Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
Гражданский кодекс РФ не содержит конкретных требований к индивидуализации в договоре аренды здания (помещения) объекта аренды. Указано лишь, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии этих сведений условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади.
Такой договор может быть признан судом незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов.
9.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается незаключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.
Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005
"...Кассационная инстанция считает, что судами не дано надлежащей оценки доводам инспекции об отсутствии в договоре аренды от 20.04.2004 таких существенных условий, как инвентарный номер помещения и его площадь; об отсутствии полномочий арендодателя сдавать помещение в субаренду без согласия собственника; непредставление обществом кассового чека, подтверждающего внесение арендной платы наличными денежными средствами.
|
|
|
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенным для договора аренды является условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако в договоре аренды от 20.04.2004 имеется только адрес строения, в котором находится передаваемое по договору нежилое помещение, без указания инвентарного номера и его площади..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что неотъемлемой частью спорного договора аренды является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору. Однако он не был представлен для включения в материалы дела. Кроме того, отсутствовали доказательства передачи помещений арендатору. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А56-9091/2012 "...Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.01.2010 подписали договор N 37/01 аренды нежилых помещений, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Тележная ул., д. 8-10; Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12; Калининград, Железнодорожная ул., д. 5. Согласно пункту 1.2 договора неотъемлемой его частью является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору. По правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Суды, отказывая в иске, правомерно исходили из того, что в силу названных норм спорный договор аренды является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные для договоров аренды условия - не указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества (номера помещений, их площадь, местонахождение и иные характеристики). Суды также указали на отсутствие доказательств фактической передачи арендатору помещений и исполнения договора..." По данному делу подробнее см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 по делу N А56-9091/2012 "...Как следует из материалов дела, истец и ответчик подписали договор от 01.01.2010 N 37/01, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресам: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 8-10, Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12, Калининград, ул. Железнодорожная, д. 5 (пункт 1.1). Исковое требование основано на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с февраля по ноябрь 2010 года. Установив, что из договора аренды невозможно сделать вывод о согласовании сторонами условий о предмете договора, не указаны признаки, индивидуализирующие нежилые помещения, не приложен поэтажный план, а также акт приема-передачи имущества, суд признал договор аренды незаключенным и отказал в удовлетворении иска. Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Как следует из договора аренды от 01.10.2010 N 37/01, стороны указали, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (пункт 1.2). Однако указанный план в материалы дела не представлен. Истцом не представлено в материалы дела и доказательств фактического использования указанных истцом помещений. Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался в пятидневный срок предоставить арендатору объект аренды по акту приема-передачи. Однако акт приема-передачи в материалы дела не представлен со ссылкой истца на его утерю. Никаких иных доказательств фактического использования ответчиком помещений, принадлежащих истцу, в указанный истцом период в материалы дела также не представлено. Копии счетов, имеющиеся в материалах дела, не подтверждают факта использования помещений ответчиком. Учитывая установленное, довод подателя жалобы о том, что из фактических обстоятельств данного спора следует, что договор исполнен, помещения переданы в аренду и впоследствии возвращены владельцу не подтвержден надлежащими доказательствами, а поэтому подлежит отклонению как необоснованный. При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно и правомерно принято решение об отказе в удовлетворении иска..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2010 N Ф09-10439/10-С6 по делу N А60-48082/2009-С12 "...Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду объект, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Юбилейная, д. 17, для использования под автосервис. Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что предмет договора аренды от 01.01.2008 N 1 не согласован, в связи с чем указанный договор является незаключенным. При этом суды указали, что факт пользования предпринимателем помещением автомойки подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2008. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..." Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6 по делу N А60-23751/2009-С12 "...Из пункта 1.1 договора аренды от 10.10.2008 следует, что обществу "Тиграник" в аренду передано нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 23. При этом в договоре отсутствует номер и площадь передаваемого помещения, к договору аренды не приложен план помещения, позволяющий определить его местонахождение в здании. В материалы дела также не представлен акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами договора. Таким образом, договор аренды не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в связи с чем существенное условие о предмете договора нельзя признать согласованным. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции верно указал, что представленные доказательства свидетельствуют о несогласованности сторонами условий о предмете аренды, в связи с чем в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 10.10.2008 следует признать незаключенным..." Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6 по делу N А50-9935/2008-Г31 "...Как установлено судами, ТСЖ "Звезда" (арендодатель) и предпринимателем Семеновым Г.В. (арендатор) подписан договор аренды от 07.12.2005, во исполнение условий которого арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Парковый, д. 28а. Истец, полагая, что договор аренды от 07.12.2005 является незаключенным, поскольку в экземпляре договора, имеющегося у ответчика не определена площадь арендуемого помещения, указывая при этом, что арендная плата за пользование переданным в аренду имуществом в период с марта 2006 года по 23.04.2006 в сумме 25 450 руб. 00 коп. ответчиком не уплачивалась, обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Оценив представленные документы в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что сторонами не согласовано существенное условие об объекте договора аренды от 07.12.2005, в связи с чем обоснованно сделали вывод о том, что указанный договор является незаключенным..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!