Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких требований договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому на практике возникает вопрос: в каких документах может быть указан предмет аренды?
8.1. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05
"...Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.
Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.
Между тем данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 - 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды.
|
|
|
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09 по делу N А57-5858/2008-1 "...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Судами установлено, что в материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре и сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв. м по акту от 06.06.2007... Следовательно, предмет в договоре не определен, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды является незаключенным..." |
|
|
|
| Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.12.2009 по делу N А33-1280/2009 "...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовавшийся статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определить объект аренды, расположенный в подвальном помещении, имеющем общую площадь в 578,6 квадратных метров, в связи с чем он не порождает для сторон никаких обязательств и последствий. Отменяя решение от 6 мая 2009 года на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, Третий арбитражный апелляционный суд квалифицировал правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением договора аренды N 10134 от 01.11.2006 и исполнением по нему обязательств, по нормам права, содержащимся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; установил то, что Департамент имущества обладал полномочиями, которые позволяли ему сдавать в аренду имущество муниципальной собственности; то, что Управление по ГО и ЧС согласовало заключение договора аренды N 10134 от 01.11.2006; на то, что экспликация, подписанная, в том числе ответчиком, являющаяся одним из приложений к договору аренды N 10134 от 01.11.2006, содержит указание на комнаты 6 - 15, которые являются объектом аренды и переданы арендодателем арендатору во исполнение договорных обязательств; то, что ответчиком вносились арендные платежи в добровольном порядке; то, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006, как заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации и в соответствии с пунктом 1.2 считается заключенным с 01.11.2006; то, что размер ежемесячного арендного платежа определен в приложении N 2 и в дополнениях к договору аренды N 10134 от 01.11.2006; то, что за пользование ответчиком объектом аренды с 01.11.2006 по 31.12.2008 общая сумма арендной платы составила 77.098 рублей 27 копеек, из которых уплачены 36.255 рублей 36 копеек; то, что ООО "А и Партнеры" не представило доказательства погашения долга по арендной плате; то, что за нарушение срока внесения арендной платы стороны установили пени, требование о взыскании которых заявлено истцом за период с 11.11.2006 по 31.12.2008. Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что выводы, содержащиеся в постановлении от 10 августа 2009 года, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании доказательств, которые к нему приобщены, спор разрешен Третьим арбитражным апелляционным судом без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права. Заключив договор аренды N 10134 от 01.11.2006, в приложении к которому, подписанному как арендодателем, так и арендатором, определен конкретный объект аренды (л.д. 17 т. 1), и получив этот объект во временное пользование по акту приема-передачи от 01.11.2006 (л.д. 16 т. 1), ООО "А и Партнеры" обязано было выполнить обязательство по своевременному внесению арендной платы, принятое им на себя по условиям договора..." |
|
|
|
|
|
|
| Западно-Сибирский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды исполнялся сторонами и разногласий между ними относительно предмета договора не возникало. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2013 по делу N А75-3531/2012 "...Из материалов дела следует, что 06.07.2005 между департаментом (арендодатель) и филиалом N 4 коллегии (арендатор) заключен договор аренды N 179/05 (далее договор от 06.07.2005), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 42 кв. м, в том числе площади общего пользования 9,9 кв. м для использования под адвокатский кабинет. Помещения расположены по адресу: г. Нефтеюганск, мкр. 6, д. 47, каб. N 6, 7, первый этаж (далее - нежилое помещение). Как следует из материалов дела и установлено судами, предмет договоров от 06.07.2005, от 03.07.2006, от 31.12.2009 являлся одним. При подписании договоров и актов приема-передачи у коллегии замечания, расхождения в определении объекта аренды отсутствовали. С 2005 года коллегия без замечаний пользовалась арендуемыми помещениями. Кроме того, к договору от 06.07.2005 приложен поэтажный план с отмеченными на нем арендованными помещениями, позволяющий их индивидуализировать. Таким образом, вывод судов о том, что условиями договоров аренды определены все существенные условия, является обоснованным. Основания для признания договоров незаключенными у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009 "...При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора. Арбитражный суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку оспариваемому договору установил, что сторонами предусмотрен предмет договора субаренды - нежилое помещение площадью 850 кв. м, границы которого согласованы сторонами в плане-схеме (приложение N 1 к договору), расположенное на первом этаже здания по адресу: город Омск, улица Енисейская, 1, а также определена арендная плата за пользование частью нежилого помещения в сумме 127 500 рублей в месяц. Учитывая изложенные обстоятельства и нормы права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора субаренды..." |
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-40724/12-64-375 "...Между истцом и ответчиком также был заключен договор аренды от 01.05.2009 г. N 67-07-099, на основании которого ответчику было предоставлено истцом во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м (1 этаж, помещение I, комната N 1, часть комнаты N 2, часть комнаты N 3), расположенное по адресу: город Москва, ул. Красносельская, д. 35, стр. 34, согласно схеме размещения (Приложение N 1 к договору). Договор заключен на срок с 01.05.2009 г. по 24.04.2010 г. По акту приема-передачи (приложение N 4) помещение передано ответчику. Также стороны подписали схему размещения арендованных помещений. При таких обстоятельствах и учитывая положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, несостоятельны, тем более, что данный договор фактически исполнялся сторонами..." Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2012 по делу N А40-32126/11-9-278 "...Кроме того, согласно пункту 1 дополнительного соглашения N 1 от 13 января 2009 года к договору аренды N 531-09/05, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное и возмездное пользование служебные помещения общей площадью 170,8 кв. м (Приложение N 2) по адресу: 119027, г. Москва, Заводское ш., д. 19, стр. 1, в том числе: 1.1. офисные помещения площадью 165,7 кв. м, 1.2. подсобные помещения площадью 5,1 кв. м. Приложение N 2 к договору N 531-09/05 от 11.01.2009 г. содержит план помещений, передаваемых в аренду, указанных в дополнительном соглашении. Таким образом, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что описание подлежащих передаче в аренду нежилых помещений, с указанием их площади и местонахождения, в совокупности с графическим обозначением передаваемых в аренду помещений на планах здания, являющихся приложениями к договору, позволяет точно определить объект аренды, в связи с чем договор аренды, заключенный между ОАО "ВАРЗ-400" и ОАО "Авиационная компания "Атлант-Союз", нельзя признать незаключенным..." Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07 по делу N А40-70347/06-152-337 "...Суд также установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом. С учетом установленного, суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2012 по делу N А12-18049/2011 "...В приложении N 1 к договору стороны подписали документ, имеющий графическое описание помещения с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте (план 2-го этажа здания). В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия здания, сооружения, оборудование и другие вещи (непотребляемые вещи). Положения указанной нормы не ограничивают право сторон заключать договор на пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью. При формировании условий договора аренды объекта недвижимости, стороны в целях идентификации той части недвижимой вещи, которая будет передаваться арендатору, вправе отразить данные в документе, содержащем графическое или текстуальное описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта). Из имеющегося в материалах дела положения N 1 к договору аренды следует, что стороны определили путем графического выделения в кадастровым паспорте здания помещения, которые предоставлялись в пользование арендодателю, кроме этого, отразили и его номер в соответствии с данными кадастрового учета. При передаче и использовании объекта аренды у Партнерства также не возникало никаких сомнений относительно индивидуализации помещения. Кроме этого, поскольку объект аренды фактически передан арендатору и им используется, последний не вправе ставить вопрос о несоблюдении сторонами требований статей 432, 606 ГК РФ, поскольку каких-либо неопределенностей относительно предмета аренды у сторон не возникало..." Постановление ФАС Поволжского округа от 27.09.2012 по делу N А72-7510/2011 "...Однако содержащиеся в судебных актах выводы относительно незаключенности договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ вследствие несогласования сторонами договора объекта аренды не основаны на нормах действующего законодательства, а также не соответствуют материалам дела и существующей судебно-арбитражной практике. Кроме того, при оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь. Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. Как следует из материалов дела, 17.12.2008 Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (далее - УОГУП "Бюро технической инвентаризации") был изготовлен и оформлен кадастровый паспорт и поэтажный план на объект подземного перехода общей площадью 1235,7 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский (л.д. 44 - 45, т. 1). В целях конкретизации используемых истцом помещений, стороны отметили указанные объекты в поэтажном плане строения (графическое описание), который был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации" и подписан ИП Храмушкиным А.Н. и Комитетом без возражений (л.д. 87, т. 1). Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды от 03.02.2005 N 8091. В процессе рассмотрения настоящего дела Комитет не оспаривал относимость данного документа к договору аренды от 03.02.2005 N 8091. Поскольку в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в этой части подлежат отмене..." Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2012 по делу N А72-7509/2011 "...В силу статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Правила указанных норм применимы в силу статьи 6 ГК РФ и при аренде нежилых помещений. При оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь. Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. Данные подходы существуют в судебно-арбитражной практике, которые не были учтены при разрешении данного спора (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2011 N 1132/11, от 19.02.2009 N 1441/09). Следует отметить, что Федеральным законом от 21.07.2997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) <*> не предусмотрено, что кадастровый паспорт необходим для индивидуализации предмета договора аренды, а при его отсутствии предмет соответствующего договора аренды не будет определен. -------------------------------- <*> Вероятно, имеется в виду Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Судебные инстанции, оценивая спорные отношения, не учли, что в период пользования спорными объектами, переданных по акту, между сторонами не имелось каких-либо неопределенностей в отношении помещений, которые передавались Обществу. Кроме этого, после изготовления кадастрового паспорта на объект (подземный переход) арендуемые обществом помещения были отмечены (графическое описание) в поэтажном плане строения, который подписан Комитетом и Обществом. Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды N 5566. При таких обстоятельствах, поскольку в удовлетворении требовании истца о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в соответствующей части подлежат отмене..." |
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А44-3948/2008 "...В соответствии с пунктом 1.2 договора характеристики предоставляемого помещения приведены в передаточном акте и схеме (приложения N 1 и 2), которые являются неотъемлемой частью договора. По акту сдачи-приемки от 01.07.2008 помещение общей площадью 25,8 кв. м передано в аренду. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что содержание договора, акта сдачи-приемки, схемы с заштрихованными конкретными площадями позволяет установить имущество, переданное в аренду ЗАО "ИТС", а именно: часть помещения площадью 22,6 кв. м на 6 этаже и часть помещения площадью 3,2 кв. м на 9 этаже дома N 5 по набережной реки Гзень в Великом Новгороде. Поскольку не были представлены доказательства возврата арендуемых помещений из субаренды по передаточному акту, суд удовлетворил оспариваемое требование на основании статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Условия договора субаренды были предметом рассмотрения и оценки судов, которые, исходя из его буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ, установили наличие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Суды также указали на фактическую передачу помещений, уплату арендных платежей, подписание актов, что подтверждает отсутствие у сторон неопределенности относительно объекта аренды. Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2009 по делу N А68-2642/08-181/7 "...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды от 31.10.2007 является незаключенным, поскольку предмет его не определен, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом постановлении. Апелляционным судом принято во внимание, что при передаче нежилых помещений по акту субарендатору, возврате их по акту приема-передачи, а также в процессе пользования помещениями у сторон не возникало неопределенности по составу арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции сослался также на наличие дополнительных соглашений к договору субаренды, приложений N N 1, 2, 3 к договору от 31.10.2007 с согласованным сторонами планом-схемой арендуемых помещений по указанным адресам на соответствующих поэтажных планах зданий. Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!