В то же время ответчик после истечения определенного в договоре срока его действия (14.06.2007) продолжил пользование земельным участком. Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 588 от 19.08.2002 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации)..." Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А68-5451/2010 "...Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал договор аренды прекратившим свое действие на основании положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем у ответчика отсутствовали законные основания для использования спорного земельного участка. Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением от 28.04.2008 к договору аренды N 1393-зм от 12.04.2005, срок действия данного договора продлен до 28.12.2009. Поскольку договор аренды на период его расторжения арендодателем являлся срочным, он не мог быть расценен как заключенный на неопределенный срок до истечения установленного данным соглашением срока его действия, а, следовательно, правовых оснований для расторжения данного договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ не имелось. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и считает по существу верными выводы суда первой инстанции в связи с нижеизложенным. Ответчиком в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 28.04.2008 к договору аренды N 1393-зм от 12.04.2005, согласно которому срок действия договора продлен до 28.12.2009. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.04.2008 не представлено, оно в силу названной нормы является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий. Таким образом, правоотношения сторон строились в рамках договора аренды N 1393-зм от 12.04.2005, продленного на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ. Учитывая, что ИП Кальная О.А. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 26.09.2009), договор аренды земельного участка N 1393-зм от 12.04.2005 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления..." Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А54-3326/2010-С5 "...Как усматривается из материалов дела, 21.11.1993 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (правопреемник Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани) и обществом с ограниченной ответственностью "Полянка" заключен договор N 370 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Подбельского, д. 60, общей площадью 149,5 кв. м сроком с 01.06.1993 по 01.06.2008. 14 мая 2008 года между сторонами договора от 21.11.1993 N 370 заключено соглашение о внесении изменений в указанный договор, в том числе касающихся срока аренды: срок установлен с 21.04.2008 по 20.04.2013. В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В связи с тем, что соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды обоснованно признали незаключенным данное соглашение. При отсутствии возражений со стороны Управления, задолженности по арендной плате и при фактическом пользовании арендованным имуществом, суды правомерно указали, что договор аренды от 21.11.1993 считается продленным на неопределенный срок, отсутствовала необходимость заключения нового договора аренды, поэтому срок действия пользования имуществом по вышеуказанному договору аренды не прерывался..."

7.3. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, не подлежит регистрации, поскольку такое соглашение не изменяет существующего на момент обращения в ФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2009 по делу N А56-28655/2008

"...Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 07.06.2004 аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03373(И) на срок до 01.06.2006. Договор зарегистрирован УФРС 10.08.2004.

КУГИ 21.12.2007 обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И). В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения договор аренды действует до 30.06.2007.

В письме от 10.03.2008 N 5633271 УФРС сообщило о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка приостановлена, поскольку указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении срока действия договора и не влияет на правоотношения сторон, так как в силу закона еще до момента регистрации дополнительного соглашения договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Считая, что отказ УФРС не соответствует требованиям закона, КУГИ обратился с заявлением в арбитражный суд.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что по сведениям ЕГРП на момент обращения КУГИ в УФРС договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) являлся действующим, а именно, возобновленным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

На государственную регистрацию 27.12.2007 представлено дополнительное соглашение от 04.04.2007, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.06.2007.

В силу положений статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок.

Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит положениям пунктов 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации...

Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 04.04.2007 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в УФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что УФРС правомерно отказало КУГИ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1, сославшись на абзац 3 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2013 по делу N А56-46134/2012 "...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.09.2004 заключили договор N 01/ЗКС-03764 аренды земельного участка площадью 21 165 кв. м с кадастровым номером 78:2209:3003, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, между улицей Нахимова, Наличным переулком, Парусной улицей и строящимся многофункциональным жилым комплексом по Галерному проезду (западнее пересечения Малого проспекта Васильевского острова и Парусной улицы). На основании распоряжения Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга от 07.11.2011 N 338 "О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: Василеостровский район, между ул. Нахимова, Наличным пер., Парусной ул. и строящимся многофункциональным жилым комплексом по Галерному проезду (западнее пересечения Малого пр. и Парусной ул.)" (далее - Распоряжение N 338) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.11.2011 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 05.09.2004 N 01/ЗКС-03764, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 30.12.2011. Письмом от 26.04.2012 N 78-78-33/108/2012-028 Управление на основании пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.11.2011, сославшись на то, что указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении указанного в нем срока действия. Полагая, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды является незаконным и нарушает его права, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления и признал оспариваемый отказ незаконным, обязав Управление произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения. Апелляционный суд не согласился с данным выводом, указал, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 22.11.2011 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в Управление срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды, и отменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении заявления. Апелляционный суд установил, что на момент обращения Общества в Управление договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.09.2004 N 01/ЗКС-03764 являлся действующим, а именно возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ. На государственную регистрацию 20.01.2012 представлено дополнительное соглашение от 22.11.2011, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.12.2011. В силу статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок. Как правильно указал апелляционный суд, регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит пунктам 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 22.11.2011 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в Управление срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды. Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено. При таких обстоятельствах оспариваемый отказ соответствует требованиям закона..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 85 86 87 88 899091 92 93 94 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!