Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации 3 страница
| Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2016 N Ф04-514/2016 по делу N А81-3024/2015 "...Указывая на то, что общество, приняв на основании заключенного договора аренды от 09.09.2011 N 1048-11 по акту приема-передачи земельный участок площадью 1814 кв. м, не исполнило обязанность по внесению арендной платы за период с 17.07.2009 по 16.07.2014, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Из положений статей 22, 27 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки передаются в аренду в соответствии с настоящим кодексом и гражданским законодательством. Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В рассматриваемом случае предметом аренды по спорному договору аренды указан земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115. Между тем судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, что земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115 был снят с кадастрового учета 27.07.2011, то есть до оформления договора аренды от 09.09.2011 N 1048-11. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115 уже с 27.07.2011 не существовал и с этой даты не мог быть предметом аренды и, следовательно, использоваться обществом. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор аренды от 09.09.2011 N 1048-11 незаключенным. Исследовав и оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, на основании установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 N Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу N А45-3168/2008 "...В соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования. Таким образом, для индивидуализации земельного участка необходимо описать и удостоверить границы земельного участка уполномоченным государственным органом. Таким образом, в силу названных норм закона, земельный участок считается объектом гражданских прав с момента внесения записи в Единый государственный реестр земель. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при подписании договора аренды от 05.04.2007 земельный участок площадью 118 га не проходил кадастрового учета..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 N Ф04-7921/2008(19414-А03-9) по делу N А03-5487/2008-23 "...Спорный договор аренды не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка площадью 1867 га, не позволяет определить границы земельного участка. В материалы дела не представлены доказательства совершения ООО "Урожай" действий по межеванию, утверждению границ спорного земельного участка, по постановке земельного участка площадью 1867 га на кадастровый учет. При таких обстоятельствах, арбитражные суды сделали правомерный вывод о том, что земельный участок, как объект договора аренды от 15.03.2007 N 18/07 не определен, признав данный договор аренды незаключенным..." |
| Московский округ Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2015 N Ф05-18291/2015 по делу N А41-36815/15 "...Договор от 27.12.2013 N 1271306-Д на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:12:0030307:174, общей площадью 45329 кв. м, в с. Марфино сельского поселения Федоскинское Мытищинского муниципального района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен между администрацией района и обществом по результатам повторного аукциона, проведенного на основании постановления названной администрации от 14.11.2013 N 3696. При этом обществом уплачена первоначальная цена аукциона в сумме 41 937 000 рублей. Земельный участок передан по Акту приема-передачи от 27.12.2013, а упомянутый договор зарегистрирован, о чем 03.02.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая регистрационная запись. В ответ на просьбу общества утвердить проект планировки и межевания территории министерство в письме от 16.02.2015 сообщило о том, что сведения об упомянутом земельном участке в Государственном кадастре недвижимости на основании решения ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области от 11.10.2013 N 13/РКФ-500988 имеют статус "Аннулированный". Это обстоятельство обусловило обращение общества в арбитражный суд. Суд первой инстанции, апелляционный суд исходили из того, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:12:0030307:174 на момент заключения договора был снят с кадастрового учета, а, следовательно, такой земельный участок не мог являться предметом гражданских правоотношений, существенные условия, определяющие индивидуальные признаки объекта аренды, в договоре от 27.12.2013 N 1271306-Д отсутствуют. Поэтому названный договор в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя считать заключенным. Поскольку договор нельзя считать заключенным, перечисленная обществом денежная сумма в размере 41 937 000 рублей подлежит взысканию с администрации района. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица в силу положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 4 891 776 рублей 31 копейка. Расчет процентов проверен, является правильным. Фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам соответствуют..." Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 N КГ-А41/14850-07 по делу N А41-К1-9762/07 "...В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений является земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. В соответствии с ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков происходит при проведении кадастрового учета земельных участков, в результате которого земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. В силу названных норм закона следует, что объектом аренды по договору аренды земельного участка может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. Как видно из материалов дела и установлено судом, кадастровый учет передаваемого в аренду по договору N 2249 от 11.10.2005 г. земельного участка не проводился. Площадь передаваемого в аренду земельного участка в нарушение действующего законодательства определена в договоре на основании решения Подольского городского совета депутатов от 29.04.2004 г. N 25/5 исходя из общей площади занимаемого истцом помещения. При таких обстоятельствах, на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды N 2249 от 11.10.2005 г. не может быть признан заключенным..." Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2007, 03.05.2007 N КГ-А41/3404-07 по делу N А41-К1-10023/06 "...Суд апелляционной инстанции установил, что кадастровый план переданного в аренду земельного участка не составлялся, межевание границ не производилось и пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, упомянутый в п. 1.1 договора аренды от 07.12.2004 N 105/ДЗ как объект земельных отношений не существует. При таких обстоятельствах суд правомерно на основании п. 3 ст. 607 <*> признал договор от 07.12.2004 N 105/ДЗ незаключенным..." -------------------------------- <*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ. Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд рассматривал спор о понуждении заключить договор аренды земельного участка и пришел к выводу, что такой договор не может быть заключен, поскольку земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не может быть объектом договора аренды. Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2007, 23.04.2007 N КГ-А41/2723-07 по делу N А41-К1-20305/06 "...Общество с ограниченной ответственностью "Теплоинвест" (далее - ООО "Теплоинвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению имущественных отношений Администрации Балашихинского района МО (далее - Управление) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м. Решением от 21.12.2006 иск удовлетворен на основании ст. ст. 309, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Решение мотивировано тем, что обязанность Администрации заключить с истцом договор аренды земельного участка возникла в связи с заключением договора от 13.09.2001 N 009ИД о реализации инвестиционного проекта и уклонение от ее исполнения недопустимо. Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям. Согласно ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 6) земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой порядок установлен Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно ст. 1 данного Закона государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7). В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, в графической и текстовой формах воспроизводятся в кадастровой карте (плане). По смыслу указанных положений Закона земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в договоре сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ. Кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается. Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем, независимо от правомерности либо неправомерности действий Администрации, у суда в силу ст. ст. 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска..." Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2006 N КГ-А40/11991-06 по делу N А40-10219/06-57-103 "...Признавая данный договор незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре отсутствует такое существенное условие как предмет договора аренды земельного участка, и, следовательно, между сторонами договора не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: о предмете договора. Между тем, согласно п. 1.1 договора предметом является земельный участок, площадью около 6000 кв. м, имеющий адресные ориентиры. Неотъемлемой частью договора является план границ земельного участка. Земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что спорный договор содержит все необходимые данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что свидетельствует о заключенности договора..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу N А57-24856/2011 "...В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В силу пункта 3 этой же статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что в нарушение статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора) не определены границы земельного участка, позволяющие идентифицировать его как объект земельных правоотношений. Участок не сформирован, поскольку в отношении него не проведены землеустроительные работы, связанные с выделением части земельного участка площадью 45 га из состава земельного участка общей площадью 6118,7 га и присвоения выделенному участку самостоятельного кадастрового номера. Акт приема-передачи имущества, передаваемого в субаренду, между сторонами не составлен. К договору не приложено никаких схем, позволяющих идентифицировать местоположение участка площадью 45 га как часть земельного участка площадью 6118,7 га кадастровым номером 64:20:000000:0096, принадлежащего истцу на праве аренды. Адреса земельных участков не тождественны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих определить конкретное местонахождение спорного участка. В связи с чем правомерен вывод судебных инстанций о том, что часть земельного участка по спорному договору не имеет индивидуализирующих характеристик и не может являться объектом гражданских прав. Таким образом, невозможно определенно установить, какой земельный участок и дождевальная машина подлежали передаче в субаренду по договору и, следовательно, договор является незаключенным..." Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2011 по делу N А65-27762/2010 "...Земельный участок площадью 800 кв. м, являющийся частью земельного участка кадастровый номер 16:50:060102:180, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен. Договор субаренды от 30.11.2009 N 61 не содержит описание границ указанного земельного участка. При указанных обстоятельствах договор субаренды от 30.11.2009 N 61 не позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче истцу в качестве объекта аренды, и договор не считается заключенным. Договор субаренды от 30.11.2009 N 61 считается незаключенным, и не может служить основанием для взыскания предусмотренной им неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной данным договором. Поэтому суды обоснованно отказали истцу во взыскании неустойки в размере 66 000 руб. за просрочку передачи земельного участка истцу..." Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2011 по делу N А06-2831/2010 "...Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержалось в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка от 29.05.2002 N 29), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей в период подписания договора аренды земельного участка от 29.05.2002 N 29) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета. Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок. Как следует из материалов дела, в договоре аренды от 29.05.2002 N 29 отсутствуют сведения о точном месторасположении спорного земельного участка и другие данные, позволяющие четко определить и уставить предмет договора. Выкопировка из плана, прилагаемого к договору, таких сведений, в том числе сведений о межевании и других характеристик земельного участка не содержит. В названном договоре аренды отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 500 га. Доказательства постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Таким образом, судом правомерно признан договор аренды от 29.05.2002 N 29 незаключенным..." Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009 "...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку предметом договора является земельный участок, его формирование, как объекта земельных отношений, регулируется статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Описание и удостоверение границ земельных участков осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закона N 78-ФЗ) и Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон N 28-ФЗ). Таким образом, в соответствии с приведенными нормами индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок. Судами сделан правильный вывод о том, что договор от 07.02.2002 N 2075 и договоры перенайма земельного участка не содержат данных о кадастровом учете, о границах земельного участка, удостоверенных в установленном законом порядке и подлежащего передаче ответчику, что указывает на незаключенность договора аренды. Представленные в материалы дела кадастровые планы отдельных земельных участков, входящих в состав земельного участка, выделенного постановлением от 25.12.2001 N 3510, изготовлены 26.03.2007 и 02.04.2007, то есть позднее даты оформления договора аренды от 07.02.2002 N 2075 (л. д. 45 - 46)..." Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2009 по делу N А12-13299/2008 "...Апелляционный суд исходил из незаключенности договора аренды. В то же время, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (часть 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельные участки являются объектами государственного кадастрового учета. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из договора от 25.07.2007 г. N 5169аз, материалов дела следует, что на момент подписания спорного договора кадастровый план земельного участка составлен не был (пункт 1.2 договора). Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что по настоящее время кадастровый план земельного участка также составлен не был. Земельный участок, не включенный в единую систему учета в государственном земельном кадастре, не мог быть объектом договора аренды. Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не усматривается..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!