Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора. В связи с этим на практике возникают многочисленные вопросы: в отношении какого имущества договор считается заключенным? Насколько подробно должен быть описан предмет договора и могут ли те или иные неточности в характеристике объекта аренды служить основанием для признания договора незаключенным? Какое требование может быть заявлено арендатором для защиты своих прав?
5.1. Вывод из судебной практики: Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора.
Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация - Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) - подписали договор аренды от 01.09.2005 N 5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении N 3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).
|
|
|
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 N 181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755.
|
|
|
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен договор безвозмездного пользования. В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607 ГК РФ. Постановление ФАС Поволжского округа от 12.01.2012 по делу N А49-1812/2011 "...В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре от 11.04.2001 N 197 указано о передаче в безвозмездное пользование только части здания без указания месторасположения помещений относительно иных частей здания. Согласно акту приема-сдачи от 30.11.1998 ответчику передается нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 15, площадью 204,7 кв. м и указана этажность: первый, второй и третий этажи. К договору безвозмездного пользования от 11.04.2001 N 197 также приложены планы первого, второго и третьего этажей с указанием помещений и их площадей. При этом общая площадь помещений не соответствует площади помещений, переданных ответчику. Из данного плана невозможно с достоверностью определить, какие конкретно помещения были переданы ответчику. Поскольку предмет в договоре безвозмездного пользования не определен, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ судебные инстанции правомерно признали договор от 11.04.2001 N 197 незаключенным..." Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2009 по делу N А49-6751/2008 "...В результате данных обстоятельств суды двух инстанций сделали правильный вывод о том, что приложение N 3 к договору субаренды содержит характеристики объекта, которые не соответствуют помещению, которое фактически передавалось предпринимателю. Суды двух инстанций дали надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам и пришли к правильному выводу, что перечень объектов недвижимости, площади нежилых помещений и их наименования, указанные в приложениях к договорам субаренды, не соответствуют объекту, который передавался ответчику, технической документации здания, поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Воронова, 8. Учитывая, что договоры субаренды нельзя считать заключенными, требования акционерного общества, основанные на нормах договорного права и соглашениях сторон удовлетворению не подлежали..." |
|
|
|
|
|
|
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2012 по делу N А44-5127/2010 "...Суд первой инстанции, признавая Договор незаключенным в части передачи полуприцепа в лизинг, исходил из того, что доказательств передачи полуприцепа самосвального "ТОНАР 95232" именно 2006 года выпуска Компания суду не представила. Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции, отметил также, что в Договоре указан полуприцеп самосвальный "ТОНАР" 2006 года выпуска, а, в частности, в акте от 24.07.2007 указан полуприцеп самосвальный "ТОНАР" 2007 года выпуска. Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что в части передачи полуприцепа "ТОНАР" 2007 года выпуска Договор является незаключенным. Отказ в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции в части взыскания лизинговых платежей за полуприцеп является правомерным..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 по делу N А09-8837/2011 "...По условиям указанного договора арендодатель передает соарендаторам в аренду находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения, общей площадью 107 кв. м, расположенные на первом этаже здания, по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17. Факт приема-передачи арендуемых нежилых помещений подтверждается соответствующим актом от 22.12.2003 14.02.2009 между Комитетом по управлению имуществом города Клинцы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Моргуновой Светланой Егоровной (арендатор) заключен договор аренды N 133, предметом которого является нежилое помещение, площадью 7 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17, для использования под киоск. В последующем, соарендаторы по вышеуказанному договору аренды от 22.12.2003 N 126, в том числе Иванова Л.П., выкупили в совместную долевую собственность часть вышеуказанного здания, общей площадью 93,8 кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается соответствующим договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2010 N 24, зарегистрированным в установленном законом порядке 12.11.2010. На основании протоколов и решений собраний собственников "Дом Быта" от 28.09.11, от 24.10.2011 и от 08.11.2011 в адрес ИП, Моргуновой С.Е. направлено письмо от 09.11.2011 с просьбой освободить занимаемую площадь холла первого этажа здания. На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из содержания технических документов здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, следует, что приобретенная по договору купли-продажи от 19.08.2010 N 24 часть здания, площадью 93,8 кв. м, соответствует площади всех помещений первого этажа указанного здания, исключая места общего пользования. Часть помещения, площадью 7 кв. м, на которую претендует Моргунова С.Е., относится к холлу первого этажа здания и является местом общего пользования. Кроме того, согласно техническому паспорту здания, в котором расположены спорные помещения, площадь спорного нежилого помещения позиции 2 "магазин" составляет 3,2 кв. м. В соответствии с письмом ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 09.02.2012 по результатам проведенной по запросу суда проверки работ по технической инвентаризации в натуре установлено, что нежилое помещение "магазин", отраженное в поэтажном плане здания как позиция 2, площадью 3,2 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, таковым не является ввиду отсутствия перегородок. Технический паспорт на нежилое помещение "магазин", площадью 3,2 кв. м, не изготовлялся. Таким образом, договор аренды от 14.02.2009 N 133 в нарушение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ не содержит точных данных, позволяющих установить имущество, являющееся предметом договора, в связи с чем указанный договор является незаключенным и, соответственно, не порождает каких-либо прав Моргуновой С.Е. в отношении спорного имущества. С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений судом норм материального и процессуального права не выявлено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!