Условие о площади объекта аренды
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору.
В судебной практике нередко возникают споры в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в том числе в случаях несогласования сторонами площади арендуемой недвижимости.
10.1. Вывод из судебной практики: Площадь объекта аренды может включать в себя наряду с площадью имеющегося в натуре помещения расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09 по делу N А40-66045/08-54-492
"...При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное в договоре аренды помещение общей площадью 14,76 кв. м не является обособленным объектом, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии у истца оснований для взыскания суммы арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
|
|
|
Действительно, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды.
При изложенных выше обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд на основании части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права..."
|
|
|
10.2. Вывод из судебной практики: Изменение сведений об арендуемом земельном участке, в частности о его площади, не является заменой предмета договора, а также новым договором аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2011 N КГ-А40/1522-11 по делу N А40-71147/10-120-286
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 19 июня 1992 года между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодатель) и Московским технокоммерческим центром производственной фирмы "ГАЗавтотехобслуживание" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-000016, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30930,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.
|
|
|
Вместе с тем, 28 декабря 2005 года Департамент земельных ресурсов города Москвы и ООО "Трэйдинг-Люкс" заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992 г., которым внесли изменения в данный договор в части площади арендуемого земельного участка и его кадастрового номера, а также размера арендной платы.
Однако, Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. было отказано письмом N 22/028/2009-243 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Регистрирующий орган в своем отказе от 19 марта 2010 года указал на то, что в Едином государственном реестре прав был зарегистрирован договор аренды от 19.06.1992 N М-09-000016, предметом которого является земельный участок площадью 30930 кв. м с кадастровым номером 77:09:02008:021. Дополнительным соглашением, поданным на государственную регистрацию, оформленным на основании распоряжения префекта САО г. Москвы от 05.10.2005 N 7101 в договор аренды от 19.06.1992 года N М-09-000016, вносятся изменения в части площади (17 539 кв. м) и кадастрового номера земельного участка (77:09:02008:061).
|
|
|
В связи с этими обстоятельствами, по мнению регистрирующего органа, дополнительным соглашением осуществляется замена предмета договора.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
В связи с этим, как правильно указал апелляционный суд, поскольку дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. заключено сторонами в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор, и соответствует положениям п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 6 ЗК РФ, а действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды, оснований полагать, что указанным дополнительным соглашением к договору аренды осуществлена замена предмета договора, у суда не имеется.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение представляет по сути новый договор и заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения противоречит нормам действующего законодательства..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 12.07.2011 N ВАС-8692/11 по делу N А40-71147/10-120-286 "...Суды установили, что 19.06.1992 между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время департамент, арендодатель) и Московским технокоммерческим центром производственной фирмы "ГАЗавтотехобслуживание" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-000016, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30 930,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98. Во исполнение данного распоряжения, департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992, которым внесли изменения в данный договор в части площади арендуемого земельного участка и его кадастрового номера, а также размера арендной платы. Отказ управления в регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2005 послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу. В обоснование указанного отказа управление приводит то обстоятельство, что дополнительным соглашением от 28.12.2005 стороны изменили предмет договора от 19.06.1992, в том числе данные о площади и кадастровом номере переданного в аренду земельного участка, что свидетельствует о заключении нового договора, подлежащего государственной регистрации. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суды пришли к выводу о незаконности обжалуемого отказа. В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Дав толкование указанной норме, суды указали, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу о том, что заключенное дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 не противоречит требованиям статьи 452, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего у ответчика не имелось предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для вынесения оспариваемого отказа. ...в передаче дела N А40-71147/10-120-286 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.03.2011 отказать..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 143; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!