Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу 5 страница
| Северо-Западный округ Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-1932/2016 по делу N А13-15982/2014 "...Отклоняя требования конкурсного управляющего о признании договора аренды незаключенным, суды правильно применили положения пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". Судами установлено, что при заключении договора аренды нежилого помещения и земельного участка от 01.05.2011 и во время его исполнения между сторонами отсутствовали разногласия по поводу места нахождения сдаваемого в аренду помещения и границ используемого земельного участка; в период действия договора подписывались акты, свидетельствующие об использовании Обществом имущества предпринимателя; арендатор за период с апреля по июль 2011 года произвел оплату арендной платы в сумме 100 000 руб.; до спорного договора между сторонами был заключен аналогичный договор от 01.06.2010, представленный в материалы дела..." Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2016 по делу N А56-25095/2015 "...Ссылаясь на то, что в договоре аренды перечислены не все объекты АЗС, указанная этажность здания АЗС не соответствует фактической и имеются расхождения в указании площади здания мойки автомобильного транспорта, ООО "Фаэтон - топливная сеть номер 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для признания договора аренды незаключенным. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Характеристики имущества, указанные в пункте 1.2 договора аренды и в акте приема-передачи, совпадают. Сведения о наличии между сторонами спора относительно качества и количества переданного имущества отсутствуют. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Учитывая, что имущество передано арендатору по акту приема-передачи без возражений и договор аренды сторонами исполнялся, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..." Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2016 N Ф07-2625/2016 по делу N А56-25094/2015 "...Ссылаясь на то, что в договоре аренды перечислены не все объекты АЗС, указанная этажность здания АЗС не соответствует фактической и имеются расхождения в указании площади здания мойки автомобильного транспорта, ООО "Фаэтон - топливная сеть номер 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для признания договора аренды незаключенным. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Характеристики имущества, указанные в пункте 1.2 договора аренды и в акте приема-передачи, совпадают. Сведения о наличии между сторонами спора относительно качества и количества переданного имущества отсутствуют. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Учитывая, что имущество передано арендатору по акту приема-передачи без возражений и договор аренды сторонами исполнялся, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..." Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.09.2015 N Ф07-4333/2015 по делу N А21-5491/2014 "...Как следует из материалов дела, 18.04.2013 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор предварительного согласования места размещения объекта N 011660, в соответствии с пунктом 1.1 которого Администрация предоставляет Обществу место размещения объекта - земельный участок площадью 5406 кв. м по адресу: Калининград, Московский р-н, Ленинский пр., д. 155, сроком до 26.03.2014. Считая, что спорный договор является незаключенным, а земельный участок до 31.07.2013 (даты постановки участка на кадастровый учет) в аренду не передавался, Общество заявило встречный иск. Установив факт пользования со стороны Общества земельным участком и наличие задолженности по арендной плате, суды правомерно удовлетворили денежные требования Администрации. При этом суды не установили правовых оснований для признания договора от 18.04.2013 N 011660 незаключенным ввиду отсутствия разногласий сторон по поводу существенных условий сделки и ее исполнения. Довод жалобы о том, что договор от 18.04.2013 N 011660 является незаключенным, так как земельный участок до 31.07.2013 не был сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный учет, также отклоняется судом кассационной инстанции. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Материалами дела подтверждается, что при заключении договора и во время его исполнения между сторонами отсутствовали разногласия по поводу границ используемого земельного участка. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, решение от 24.11.2014 и постановление от 03.03.2015 должны быть оставлены без изменения..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2013 по делу N А26-6220/2012 "...В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт - об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды считается незаключенным, поскольку стороны не согласовали индивидуализирующие признаки объекта аренды, кроме того, объект не был передан ответчику. Общество, считая, что размер взысканной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, указывает на злоупотреблении правом со стороны истца. Общество также указывает на неправомерное принятие апелляционным судом дополнительных доказательств. Как следует из материалов дела, Управляющая компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.01.2011 аренды части нежилых помещений для размещения оборудования, образующего оптоволоконную сеть, и активного сетевого оборудования в нежилых помещениях жилого фонда в соответствии с адресным списком, содержащимся в приложении N 1. Приложение N 1 к договору содержит "адресный список домов с указанием этажности, количества подъездов и стоимости одного подъезда применительно к каждому дому и общей суммы ежемесячной арендной платы". Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод ответчика о незаключенности договора. В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2012 по делу N А42-3419/2011 "...Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, указав, что договор аренды от 11.01.2011 N 1/18418 является незаключенным ввиду отсутствия индивидуализации объекта аренды, а незаключенный договор не может быть признан недействительным как в целом, так и в части. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен (имущество передано) и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным. Факт принятия помещения указанной площадью подтвержден актом передачи от 11.01.2011. Подписание акта подтверждает отсутствие претензий у арендатора в отношении принимаемого помещения. Материалами дела подтверждается, что договор аренды сторонами исполнялся, арендатор производил частичную оплату аренды. Как утверждал ответчик, истец и ранее осуществлял деятельность по организации питания в спорном помещении, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось; дополнительно переданные истцу помещения по акту не были предметом аукциона и договора аренды. При таких обстоятельствах основания для признания условия об объекте аренды несогласованным, а договора - незаключенным отсутствовали. Поскольку вывод судов о несогласованности объекта аренды противоречит материалам дела, а вопрос о недействительности договора аренды по существу не рассматривался, решение и постановление в силу статей 287 и 288 АПК РФ следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.08.2009 по делу N А21-8878/2008 "...По мнению подателя жалобы, суды не учли следующие обстоятельства: договор от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку не позволяет четко определить имущество, переданное в аренду... Как следует из материалов дела, 01.11.2006 между сторонами заключен договор аренды N 1, в соответствии с которым муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства Балтийского городского округа (арендодатель) передает, а муниципальное унитарное предприятие Балтийского городского округа "Универсал-Коммунал" (арендатор) принимает во временное владение и пользование контейнеры металлические в количестве 321 шт. Доводы подателя жалобы о том, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, акт приемки арендуемого имущества не представлен, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции. Факт передачи контейнеров в аренду подтвержден актами об оказанных услугах и актом сверки взаимных расчетов по договору от 01.11.2006 N 1, подписанных сторонами, следовательно, стороны исполняли договор в отношении имущества, указанного в пункте 1.1 договора аренды, и данные сведения считали достаточными, чтобы не ставить под сомнение факт заключения договора..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А05-14003/2005-17 "...В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Как следует из материалов дела, Общество и предприниматель Веселкова О.Е. заключили договор аренды от 01.01.2005, предметом договора является нежилое помещение площадью 24 кв. м, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. К. Маркса, д. 12, и договор аренды от 01.12.2004, предметом которого является нежилое помещение площадью 52 кв. м, расположенное по тому же адресу. Ввиду того, что ответчик пользовался арендованными помещениями, что подтверждается представленными в материалы дела платежными квитанциями, следует признать, что предмет аренды сторонами согласован по обоим договорам..." |
| Северо-Кавказский округ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2014 по делу N А32-9680/2013 "...Общество 12.07.2013 в порядке статьи 71 Закона о банкротстве обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении требований кредитора и включении 37 123 рублей 39 копеек в третью очередь реестра требований кредиторов должника (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суды установили, что в обоснование своих требований кредитор представил договоры аренды от 01.04.2012 N 3-П и от 01.02.2013 N 4-П. Актами приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2013, от 01.04.2012 подтверждается передача арендатору помещений общей площадью 160 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Украинский, ул. Гаражная, 11, 1 этаж, и 80 кв. м, находящихся по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Украинский, ул. Гаражная, 11, 1 этаж. Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств привело к возникновению задолженности в общей сумме 37 123 рублей 39 копеек. Довод банка о том, что договоры аренды от 01.04.2012 N 3-П и от 01.02.2013 N 4-П нельзя считать заключенными, поскольку предмет договоров не конкретизирован, отклонен судами первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 13), предусматривающий, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Исходя из установленного, с учетом положения статей 309, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 71 Закона о банкротстве, арбитражные суды правомерно признали обоснованными требования кредитора в размере 37 123 рублей 39 копеек и включили их в реестр..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2014 по делу N А53-20502/2013 "...Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к незаключенности договора аренды ввиду неопределенности характеристик объекта аренды, отсутствию аргументированного обоснования снижения суммы неустойки не до размера ставки рефинансирования. В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, установив, что казачье общество, приняв от акционерного общества без замечаний согласованные условиями договора части земельного участка и некапитальные строения, производило оплату за их использование, суды обоснованно заключили об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным. Примененные казачьим обществом при производстве расчетов суммы задолженности параметры объектов аренды не соответствовали условиям договора аренды и характеристикам фактически переданных арендатору объектов. Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2013 по делу N А32-10333/2012 "...1 апреля 2011 года предприниматель (арендодатель) и ООО "Реал Комм" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (кафе) N 12, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить нежилое помещение, находящееся в его собственности, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить последнему свободный доступ в указанное нежилое помещение, общей площадью предоставляемого здания 334,67 кв. м, для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей 143,75 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1, л.д. 25-28). На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Отказывая в удовлетворении части требований предпринимателя, суды констатировали незаключенность договоров аренды от 01.04.2011 N 12, 13 ввиду несогласованности предмета договора - невозможность идентифицировать объект аренды (статья 607 Гражданского кодекса), а также указали на недоказанность использования ООО "Реал Комм" всей площади арендуемых помещений. Между тем указанные выводы сделаны без учета следующего. В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Толкуя условия договоров аренды от 01.04.2011 N 12, 13, суды не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее, о том, что при их заключении и исполнении у сторон отсутствовали разногласия по определению существенных условий договора, неопределенности по составу арендуемого имущества, размеру арендных платежей, затруднений при его использовании. Следует также отметить, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета, следует обсуждать до начала его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю с претензией о невозможности использования арендуемых помещений или наличии препятствий для его использования в течение спорного периода отсутствуют. Факт передачи имущества с указанием конкретных площадей, адреса, подтверждается соответствующими актами приема-передачи к названным договорам, подписанным сторонами без замечаний. Об исполнении договоров свидетельствуют также акты о выполнении услуг со ссылкой на договоры аренды от 01.04.2013 N 12 и 13, подписанные со стороны ООО "Реал Комм" и содержащие оттиск печати организации (т. 1, л.д. 48-69), платежные поручения об оплате аренды (т. 1, л.д. 147-163). Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-22442/2012 "...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3). Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел разъяснения, содержащиеся в пунктах 14 и 15 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В них указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством. Если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Исследовав представленные в дело доказательства (счета на оплату, иные платежные документы, подписанные сторонами акты), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что договор аренды от 01.01.2009 фактически исполнялся сторонами. В процессе исполнения названной сделки у сторон не возникали разногласия относительно объекта аренды. С учетом установленных обстоятельств и приведенных разъяснений апелляционный суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя и общества обязательственных отношений в отношении переданных в аренду (не конкретизированных в договорах) нежилых помещений. Доводы кассационных жалоб заявителей (об отсутствии конкретизации требований к каждому из ответчиков и неисследованности вопроса о занимаемых ими помещениях) не принимаются. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договоры аренды от 25.05.2010 и от 01.01.2009 фактически исполнялись сторонами и в процессе их исполнения у сторон не возникали разногласия относительно помещений, переданных ответчикам в пользование. Следовательно, отсутствие в договорах сведений, позволяющих индивидуализировать нежилые помещения, не может являться препятствием к освобождению таких (занимаемых ответчиками) помещений и возврату арендодателю объекта аренды. Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что занимают нежилые помещения в здании (литера АД1), находящемся по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Наличие в документах технической инвентаризации (технических паспортах здания) разночтений в описании (нумерации) помещений, расположенных в указанном объекте, не может служить препятствием в удовлетворении требований общества (собственника недвижимого имущества)..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.07.2011 по делу N А63-7666/2010 "...Фирма обратилась к обществу со встречным иском о признании незаключенными договоров аренды от 01.02.2009 N 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 N 28/АР-09/30 (требования уточнены; т. 3, л.д. 4, 7). В обоснование встречного иска фирма сослалась на отсутствие в договорах указания на площадь объекта аренды, акта приема-передачи помещения, кадастрового паспорта объекта, различия данных о площадях помещений в технических паспортах 1987 и 2009 года. В связи с несогласованностью сторонами условий о предмете договоры аренды от 01.02.2009 N 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 N 28/АР-09/30 являются незаключенными (пункт 3 статьи 607 Кодекса). Кроме того, договор аренды от 01.02.2009 не заключен ввиду отсутствия государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статьи 606 и 607 Кодекса). По смыслу названных правовых норм вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора (аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08). При разрешении спора судебные инстанции установили, что договоры аренды исполнены сторонами (имущество передано арендатору и возвращено арендодателю с соблюдением требований статьи 655 Кодекса (по актам приема-передачи)). Арендная плата вносилась ответчиком из расчета 324 кв. м арендуемой площади, сторонами подписывались акты о выполнении договорных обязательств. Оценив представленные в дело доказательства и поведение сторон с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у сторон в процессе исполнения договоров неопределенности относительно имущества, переданного в аренду. При таких обстоятельствах условие о предмете договоров от 01.02.2009 и от 31.12.2009 не может считаться несогласованным, а договоры аренды - незаключенными..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А61-1005/2010 "...Удовлетворяя требования общества в части взыскания задолженности за пользование транспортными средствами, суды исходили из незаключенности договоров аренды ввиду несогласованности предмета сделок и наличия доказательств фактического пользования имуществом. По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Из представленных в материалы дела актов выполненных работ, подписанных сторонами, видно, что договоры аренды исполнены, в них имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду. У сторон в процессе исполнения договоров спора относительно его неопределенности не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договоров не может считаться несогласованным, а договоры - незаключенными (аналогичный подход соответствует судебной практике: определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08). Вместе с тем вывод судов о незаключенности договоров не повлиял на законность принятых судебных актов..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2010 по делу N А32-5850/2009 "...Отказывая в иске, суды сослались на незаключенность договора ввиду неопределенности его предмета (невозможности идентификации переданных по договору торговых павильонов) и недоказанность истцом наличия у него права собственности на спорные павильоны. Между тем суды не учли следующего. В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным. Из материалов дела видно, что по акту приема-передачи общество приняло от истца помещения торговых павильонов и до момента заявления иска никаких претензий по поводу неопределенности предмета договора общество не предъявляло. Более того, общество оплатило обусловленную договором арендную плату за 2 года. Доказательств, подтверждающих, что общество не получило предмет аренды от истца и заявления требований о возврате уплаченных арендных платежей, в деле не имеется. Этим обстоятельствам суды не дали оценки. ...решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А32-5850/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2009 по делу N А32-4077/2008-38/65 "...ООО "Светлана-2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Чалбашу Ленару Абибуллаевичу о признании договора аренды от 01.01.2007 N 2 (далее - договор аренды) незаключенным. Исковые требования мотивированы тем, что в договоре аренды в нарушение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не указаны местоположение рынка, инвентаризационный номер павильона и его площадь. Акт приема-передачи имущества по этому договору не составлялся (т. 1, л. д. 2). В договоре стороны указали о передаче в аренду торговых павильонов N 1, 3, 8, расположенных на центральном рынке. Апелляционная инстанция установила, что во исполнение договора истец передал ответчику указанные павильоны. Факт исполнения договора аренды подтверждается письмом общества от 08.02.2008 о необходимости возвращения павильона, приходным кассовым ордером от 14.03.2007 N 84, а также подачей обществом самостоятельного иска об истребовании имущества (торговых павильонов N 1, 3, 8 под литерой Г-104) по делу N А32-21507/2008-41/347 (т. 1, л. д. 8; т. 2, л. д. 60, 63). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у общества сомнения относительно объекта аренды и идентификации павильонов. Апелляционная инстанция обоснованно указала, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2009 по делу N А01-142/2009 "...В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В пункте 1.1 договора аренды стороны определили площадь и местоположение (адрес) передаваемого в аренду помещения. По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако если договор исполнен (имущество передано) и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным. В судебном заседании от 18.03.2009 директор общества признал факт принятия помещений во владение и их использование с января по август 2008 г. (л. д. 58). При таких обстоятельствах вывод суда о несогласованности объекта аренды противоречит материалам дела, поэтому решение в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить..." Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2009 N Ф08-8159/2008 по делу N А32-4062/2008-35/93 "...В договоре стороны указали о передаче в аренду торговых павильонов N 8 и 10, расположенных на Центральном рынке. Суды установили, что во исполнение договора истец передал ответчику указанные павильоны. Факт исполнения договора аренды подтверждается подачей обществом самостоятельного иска об освобождении занимаемых ответчиком помещений в Октябрьский районный суд г. Новороссийска. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, т.е. предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации павильонов. Павильоны N 8 и 10 переданы ответчику как участнику общества во исполнение решения собрания учредителей общества (протокол от 07.03.2007 N 1). Характеристики предмета аренды (местоположение, площадь) определены в представленном в материалы дела техническом паспорте. Суды обоснованно указали, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод судов об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 140; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!