Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

 

По вопросу о возможности передачи арендодателем арендованного имущества третьему лицу после подписания договора, но до его государственной регистрации см. п. 2 материалов к ст. 607 ГК РФ.

С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения в п. 3 ст. 433 ГК РФ. В соответствии с ними договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Приведенные выводы и судебная практика основаны на прежней редакции Гражданского кодекса РФ, в которой нормы аналогичного содержания отсутствовали.

 

12.1. Вывод из судебной практики: Стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

 

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными) "...3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими..."

 

Волго-Вятский округ   Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.12.2014 N Ф01-5312/2014 по делу N А82-16248/2013 "...Индивидуальный предприниматель Семенов Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Юрию Зауриевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 в сумме 235 000 рублей за декабрь 2012 года - март 2013 года, неустойки (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в сумме 103 960 рублей. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, исковые требования удовлетворены. Как видно из материалов дела и установили суды, 01.12.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения N 3, 4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 108,1 квадратного метра, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Калинина, дом 27. Срок аренды с 01.12.2011 по 31.10.2012 (пункт 1.4 договора). Стороны заключили дополнительное соглашение от 30.10.2012 N 1, согласно которому продлили срок действия договора до 31.03.2013. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ссылка заявителя о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется в силу следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что стороны согласовали предмет сделки, размер арендной платы, истец передал ответчику объект аренды, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными в спорном договоре аренды. Факт пользования спорным помещением ответчик не оспаривает, он частично вносил арендную плату. С учетом изложенного все аргументы заявителя направлены на уклонение от исполнения обязательств арендатора в рамках заключенного договора аренды. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.05.2014 по делу N А43-12448/2013 "...Пронин Д.Н. (арендодатель) и Банк (арендатор) подписали договор от 01.07.2011 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в нежилом здании, расположенном по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Луначарского, дом 7 (помещение). Арендуемая площадь нежилого помещения составляет 104 квадратных метра. Согласно пункту 1.2 договор аренды нежилого помещения заключен сроком по 30 июня 2016 года. С апреля 2012 года арендодатель и арендатор вели переписку о возврате арендуемого помещения Предпринимателю и судебное разбирательство об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2013 по делу N А43-19450/2012 в удовлетворении искового заявления о государственной регистрации спорного договора отказано. Посчитав, что Банк пользуется недвижимым имуществом без правовых оснований, Пронин Д.Н. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском. Согласно пункту 14 Постановления N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 названного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Договор аренды от 01.07.2011 в установленном законом порядке не зарегистрирован. Суд апелляционной инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учел приведенные ранее разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу о том, что Предприниматель и Банк согласовали предмет сделки и величину оплаты за пользование недвижимостью, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды от 01.07.2011. Изложенное позволило суду второй инстанции указать на отсутствие правовых оснований для освобождения Банком предоставленных ему по условиям договора аренды нежилых помещений. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."   Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2013 по делу N А29-273/2013 "...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ООО "Транс Логистик" (арендатор) на основании проведенного конкурса и постановления Администрации от 16.05.2012 подписали договор от 16.05.2012 N 58 аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, в соответствии с которым арендатор принимает в пользование железнодорожный тупик от строения N 27 до упора, протяженностью 190 метров, расположенный по адресу: Республика Коми, город Воркута, станция Сивая Маска, для использования в производственных целях. Согласно пункту 3.5 договора аренды стороны принимают к сведению, что арендатор внес обеспечение исполнения договора в размере, равном величине арендной платы за три месяца действия договора, по ставке, сложившейся в результате аукциона, в форме залога денежных средств, которые идут в зачет арендной платы в счет последних месяцев действия договора. Размер обеспечения исполнения договора составляет 5 562 499 рублей 98 копеек. Названная сумма перечислена истцом ответчику, что подтверждается платежным поручением от 21.05.2012 N 12. Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды является незаключенным, соответственно, сумма, перечисленная истцом ответчику, является неосновательным обогащением последнего. В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Суд установил, что соглашение по всем существенным условиям договора аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, от 16.05.2012 N 58 сторонами достигнуто; имущество принято истцом без замечаний; несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, истец, подписавший его, внес в обеспечение исполнения договора 5 562 499 рублей 98 копеек. Следовательно, основания для применения к отношениям сторон норм главы 60 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении отсутствуют. С учетом изложенного суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении иска..."

 

Восточно-Сибирский округ   Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.06.2016 N Ф02-2520/2016 по делу N А19-4348/2015 "...Кроме того, организация указывает, что нежилое помещение занималось ею на основании краткосрочного договора аренды N 7731, заключенного между администрацией и ответчиком, так как договор N 9588 не прошел процедуру государственной регистрации, предусмотренную законодательством. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между некоммерческой организацией "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (арендатором) и администрацией города Иркутска (арендодателем) заключен договор аренды N 9588 от 19.10.2012 (далее - договор N 9588), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 78,5 кв. м, номера на поэтажном плане 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10. Пункт 1.4 указанного договора устанавливает, что договор действует с 08.10.2012 по 07.10.2017. Данный договор, что подтверждено в ходе судебного разбирательства сторонами и третьим лицом, не прошел государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 1, пунктом 1 статьи 4 и пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор N 9588 подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав условия договора, установив, что в нем согласованы предусмотренные законом все существенные условия, изучив иные представленные документы и учитывая, что факт подписания договора N 9588 не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства, арендуемое помещение передано арендатору и принято им, сделали правильный вывод о том, что данный договор реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон. В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором: в рассматриваемом случае пункт 3.1.1 договора N 9588 устанавливает, что арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца. Из представленных материалов усматривается, что указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производились не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейка. На основании изложенного, а также ввиду непредставления ответчиком надлежащих доказательств своевременного обращения к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, а также подтверждающих оплату организацией задолженности в сумме 522 747 рублей 61 копейки, суды пришли к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды. Пунктом 4.2 договора N 9588 сторонами согласовано условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки. Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет неустойки истца и учитывая, что ответчиком арифметическая правильность расчета не оспорена, ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, верно сочли требования предприятия о взыскании с организации неустойки в сумме 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015 правомерными и обоснованными..."   Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2014 N Ф02-5829/2014 по делу N А10-1623/2014 "...Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:030513:101 передан арендатору без замечаний по акту приема-передачи от 13.01.2011. Истец, начиная с 13.01.2011, пользуется земельным участком без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, приступил к его освоению в соответствии с целевым назначением участка - для строительства магазина, вносил арендную плату в согласованном сторонами размере. Справкой от 02.07.2014 N 06-30-144 подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате. При установленных по делу фактических обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел договор аренды N 5 от 13.01.2011 заключенным для его сторон. Право аренды индивидуального предпринимателя Тармаханова В.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:0305138:101 возникло на основании заключенного договора аренды N 5 от 13.01.2011, в связи с чем отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах предпринимателя на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии у него законных прав на данный объект недвижимости..."   Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу N А78-1168/2013 "...По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствуют основания для применения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку соглашение о размере платы за пользование имуществом не исполнялось сторонами с момента заключения договора; договор аренды от 01.01.2006 является незаключенным, следовательно, к спорным правоотношениям необходимо применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении; истец способствовал увеличению задолженности ответчика. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Пользование ответчиком арендованным имуществом подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (заявками на подачу и уборку вагонов; заявлениями в милицию о краже материальных ценностей с объектов, арендованных ответчиком; договором на оказание услуг по подаче и уборке вагонов; ведомостями подачи и уборки вагонов). Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о наличии между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды. При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты задолженности удовлетворены правомерно..."

 

Дальневосточный округ   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.03.2016 N Ф03-305/2016 по делу N А51-14048/2015 "...В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.04.2014, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.04.2014. Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится в тексте договора, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено. Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления N 73, обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки. Выводы арбитражных судов по настоящему делу соответствуют имеющимся в деле доказательствам, основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и сделаны с правильным применением норм материального права. Довод заявителя жалобы о неправомерности взыскания неустойки, мотивированный ссылкой на регистрацию договора позднее спорного периода, подлежит отклонению с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления N 73..."   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2016 N Ф03-5789/2015 по делу N А51-23758/2014 "...ЗАО "Терминал Владивосток", ссылаясь на то, что субарендатором в установленном порядке и размере не исполняется обязательство по оплате арендных платежей за земельные участки общей площадью 7 069 кв. м, задолженность по договору N 39-09зао ТВ/2013 за период с 01.11.2013 по 31.07.2014 с учетом пени составляет 1 695 069,69 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Названный договор субаренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации. Договор субаренды в установленном порядке не зарегистрирован. Отклоняя доводы ответчика о незаключенности договора субаренды, ввиду отсутствия его регистрации, суды учли разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Руководствуясь указанными нормами права, суды, установив факты принятия ответчиком в пользование на условиях субаренды вышеназванных земельных участков, частичного внесения им арендных платежей за спорный период, а также задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 31.07.2014, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для ее взыскания. При этом, проверяя расчет задолженности по арендной плате, суды приняли во внимание отчет от 28.04.2015 N 038, выполненный ООО "Краевой центр оценки" в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу на предмет проверки рыночной стоимости арендной платы за спорные части земельных участков общей площадью 7069 кв. м. С учетом этого отчета суды признали, что задолженность по арендной плате за спорный период с учетом произведенных ответчиком платежей подлежит корректировке до 1 428554,28 руб..."   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 N Ф03-4848/2015 по делу N А73-4846/2014 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.04.2012 ИП Иванова А.В. (арендодатель) и ООО "Буковина" (арендатор) заключили договор аренды имущества N А 05/12, по условиям которого арендодатель (истец) принял на себя обязательства предоставить арендатору (ответчику) во временное владение и пользование определенное имущество (в том числе земля, нежилые здания, техника), согласно приложению N 1, а арендатор - принять, оплатить пользование и своевременно возвратить имущество (пункты 1.1 и 1.3 договора аренды). Согласно пункту 2.1 договора аренды имущество предоставлялось на срок 67 месяцев до 01.01.2018. В связи с ненадлежащим исполнением обществом своих денежных обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по заключенной сделке на стороне последнего образовалась задолженность. Руководствуясь указанными нормами права с учетом установленного факта использования ООО "Буковина" арендованного им имущества и частичного внесения арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие в материалах настоящего дела надлежащих доказательств прекращения действия договора аренды от 27.04.2012 N А 05/12 и возврата арендованного имущества предпринимателю ранее указанного периода просрочки внесения арендных платежей, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что в настоящем случае имеются законные основания для удовлетворения заявленных ИП Ивановой А.В. требований. При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен арбитражными судами в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих размер предъявленной к взысканию арендной платы, ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил, в связи с чем арбитражные суды обоснованно взыскали в пользу предпринимателя 2 631 000 руб. основного долга..."   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2015 N Ф03-3977/2015 по делу N А73-580/2015 "...Общество с ограниченной ответственностью "Знак" (ОГРН 1132722000333, ИНН 2721198720, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, пер. Донской, 3; далее - общество "Знак") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сеть" (ОГРН 1142721005294, ИНН 2721210713; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Гайдара, 14, оф. 1; далее - общество "Сеть") о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 18.08.2014 N 9 в размере 1 063 556 руб. 64 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015, неустойки в размере 24 655 руб. 26 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 610 руб. 77 коп. за период с 19.01.2015 по 06.03.2015 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Проверив расчет предъявленной к взысканию арендной платы и стоимость коммунальных услуг, апелляционный суд признал, что он в полной мере соответствует условиям договора аренды от 18.08.2014 N 9 и в достаточной степени документально подтвержден. При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен апелляционным судом в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. С учетом изложенного постановление от 22.06.2015 отмене или изменению, а кассационная жалоба удовлетворению - не подлежат..."   Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2809/2015 по делу N А51-11571/2014 "...Администрация Арсеньевского городского округа (ОГРН 1022500508073, ИНН 2501002228; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Заводская, 5; далее - ООО "УК ТЭК", управляющая компания) с требованием о взыскании 30 389 413 руб. 37 коп., включая основной долг по договору аренды от 06.07.2012 N 25/к за период с 01.06.2013 по 30.09.2014 в размере 18 512 044 руб. 12 коп. и начисленную неустойку за период с 16.07.2013 по 15.10.2014 в сумме 11 877 369 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ). Возражения арендатора против иска, основанные на утверждении о невозможности применения установленного договором размера арендной платы до момента его государственной регистрации, обоснованно отклонены арбитражными судами с учетом разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу которого если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В этой связи судами сделан обоснованный вывод, что с момента подписания договора аренды от 06.07.2012 ответчик обязан был уплачивать арендную плату в размере 2 333 333 руб. в месяц..."

 

Западно-Сибирский округ   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.04.2016 N Ф04-964/2016 по делу N А46-6348/2015 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между учреждением (исполнителем) и Пономаревым В.И. (заказчиком) договором N 00067.00.00.1 исполнитель обязался предоставить во временное владение и пользование заказчику место (далее - машиноместо) для стоянки 11-ти легковых автомобилей, 13-ти грузовых автомобилей, 5-ти грузовых автомобилей в неотапливаемом помещении, 5-ти грузовых автомобилей в отапливаемом помещении, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чайковского, 66/1. Согласно пункту 1.2 договора N 00067.00.00.1 машиноместо сдается в аренду сроком с 01.10.2013 по 31.12.2015. Полагая, что у ответчика возник долг за пользование машиноместом, истец предъявил в суд настоящий иск. Отменяя решение и удовлетворяя иск, апелляционный суд счел доказанным фактическое исполнение договора N 00067.00.00.1 в части предоставления предпринимателю имущества и наличия у ответчика обязанности по внесению платы за его пользование. Поскольку договор аренды по своей сути является реальным, а обязательство по оплате по такому договору возникает у арендатора с момента передачи сданного в аренду имущества, апелляционный суд посчитал, что факт передачи и использования ответчиком предусмотренного условиями договора N 00067.00.00.1 имущества (машиноместа) подтверждается подписанием сторонами через год после заключения названного договора дополнительного соглашения N 1 к нему; отсутствием со стороны Пономарева В.И. претензий к спорному имуществу, в том числе относительно невозможности его использования; актами об оказании услуг за период с 31.12.2013 по 30.04.2015 и актом сверки взаимных расчетов, подписанными учреждением и предпринимателем и заверенными печатями сторон; частичной оплатой ответчиком по приходным кассовым ордерам за период с 13.12.2013 по 10.03.2015; направленным истцом графиком погашения задолженности и ответом предпринимателя на исковое заявление с предложением о погашении долга путем зачисления на расчетный счет учреждения 100 000 руб. и путем предоставления ему в счет погашения задолженности мусорных баков в количестве 10 штук на общую сумму 399 550 руб. То обстоятельство, что договор N 00067.00.00.1 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, обоснованно не принято во внимание апелляционного суда со ссылкой на пункт 14 Постановления Пленума ВАС N 73, так как при сложившихся правоотношениях по аренде предприниматель Пономарев В.И. не освобожден от уплаты арендной платы за пользование арендованным имуществом. С учетом изложенного апелляционный суд правомерно удовлетворил требования учреждения..."   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.04.2015 N Ф04-17109/2015 по делу N А03-3603/2014 "...Также указанным судебным актом подтверждается, что 21.05.2013 между администрацией и обществом заключен договор N 109 (далее - договор) сроком действия до 21 мая 2020 года. Суды указали, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исходя из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Помимо указанного, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"). Таким образом, арбитражные суды пришли к правомерному выводу, что наличие между сторонами договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими условий договора. При этом вывод судов о согласовании сторонами существенных условий договора аренды соответствует его содержанию. С учетом изложенного требования администрации удовлетворены на законных основаниях..."   Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2014 N Ф04-11435/2014 по делу N А46-3907/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью "АНИОН" (далее - ООО "АНИОН", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (далее - ИП Галашов В.А., предприниматель) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А. В договоре аренды от 15.11.2013 стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и его исполнили. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. На момент принятия решения судом первой инстанции у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) никаких притязаний не было. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Предоставив конкретное помещение в пользование общества на условиях подписанного сторонами договора, предприниматель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты по первоначальному иску о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А. в части его удовлетворения подлежат отмене, кассационная жалоба в этой части - удовлетворению. Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями в полном объеме, но ими неправильно применены нормы материального права по первоначальному иску ООО "АНИОН" о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А., суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН"..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2014 по делу N А70-9831/2013 "...Закрытое акционерное общество "ДИАС" (далее - ЗАО "ДИАС", общество) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (далее - предприниматель) об обязании освободить нежилое помещение N 16, площадью 70 кв. м, расположенное на 1 этаже в нежилом четырехэтажном строении по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, и передать обществу, о взыскании 1 256 661,29 руб. неосновательного обогащения. Из материалов дела следует, что в соответствии с подписанным договором аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N А703/113 общество (арендодатель) предоставило предпринимателю (арендатор) сроком на пять лет нежилые помещения N 16, общей площадью 70 кв. м, находящиеся на 1 (первом) этаже в нежилом строении ТЦ "Солнечный", расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, обозначенные на плане технического паспорта как объект недвижимости Литерой А6, N 16. Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течение 11 месяцев с момента подписания договора. Получив отказ в государственной регистрации договора аренды и в этой связи указывая на использование предпринимателем нежилого помещения в отсутствие законных оснований и без внесения платы, ЗАО "ДИАС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды не усмотрели оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения, взыскав задолженность по арендным платежам в заявленном размере. Выводы судов о взыскании задолженности основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и не противоречат действующему законодательству. Договор аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N А703/113 как не прошедший государственную регистрацию правомерно признан судами незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем предприниматель не может быть освобожден от выполнения договорных обязательств по внесению арендной платы, поскольку во исполнение условий договора спорное помещение по акту приема-передачи передано предпринимателю и фактически используется последним в предпринимательских целях. Проверив и признав правильным расчет задолженности, представленный обществом, суды с учетом установленных обстоятельств о доказанности факта пользования предпринимателем спорным нежилым помещением пришли к выводу о наличии оснований для взыскания 1 256 661,29 руб. задолженности. Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов..."   Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2014 по делу N А27-2831/2013 "...Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям. Пунктами 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статьи 1102, статьи 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что арендодатель надлежащим образом исполнил обязательства, вытекающие из договора, по передаче арендатору имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанным ответчиком без замечаний) и, соответственно, обязанности арендатора по оплате арендуемого имущества, доказательства исполнения которой ООО "Благоустройство" в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания 373 333 рублей 33 копеек задолженности, правильно посчитав 25.11.2012 последним днем использования объекта аренды. Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора. Правильно не принял во внимание доводы заявителя о том, что в решении по делу N А27-21623/2012 суд пришел к выводу о незаключенности договора в связи с отсутствием его государственной регистрации и несогласованностью предмета договора, поскольку исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73, для взыскания платы за фактическое пользование имуществом данное обстоятельство правового значения не имеет. Спорный договор исполнялся сторонами, о чем указали судебные инстанции на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, МУП "УК Город" передало имущество в пользование, а ООО "Благоустройство" приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в связи с чем судебными инстанциями обоснованно были отклонены доводы ответчика о незаключенности договора в качестве основания для отказа от оплаты за пользование имуществом..."

 

Московский округ   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2017 N Ф05-12059/2017 по делу N А41-55448/2016 "...Общество предъявило встречный иск о признании спорного договора незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, вышеприведенными разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признав подтвержденными факты подписания сторонами договора аренды и передачи обществу земельного участка, а также факт пользования предметом договора аренды, суды сделали выводы о наличии между сторонами арендных отношений и, исходя из того что общество не исполнило обязательства по договору (пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.6 договора), удовлетворили первоначальный иск, не установив оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказали в удовлетворении встречного иска. Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, не имеется..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.04.2017 N Ф05-4362/2017 по делу N А40-200453/15 "...Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим. При этом суд правомерно отклонил доводы ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию и является недействительным, как следствие у истца не возникло права на выкуп объекта. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Поскольку материалами дела факт передачи объекта аренды подтвержден и сторонами договор аренды на протяжении длительного времени исполнялся, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания указанного договора аренды недействительным..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-19798/2016 по делу N А40-21006/2016 "...Разрешая возникший спор по существу, суды исходили из того, что арендатором не были исполнены обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность, на которую подлежит начислению неустойка за нарушение установленных сроков внесения арендных платежей. При этом доводы ответчика относительно отсутствия государственной регистрации договора аренды правомерно отклонены судом апелляционной инстанции. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при правильном определении правоотношений сторон, полном изучении материалов дела, с применением подлежащих применению норм права..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2015 N Ф05-15577/2015 по делу N А40-193338/2014 "...Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015 принят встречный иск ООО "МУЛЬТИ-М" о признании Договора от 10.03.2014 N 04-06/14 на аренду нежилых помещений недействительной сделкой в связи с тем, что указанный Договор заключался на срок более года, но не прошел государственную регистрацию. В силу пункта 10.5 Договора обязанность зарегистрировать Договор в Росреестре в установленном порядке была возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации Договора не представлены. Вместе с тем суды правомерно пришли к выводу, что Арендатор пользовался арендованным помещением в период с 10.03.2014 по 30.05.2014. Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. На основании вышеизложенного суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о необоснованности заявленного встречного иска. Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-13324/2015 по делу N А41-71948/14 "...Общество с ограниченной ответственностью "Мытищи ПЛАЗА" (далее - ООО "Мытищи ПЛАЗА" или истец) 18.11.2014 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА" (далее - ООО "ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА" или ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам в размере 36 449 условных единиц. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2015 уточненные требования истца удовлетворены частично и с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 36 962,33 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а также взысканы эксплуатационные платежи в размере 3 606 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а в остальной части требований отказано. В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Указанная позиция также согласуется с позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу..."   Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 N Ф05-16333/2013 по делу N А40-32833/13 "...Поскольку до подписания 01.11.2012 договора N MOS/SP/238/2012 помещения в пользовании ООО "Тондострой" находились на основании заключенного 27.02.2012 договора субаренды N MOS/SP/039/2012 и после заключения договора от 01.11.2012 названное общество с ограниченной ответственностью пользоваться помещениями продолжало, следует прийти к выводу о том, что срок аренды офисных помещений сторонами установлен с момента заключения договора - с 01.11.2012 по 30.11.2013, то есть более 11 месяцев, а поэтому договор субаренды N MOS/SP/238/2012 в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, имущество передано в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. Факт неподписания сторонами Приложения "Государственная регистрация договора" к договору N MOS/SP/238/2012 (в соответствии с пунктом 8.9 договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на ООО "Тондострой") при отсутствии доказательств уклонения ООО "Регус Бизнес Центр" от подписания названного Приложения не свидетельствует об отсутствии у ООО "Тондострой" обязанности по внесению арендной платы по новым согласованным ставкам, а именно 6395 и 3445 долларов США соответственно. Таким образом, с 01.11.2012 правоотношения сторон, вытекающие из возмездного пользования нежилыми помещениями N 746, 749, расположенными по адресу по адресу: Москва, Смоленская пл., 3, были урегулированы договором N MOS/SP/238/2012. В результате подписания этого договора достигнуто соглашение о ежемесячной арендной плате в размере 11 611,20 долларов США и сроке пользования - до 30.11.2013. Оставляя кассационную жалобу без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

 

Поволжский округ   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5255/2015 по делу N А57-2246/2015 "...Довод ответчика о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор считается незаключенным, обоснованно отклонен судами в силу следующего. Согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В данном случае стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, договор ими исполнялся. Доказательств того, что существенные условия договора аренды не согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Однако, приняв земельный участок в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ООО "Экорос" приняло на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежащим образом исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При таких условиях, установив, что между сторонами по договору аренды от 27.01.2014 согласованы все существенные условия, спорный земельный участок передан ООО "Экорос", договор исполнялся, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды является действующим на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим, удовлетворение исковых требований ОАО "Дзержинское Оргстекло" о взыскании суммы задолженности и отказ в удовлетворении требований ООО "Экорос" о признании договора аренды незаключенным являются правомерными..."   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.07.2015 N Ф06-9151/2011, Ф06-25531/2015 по делу N А12-9947/2011 "...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.06.2003 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП "ВМЭС" (арендатор) заключили договор N 199 аренды земельного участка, сроком на 10 лет, площадью 71,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Горьковский, ул. Голубятникова, под трансформаторную подстанцию N 23, с кадастровым номером 34:03:18 00 01:0137. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. МУПП "ВМЭС" не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 27.06.2003 по 15.07.2011 в размере 4 031,02 руб. долга и 5 913,50 руб. пени. 01.12.2004 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП "ВМЭС" (арендатор) заключили договор N 336/04 аренды земельного участка, сроком на 49 лет, площадью 94,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Водстрой, ул. Костюченко, 7б, для размещения и эксплуатации электрооборудования ТП-10, с кадастровым номером 34:03:12 00 02:0024. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. МУПП "ВМЭС" не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 01.12.2004 по 15.07.2011 в размере 4 840 руб. долга и 5838,33 руб. пени. Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Учитывая, что государственная регистрация договора аренды прежде всего направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими..."   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2015 N Ф06-23447/2015 по делу N А57-9156/2014 "...Поскольку обязательства по оплате арендованного земельного участка ответчик надлежащим образом не исполнял, в результате чего за период 3 - 4 квартал 2013 года образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд. Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего. Истцом расчет задолженности произведен полностью с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Довод ответчика о том, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо обязательств для его сторон в связи с отсутствием его государственной регистрации, обоснованно отклонен судами со ссылкой на статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации и на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которым разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. При таких обстоятельствах, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, расчет задолженности, произведенный истцом, признан верным, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований..."

 

Северо-Западный округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-7230/2015, Ф07-7232/2015 по делу N А56-63861/2014 "...В соответствии с договором аренды ООО "Сигма" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Мечта" (арендатору) за плату на срок 43 месяца во владение и пользование комнаты 11, 15 - 19, часть комнаты 12, являющиеся частями нежилого помещения N 3Н, и часть комнаты 2 нежилого помещения N 5Н, общей площадью 238 кв. м (далее - помещения). Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что в случае неподачи его на государственную регистрацию в течение шестидесяти дней с момента его подписания, он признается незаключенным и арендатор в течение пятнадцати дней обязан вернуть помещения арендодателю. Несмотря на то что в установленный договором аренды срок он не был зарегистрирован в Управлении, помещения в срок, определенный в пункте 5.3 договора аренды, арендатором арендодателю не были возвращены. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Поскольку ООО "Мечта" и ООО "Сигма" при заключении Договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, его стороны должны исполнять вытекающие из него и требований закона (норм главы 34 ГК РФ) обязательства, касающиеся внесения арендной платы, уплаты неустойки за просрочку ее внесения, соблюдения порядка возврата арендуемого помещений. Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, и с учетом указанных норм права и разъяснений их применения, пришел к правильному выводу о том, что ООО "Мечта" обязано вносить плату за пользование помещения до момента их надлежащей сдачи арендодателю по акту приема-передачи, то есть до 23.09.2014. Поскольку ООО "Мечта" нарушены сроки внесения арендной платы, то ООО "Сигма" вправе было начислить ему неустойку, размер которой был установлен сторонами в пунктах 3.4, 4.3 Договора. Ввиду того что обжалуемое постановление от 16.06.2015, которым решение от 04.02.2015 изменено, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется..."   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.2015 N Ф07-6565/2015 по делу N А05-15081/2014 "...По условиям Договора МО "Судромское" (арендодатель) обязалось передать, а Общество (арендатор) - принять во временное пользование на срок пять лет здания котельных с оборудованием и теплотрассы и уплачивать арендную плату в размере 200 928,38 руб. в год без налога на добавленную стоимость и учета эксплуатационных и коммунальных расходов или 16 744,04 руб. в месяц. По акту приема-передачи от 28.12.2012 здания котельных с оборудованием и теплотрассы переданы Обществу. Администрация, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате в сумме 301 392 руб., образовавшейся за период с 28.12.2012 по 30.06.2014, 27.06.2013, 08.11.2013 и 16.07.2014 направила последнему претензии с требованиями ее погасить и уплатить пени, начисленные на основании пункта 4.1 Договора. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Из содержания Договора следует, что его стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды. Договор фактически исполнялся сторонами - здания котельных с оборудованием и теплотрассы были предоставлены Обществу для оказания им услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории МО "Судромское". При таком положении отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе и арендатора, от внесения предусмотренной Договором арендной платы, а также от уплаты неустойки за просрочку ее перечисления. В связи с тем что ответчик не представил доказательства погашения задолженности по Договору, образовавшейся за период с 28.12.2012 по 10.12.2014, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, обоснованно взыскал с Общества 385 112,92 руб. арендной платы и 193 418,78 руб. пеней, начисленных в соответствии с пунктом 4.1 Договора за период с 11.02.2013 по 10.12.2014..."   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3531/2015 по делу N А56-59242/2014 "...Как следует из материалов дела, ООО "Сигма" (арендодатель) и ООО "Барбареско" (арендатор) заключили договор от 01.09.2012 N 16/12 аренды принадлежащих арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2004 серии 78-АБ N 110329) нежилых помещений общей площадью 328,20 кв. м с кадастровым номером 78:1261:3:32:1, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 2, лит. Г, часть пом. 3Н (пом. 6, часть пом. 3), часть пом. 9Н (часть пом. 1), для организации предприятия общественного питания сроком на 21 месяц. Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в разумный срок, но не позднее трех дней с момента получения охранного обязательства в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры своими силами и за свой счет подать документы для государственной регистрации названного договора аренды. Договор в установленном порядке зарегистрирован не был. ООО "Сигма", ссылаясь на нарушение арендатором указанного пункта договора и отсутствие государственной регистрации договора аренды, в связи с чем данный договор не считается заключенным, неоднократно направляло в адрес ООО "Барбареско" уведомления с требованиями освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту приема-передачи (уведомления от 30.12.2013 N 30/12-3, от 31.03.2014 N 55/03-3, от 11.08.2014 N 08/08, от 02.09.2014, от 19.09.2014). ООО "Сигма", ссылаясь на то, что ООО "Барбареско" занимает принадлежащие истцу помещения при отсутствии договорных отношений, не внося плату за пользование, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При рассмотрении спора суды с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2013 N 73 <*> (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), правомерно исходили из того, что, поскольку имущество было передано в пользование и между сторонами достигнуто соглашение о размере платы и иных условиях пользования, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, стороны связаны обязательством, содержание которого определяется условиями такого договора. -------------------------------- <*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 имеет дату 17.11.2011, а не 17.11.2013.   Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы по существу спора правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта..."   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2015 N Ф07-752/2015 по делу N А56-11591/2014 "...Как следует из материалов дела, Владимирова Е.В. (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 13.10.2010 аренды нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м с кадастровым номером 78:1523:0:98:1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 53, лит. А, пом. 1Н, сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи при условии регистрации данного договора в государственных органах. В свою очередь, Общество, ссылаясь на недействительность и незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также на то, что фактически не осуществляло пользование помещением, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленных по договору аренды предоплаты за январь 2011 года и обеспечительного взноса, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период начиная с 22.04.2011. Наличие подписанного обеими сторонами договора аренды подтверждает достижение ими соглашения по всем существенным условиям договора. Составление акта приема-передачи от 01.11.2010 и перечисление Обществом обеспечительного платежа, а также арендной платы за январь 2011 года свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению договора. Доказательства того, что Общество не имело возможности пользоваться помещением по причинам, зависящим от арендодателя, и обращалось к последнему с какими-либо претензиями по поводу недостатков имущества, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем при наличии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи помещения от 01.11.2010 и исходя из положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации нет оснований полагать, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность предоставить имущество во владение и пользование. При изложенных обстоятельствах суды правомерно в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), отклонили довод Общества о незаключенности и недействительности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации и пришли к выводу о возникновении у ответчика обязанности уплачивать арендную плату до момента заключения договора купли-продажи предоставленного в аренду помещения..."

 

Северо-Кавказский округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2016 N Ф08-2942/2016 по делу N А32-39585/2015 "...Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у арендатора по условиям договора лишь с момента заключения договора аренды, то есть с момента его регистрации. Суд апелляционной инстанции с данной позицией не согласился, отменил решение и удовлетворил иск департамента, руководствуясь следующим. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекс), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Отсутствие государственной регистрации договора не препятствует его исполнению и не может расцениваться в качестве основания освобождения от его исполнения. Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил то, что стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; общество приняло по акту приема-передачи от 12.02.2015 объект аренды, т.е. договор аренды реально исполнялся, при этом внесенный обществом задаток учтен департаментом в счет платежа за первый месяц аренды. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы с момента фактического получения объекта аренды в пользование..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2014 по делу N А63-6707/2013 "...Изучив материалы дела, выслушав представителя Кожевниковой Е.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют. Стороны не выполнили требование закона о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Однако данное обстоятельство не освобождало Кожевникову Е.А., принявшую имущество по передаточному акту, от обязанности уплачивать арендную плату в размере, согласованном в договоре. Такая обязанность существовала в течение всего периода фактического пользования, определяемого до момента возврата помещений по передаточному акту либо до момента предъявления пользователем требования о принятии возвращаемых помещений при доказанности необоснованного уклонения собственника от совершения соответствующих действий. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Аналогичная правовая позиция излагалась ранее в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Кожевниковой Е.А. в пользу Баркановой Л.Г. установленной договором арендной платы, суды в соответствии с приведенными разъяснениями правомерно указали, что срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность Кожевниковой Е.А. уплатить образовавшуюся задолженность..."   Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.03.2014 по делу N А32-16682/2013 "...Суд отклоняет довод кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 28.05.2012. В силу статьи 425 Кодекса, предусматривающей, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, договор аренды заключен сторонами 28.05.2012. Тот факт, что в пункте 3.1 договора стороны указали, что договор заключен с 15.06.2012 по 01.06.2013, не изменяет дату заключения договора. Поскольку имущество передано арендатору по акту от 15.06.2012, в данном случае указание на срок заключения договора с указанной даты означает лишь то, что стороны предусмотрели срок исполнения обязанности по передаче помещения по заключенному договору с 15.06.2012. Таким образом, договор аренды заключен на срок более одного года и в силу статьи 651 Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из материалов дела видно, что стороны исполняли договор аренды, неопределенности по поводу предмета договора и использования конкретных помещений у сторон не возникало, но в связи с просрочкой внесения арендных платежей и платежей за коммунальные услуги у арендатора возникла задолженность. Арендатор знал о необходимости дополнительного переоборудования помещения для использования его в качестве пункта общественного питания, так как заключение специализированной организации от 06.06.2012 о необходимости производства дополнительных работ было получено им до передачи арендуемых помещений в пользование. При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его незаключенности, поскольку государственная регистрация необходима для подтверждения статуса действующего договора во взаимоотношениях с третьими лицами. Указанная правовая позиция, из которой и ранее исходила судебная практика, впоследствии была закреплена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном пункте разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. С учетом изложенного срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность предпринимателя оплатить образовавшуюся задолженность, размер которой он не оспаривает..."

 

Уральский округ   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2016 N Ф09-2340/16 по делу N А07-7996/2015 "...Общество УК "ПАРУС" заявило к обществу "Февраль" встречный иск, в котором просило взыскать плату за пользование помещением в размере 159 840 руб., договорную неустойку в размере 23 273 руб., неосновательное обогащение в размере 753 246 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины. Общество УК "ПАРУС" в обоснование встречного иска ссылается на фактическое использование истцом помещений, переданных на основании обязательства, возникшего из договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, без внесения платы за пользование. Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего. Как установлено судом первой инстанции, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.12.2013 N 01/430/2013-401 о приостановлении государственной регистрации, с учетом пояснений сторон следует, что договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора субаренды от 27.08.2013 N 27/08-13, что свидетельствует о возникновении между обществом УК "ПАРУС" и обществом "Февраль" правоотношений. Факт ненадлежащего исполнения обществом "Февраль" обязательств по внесению арендной платы по договору установлен судами и подтвержден материалами дела. С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6050/15 по делу N А76-21388/2014 "...Между управлением (арендодатель) и обществом "Завод строительных конструкций" (арендатор) подписан договор аренды земли г. Троицка от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 (далее - договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:3000004:14, площадью 63 965 кв. м, расположенный по адресу: г. Троицк, 0,46 км, северо-западнее п. Мирный, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка. Сторонами подписан акт приема-передачи от 14.10.2013, по которому земельный участок передан арендатору. В соответствии с названным актом предоставляемый участок полностью соответствует условиям заключенного договора. Факт неисполнения обществом "Завод строительных конструкций" обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком послужил основанием обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском. Между тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 0,46 км северо-западнее п. Мирный, от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 не зарегистрирован в установленном законом порядке. Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия и, учитывая положения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также то, что договор сторонами исполнялся, так как земельный участок был передан во владение арендатора, пришли к правомерному выводу о том, что факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не влияет на правоотношения сторон, в том числе на обязанности ответчика по внесению платы за пользование спорным участком. При таких обстоятельствах размер взыскиваемой арендной платы правомерно рассчитан истцом исходя из обычных ставок, уплачиваемых за аренду земли в г. Троицке за период с 14.10.2013 по 20.01.2015 и заявленные требования по взысканию указанных платежей в размере 727 809,72 руб. удовлетворены судами обоснованно..."   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2015 N Ф09-2698/15 по делу N А76-7259/2014 "...В отношении названного нежилого помещения между муниципальным образованием "Город Магнитогорск" в лице Администрации (арендодатель) и обществом (арендатор) по результатам открытого конкурса от 06.05.2013 по извещению N 270313/0027592/02 подписан договор аренды от 24.05.2013 N 047-13. Ссылаясь на незаключенность договора от 24.05.2013 N 047-13 ввиду отсутствия его государственной регистрации, невнесение платы за пользование спорным нежилым помещением N 3, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением с 20.05.2013 по 31.03.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.05.2013 по 31.03.2014, о выселении ответчика из помещения. Руководствуясь положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды с учетом установленных им обстоятельств пришли к верному выводу о том, что стороны договора аренды, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, связаны обязательством. Судами также установлено, что в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, указаны данные, позволяющие установить арендуемое имущество, определен размер арендной платы. В п. 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. С учетом изложенного, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами договора, правомерным является вывод судов о том, что обязанность ответчика по внесению платы за пользование спорным имуществом вытекает из договора аренды от 24.05.2013 N 047-13..."

 

Центральный округ   Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.08.2015 N Ф10-2597/2015 по делу N А64-7402/2014 "...Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Контраст" (арендатор) подписан договор N 1873/к от 20.09.2012 "аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова", в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор по передаточному акту принял в аренду нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118, N 73, на срок 5 лет, с 20.09.2012 по 19.09.2017. В силу положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Срок действия спорного договора аренды определен сторонами с 20.09.2012 по 19.09.2017 (пункт 2.1 договора), то есть более чем на один год. Судом установлено, что на момент рассмотрения спора и принятия решения судом первой инстанции спорный договор государственную регистрацию не прошел. В то же время судами первой и апелляционной инстанций обоснованно учтены разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Исследовав представленные материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами в спорном договоре аренды согласованы все существенные условия; данный договор сторонами исполнялся (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды). С учетом изложенного суд обоснованно указал, что истец не может ссылаться на незаключенность указанного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации..."   Постановление ФАС Центрального округа от 22.07.2014 по делу N А09-8078/2013 "...При рассмотрении дела суды обеих инстанций обоснованно указали на то, что в связи с отсутствием соответствующего заявления со стороны ответчика в данном случае оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ не имеется. Довод заявителя жалобы относительно отсутствия государственной регистрации договора субаренды от 30.05.2011 N 2, что влечет его незаключенность, а соответственно, неправомерность взыскания неустойки является несостоятельным в силу правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Таким образом, поскольку договор субаренды N 2 от 30.05.2011 подписан между сторонами без каких-либо замечаний, истец передал, а ответчик принял в пользование имущество, указанное в договоре, сторонами согласован размер арендной платы и порядок оплаты, судами сделан обоснованный вывод о том, что у ООО "Дубровское ПАТП" возникла обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом, а также неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере, предусмотренном условиями договора. Ссылка заявителя жалобы на то, что расчет пени, исходя из положений договора в размере 0,5% в день от суммы просрочки, после окончания установленного сторонами срока его действия применению не подлежал, обоснованно признана судебными инстанциями несостоятельной, поскольку в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор субаренды от 30.05.2011 N 2 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, доказательств его расторжения и возврата арендованного имущества истцу ответчиком в материалы дела представлено не было. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды от 30.05.2011 N 2 за период с 06.07.2012 по 17.12.2013 в сумме 1 485 475 руб. 79 коп..."   Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2014 по делу N А23-1115/2013 "...Положениями п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, ст. 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества сроком на 5 лет. Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию указанного договора в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют. Вместе с тем судом установлено, что при заключении договора сторонами согласованы все существенные условия договора, арендованное имущество передано арендатору и принято последним без замечаний, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами и исполнялось ими. Таким образом, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в данном случае задолженность ответчика по арендной плате должна рассчитываться исходя из условий договора аренды. Учитывая изложенное, проверив представленный судом расчет, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "Сигаро" денежных средств в заявленном истцом размере..."

 

12.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не прошел госрегистрацию, у лица, пользующегося имуществом на основании такого договора, не возникают права, которые могут быть противопоставлены правам третьих лиц (например, право преимущественного заключения договора на новый срок, на сохранение договора в силе при смене арендодателя).

 

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора, см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.03.2019 N Ф10-4939/2017 по делу N А83-5363/2017

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 17.09.2014 между ООО "ЮБК Массандра 2" (арендатор) и ООО "Пансионат "Массандра-Плюс" (арендодатель) заключен договор аренды N б/н недвижимого имущества (далее - договор аренды), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать за плату во временное пользование арендатора недвижимое имущество - здание второго корпуса пансионата "Массандра" (номерной фонд, помещения для организации питания, помещения для организации медицинских кабинетов), расположенное по адресу: 298600, Республика Крым, г. Ялта, ул. Дражинского, д. 46 (далее - недвижимое имущество). Срок действия договора и срок аренды истекает 31.12.2019. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 6.3).

Истец, полагая, что в связи со сменой собственника арендованного истцом недвижимого имущества и его передачей в управление ответчику учреждение стало стороной - арендодателем по договору аренды, а прежний арендодатель - ООО "Пансионат "Массандра-Плюс" перестал быть стороной по данному договору, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о замене арендодателя ООО "Пансионат "Массандра-Плюс" по договору аренды недвижимого имущества N б/н от 17.09.2014 на Государственное автономное учреждение "Распорядительная дирекция имущества Республики Крым".

В рассматриваемом случае арбитражным судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поскольку к спорным правоотношениям часть 1 статьи 617 ГК РФ неприменима, суд второй инстанции обоснованно указал на несоответствие закону вывода суда республики о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды к ответчику.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения пункта 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", апелляционная коллегия обоснованно привела иную мотивировочную часть судебного акта, оставив при этом в силе решение суда первой инстанции, поскольку несмотря на ошибочные выводы и неправильное применение норм материального права суд республики не усмотрел оснований для удовлетворения требования ООО "ЮБК Массандра 2" и принял законное решение об отказе в удовлетворении исковых требований общества..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "...4. Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ)..."   Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ..."

 

12.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды, подлежащий госрегистрации, в отсутствие таковой является незаключенным.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

По вопросу о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Суды, отмечая, что незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, могут указать на его заключенность.

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"...7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55 "...Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества. Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным..."

 

Восточно-Сибирский округ   Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.07.2018 N Ф02-2715/2018 по делу N А33-26301/2017 "...Доводы ответчика о том, что договор аренды не прошел регистрацию и по этой причине является ничтожным, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как необоснованные. Отсутствие государственной регистрации свидетельствует о незаключенности, а не его ничтожности. Кроме того, довод о том, что договор не прошел регистрацию, не соответствует материалам дела и не имеет правового значения для целей взыскания арендной платы..."

 

Поволжский округ   Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2015 N Ф06-22460/2013 по делу N А55-11531/2014 "...В соответствии с заключением договора перенайма 23.05.2005 в договор от 05.10.1998 N 3664/а внесены изменения в части указания арендатора. Более того, изменениями от 20.04.2006 в договор внесены изменения в части определения платежей и расчетов по договору, изменениями от 24.12.2009 в пункт 1.2 договора внесены изменения, пункт изложен в следующей редакции: "Настоящий договор действует с 01.12.2009 года по 31.10.2010 года". С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность ООО "Стоматолог" обратилось в мэрию с соответствующим заявлением от 04.03.2013. Письмом от 20.02.2014 N 1352/52 мэрия отказала обществу в выкупе помещения, ссылаясь на то, что обществом не зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года. Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с имеющимися в материалах дела документами суд установил, что договор аренды от 05.10.1998 N 3664/а заключен на срок не менее одного года, однако государственную регистрацию не прошел, таким образом, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ считается незаключенным. Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

 

Северо-Западный округ   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.2017 N Ф07-11583/2017 по делу N А05-3316/2016 "...Из материалов дела следует, что договор аренды, заключенный между ИП Куликовой М.Г. (арендодателем) и Обществом (арендатором) сроком до 31.12.2025 (пункт 2.1) с условием об арендной плате в размере 10 000 руб. в месяц (пункт 3.1), зарегистрирован Управлением. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Из материалов дела следует, что дополнительные соглашения N 1 и 2 к договору аренды не были зарегистрированы в установленном законом порядке. В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. Таким образом, поскольку обжалуемые дополнительные соглашения не зарегистрированы, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", они являются незаключенными, а потому не могут быть признаны недействительными сделками. В связи с этим судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим должника Кокориным Е.Н. требований отказано правомерно..."   Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2017 N Ф07-1280/2017 по делу N А56-92053/2015 "...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.08.2011 подписали договор N 21/ЗКС-003745 аренды земельного участка на инвестиционных условиях общей площадью 17 123 кв. м с кадастровым номером 78:13:7412А:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с ул. Турку), для проектирования и строительства многофункционального центра, включающего социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, сроком до 31.12.2015. По акту приема-передачи от 29.08.2011 земельный участок передан арендатору. Государственная регистрация договора не производилась. Общество, ссылаясь на отсутствие возможности приступить к реализации инвестиционного проекта в связи с тем, что земельный участок занят имуществом, принадлежащим открытому акционерному обществу "Метрострой", обратилось в суд с настоящим иском. Суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку государственная регистрация спорного договора не осуществлена, он является незаключенным и в связи с этим оснований для его изменения не имеется. Кроме того, суд первой инстанции указал, что Общество не доказало наличия оснований, указанных в статье 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор в части продления срока его действия. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор от 29.08.2011 подлежал обязательной государственной регистрации. Учитывая, что государственная регистрация спорного договора не была произведена, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали договор незаключенным, что исключает возможность его изменения по правилам пункта 2 статьи 451 ГК РФ..."

 

Уральский округ   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 N Ф09-8798/16 по делу N А34-4851/2015 "...При рассмотрении требования общества "Гостиница "Москва" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 суды обоснованно учли следующее. Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изучив представленный в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015, суды установили, что согласно условиям указанного договора срок его действия 4 года (с 02.04.2015 до 01.04.2019). Доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется. Таким образом, установив, что договор в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу о его незаключенности, в связи с чем отказали в удовлетворении требований в части признания договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным..."   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2017 N Ф09-4945/17 по делу N А76-16489/2015 "...В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.06.2014 N 02 заключен по результатам открытого аукциона в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона, форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды от 18.06.2014 N 02 не зарегистрирован, что сторонами не оспаривается. Кроме того, указанное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства..."   Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.04.2015 N Ф09-597/15 по делу N А07-3975/2014 "...На основании вышеуказанного протокола 30.12.2011 между обществом "Имущественная компания "Город" (арендодатель) и обществом "Картография" (арендатор) по согласованию с Министерством (учредитель доверительного управления) подписан договор аренды N 115/11 о предоставлении арендатору за плату во временное пользование части здания - нежилого помещения N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "манс.", литера А3; N 1, 2, этаж "подв.", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1 (согласно данным технического паспорта инвентарный N 10700 по состоянию на 24.01.2008 на отдельно стоящее 1-этажное нежилое строение по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, N 1). Согласно пункту 3.1 договора N 115/11 срок его действия определен до 30.12.2014. Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2011. На основании приказа Министерства от 01.04.2013 N 663 в ЕГРП 30.04.2013 зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия "Управление административными зданиями" на объект - нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2013 и выпиской из ЕГРП от 17.06.2014. Настоящим иском предприятие "Управление административными зданиями" как обладатель права хозяйственного ведения на спорное имущество просит обязать ответчика освободить данное имущество. Удовлетворяя исковые требования, суды исходил из следующего. Судами установлено, что предприятие "Управление административными зданиями", являясь обладателем зарегистрированного права хозяйственного ведения на спорное имущество, виндицирует это имущество у общества "Картография", которое владеет им на основании договора аренды от 30.12.2011 N 115/11, совершенного с обществом "Имущественная компания "Город" по результатам открытого аукциона от 19.10.2011 по извещению N 140911/0475871/01. Также суды установили, что договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, заключенный сторонами на срок более одного года (до 30.12.2014) и подлежащий в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной государственной регистрации, не зарегистрирован; в государственной регистрации указанного договора ответчику было отказано; данный отказ ответчиком в установленном законом порядке не обжалован, недействительным не признан. Исходя из того что подписанный ответчиком договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, с учетом положений п. 14 Постановления N 73 суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом..."

 

Центральный округ   Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017 N Ф10-1971/2017 по делу N А84-1827/2015 "...Между тем судебные инстанции, оценив договоры личного срочного сервитута, заключенные ответчиками с Ленинским районным в городе Севастополе Советом от 12.01.2011, 26.04.2011, предметом которых являлось предоставление в срочное платное пользование ООО "БИАС", ООО "Кайласд" земельных участков с целью размещения на них торговых павильонов, пришли к верному выводу о том, что настоящие договоры были совершены с целью прикрыть иную сделку, а именно - договор аренды земельного участка с целью землепользования - размещение некапитальных сооружений, что также подтверждается определением Высшего Административного суда Украины от 06.11.2012 N К/991/37582/12. Судебные инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 210, ст. 235 Гражданского Кодекса Украины, ст. 20 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ст. 4 Закона Украины от 01.07.2004 N 1952 "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", п. 1 ст. 131, ст. 402 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что государственная регистрация договоров сервитута земельных участков, переданных ООО "Биас", была отменена в судебном порядке, а соответствующая регистрация договоров сервитута земельных участков, заключенных с ООО "Кайласд", не была проведена, пришли к правомерному выводу о том, что настоящие сделки в силу закона являются незаключенными. При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что у ответчиков отсутствуют правовые основания для владения земельными участками, поскольку договоры, на которые ссылаются ответчики как на подтверждение своего права пользования земельными участками, являются притворными сделками, а сделки аренды, которые стороны договоров в действительности имели в виду, не зарегистрированы в установленном законом порядке..."

 

12.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды сроком один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009

"...В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Золушка" (далее - общество "Золушка", третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом "Золушка"..."

 

Позиция 2. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в допсоглашении.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010

"...Вместе с тем до окончания трехмесячного срока с момента предупреждения об отказе от договора аренды те же стороны заключили договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И сроком действия с 01.12.2006 по 01.12.2009, подписав к нему акт приема-передачи от 01.12.2006.

При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.

Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.

Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.

В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.

С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.

Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Дальневосточный округ   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/2011 по делу N А51-19703/2010 "...Арбитражные суды установили, что 01.06.2010 между ООО "Кристалл-Мех Цех" (арендодатель) и ОАО "Дальстроймеханизация" (арендатор) подписан договор аренды N 5-н в отношении здания заводоуправления (лит. 1) общей площадью 856,80 кв. м, этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией, необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5. Суды установили, что в первоначальной редакции договора стороны установили срок его действия с 05.04.2010 по 30.06.2011 (пункт 4.1 договора), однако дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменили этот срок, определив его периодом с 05.04.2010 по 30.03.2011. Оценивая правовые последствия такого поведения сторон, суды учли, что условия договора аренды от 01.06.2010 в части установления сроков своевременно скорректированы, обоюдная действительная воля арендодателя и арендатора на установление непродолжительного срока договора прямо выражена и подтверждена их согласованными действиями по подписанию дополнительного соглашения от 01.07.2010. При этом дальнейшее исполнение договора подтверждает, что каждая из сторон воспринимала его как действующий. Основываясь на данных конкретных обстоятельствах дела, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что договор аренды от 01.06.2010 заключен на срок менее года и, как следствие, не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ. При этом учитывая, что арендатор осознавал значение действий по изменению срока договора и выразил готовность на их совершение с целью удовлетворения интереса в пользовании имуществом арендодателя, кассационная инстанция находит поведение ответчика по оспариванию факта заключения договора, который реально исполнялся при отсутствии разногласий по измененным условиям, по приведенным во встречном иске мотивам противоречащим нормам статьи 10 ГК РФ..."   Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010 "...Арбитражные суды установили, что 01.06.2010 между ООО "Кристалл-Мех Цех" (арендодатель) и ОАО "Дальстроймеханизация" (арендатор) подписан договор аренды N 6-н в отношении здания бытовок (лит. 8) общей площадью 1165,10 кв. м, этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией, необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5. Суды установили, что в первоначальной редакции договора стороны установили срок его действия с 05.04.2010 по 05.04.2012 (пункт 4.1 договора), однако дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменили этот срок, определив его периодом с 05.04.2010 по 30.03.2011. Оценивая правовые последствия такого поведения сторон, суды учли, что условия договора аренды от 01.06.2010 в части установления сроков своевременно скорректированы, обоюдная действительная воля арендодателя и арендатора на установление непродолжительного срока договора прямо выражена и подтверждена их согласованными действиями по подписанию дополнительного соглашения от 01.07.2010. При этом дальнейшее исполнение договора подтверждает, что каждая из сторон воспринимала его как действующий. Основываясь на данных конкретных обстоятельствах дела, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что договор аренды от 01.06.2010 заключен на срок менее года и, как следствие, не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ. При этом учитывая, что арендатор осознавал значение действий по изменению срока договора и выразил готовность на их совершение с целью удовлетворения интереса в пользовании имуществом арендодателя, кассационная инстанция находит поведение ответчика по оспариванию факта заключения договора, который реально исполнялся при отсутствии разногласий по измененным условиям, по приведенным во встречном иске мотивам противоречащим нормам статьи 10 ГК РФ..."

 

Уральский округ   Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2012 N Ф09-8333/12 по делу N А76-19164/2011 "...На основании распоряжения от 29.08.2005 N 788-р между администрацией Миасского городского округа (арендодатель) и обществом "Промтехкомплект" (арендатор) 29.08.2005 заключен договор N 4971 аренды указанного земельного участка для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию нежилого здания магазина на срок с 29.08.2005 по 01.08.2015. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.08.2005. Сторонами 30.12.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого срок действия договора изменен по 01.08.2006. Суды, установив, что дополнительным соглашением от 30.12.2005 сторонами изменен срок действия договора аренды и установлен срок с 29.08.2005 по 01.08.2006, пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 29.08.2005 не подлежал обязательной государственной регистрации и является заключенным. Доводы общества "Промтехкомплект" сводятся к утверждению о том, что договор аренды земельного участка от 29.08.2005 является незаключенным в связи с заключением договора на срок больше года и отсутствием его государственной регистрации. Данная позиция ответчика не основана на нормах права и материалах дела. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Нормами законодательства не установлены препятствия для реализации волеизъявления сторон на изменение условий договора аренды до его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе для внесения сторонами изменений в условие о сроке договора аренды..."

 

12.5. Вывод из судебной практики: Признание договора аренды не заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, на основании заявления предпринимателя постановлением главы администрации от 12.05.2005 N 669 (далее - постановление N 669) принято решение передать ответчику в аренду сроком на 49 лет земельный участок, покрытый водой, площадью 2,4 га, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для разведения рыбы. Согласно пункту 3 указанного постановления ответчик обязан в срок до 15.08.2005 после подписания договора аренды произвести его государственную регистрацию в отделе Управления федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея в Тахтамукайском районе.

14 июля 2005 года истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка N 114 (далее - договор аренды) сроком на 49 лет. Пунктом 4.4.5 указанного договора предусмотрено, что после подписания договора и изменений к нему предприниматель обязан произвести его (их) государственную регистрацию. В случае отсутствия государственной регистрации в установленный срок договор считался незаключенным, а переданный земельный участок подлежал изъятию.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды незаключенным и отказывая в требованиях об освобождении спорного земельного участка, суды исходили из сложившихся между сторонами арендных отношений, к которым применяются нормы главы 34 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 25 Земельного кодекса предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной государственной регистрации договора аренды, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.

Судом установлено, что земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 14.07.2005. Арендная плата за указанный земельный участок вносится предпринимателем в полном объеме и в установленный договором срок. Из пояснений ответчика следует, что он не может зарегистрировать договор аренды в связи с отменой истцом постановления N 669. Действия администрации обжалованы ответчиком в суд.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что если одна из сторон договора уклоняется от ее государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В данном случае у сторон по спорному договору имеется право на обращение в регистрирующий орган для регистрации спорного договора до момента срока окончания его действия, а также право на обжалование отказа в государственной регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку, возможность регистрации договора аренды, учитывая срок аренды, не утрачена, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о преждевременном истребовании администрацией у предпринимателя переданного ему земельного участка..."

 

12.6. Вывод из судебной практики: Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор (редакция) возобновленным на неопределенный срок.

 

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А55-31126/2009

"...Ответчик ежегодно с 1996 года заключал с истцом договоры аренды на помещение, расположенное в г. Сызрани по ул. Гоголя, д. 34, в том числе, договор от 01.01.2007 N 00968 заключенный на период по 30.11.2007.

Решением суда от 01.07.2008 по делу N А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды от 01.01.2007 N 00968. Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт договора относительно срока его действия в редакции истца - с 02.12.2007 по 01.07.2011.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2007 составляет более одного года, однако в установленном законом порядке сторонами не зарегистрирован, в связи с чем, договор признан судом незаключенным.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что между сторонами продолжает действовать договор от 01.01.2007 N 00968, который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

...решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А55-31126/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

 

12.7. Вывод из судебной практики: Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован, это не лишает арендатора права на судебную защиту.

 

Судебная практика:

 

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О

"...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов   Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О "...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п..."

 

---

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!