Сроки регистрации договора аренды

⇐ ПредыдущаяСтр 94 из 504Следующая ⇒

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.

11.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3 по делу N А60-4790/2006

"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).

ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.

Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации") ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А03-2914/2009 "...Заявитель не согласен с выводами судов о признании договора аренды от 31.08.1999 заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку его регистрация была проведена только 25.05.2009 в период, когда арендодатель (администрация города Барнаула) утратил свои полномочия, что также влечет ничтожность этой сделки согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Барнаула на основании постановления от 31.08.1999 N 1403 по договору от 31.08.1999 N 5923 предоставила ЗАО "ЭТО "Проспект" (арендатору) в пользование земельный участок площадью 0,0091 га (91 кв. метр), расположенный на пересечении проспекта Комсомольский и улицы Воровского в городе Барнауле, под рекламную установку сроком на 10 лет. Впоследствии ЗАО "ЭТО "Проспект" (арендатор) по договору субаренды земельного участка от 01.04.2009 N 1-5923 передало ООО "Проспект" (субарендатору) этот земельный участок в субаренду с указанием кадастрового N 22:63:020610:003 в границах указанных в кадастровом паспорте. Указанный договор содержит необходимые сведения для определения земельного участка, фактически предоставленного арендатору в тот период времени, используемому по целевому назначению на платной основе. Поэтому суд первой инстанции в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о заключенности этого договора. Кроме того, впоследствии 25.05.2009 стороны зарегистрировали договор аренды в установленном порядке в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которых не содержат положений о сроках ее проведения. Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия в суде кассационной инстанции нового решения не имеется..."

11.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/14793-09 по делу N А40-64545/09-92-348

"...В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (Протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержден распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 г. N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 г. N 765-РП, 30.07.2008 г. между Департаментом земельных ресурсов и ОАО "Компания "Главмосстрой" заключен договор аренды N М-06-509534 того же земельного участка на срок до 31.12.2009 г.

Заявителем 06.09.2008 г. подано в Управление заявление вх. N 77-77-14/013/2008-57 и пакет документов на государственную регистрацию договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.07.2008 N М-06-509534 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 105.

31.10.2008 г. ОАО "Компания "Главмосстрой" подано в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации на три месяца.

На основании данного заявления, руководствуясь п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, 06.11.2008 г. Управление приостановило государственную регистрацию сроком на три месяца, указав, что срок приостановления истекает 31.01.2009 г.

В соответствии с п. 2 Договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г. срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009 г.

Принимая оспариваемое решение от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г., Управление пришло к выводу, что срок действия договора аренды земельного участка составляет менее одного года, руководствуясь при этом абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и положениями ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор должен считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

При изложенных, установленных судом обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод, что решение Управления об отказе в государственной регистрации от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 не соответствует требованиям п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, и правомерно обязал Управление в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.07.2008 N М-06-5095534 земельного участка с кадастровым номером 77:06:03013:119..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов Определение ВАС РФ от 26.05.2010 N ВАС-6356/10 по делу N А40-64545/09-92-348 "...В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержденный распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 N 765-РП, между департаментом и обществом 30.07.2008 заключен договор аренды N М-06-509534 спорного земельного участка на срок до 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2 договора аренды от 30.07.2008 срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009. В ответ на обращение заявителя 06.09.2008 о государственной регистрации договора от 30.07.2008, управление 06.10.2008 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию до 06.11.2008 (с продлением по просьбе общества срока приостановления до 31.01.2009) в связи с отсутствием документов, подтверждающих законный порядок предоставления в аренду земельного участка для строительства жилого дома, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Отказывая 27.02.2009 в государственной регистрации договора аренды от 30.07.2008, управление исходило из того, что с учетом положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и срок действия данного договора с момента регистрации составит менее года, в связи с чем упомянутый договор аренды сроком действия менее одного года, не подлежит государственной регистрации на основании положений пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом управление зарегистрировало 27.02.2009 дополнительное соглашение от 30.07.2008 о расторжении первоначального договора аренды от 16.12.2004, которое было подано на регистрацию одновременно с договором аренды от 30.07.2008, возможность регистрации которого управлением в уведомлении о приостановлении от 06.10.2008 предусматривалась одновременно с регистрацией договора аренды от 30.07.2008. Суды, учитывая, что срок нового договора аренды земельного участка, подписанного сторонами 30.07.2008, установлен с момента регистрации по 31.12.2009, то есть, принимая во внимание дату подписания договора, дату обращения за его государственной регистрацией и установленное Законом о регистрации время на государственную регистрацию, составляет более года, а также учитывая, что такой договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, пришли к выводу о том, что решение управления об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 118; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 89 90 91 92 939495 96 97 98 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!