Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован
16.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть признан недействительным договор аренды, подлежащий госрегистрации, при ее отсутствии, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды, подлежащий госрегистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования - собственника имущества предприятия - заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.
Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).
|
|
|
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
|
|
|
Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке..."
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2018 N Ф03-3632/2018 по делу N А04-1268/2018 "...Как установлено по материалам дела, по результатам проведенного аукциона (протокол от 20.10.2015 N 1) между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 02.11.2015 N 26 в отношении нежилого помещения общей площадью 316,8 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1, сроком действия с 02.11.2015 до 01.11.2020, для использования под офисно-торговое помещение (пункты 1.1, 4.1 договора). Пунктом 2.2.3 договора на арендатора возложена обязанность производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории. Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в установленном законом порядке 07.07.2016 (регистрационная запись N 28-28/007-28/312/003/2016-834/1). Дополнительным соглашением от 03.11.2015 к названному договору аренды стороны исключили из его пункта 2.2.3 словосочетание "капитальный ремонт" и изложили данный пункт договора в следующей редакции: "Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории". Кроме того, этим же соглашением в пункт 3.1 договора внесены изменения, вместо "Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 1 к настоящему договору" - "Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 2 к настоящему договору". Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, прокурор, ссылаясь на положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) и пункты 98, 114, 115 Правил проведения конкурсов, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Правила N 67), указал, что предусмотренное договором аренды и конкурсной документацией условие относительно обязанности арендатора производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения не могло быть изменено по соглашению сторон путем заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 03.11.2015. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 03.11.2015 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в силу статей 452, 651 ГК РФ не является заключенным, а потому не может быть признано недействительным. Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, не согласился с указанным выводом суда первой инстанции и, руководствуясь положениями статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", указал, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для третьих лиц знать об этом факте, а для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. При этом договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Апелляционным судом установлено, что договор аренды от 02.11.2015 N 26 заключен по результатам проведенного аукциона (протокол от 20.10.2015 N 1). В пункте 2.2.3 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого помещения. Согласно части 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев. Управлением разработана документация об аукционе по проведению открытого конкурса на право заключения договора аренды спорных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, которая утверждена 24.09.2015. В пункте 1.3 этой документации предусмотрено, что при заключении и исполнении договора аренды изменение его условий, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Составной частью аукционной документации является проект договора аренды в отношении спорного объекта, в пункте 2.2.3 которого указано, что арендатор обязан производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории. Таким образом, аукционная документация содержит обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды за счет арендатора и запрет на изменение по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора при его заключении и исполнении. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая приведенные нормы права, пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение (в части пункта 2.2.3) заключено сторонами в нарушение требований закона, так как им установлен иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, что является основанием для признания его недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, в результате чего признал заявленное требование в этой части подлежащим удовлетворению..." |
|
|
|
|
|
|
Позиция 2. Договор аренды, подлежащий госрегистрации, не может быть признан недействительным при ее отсутствии.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 N Ф09-8798/16 по делу N А34-4851/2015
"...Закрытое акционерное общество "Гостиница "Москва" (далее - общество "Гостиница "Москва") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Отель Москва" о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, применении последствий их недействительности в виде возврата нежилых помещений и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором (требования изложены с учетом объединения дела N А34-4851/2015 с делами N А34-3461/2015 и N А34-5837/2015 и выделения на основании определения суда первой инстанции от 15.01.2016 в отдельное производство по делу N А34-271/16 требования общества "Гостиница "Москва" к обществу "Отель Москва" о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 и о применении последствий недействительности этой сделки, а также встречного требования общества "Отель Москва" об обязании общества "Гостиница "Москва" не препятствовать проезду автотранспорта общества "Отель Москва" и автотранспорта третьих лиц по указанию общества "Отель Москва").
Кроме того, 02.04.2015 обществом "Гостиница "Москва" (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и обществом "Отель Москва" (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы те же, что и по договору аренды от 01.02.2015, нежилые помещения площадью 2 261,4 кв. м в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2015 до 01.04.2019 (п. 3.1 договора).
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области письмом от 14.04.2017 N 08-15/2849 предоставлены сведения о том, что 26.08.2015 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015.
Полагая, что исполнением оспариваемых сделок причинен значительный ущерб арендодателю, поскольку размер арендной платы в несколько раз меньше рыночной стоимости пользования аналогичными помещениями, частью земельного участка, при этом общество "Отель Москва" не могло не знать о данном обстоятельстве, им воспользовалось, общество "Гостиница "Москва" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями о признании сделок недействительными на основании ст. 10, 166, п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий их недействительности в виде возврата полученного по сделкам, а также взыскании 5 592 612 руб. задолженности.
При рассмотрении требования общества "Гостиница "Москва" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 суды обоснованно учли следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив представленный в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015, суды установили, что согласно условиям указанного договора срок его действия 4 года (с 02.04.2015 до 01.04.2019). Доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется.
Таким образом, установив, что договор в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу о его незаключенности, в связи с чем отказали в удовлетворении требований в части признания договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!