Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?
13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
|
|
|
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.09.2009 по делу N А33-16698/08
|
|
|
"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между истцом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (госорган охраны памятников) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5903 от 12.09.2002... За период с 01.01.2007 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в сумме 11 355 016 рублей 25 копеек, ответчик за указанный период внес арендную плату в сумме 2 403 535 рублей 88 копеек.
Срок договора аренды N 5903 от 12.09.2002 установлен сторонами с 01.11.2002 по 31.12.2007, то есть более одного года, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор N 5903 от 12.09.2002 считается заключенным с 09.11.2007 (дата его государственной регистрации).
Факт пользования имуществом с 01.11.2002 (акт приема-передачи от 01.11.2002) ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что до государственной регистрации договора аренды N 5903 от 12.09.2002 в период с 01.01.2007 по 09.11.2007 к отношениям между сторонами применяются положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3506/11-С6 по делу N А60-32647/2010-С2 "...Муниципальное образование Новоуральский городской округ (арендодатель) и общества "РИФ" (арендатор) заключили также договор аренды земельного участка от 24.06.2009 N 375, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2710 кв. м с кадастровым номером 66:57:0102068:58, из категории земель населенных пунктов, расположенный примерно в 160 м по направлению на юг от ориентира - здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новоуральск, ул. Корнилова, д. 2, сроком с 27.11.2008 до 27.11.2018 для эксплуатации платной автостоянки. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2008. Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован 06.08.2009, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от той же даты. Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 103 348 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и 3061 руб. 58 коп. процентов с кадастровым номером 66:57:0102068:58 за период с 27.11.2008 по 05.08.2009, исходил из того, что в соответствии со ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации имеющее место фактическое пользование ответчиком земельным участком до момента государственной регистрации договора аренды подлежит оплате в размере арендных платежей. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения..." Постановление ФАС Уральского округа от 14.06.2006 N Ф09-4896/06-С6 "...Поскольку в силу п. 3 ст. 433 и п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, фактическое землепользование до даты регистрации договора аренды осуществлялось ответчиком при отсутствии правовых оснований. Исходя из закрепленного в ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности использования земель в Российской Федерации, а также положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Кузнецова Л.А. неосновательно сберегла денежные средства в размере арендных платежей за землю. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены судом обоснованно. Расчет суммы неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика, произведенный судом на основании постановлений администрации г. Ижевска от 24.12.2003 N 591 и от 27.12.2004 N 574, устанавливающих базовые размеры арендной платы за землю на территории г. Ижевска на 2004 г. и 2005 г., является правильным. Указание заявителем на тот факт, что обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора аренды и согласно включенным в этот договор условиям, не принимается, как не имеющее правового значения для разрешения рассматриваемого спора, поскольку предметом рассмотрения по делу является не взыскание арендной платы, а взыскание неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка до момента заключения договора аренды..." Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2006 N Ф09-2428/06-С6 по делу N А76-23797/2005 "...В силу п. 3 ст. 433, п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 20.01.2005 подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска заявлены о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2001 по 30.06.2005, то есть, когда названный договор еще не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку в указанный период времени договор являлся незаключенным, а обязательственные правоотношения по нему - не возникшими, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период времени ГУП "Южуралгеологоразведка" пользовалось земельным участком при отсутствии правовых оснований, вследствие чего неосновательно сберегло сумму арендной платы..." |
|
|
|
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 98; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!