Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок

⇐ ПредыдущаяСтр 91 из 504Следующая ⇒

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17

"...Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005..."

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013

"...Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).

Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).

Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).

Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.

В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.

Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.

Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).

Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, но возобновленный на новый срок договор не был зарегистрирован, то договор считается возобновленным на неопределенный срок при наличии условий, предусмотренных в п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013

8.3. Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2011 N Ф09-8611/11 по делу N А34-6217/2010 "...Между обществом "Аверса" (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд-Курган" (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС, в соответствии с условиями которого обществу "Элемент-Трейд-Курган" передано во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение магазина общей площадью 798,3 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: г. Курган, ул. Чернореченская, 81. Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев. Договор считается продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует заявление от арендатора об отказе от договора. Стороны не позднее 1 месяца с даты подписания договора обязуются подписать дополнительное соглашение к нему об увеличении срока его действия до 5 лет. Поскольку согласно п. 7.1 договора аренды от 15.09.2008 N 81-МОС он заключен на 11 месяцев, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор не подлежал государственной регистрации и заключен с момента его подписания. Проанализировав условия дополнительного соглашения от 15.10.2008 N 1, учитывая, что его стороны намерены были изменить условия договора аренды, установив, в частности, что договор будет действовать в течение 5 лет, суды, руководствуясь ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что такое соглашение подлежало государственной регистрации. Поскольку дополнительное соглашение от 15.10.2008 N 1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что данное соглашение следует считать незаключенным, а договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС - действующим на условиях, согласованных в момент его заключения - 15.09.2008, в том числе в части срока аренды. С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что отношения сторон регулировались договором аренды от 15.09.2008 N 81-МОС до его расторжения. Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 139; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 86 87 88 89 909192 93 94 95 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!