Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу 1 страница
Нередко при отсутствии надлежащего согласования в договоре условия об объекте аренды стороны тем не менее фактически его исполняют. Возникает вопрос: можно ли в этом случае считать договор заключенным?
В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
7.1. Вывод из судебной практики: Стороны не вправе оспаривать договор аренды по основанию, связанному с ненадлежащим согласованием объекта аренды, если реально исполняли договор.
Следует также отметить, что в некоторых приведенных ниже постановлениях рассмотрена ситуация, когда стороны в договоре согласовали площадь и адрес арендуемого имущества. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что ряд судов считают указание в договоре площади арендуемого помещения и адреса здания, в котором находится данное помещение, недостаточным для признания предмета договора согласованным. По данному вопросу см. п. 9.2 материалов к ст. 607 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.02.2019 N Ф04-6777/2018 по делу N А46-5389/2018
"...Между федеральным государственным учреждением "Омская квартирно-эксплуатационная часть Сибирского военного округа" (арендодатель) и Катышевой О.А. (арендатор) 05.04.2010 заключен договор аренды N 13 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка 55:36:20 04 01:401, местоположение которого установлено в западной части кадастрового квартала 55:36:20 04 01 города Омска, общей площадью 76 кв. м, для использования его под размещение павильона с правом реализации продовольственной продукции.
В подтверждение передачи учреждением спорного земельного участка представлен акт приема-передачи от 05.04.2010.
Срок действия договора (срок аренды) установлен по 05.03.2011 (пункт 2.1).
Доказательств передачи участка по акту передачи после 05.03.2011 в материалы дела не представлено. Из позиции ответчика следует, что он продолжал пользоваться участком после истечения срока договора, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
|
|
|
Истцом установлен факт того, что часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 04 01:401 на кадастровый учет не поставлена, в связи с чем учреждением сделан вывод, что договор аренды земельного участка не имеет предмета, ввиду чего считается незаключенным.
Полагая, что договор аренды является незаключенным вследствие несогласованности предмета договора, учреждение направило в адрес предпринимателя претензию от 13.09.2017 N 141/5/5/16034 с требованием освободить используемую часть спорного земельного участка.
Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, ФГКУ "Сибирское ТУИО" Минобороны России обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
|
|
|
Из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления N 73, следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу указанных разъяснений, не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что стороны договора аренды, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, а потому, подписав договор аренды, действовали добровольно, арендодатель и арендатор были согласны с его условиями, принимая во внимание, что сторонами составлен акт приема-передачи части земельного участка, свидетельствующий о совершении сторонами данных действий во исполнение спорного договора, то есть о передаче спорного объекта в пользование предпринимателю, поскольку ответчиком вносились арендные платежи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований учреждения..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 16.06.2014 N ВАС-6605/14 по делу N А75-518/2013 "...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, истец просит постановление суда кассационной инстанции отменить. Полагая, что в договоре субаренды от 01.07.2012 N 1 не согласован объект, подлежащий передаче в аренду, и арендатор фактически не пользовалось спорным имуществом, истец обратился в суд с заявлением о признании договора аренды незаключенным и взыскании 405 510 рублей. Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того договора субаренды от 01.07.2012 N 1 не был заключен, поскольку его условия не позволяют установить предмет аренды (площадь части помещения) в соответствии с положениями гражданского законодательства. Суд кассационной инстанции, отменяя указанные судебные акты и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 615, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно исходил из того, что спорное помещение фактически передано истцу, между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), что также подтверждается оплатой истцом арендной платы по договору N 1 от 01.07.2012 за июль. Оценив доводы истца, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..." Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..." Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007 "...В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ). Как установлено судом первой инстанции с учетом положений статьи 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта субаренды и идентификации автомобиля. Условия оспариваемого договора сторонами длительное время исполнялись: арендная плата в течение трех лет оплачивалась без возражений платежными поручениями и соглашениями о зачете встречных требований. При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда о необоснованности ссылки на незаключенность договора субаренды в связи с неопределенностью его предмета..." |
| Волго-Вятский округ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2018 N Ф01-6654/2017 по делу N А43-3044/2017 "...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО "Чайка" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.03.2016 N 6/16, по условиям которого арендодатель предоставил субарендатору за плату во временное пользование часть нежилого здания торгового комплекса с автостоянкой - комнаты N 8, 9, 10, на первом этаже согласно поэтажному плану общей площадью 30,4 квадратного метра, и долю в местах общего пользования площадью 10,4 квадратного метра, расположенную по адресу: Нижегородская область, Сергачский район, город Сергач, улица Казакова, дом 9, для размещения аптеки на первом этаже торгового центра. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора субаренды от 01.03.2016 N 6/16. Предприниматель по акту от 31.05.2017 возвратил помещение истцу. Основанием для обращения ООО "Чайка" с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области явилось наличие у ответчика перед истцом задолженности по арендным и коммунальным платежам. Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием согласования его предмета несостоятельны, поскольку, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, противоречат разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. В рассмотренном случае помещения переданы Предпринимателю в пользование, который вносил арендную плату, какие-либо разногласия при получении помещения и в ходе исполнения сделки, касающиеся невозможности пользования имуществом по каким-либо причинам, субарендатор не заявлял. В договор сторонами не вносилось изменений площади переданных в аренду помещений. Следовательно, у суда отсутствовали правовые основания для признания сделки незаключенной. Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..." Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 по делу N А38-4920/2013 "...Как видно из документов и установил суд, ООО "Велмас-К" (арендодатель) и предприятие "Ивушка" (арендатор) заключили договор от 01.11.2011, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (позиция 13а) общей площадью 50 квадратных метров, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, д. 129. В пункте 3.1 договора стороны согласовали срок его действия с момента государственной регистрации договора до 01.11.2016. Неправомерным является довод заявителя о том, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям, имеющим существенное значение. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе либо иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают их без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон. Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 и в акте приема-передачи от 01.11.2011, которые ответчик подписал без замечаний. Истец исполнил обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды. Таким образом, у судов обеих инстанций отсутствовали правовые основания для признания спорного договора аренды незаключенным..." Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2014 по делу N А28-11375/2013 "...Сославшись на то, что спорный договор аренды является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Из содержания договора аренды от 19.10.2011 и акта приема-передачи от 01.05.2011, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилых помещений N 32, 33, 34 и 35 площадью 158,5 квадратного метра, расположенных на первом этаже в здании свинарника с картофелехранилищем по адресу: г. Киров, д. М. Субботиха, ул. Школьная, д. 31 (кадастровый номер 43:40:003634:0001:5356/09/А,Б,В,Г), следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с мая 2011 года. Доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия, не представлено. Подписанный истцом с ОАО "КТК" договор субаренды (том 1, листы дела 33 - 35) свидетельствует о фактическом нахождении у истца арендованных помещений и о реализации его права пользования арендованными помещениями по договору от 19.10.2011. Представитель истца в суде кассационной инстанции не отрицал намерений по заключению договора субаренды. Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Учреждение не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у сторон разногласий и заблуждений в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, следовательно, является законным и обоснованным вывод судов о признании договора аренды от 19.10.2011 заключенным..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А11-7567/2012 "...Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего. Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с тем, что земельный участок должным образом не идентифицирован, является необоснованным. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Из пунктов 1.1, 1.2 договора следует, что предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 9261 квадратный метр, имеющий номер 20 000:1040 с указанием местоположения земельного участка в границах, указанных в приложении N 1. В материалы дела представлены графическое изображение земельного участка с указанием точек координат, платежные поручения, из которых следует, что закрытое акционерное общество "Мегатрейд" производило частичную оплату арендных платежей по договору аренды, с указанием в назначении платежа на спорный договор, а также переписка сторон со ссылкой на спорный договор и просьбой продлить его срок на 11 месяцев в связи с получением разрешения на строительство. Таким образом, между сторонами не было сомнений в предмете договора аренды, в неопределенности расположения земельного участка и размера арендных платежей, поэтому у судов отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А29-6914/2013 "...Ссылка заявителя на то, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, судом округа отклонена как несостоятельная по следующим основаниям. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Суды приняли во внимание, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 исполнялся сторонами, подписывались двусторонние акты, вносилась арендная плата и возмещен ущерб, причиненный вследствие сверхнормативного износа арендованного помещения (в платежных поручениях в качестве основания платежа ответчиком указывался договор аренды от 01.01.2013 N 1/1); сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, и обоснованно сочли спорный договор заключенным..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2014 по делу N А29-6913/2013 "...Договор аренды от 01.01.2013 N 2/1 исполнялся обеими сторонами, что подтверждается актами, подписанными сторонами, внесением арендной платы (в представленных платежных поручениях в качестве основания платежа указывались счета за аренду помещения за 2013 год), ведомостями по контрагентам, представленными ответчиком. Необоснованна ссылка заявителя на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать переданное в аренду имущество. В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Стороны не предпринимали действий, свидетельствующих о наличии у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, следовательно, суды обеих инстанций обоснованно сочли спорный договор от 01.01.2013 N 2/1 заключенным. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.05.2013 по делу N А28-5589/2012 "...Посчитав договор субаренды от 18.09.2011 незаключенным, Предприниматель обратился в суд с иском о признании его таковым. Общество, указав на ненадлежащее исполнение Предпринимателем субарендных обязательств, обратилось в суд со встречным иском о взыскании арендных платежей и пеней на основании спорного договора. Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Характеристики передаваемых в субаренду спорных помещений и земельного участка не изменялись на дату заключения оспариваемого договора субаренды, доказательств наличия между сторонами договора каких-либо разногласий в части местоположения и площади передаваемых в субаренду помещений не представлено. Предпринимателем производилась оплата арендных платежей процессе исполнения договора, подписывались акты приемки услуг аренды. При таких обстоятельствах доводы субарендатора о незаключенности договора опровергаются собственными действиями по его исполнению. Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно объекта, передаваемого в субаренду по оспариваемому договору. Поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре субаренды от 18.09.2011 указаны все сведения, отвечающие требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие определенно установить имущество, переданное в субаренду, и обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания настоящего договора незаключенным..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012 "...По мнению заявителя, он не может выступать в качестве субъекта ответственности по предъявленному иску, поскольку договор субаренды является незаключенным вследствие невозможности идентифицировать объект субаренды: цех N 902 площадью 854 квадратных метра в договоре аренды здания общей площадью 6404,7 квадратного метра отсутствует; акт передачи и план передаваемых помещений не предъявлены. В силу статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Определяющим фактором для оценки договора аренды (субаренды) на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем (поднаем). Из условий договора субаренды, акта приема-передачи от 27.01.2011, письма ЗАО "ВПС" от 12.01.2010 N 10/01 об осуществлении им в цехе 902 ремонтных работ, а также из платежных поручений, подтверждающих внесение субарендатором платежей за пользование помещением, следует, что у сторон отсутствовали какие-либо разногласия и неопределенность в отношении предмета субаренды, в том числе конкретизации местоположения объекта субаренды относительно других помещений здания. При этом ссылка заявителя на отсутствие акта приема-передачи отклоняется как противоречащая материалам дела. Таким образом, судами верно указано на достижение между спорящими сторонами согласованности по всем существенным условиям договора и, соответственно, заключенность договора субаренды (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), который порождает обязанность ответчика по уплате арендных платежей, установленных договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010 "...Общество с ограниченной ответственностью "Каробейник" (далее - ООО "Каробейник"), обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к закрытому акционерному обществу "Агрофирма "Ольдеевская" (далее - ЗАО "Агрофирма "Ольдеевская") о признании договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 04.04.2007 незаключенным. Руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 14.12.2010 удовлетворил иск, указав, что в договоре аренды от 04.10.2007 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указано месторасположение нежилого помещения); доказательств передачи спорного недвижимого имущества арендатору в деле не имеется. Суд апелляционной инстанции оценил на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы и установил, что ООО "Каробейник" фактически пользовалось арендованным имуществом, внесло часть арендной платы, а потому в процессе пользования помещениями у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий; неопределенность по составу арендуемого имущества и сомнения в идентификации объекта найма не возникали. Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания договора аренды от 04.10.2007 незаключенным, а потому апелляционная инстанция обоснованно отказала ООО "Каробейник" в удовлетворении иска..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010 "...Заявитель указывает на незаключенность договора аренды от 01.11.2009 N 02/09 в смысле статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несогласованности предмета договора, так как из текста договора невозможно установить, какие именно помещения переданы ООО "Третий Рим" в наем. Перечень передаваемых помещений, поименованный как приложение к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09, является недопустимым доказательством, поскольку данный документ не предусмотрен договором и составлен "задним числом" заинтересованным в исходе дела представителем истца (бывшим генеральным директором Общества). Кроме того, глава 28 и пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют способ уточнения и дополнения условий договора - в форме изменения договора, однако названный перечень передаваемых помещений таковым не является. Довод подателя жалобы о незаключенности договора аренды от 01.11.2009 N 02/09, ввиду несогласованности контрагентами его предмета отклоняется, так как в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что договор исполнен, причем у принимающей стороны не возникло сомнений в отношении предмета договора. Передаточный акт к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09 и перечень передаваемых помещений от 01.11.2009, обоюдно подписанные спорящими сторонами, подтверждают передачу объекта найма. Арендатор оплатил аренду за ноябрь 2009 года. В деле отсутствуют документы, подтверждающие наличие у сторон сделки сомнений по поводу предмета имущественного найма. Исполнение сделки исключает возможность признать договор незаключенным по данному основанию..." Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-4173/2009 "...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На основании данной нормы суд признал договор аренды незаключенным, поскольку в договоре стороны не прописали данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании, что не позволяет достоверно определить объект имущественного найма. Данный вывод суда не может быть признан правильным, так как сделан без учета абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм, и его состояния; в данном случае договор имущественного найма на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; объект передан; арендная плата уплачена; сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением. Суд не дал оценку имеющимся в деле документам на предмет установления названных юридически значимых обстоятельств, поэтому вывод суда о незаключенности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!