Государственная регистрация договора аренды части вещи

⇐ ПредыдущаяСтр 97 из 504Следующая ⇒

На практике в аренду может быть передана не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (подробнее см. материалы п. 18.1 к ст. 607 ГК РФ).

Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения и договор заключается на срок год и более, то возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ и если да, то в каком порядке.

14.1. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, причем обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Примечание: Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом..."

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.03.2019 N Ф10-612/2019 по делу N А48-859/2018 "...В силу подпункта 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления N 73, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды земельного участка N 135/1 от 09.10.2005, срок действия которого составляет 3 года, и договор субаренды от 07.09.2007, срок действия которого составляет 1 год, не зарегистрированы в установленном законом порядке. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления N 73, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Установив, что у ООО "Восход" право аренды спорного земельного участка не возникло ввиду неисполнения норм земельного законодательства в части регистрации договора аренды, арбитражный суд обоснованно указал, что данное лицо не вправе было заключать договор субаренды..."

14.2. Вывод из судебной практики: Представление на государственную регистрацию договора аренды части вещи кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Примечание: Вывод актуален для правоотношений, возникших до 01.01.2017 - даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2018 N Ф06-34848/2018 по делу N А55-15539/2017

"...Между ЗАО "Промснабкомплект" (арендатор) и АО "Тандер" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, по условиям которого АО "Тандер" в аренду сроком на 10 лет предоставлены нежилые помещения NN 21, 24 - 29, 32, 33, 35, 40, 50 общей площадью 142,4 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 5.

АО "Тандер" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 08.11.2016 о государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 16.03.2017 N 63/001/331/2016-745 отказало АО "Тандер" в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку условиями договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.01.2016 не предусмотрена возможность передачи помещений в аренду или субаренду; положения пункта 1.6 договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16 противоречат положениям пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации; ввиду непредоставления на государственную регистрацию технического паспорта на часть нежилого помещения, передаваемого в субаренду.

АО "Тандер", полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Как правильно отмечено судами, заявителем на государственную регистрацию предоставлен технический план 1 этажа нежилых помещений, в котором выделены помещения, являющиеся предметом договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, что позволяет идентифицировать предмет договора субаренды нежилых помещений.

Из содержания представленных на государственную регистрацию документов следует, что стороны согласовали подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и площади нежилого помещения, сдаваемого в аренду.

Поскольку кадастровый паспорт на нежилые помещения общей площадью 501,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 5, ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра по Самарской области при регистрации права собственности за Пелевиной Т.А., учитывая, что в регистрирующий орган был представлен план здания с выделением границ передаваемого в субаренду помещения, который является неотъемлемой частью договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, а также принимая во внимание, что у сторон отсутствуют разногласия относительно предмета договора субаренды, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области не было законных оснований для отказа в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования АО "Тандер" обоснованы и подлежат удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) "...Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации договора аренды, сославшись на абзац десятый п. 1 ст. 20, абзац четвертый п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 14 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) и указав на то, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды, входит в состав здания, однако кадастровый паспорт, оформленный в соответствии с законодательством и содержащий описание помещения, на государственную регистрацию не представлен. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды. В силу п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ с 1 января 2013 г. представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. Установив, что в спорном договоре аренды указаны номер помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположено передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды верно пришли к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды..." Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 304-ЭС15-10520 по делу N А45-20470/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью "Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра) от 06.08.2014 в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2014. Изучив истребованные из арбитражного суда материалы дела и доводы жалобы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Управления Росреестра на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется. Письмом от 03.07.2014 Управление Росреестра известило Общество о приостановлении государственной регистрации договора, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заявитель не представил в регистрирующий орган кадастровый паспорт помещений, передаваемых в аренду с указанием размера арендуемой площади. В связи с тем, что Общество не устранило обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации договора, Управление Росреестра сообщением от 06.08.2014 N 01/268/2014-177 уведомило Общество об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ. В пункте 9 Постановлении N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды. Апелляционный суд указал, что утверждение Приказом N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом. Суд округа согласился с выводами апелляционного суда..." Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2014 N 310-КГ14-3248 по делу N А09-8276/2013 "...Между управлением и обществом 31 января 2013 года подписан договор N 292СД-2013 аренды нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, расположенного на 2-м этаже вышеуказанного здания (далее - нежилое помещение) на срок с 25 января 2013 года по 23 января 2023 года. 15 февраля 2013 года общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о регистрации указанного договора аренды, приложив к нему пакет необходимых документов. Решением управления Росреестра от 29 июля 2013 года N 01/005/2013476 в государственной регистрации договора аренды отказано в связи с несоблюдением требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а именно: непредставлением кадастрового паспорта арендуемого нежилого помещения с указанием соответствующей площади. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд. Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ и исходили из того, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющемся предметом аренды, план арендуемого помещения представлен вместе с заявлением о государственной регистрации договора, а кадастровый паспорт первичного объекта - здания у управления Росреестра имеется. Выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в абзаце шестом пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..." Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов..."

Волго-Вятский округ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2015 N Ф01-663/2015 по делу N А39-1803/2014 "...Как видно из документов и установил суд, ООО "СТК" (арендатор) и ОАО "ФПК" (арендодатель) заключили на пять лет договоры аренды недвижимого имущества от 13.12.2012: N ФПК/6/А/9779/12/000519, в соответствии с которым арендодателю передано в аренду недвижимое имущество, в том числе нежилое помещение N 7 и части помещений N 19, 20, 22, 23, 24, 26 и 27 с определенной площадью, расположенные на первом этаже здания (общая площадь 1062,8 квадратного метра) пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников, и N ФПК/6/А/9779/12/000520, согласно которому арендодателю передано в аренду помещение N 16 площадью 15,7 квадратного метра, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов общей площадью 153,1 квадратного метра. ООО "СТК" обратилось в Управление с заявлением от 23.08.2013 о государственной регистрации поименованных договоров аренды. В сообщениях от 09.01.2014 N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 Управление отказало Обществу в регистрации договоров аренды, в связи с тем что при государственной регистрации части объекта требуется представление кадастрового паспорта, содержащего информацию о кадастровом учете данной части. Сославшись на неправомерный отказ Управления в государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Как установили обе судебные инстанции, стороны договоров аренды от 13.12.2012 определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ арендуемой площади (том 1, лист дела 22, 31), спор в этой части отсутствует. В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что кадастровый паспорт здания ремонта пассажирских вагонов с экспликацией к поэтажному плану и технический паспорт пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников с поэтажными планами и экспликацией к поэтажному плану строения (с указанием в них помещений, являющихся объектами аренды) ранее были помещены заявителем в соответствующие регистрационные дела ОАО "ФПК", следовательно, в Управление представлен пакет документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости, а значит, Обществом выполнены требования пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности решений от 09.01.2014 N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 и правомерно обязал Управление устранить допущенные нарушения..." Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 по делу N А38-4920/2013 "...Как видно из документов и установил суд, ООО "Велмас-К" (арендодатель) и предприятие "Ивушка" (арендатор) заключили договор от 01.11.2011, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (позиция 13а) общей площадью 50 квадратных метров, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, д. 129. В пункте 3.1 договора стороны согласовали срок его действия с момента государственной регистрации договора до 01.11.2016. Право собственности ООО "Велмас-К" на объект недвижимости - торговый центр - подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.08.2005. Необоснован довод заявителя о том, что договор аренды зарегистрирован с нарушением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в связи с непредставлением кадастровых паспортов на государственную регистрацию договора. Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Из договора аренды не следует, что кадастровый паспорт является неотъемлемой частью договора. В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Согласно пункту 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Ранее право собственности на весь объект недвижимости, часть из которого передавалась в аренду ответчику, было зарегистрировано в установленном законом порядке. В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд округа счел нужным отметить, что объект недвижимого имущества (торговый центр), помещение которого передано в аренду ответчику, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровые паспорта на спорное недвижимое имущество находятся в регистрационном деле, следовательно, представленный на государственную регистрацию договор аренды от 01.11.2011 с описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества позволяет идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительно кадастровых паспортов в данном случае не требуется. Государственная регистрация никем не оспорена. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."

Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2014 по делу N А19-13668/2013 "...Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и несоответствия выводов обстоятельствам дела, Управление Росреестра оспаривает вывод судов о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды, полагая, что обоснованно истребовало у общества кадастровые паспорта на части передаваемых в аренду нежилых помещений, при этом регистрирующий орган отмечает, что выводы судов не основаны на положениях Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды установили, что вместе с договором на государственную регистрацию представлен план нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего штаба, N 30-а, на котором имеется текстуальное и графическое описание части нежилых помещений, предоставленных в аренду, с указанием их площади; после подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные помещения (нежилое помещение на 1 этаже здания и части нежилого помещения, расположенные в подвале), являющиеся предметом договора аренды, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 01.07.2013 года; сведения об объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего штаба, N 30-а, содержатся в государственном кадастре недвижимости, кадастровый паспорт нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000013:14897 по указанному адресу ранее представлялся регистрирующему органу и находится в материалах регистрационного дела. При таких обстоятельствах, регистрирующим органом не опровергнутых, арбитражные суды учли разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает наличие предусмотренных статьей 288 Кодекса оснований для отмены судебных актов и учета доводов кассационной жалобы, по результатам рассмотрения которой решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения..."

Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.09.2015 N Ф04-24518/2015 по делу N А27-20982/2014 "...Обращаясь в суд с заявлением, Комитет указал на несоответствие закону оспариваемого им отказа в государственной регистрации. Из материалов дела следует, что в государственной регистрации договора аренды Управлением Росреестра отказано в связи с непредставлением на государственную регистрацию кадастрового паспорта арендуемого помещения с указанием размера арендуемой площади. При этом регистрирующий орган сослался на пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации, согласно которому в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из положения пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, в соответствии с которым представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Судами установлено, что права на объект недвижимого имущества, частью которого является арендованное помещение, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Проанализировав содержание договора аренды, исследовав фактические обстоятельства дела, правильно применив к ним положение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о представлении на государственную регистрацию пакета документов, включающего в себя в том числе визуально-графическую индивидуализацию части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено..."

Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.02.2018 N Ф05-342/2018 по делу N А41-19663/2017 "...Из материалов дела следует и суд установил, что между ООО "Энергия Вкуса" и ООО "ТКФ" был заключен договор аренды недвижимого имущества от 20.11.2015 N ЗФ/2015/11 сроком на 7 лет, по условиям которого ООО "Энергия Вкуса" предоставило ООО "ТКФ" во временное владение и пользование помещение площадью 1421,2 кв. м, расположенное на 3 этаже здания, по адресу: Московская область, Солнечногорский район, рабочий поселок Андреевка, ул. Жилинская, участок 1/15. Заявленные требования мотивированы тем, что 28.07.2016 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 20.11.2015 N ЗФ/2015/11, однако 08.08.2016 регистрирующим органом было принято решение о приостановлении государственной регистрации N 50-50/009-50/009/006/2016-2975 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с тем что причины, указанные в приостановлении государственной регистрации, устранены не были, регистрирующий орган 16.12.2016 отказал в государственной регистрации по делу от 28.07.2016 N 50-50/009-50/009/006/2016-2975, сославшись на непредоставление кадастрового паспорта данной части нежилого помещения. Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, в том случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Установив, что истцом были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора, содержащие полную и необходимую информацию об арендуемых нежилых помещениях в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, суд в соответствии со статьями 606, 607, 609, 617, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 16, пунктом 1 статьи 17, пунктом 1 статьи 18, пунктом 1 статьи 20, пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктами 2 и 3 статьи 26, пунктами 10, 12 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", принял правильное решение об удовлетворении заявленных требований. Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..." Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу N А40-87627/12-130-839 "...Сообщением от 11.04.2012 N 12/041/2011-355 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды по причине невозможности определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество со ссылкой на п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В силу положения, содержащегося в абзаце 10 п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. Согласно п. 3 ст. 26 Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Как установлено судами обеих инстанций, ЦЭМИ РАН представило кадастровые паспорта на помещения - комнаты N 27, 38, части которых подлежат передаче по договору аренды, однако в его госрегистрации органом отказано. В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При рассмотрении дела судами установлено, что при подписании договора аренды стороны определенно выразили свою волю относительно сдаваемых в аренду объектов, в том числе части помещений в комнатах N 27 и N 38. Закон о регистрации не возлагает на собственника недвижимого имущества повторно регистрировать право на отдельные части объекта недвижимости, также как и регистрировать право собственности на выделенную часть. В соответствии со ст. 33 Закона о регистрации до 1.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 Закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. С учетом изложенных установленных судами при рассмотрении дела обстоятельств основания для отказа в государственной регистрации договора аренды отсутствовали, в связи с чем отказ органа в регистрации правомерно признан судами незаконным (ошибочно указано недействительным)..."

Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013 "...Сообщением от 24.09.2013 N 01/572/2013-371 в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013 отказано, в связи с тем что к договору аренды от 16.05.2013 не приложен кадастровый паспорт передаваемого в аренду объекта с указанием размера арендуемой площади. Не согласившись с названным отказом, ООО "Арсенал-С" обратилось в суд с настоящим заявлением. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что ООО "Арсенал-С" были представлены все необходимые для государственной регистрации документы. Суды предыдущих инстанций верно отметили, что в рассматриваемом случае закрепление собственником - ООО "Арсенал-С" части принадлежащего ему объекта недвижимости за ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП" на праве аренды не влечет прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, что по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет ни объект, ни содержание права собственности лица. По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Судом установлено, что в договоре аренды от 16.05.2013 стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ и арендуемой площади на выкопировке к поэтажному плану технического плана здания, выполненного Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору аренды от 16.05.2013). Границы в графической части описания предмета договора аренды от 16.05.2013 выделены ясно. Принимая во внимание наличие в Управлении Росреестра технического паспорта от 16.10.2012, в котором содержатся сведения об измененных технических характеристиках здания, в том числе и нумерация комнат, получение у Росреестра нового свидетельства о государственной регистрации права собственности от 16.04.2013, где площадь объекта указана в 3499 кв. м, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра обладало необходимой информацией, содержащей техническое описание комнат, указанных в договоре. С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о несоответствии обжалуемого решения Управления Росреестра требованиям статьи 20 Закона о государственной регистрации, нарушении прав и законных интересов ООО "Арсенал-С" как собственника нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Московское шоссе, 46, и удовлетворили заявленные требования..."

Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2014 N Ф07-4123/2014 по делу N А05-10526/2013 "...Администрация (арендодатель) и Учреждение (арендатор) со ссылкой на протокол о результатах проведенного 17.02.2012 аукциона подписали договор от 20.02.2012 N 01-12 аренды помещения общей площадью 97,5 кв. м, расположенного на третьем этаже здания по адресу: Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 43а, для осуществления образовательной деятельности на срок с 01.03.2012 по 01.03.2017. В июне 2013 года Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации данного договора. Сообщением от 26.07.2013 N 18-15/365 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по тем причинам, что право собственности муниципального образования на заявленный объект не зарегистрировано, кадастровый паспорт арендуемого помещения не представлен. Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предметом договора аренды от 20.02.2012 N 01-12 является часть здания котельной, право собственности муниципального образования "Мезенский район" на которое было зарегистрировано ранее в установленном порядке. На государственную регистрацию, помимо договора аренды, был представлен технический паспорт здания котельной, составленный по состоянию на 08.09.2007, из которого усматривалось, что площадь 97,5 кв. м составляют все помещения третьего этажа в совокупности. Проанализировав документы, которые были представлены заявителем на государственную регистрацию договора аренды, и условия данного договора, суды правомерно посчитали, что Администрация как уполномоченное собственником лицо была вправе распорядиться принадлежащим муниципальному образованию имуществом путем предоставления в аренду части здания; предмет аренды согласован сторонами в подписанном ими договоре; представленные документы позволяли идентифицировать помещения, подлежащие передаче в аренду в соответствии с договором. С учетом изложенного судебные инстанции в соответствии со статьями 209, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 16, 26, 33 Закона о государственной регистрации, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), пришли к правильным выводам, что в данном случае для государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в здании не требовалось предварительной регистрации права муниципальной собственности на эти помещения и оформления кадастрового паспорта на них при наличии технического паспорта на здание..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 N Ф07-130/2014 по делу N А26-2509/2013 "...Между администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Госюрбюро (арендатор) заключен договор от 04.03.2013 N 05, в соответствии с которым Госюрбюро предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 69,4 кв. м, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 23/ул. Кирова, д. 9, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта. Госюрбюро обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 04.03.2013 о государственной регистрации договора аренды от 04.03.2013 N 05. Управление Росреестра уведомлением от 18.03.2013 N 01/023/2013-441 сообщило о приостановлении государственной регистрации договора на основании пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации. При этом регистрирующий орган указал в уведомлении о приостановлении, что в том случае, если в аренду сдается часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, вместе с тем последний в деле правоустанавливающих документов отсутствует. Ссылаясь на то, что решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушает его права, Госюрбюро обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, на основании имеющихся в деле доказательств установили, что заявитель предоставил на регистрацию договора аренды части нежилого помещения выкопировку из поэтажного плана помещения, на котором обозначена часть помещения, переданная в аренду по договору, подлежащему государственной регистрации. Из указанной выкопировки из поэтажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается во владение и пользование арендатора, то есть согласовали предмет аренды. Суды правомерно признали, что требование Управления Росреестра о предоставлении заявителем кадастрового паспорта объекта не соответствует статье 18 и пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации, поскольку на момент обращения заявителя за государственной регистрацией договора аренды кадастровый паспорт помещения уже находился в соответствующем деле правоустанавливающих документов, и сведения об объекте недвижимости не изменились. Сделанные судами выводы соответствуют толкованию норм права, изложенному в пункте 9 постановления N 73. Таким образом, доводы подателя жалобы обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется..."

Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А09-8275/2013 "...Как следует из материалов дела, 25.01.2013 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и Брянской областной организацией Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса (арендатор) был заключен договор аренды за N 291 СД-2013, на основании которого арендатору передано во владение и пользование муниципальное имущество - помещение площадью 12,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 19. Регистрация договора аренды N 291СД-2013 была дважды приостановлена (уведомления о приостановлении государственной регистрации N 01/004/2013-350 от 05.03.2013 г., N 01/004/2013-350 от 24.06.2013 г.) в связи с необходимостью представления дополнительных документов, а именно кадастрового паспорта на арендуемый объект с указанием размера арендуемой площади. 24.07.2013 за N 01/004/2013-350 Управление Росреестра по Брянской области приняло решение об отказе заявителю в государственной регистрации договора аренды от 25.01.2013 г. N 291СД-2013. Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, заявитель обжаловал его в судебном порядке. Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации). Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предметом аренды может являться не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Как следует из материалов дела, заявителем были представлены в регистрирующий орган графическое и текстуальное описание арендуемого помещения, позволяющее идентифицировать указанный объект. При этом само здание, в котором расположено спорное помещение, в установленном законом порядке поставлено на кадастровый учет в процессе осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на этот объект недвижимого имущества. При таких обстоятельствах спора арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в регистрации договора аренды от 25.01.2013 N 291 СД-2013, а поэтому оспариваемое решение по данному факту не соответствует требованиям действующего законодательства..."

14.3. Вывод из судебной практики: Если права на земельные участки, здания, сооружения, помещения ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Примечание: С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон N 218-ФЗ).

Технический или государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до указанной даты, является юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными (ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ). Исходя из ч. 4 ст. 14, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей до 01.01.2017, постановка на учет таких объектов может подтверждаться, в частности, кадастровым паспортом.

Если права на земельные участки, здания, сооружения, помещения были зарегистрированы за арендодателем до 01.01.2017, то, представляется, для целей идентификации передаваемой в аренду части недвижимой вещи на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ с графическим и (или) текстуальным описанием той части, которой будет пользоваться арендатор, в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2019 N Ф05-13658/2019 по делу N А40-249644/2018

"...Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 г. N 8-ФКЗ), в случае если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора (оформлено уведомлением от 10.08.2018 г. N 77/004/223/2018-2104), поскольку установили, что для проведения государственной регистрации указанного договора аренды в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; представленный на регистрацию договор аренды содержит все необходимые существенные условия; между сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющемся предметом аренды, - положения данного договора и приложения к нему содержат графическое отображение границ и арендуемой площади на поэтажном плане, текстуальное описание передаваемых в аренду помещений и позволяют индивидуализировать объект аренды; спор относительно имущества, являющегося объектом аренды по договору, отсутствует; кадастровый паспорт первичного объекта - здания у регистрирующего органа имеется (в связи с государственной регистрацией права хозяйственного ведения ФГУП "ЦИАМ им. П.И. Баранова" на спорные помещения).

В силу изложенного, оценив и исследовав, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2016 N Ф04-779/2016 по делу N А70-8591/2015 "...Управление сообщением отказало в государственной регистрации договора аренды на спорный объект недвижимости, указав, что предпринимателем не приложен кадастровый паспорт на объект аренды с указанием размера арендуемой площади, соответствующий утвержденной форме. Предприниматель, не согласившись с данным отказом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. По смыслу статьи 607 ГК РФ для передачи имущества в аренду необходима лишь индивидуализация этой (передаваемой) части, что согласуется с пунктом 3 статьи 23 Закона о регистрации. В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, план-схему к договору аренды, кадастровый паспорт всего нежилого помещения, исследовав фактические обстоятельства дела, правильно применив к ним положение пункта 3 статьи 607 НК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о представлении на государственную регистрацию пакета документов, включающего в себя, в том числе, визуально-графическую индивидуализацию части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Учитывая, что доказательств того, что управлением не представлено доказательств недостаточности документов, необходимых для идентификации предмета аренды, а также, что управлением не подтверждена правомерность вынесенного отказа, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав по тем основаниям, которые в нем изложены, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали вынесенный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, и удовлетворили заявленные требования..." Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.04.2015 N Ф04-18506/2015 по делу N А03-12827/2014 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, в муниципальной собственности города Барнаула Алтайского края находится объект недвижимости, расположенный в городе Барнауле по адресу: Павловский тракт, 132. На основании договора аренды от 21.10.2013 N 164, заключенного с ИП Поповым С.П., городской округ - город Барнаул Алтайского края (арендодатель), действующий через уполномоченный орган - комитет, передал в аренду нежилое помещение площадью 92,7 кв. м, расположенное по указанному адресу. Имущество предоставлено в аренду сроком по 20.10.2016. Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актом приема-передачи от 21.10.2013 помещение фактически передано от арендодателя арендатору. В соответствии с требованиями статьи 26 Закона N 122-ФЗ комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Уведомлением от 08.05.2014 N 01/031/2014-773 управление информировало комитет об отказе в государственной регистрации права. В качестве основания отказа Управлением Росреестра по Алтайскому краю указано, что заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что право на объект недвижимого имущества, части которого переданы в аренду, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилого помещения, переданного в аренду, между сторонами договора отсутствует, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям Закона N 122-ФЗ..." Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2014 N Ф04-13254/2014 по делу N А03-4596/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг" (далее - ООО "СТК") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 13.12.2013 N 01/154/2013-706, в регистрации договора от 03.12.2012 N ФПК/6/А/9782/12/000518 аренды недвижимого имущества (строения или его части), находящегося в собственности открытого акционерного общества "Федеральная Пассажирская Компания" (далее - ОАО "ФКП), об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды. В связи с тем что срок действия указанного договора составляет 5 лет и, соответственно, подлежит государственной регистрации, ООО "СТК" 07.08.2013 представило данный договор в управление Росреестра на государственную регистрацию. Заинтересованное лицо письмом от 13.12.2013 N 01/154/2013-706 сообщило обществу об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 03.12.2012 N ФПК/6/А/9782/12/000518. В обоснование отказа управление Росреестра сослалось на непредставление заявителем документов, необходимых для проведения государственной регистрации, а именно кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду. ООО "СТК" оспорило данный отказ в арбитражном суде. В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Проанализировав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами на спорное недвижимое имущество. Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статей 131, 164, 607, 609 ГК РФ, статей 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума N 73, суды пришли к обоснованному выводу, что представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды с приложениями к нему, которые является графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объекты аренды и предъявление заявителем дополнительно кадастровых паспортов в данном случае не требуется. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2018 N Ф05-12506/2018 по делу N А40-4104/2018 "...Судами верно указано, что представленный на регистрацию договор аренды содержит все необходимые существенные условия договора, заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды, предметом которого является аренда части помещений на третьем этаже, помещения XIV в здании, расположенном по адресу: город Москва, Кавказский бульвар, дом 59 (кадастровый номер здания: 77:05:0003008:1019), план арендуемых площадей с границами арендуемых объектов, выделенными путем штрихования, согласован сторонами Договора аренды в Приложении N 2 к Договору аренды. В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Судами указано, что право на целый объект зарегистрировано 25.07.2002, номер государственной регистрации 77-01/04-228/2002-749, за заинтересованным лицом, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Суды пришли к правильному выводу, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). В п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" изложен исчерпывающий перечень основания для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что ни одно из изложенных оснований не относится к объекту аренды согласно Договору аренды. При таких обстоятельствах суды верно установили, что у Управления Росреестра по Москве не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования правомерно подлежали удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ..." Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2017 N Ф05-2555/2017 по делу N А41-46052/2016 "...ООО "Универсальный логический комплекс" и ООО "5ЛБ" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, ответчик) с заявлением от 16 февраля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 о государственной регистрации договора в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав). Сообщением от 04 апреля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации указанного договора аренды, указав, что обществом не представлен на государственную регистрацию кадастровый паспорт на помещение, передаваемое в аренду. Полагая, что указанный отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Универсальный логистический комплекс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 04 апреля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10 ноября 2015 г. N 3/А и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2016 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2016 г., заявленные требования удовлетворены. В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов. Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку общество представило все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды от 10 ноября 2015 г. N 3/А. При этом утверждение новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом. Судами также принято во внимание, что кадастровый паспорт предоставлялся в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о приобщении дополнительных документов для государственной регистрации 50-59/042-50/042/005/2016-916. Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области указывает на невозможность произвести идентификацию передаваемых в аренды помещений. Между тем, в пункте 1.1 договора аренды стороны согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды, а в приложении N 3 к договору аренды согласовали графическую часть предметов субаренды. Спора между сторонами не имеется. Иные доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению. Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов. При таком положении обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Поволжский округ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-2780/2015 по делу N А55-30497/2014 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.09.2014 между заявителем и третьими лицами (Леоновым А.Н., Варюшиным А.В. и Четвериковым А.Н.) заключен договор аренды нежилого помещения N СВ-6/1333, в соответствии с которым в порядке и на условиях, определяемых договором, третьи лица (арендодатели) обязуются передать, а заявитель (арендатор) обязуется принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами нежилое помещение общей площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 221, кадастровый номер 63:01:0640004:2267. 08 октября 2014 года заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N СВ-6/1333, а сообщением от 28.11.2014 N 01/517/2014-2 Управление отказало заявителю в государственной регистрации названного договора, ссылаясь на несогласованность предмета договора, что влечет за собой его незаключенность. В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Оценив представленные доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что к договору аренды нежилого помещения был приложен кадастровый паспорт нежилого помещения и технический паспорт объекта недвижимости, согласно которому площадь передаваемого в аренду объекта недвижимости составляет 589 кв. м, при этом приложенные материалы позволяют идентифицировать как границы объекта, так и помещения, сдаваемые в аренду, номера помещений содержатся на кадастровом плане. С учетом установленных по делу обстоятельств суды двух инстанций к обоснованному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 17.09.2014 N СВ-6/1333 требованиям Закона о государственной регистрации прав. Следовательно, Управление Росреестра обязано было в установленный законом срок произвести государственную регистрацию договора аренды муниципального имущества от 17.09.2014..."

Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016 N Ф08-2947/2016 по делу N А53-33006/2015 "...Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Кужель С.Э. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 02.02.2015 N 21-6, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, состоящее из комнат N 27а-27б-27в и 27г, площадью 76 кв. м на 1-ом этаже строения (литера АИ), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32е, границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа (литера АИ), являющегося приложением N 1 к договору аренды в качестве его неотъемлемой и составной части. 22 мая 2015 года арендодатель обратился в управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Уведомлением от 03.06.2015 государственный регистратор информировал заявителя о приостановке государственной регистрации, указав, что общество не представило кадастровый паспорт на часть объекта. Сообщением об отказе в государственной регистрации от 13.10.2015 N 61/001/008/2015-4926 заявителю отказано в проведении государственной регистрации договора аренды, поскольку в установленный срок причины, препятствующие государственной регистрации, не устранены. Полагая, что отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним незаконен, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с заявлением. Суды установили, что кадастровый паспорт на все помещения, принадлежащие обществу в строении (литера АИ), представлен управлению при регистрации договора аренды от 02.02.2015 N 21-6. Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду (субаренду) следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости. В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Из содержания представленного договора аренды и приложений к нему следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального и графического описания. Приложением к договору являются также кадастровый паспорт и планировка помещений. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору, не имеется. Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая, что кадастровый паспорт на спорное здание представлен в службу государственной регистрации и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют, предмет названного договора определен путем текстуального и графического описания, и руководствуясь пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", абзацем 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", признал факт представления пакета документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости. При таких обстоятельствах суд сделал верный вывод о незаконности отказа в государственной регистрации, обязав управление устранить допущенные нарушения..." Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2016 N Ф08-1820/2016 по делу N А53-26913/2015 "...Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения от 11.09.2015 N 61/001/112/2015-3791 о приостановлении государственной регистрации и о понуждении к государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муратиди А.Н, Муратиди П.К., Муратиди Т.Н., Муратиди Х.К. (далее - физические лица). Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016, заявление удовлетворено по мотивам наличия в деле правоустанавливающих документов кадастрового паспорта, отсутствия между сторонами разногласий относительно объектов аренды, незаконности решения об отказе в государственной регистрации договора аренды. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим. В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил отсутствие законодательных ограничений права сторон на заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта обременяемого арендой земельного участка необходимо лишь в случае отсутствия такого паспорта в соответствующем деле правоустанавливающих документов. Если право на земельный участок ранее было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды частей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и требующие предварительное проведение кадастрового учета названных частей участков, не препятствуют передаче в субаренду частей таких участков без их предварительного кадастрового учета. Установив, что в дела правоустанавливающих документов ранее были помещены кадастровые паспорта земельных участков, части которых переданы в аренду по договору, а представленный на государственную регистрацию договор аренды содержит приложение, в котором предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду частей, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен был зарегистрировать договор аренды. Основания для приостановления государственной регистрации у него отсутствовали..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 177; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 92 93 94 95 969798 99 100 101 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!