Государственная регистрация прекращения договора аренды
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
|
|
|
15.1. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРП (ЕГРН) записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта.
Судебная практика:
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)
"...Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи)..."
Аналогичная судебная практика:
|
|
|
| Акты высших судов Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи..." |
| Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2019 N Ф05-424/2019 по делу N А41-48939/2018 "...Как установлено судами и материалами дела, решением от 18 апреля 2018 года N 50/011/016/2017-9026;9027 Управление отказало ООО "Цифра Один" в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 21 декабря 2012 года N 392 на объект недвижимости: кадастровый N 50:08:0000000:96572, помещение N I общей площадью 463,8 кв. м по адресу: Московская область, Истринский район, пос. Глебовский, микрорайон, д. 2б, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района. Основанием для отказа явилось неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, перечисленных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17 января 2018 года, а также непредставление заявления на погашение предшествующей аренды. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статьях 26, 27 Закона о регистрации. Кроме того, согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Вместе с тем, учитывая, что ООО "Цифра Один" вместе с заявлением о регистрации договора аренды, заключенного на новый срок, было представлено в Управление Соглашение от 21 декабря 2016 года о расторжении предыдущего договора аренды от 21 декабря 2011 года N 392, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии каких-либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами..." |
|
|
|
15.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2018 N Ф07-2701/2018 по делу N А56-15961/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193 и протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.12.2007 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала).
Поскольку до окончания срока действия договора Общество не исполнило обязательство по передаче объектов дорожной и инженерной инфраструктуры, Комитет в своем письме от 06.04.2016 N 30793-32/16 уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора аренды (начиная с 01.01.2016) и до его расторжения ежеквартальная арендная плата составляет 31 914 461 руб. 20 руб. и подлежит оплате в соответствии с графиком с учетом суммы процентов по ставке рефинансирования.
В то же время Общество в письме от 31.03.2016 N 01-01/16-1230, зарегистрированном в Комитете 13.04.2016, уведомило последнего об отказе от договора аренды и о прекращении его действия с 01.07.2016, ссылаясь на статью 610 ГК РФ.
Государственная регистрация прекращения аренды в отношении земельного участка произведена 23.11.2016, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 23.11.2016 N 78/110/204/2016-118.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом ответчик не исполнил обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2016 по 31.12.2016.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет произвел расчет задолженности по договору за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, исходя из площади переданного в аренду земельного участка за вычетом площади 25 144 кв. м, применив в расчете код функционального использования 18,0 и базовую ставку 7 919 руб. 06 коп. за 1 кв. м в год.
Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает выводы судов, касающиеся правомерности применения в данном случае базовой ставки 1 204 руб. 71 коп. за 1 кв. м в год при расчете арендной платы. Возражения истца сводятся к несогласию с выводами судебных инстанций о прекращении договора аренды с 13.07.2016.
Как установлено судами, письмом от 31.03.2016 Общество сообщило Комитету о своем отказе от договора на основании статьи 610 ГК РФ и его прекращении с 01.07.2016, а также предложило обеспечить явку уполномоченных лиц для приемки земельного участка.
В данном случае суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав их и доводы сторон, правомерно признали данный договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащим обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Данный вывод не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ и статьи 2 Закона N 282-43.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, правильно признали смешанный характер спорного договора и с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ пришли к обоснованному выводу о возникновении у арендатора права на односторонний отказ от данного договора, которое и было реализовано Обществом посредством направления в адрес Комитета уведомления от 31.03.2016. Поскольку установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядок одностороннего отказа от договора аренды Обществом соблюден, суды правомерно посчитали, что договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения Комитетом уведомления об отказе, то есть с 13.07.2016.
Отказ Общества от прекращения арендных отношений Комитетом не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.
Поскольку ответчик должным образом известил арендодателя о своем намерении возвратить земельный участок в связи с прекращением аренды, однако, как установлено судами, Комитет необоснованно отказался от подписания акта возврата по причине несогласия с односторонним отказом арендатора от договора..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2008 N КГ-А40/14458-07 по делу N А40-30667/07-135-270 "...Довод заявителя о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что в связи с государственной регистрацией договора аренды, сделка по прекращению обязательств по договору аренды должна была быть зарегистрирована путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, подлежит отклонению как необоснованный. Более того, отсутствие государственной регистрации прекращения договора аренды не свидетельствует о сохранении арендных правоотношений, прекращенных на основании ст. 610 ГК РФ..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6 по делу N А50-11875/2008-Г12 "...Департамент в письме от 10.12.2007 уведомил автошколу об отказе от договора аренды. Данное письмо получено автошколой 10.01.2008. В связи с тем, что по истечении трех месяцев занимаемое помещение автошколой не освобождено, департамент обратился в суд с соответствующим требованием. Истцом также заявлено о взыскании пеней за несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 26.01.2007 по 12.03.2008 и процентов за период с 13.03.2008 по 25.05.2008 в порядке, предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования департамента, исходил из того, что пени за период с 26.01.2007 по 25.06.2007 начислены неправомерно, так как автошколе на срок до 25.06.2007 департаментом предоставлена отсрочка по внесению арендной платы. Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал пеню в сумме 8 615 руб. 66 коп. несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее до 1 723 руб. 13 коп. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия помещений из пользования автошколы в связи с тем, что соглашение о расторжении договора аренды от 04.07.2006 не оформлено в установленном законом порядке и названный договор нельзя считать прекращенным... Суд апелляционной инстанции признал отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований в части обязания ответчика возвратить арендуемое помещение истцу и взыскания процентов противоречащим имеющимся в деле доказательствам и действующему законодательству и удовлетворил требования департамента в указанной части. Ссылка заявителя на то, что изъятие у него спорного помещения возможно только после государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отклоняется, так как действующее законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении договора аренды с момента его государственной регистрации..." |
15.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.07.2019 N Ф10-4364/2018 по делу N А36-9643/2016
"...При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названные договоры по состоянию на дату проведения торгов 29.03.18 не прекратили свое действие ввиду непроведения на тот момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 02.02.18 и субарендатор сохранил преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения, чем существенно нарушены права предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не согласился, сославшись на то, что в связи с заключением между должником (арендодатель) и ИП Мосякиным И.А. (арендатор) 02.02.18 соглашения о досрочном расторжении с 01.03.18 договора аренды N 01/15-ФМ от 01.06.15 по соглашению сторон договорные арендные отношения между арендатором и арендодателем прекратились в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 ГК РФ.
Основываясь на приведенных в абз. 2 п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснениях, согласно которым сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, апелляционный суд указал, что отсутствие государственной регистрации названного соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения о расторжении и не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после определенной соглашением даты прекращения действия договора аренды.
Суд округа данный вывод апелляционного суда не находит ошибочным.
Материалами дела подтверждается волеизъявление сторон договора аренды на прекращение его действия с 01.03.18 согласно соглашению о досрочном расторжении договора аренды от 02.02.18..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429 "...ООО НПО "Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года. 08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения. Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года. Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1. Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб. В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен. Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года. Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, также правомерно был отклонен апелляционным судом. В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..." Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552 "...Между ООО НПО "Технология-Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З. Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1. Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009. В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009. Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности. В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ. Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнатами 22-53 расположенными на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемой за аренду аналогичных помещений. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дана полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции. Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2010 N Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009 "...На основании решения Комитета от 19.11.2007 N 287дз между истцом и ответчиком 10.12.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.1995 N 1100 с 19.11.2007. Комитет, считая, что с 19.11.2007 общество "БСУ "Монтажхимзащита" пользуется спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, без установленных законом или сделкой оснований, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время. Соглашаясь с решением суда первой инстанции и выводом о невозможности применения к спорным правоотношениям норм, касающихся неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции вместе с тем указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что не прошедшее государственной регистрации в установленном законом порядке соглашение о расторжении договора не влечет для сторон правовых последствий, указав, что данный вывод не привел к принятию неправильного решения. На основании заключенного между сторонами соглашения от 12.10.2007 договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 19.11.2007 в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения..." |
| Центральный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2018 N Ф10-4149/2018 по делу N А54-3401/2017 "...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО "Терминал 197 км" (арендодатель) и ООО "Каскад" (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование ряд объектов недвижимого имущества, перечисленных в пункте 1.1 настоящего договора. Из п. 10.1 договора следует, что срок действия договора составляет 25 лет с момента его подписания сторонами. В силу п. 11.1 договора он подлежит обязательной государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2013. Путем заключения 18.04.2016 соответствующего соглашения истец и ответчик расторгли договор аренды от 15.02.2013, в связи с чем арендованное имущество возвращено арендодателю по акту возврата имущества от 01.07.2016, подписанному сторонами. Истец обратился в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Уведомлением от 17.07.2017 N 62/001/026/2017-527 Управлением Росреестра по Рязанской области истцу отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Полагая, что заключенное сторонами соглашение о расторжении договора аренды является фактически исполненным, а договорные отношения прекращены, общество "Терминал 197 км" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 15.02.2013 расторгнутым. Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что отсутствие факта государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не повлечет сохранение такого договора, а лишь то, что для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из изложенного, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств суды установили факт прекращения арендных отношений между сторонами и правомерно признали договор аренды от 15.02.2013 расторгнутым с 18.04.2016 на основании волеизъявления контрагентов, выраженного в подписанном ими соглашении от 18.04.2016. Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..." |
Позиция 2. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Кавказский округ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.12.2013 по делу N А32-1181/2013 "...Соглашением от 25.05.2012 договор аренды расторгнут (далее - соглашение о расторжении договора аренды). Государственная регистрация названного соглашения осуществлена 21.06.2012. В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В силу приведенной нормы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса). Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, с даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды последний прекратил свое действие. В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка ранее указанной в исковом заявлении даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..." |
15.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, необходимо ли для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что договор аренды, срок действия которого истек, не возобновился на неопределенный срок, существует две позиции судов.
Позиция 1. Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды не требуется представления документов, свидетельствующих о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных сроком на один год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 названного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2017 N Ф05-14873/2017 по делу N А40-4670/2017
"...Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, ООО "Комис" является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 28, общей площадью 374,5 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2001 внесена запись регистрации N 77-01/06-159/2000-5851, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2001 (77 НН N 000533).
01.07.2011 нежилое помещение было передано в аренду АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" по договору аренды нежилого помещения N 0049/11 от 01.07.2011.
Согласно пункту 5.1 договора срок договора аренды составляет 5 (пять) полных лет со дня его государственной регистрации, т.е. до 23.09.2016.
16.10.2015 арендатор приостановил свою деятельность в арендованном помещении, о чем истцом был составлен Акт от 16.10.2015.
26.09.2016 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока действия договора.
Сообщением 07.11.2016 N 77/007/023/2016-1398 Управлением Росреестра по Москве отказано ООО "Комис" в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, Можайское шоссе, д. 28, по основаниям, изложенным в абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с Уведомлением Росреестра по Москве причиной отказа в регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих факт прекращения арендных правоотношений и возврата арендованного недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 610, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 13, пунктов 1 и 2 статьи 16, пунктов 1 и 2 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации, частей 1 и 4 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из того, что государственная регистрация прекращения обременения рассматриваемого объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор был заключен, должна быть осуществлена Управлением Росреестра по Москве на основании заявления ООО "Комис", такая регистрация не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, при этом суды, установив, что арендатор не использует помещение, арендодатель возражает относительно использования помещения данным арендатором, поскольку заключен уже новый договор аренды на данное помещение с иным лицом, а также принимая во внимание, что заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве именно с заявлением о внесении записи, о прекращении аренды, а не с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с его досрочным расторжением, суды пришли к выводу, что у Управления Росреестра по Москве имелись основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, следовательно, отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 0049/11 в отношении вышеуказанного нежилого помещения является незаконным.
Суд кассационной инстанции считает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2011 по делу N А40-6761/11-21-77 "...В связи с истечением срока, на который договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 был заключен, ООО "Бизнес-центр "СадКо" 08.09.2010 г. обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении обременения являющихся объектом аренды помещений. Письмом от 08.10.2010 г. N 11/154/2010-285 Управление Росреестра по Москве сообщило со ссылкой на п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения в связи с непредставлением документов, свидетельствующих о том, что договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 не был возобновлен на неопределенный срок в установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ порядке, то есть непредставлением документа, удостоверяющего обстоятельство возврата арендатором арендодателю являющихся объектом аренды помещений. Суды, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 17, абз. 2 п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135, пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..." |
Позиция 2. Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды необходимо представить документы, свидетельствующие о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2011 по делу N А55-13075/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Ибица" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление, Росреестр), выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшего на основании договора аренды N 228 от 18.04.2008 земельного участка, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшем на основании договора аренды N 228 от 18.04.2010 земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010, заявленные требования удовлетворены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "ЛОТС-1" 18.04.2008 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, для строительства офисно-торгового центра (л. д. 24 - 38).
Согласно пункту 3.1 договора и пункту 1 дополнительного соглашения N 1 к договору срок действия определен с 07.04.2008 по 20.10.2009.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в лице своего представителя 22.10.2009 обратилось в Управление с заявлением о регистрации снятии ограничения (обременения) аренды на указанный земельный участок.
На основании заявления Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 23.12.2009 была произведена государственная регистрация снятия обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка (л. д. 120 - 122), что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самара, общей площадью 7215,60 кв. м.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным удовлетворение заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб..."
15.5. Вывод из судебной практики: Если прекращен зарегистрированный договор аренды, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП, то регистрация прекращения договора субаренды не может быть приостановлена на основании заявления субарендатора.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А41-46694/11
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что конкурсный управляющий ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 29.07.2011 направил в адрес ООО "Торговля-Эспа" телеграмму, в которой заявил отказ от исполнения договора аренды помещений от 09.12.2008.
16.08.2011 конкурсный управляющий общества обратился в управление с заявлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде.
Управление Росреестра по Московской области 26.08.2011 внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008.
В связи с внесением в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 09.12.2008 ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 26.09.2011 обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-46/040/2009-378, произведенной на основании договора субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенного между ООО "Респект" и ООО "Марта".
Уведомлением от 24.11.2011 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию погашения регистрационной записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378, в связи с необходимостью устранения нарушенных прав субарендатора ООО "Респект" и обращения последнего в Арбитражный суд Московской области по обжалованию действий конкурсного управляющего.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным решения о приостановлении государственной регистрации погашения записи об аренде от 02.12.2009 N 50-50-46/040/2009-378, суд апелляционной инстанции исходил из того, что 26.08.2011 Управление Росреестра по Московской области внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа".
Вместе с тем, приостанавливая государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о субаренде на основании заявления ООО "Респект", Управлением Росреестра по Московской области не учтено, что согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Таким образом, в связи с расторжением договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа", все договоры субаренды, заключенные на основании данного договора считаются прекращенными, в том числе и договор субаренды от 03.08.2009 N 01-ДС/09, заключенный между ООО "Торговля-Эспа" и ООО "Респект", а также договор субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенный между ООО "Респект" и ООО "Марта".
Суд апелляционной инстанции, исходя из того, что Управление Росреестра по Московской области не вправе было приостанавливать государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о договоре субаренды на основании заявления ООО "Респект", при том, что оснований для такого приостановления не имелось и им не может служить лишь сам факт подачи заявления субарендатором о таком приостановлении, нарушены права и законные интересы заявителя в отношении принадлежащего ему имущества, пришел к правильному выводу об удовлетворении требования о признании незаконным решения управления от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о приостановлении государственной регистрации погашения записи о договоре субаренды, оформленное уведомлением от 24.11.2011..."
15.6. Вывод из судебной практики: Отсутствие нотариально удостоверенной доверенности на подписание соглашения о расторжении договора представителем арендатора не может являться основанием для отказа в государственной регистрации указанного соглашения.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28885/2015 по делу N А46-1359/2015
"...Судом установлено, что 20.11.2014 в Управление Росреестра ООО "Адидас" поданы документы на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды коммерческой недвижимости от 19.10.2013 (объект аренды: нежилое помещение 2П, расположенное по адресу: город Омск, бульвар Архитекторов, 35, кадастровый (условный) номер 55:36:140102:3916) (далее по тексту - соглашение), заключенного между ООО "Адидас" и обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)", арендодатель).
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.2015 N 55-55-01/256/2014-900 в регистрации соглашения о расторжении договора от 19.10.2013 ООО "Адидас" отказано на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации), поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Регистрирующий орган сослался на то, что в силу статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) доверенность представителя на подписание соглашения от имени арендатора нотариально не удостоверена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).
Поскольку в рассматриваемом случае обращение стороны в регистрирующий орган связано с регистрацией прекращения обременения, установленного договором аренды, которая по сути направлена на снятие ограничения вещных прав арендодателя на имущество, не связана с распоряжением, установлением прав на него, вывод апелляционной инстанции об отсутствии необходимости представления нотариальной доверенности является правомерным..."
Аналогичная судебная практика:
| Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28837/2015 по делу N А46-3081/2015 "...31.12.2014 сторонами достигнуто и подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.03.2014 N 4, за государственной регистрацией которого 28.01.2015 они обратились в Управление Росреестра. 16.02.2014 ПАО КБ "Восточный" получило уведомление о приостановлении государственной регистрации соглашения к вышеуказанному договору аренды, в котором указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В нарушение указанной нормы закона соглашение от 31.12.2014 подписано от имени арендатора (ПАО КБ "Восточный") представителем, действующим по доверенности, совершенной в простой письменной форме. Полагая, что акт Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки). Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что при государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны не устанавливали какие-либо ограничения вещных прав на имущество. Такие ограничения устанавливались лишь при заключении договора аренды. Следовательно, необходимость в предоставлении нотариально удостоверенной доверенности на подписание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения Овсянниковым В.В. у ПАО КБ "Восточный" отсутствовала. При изложенных обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил заявление Банка..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 119; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!