Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации 5 страница
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу N А35-13772/2011 "...Как усматривается из материалов дела, 02.08.2010 г. между ЗАО "Автоцентр" (арендодатель) и ООО "Железногорская Сетевая Компания" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка. Пунктом 1.1 названного договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м. Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, в результате чего сумма долга за период с 02.01.2011 по 05.01.2012 г. составила 1 921 000 руб., обратился в суд с настоящим иском. Истец также просил взыскать пени за период просрочки с 03.01.2011 г. по 25.04.2012 г. в сумме 261 256 руб. Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 1 ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", правомерно пришли к выводу о том, что требования истца в данном случае основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.08.2010 г. и признали договор аренды незаключенным. Как верно указано судебными инстанциями, в рассматриваемом случае по договору аренды от 02.08.2010 г. ответчику предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м. Поскольку доказательств формирования земельного участка площадью 1870 кв. м, находящегося по адресу: Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлено, то в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права судебной коллегией не установлено..." Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу N А64-4178/2009 "...Кроме того, в материалах дела отсутствуют данные, которые в соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), позволяют индивидуализировать спорный земельный участок, определить его точные параметры, в том числе: местонахождение на местности и территориальные границы, а также отсутствуют документы, подтверждающие проведение межевания земельного участка. При этом как обоснованно указано судебными инстанциями имеющиеся в материалах дела техническое задание на межевание, проект перераспределения земель, внутрихозяйственные документы относительно местонахождения используемых полей, не индивидуализируют земельные участки применительно к требованиям Земельного кодекса РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды), земельные участки как объект земельных отношений представляют собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которых описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичные положения содержатся в статье 11.1 Земельного кодекса РФ, действующей в настоящее время. В этой связи, учитывая, что спорные земельные участки не были сформированы в установленном законом порядке, а, следовательно, не могли в силу положений п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ выступать в качестве объекта аренды, судебные инстанции обоснованно указали, что наличие договоров аренды с собственниками земельных долей не может являться доказательством наличия прав арендатора у ООО агрофирма "Русь", так как договоры аренды следует считать не заключенными..." Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2009 по делу N А36-2051/2009 "...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным. В силу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд указал, что земельный участок становится объектом гражданского оборота с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и присвоения кадастрового номера. Судом установлено, что в представленных Предпринимателем документах отсутствуют сведения об образовании в установленном законом порядке земельного участка площадью 70 кв. м, кадастровый номер и иные индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости. Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что в договоре аренды земельного участка от 23.09.2008 отсутствует предмет договора, в связи с чем его нельзя считать заключенным. Такой договор не порождает прав и обязанностей сторон. Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам..." Постановление ФАС Центрального округа от 02.05.2007 по делу N А36-1555/2006 "...Изучив представленные ответчиком договоры от 06.07.2006, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку предметом данных соглашений являлось предоставление земельных участков в пользование на возмездной основе, то между сторонами были фактически подписаны договоры аренды, однако, так как сторонами не достигнуто соглашение об объекте договоров аренды, поскольку указанные земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учет, следовательно, данные договоры, в соответствии с положениями п. 3 ст. 607 ГК РФ являются незаключенными, и не порождают правовых последствий..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Позиция 2. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.
Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.
Из изложенного следует, что земельный участок площадью 6596500 квадратных метров не существует и объект аренды отсутствует, так как часть участка осталась в арендном пользовании Кооператива, поэтому суд апелляционной инстанции правильно посчитал договор аренды от 11.12.2007 N 390-2007 ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо он противоречит пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Позиция 3. Если после вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) у земельного участка или его части не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части, то такой участок или его часть может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2017 N Ф06-19068/2017 по делу N А72-4162/2016
"...Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Юридическая компания "Траст-Информ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2011 N 24, согласно которому арендатору предоставлена в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 73:17:040124:68 из категории - земли населенных пунктов, площадью 7 160 кв. м от общей площади 16 700 кв. м, расположенного по адресу: Ульяновская область, Сурский район, р.п. Сурское, 5-й переулок Ленина, дом 1, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для производственных нужд.
Обращаясь в суд, истец указал, что договор аренды земельного участка от 26.09.2011 N 24 между ООО "Юридическая компания "Траст-Информ" и Комитетом является незаключенным, поскольку в нем не определен предмет договора. Считает, что денежные средства, которые перечислялись им во исполнение условий договора аренды ООО "Технорост", являются суммой неосновательного обогащения последнего и подлежат возврату истцу.
Признавая позицию истца необоснованной, а исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 420, 425, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", исходили из того, что в спорном договоре аренды земельного участка указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание факт пользования истцом спорным имуществом, суды пришли к верному выводу, что условие о предмете спорного договора аренды не может считаться несогласованным, а договор незаключенным при отсутствии кадастрового номера земельного участка в договоре аренды и непостановки земельного участка на кадастровый учет в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Отсутствие государственного кадастрового учета части земельного участка не является безусловным основанием для признания договора аренды недействительным, а также основанием для освобождения арендатора от уплаты за пользование земельным участком.
Поскольку договор заключен, при его подписании и во время его исполнения у сторон договора не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка, спорный земельный участок фактически использовался, оснований для взыскания неосновательного обогащения у судебных инстанций не имелось..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009 "...Как усматривается из материалов дела, 27.07.2004 между департаментом (арендодатель) и ООО "Тропа" (арендатор) подписан договора аренды, по условиям которого в аренду передается земельный участок 100 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 56, с целью эксплуатации временных торговых рядов, сроком с 08.06.2004 по 06.06.2005 (п. 1.1, 2.1). При заключении договора аренды от 27.07.2004 кадастровое дело земельного участка не оформлялось, кадастровый план не составлялся, в связи с чем ссылка в договоре и плане границ участка на кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка является ошибочной и обоснованно не принята во внимание судом. При наличии плана границ передаваемого в аренду участка, являющегося приложением к договору (пункт 1.1), позволяющего определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами предмета аренды. Доводы заявителя о неприменении норм материального права (пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации; статей 34, 35 Земельного кодекса Российской Федерации; статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре") не нашел своего подтверждения..." |
| Дальневосточный округ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-9650/2010 по делу N А51-6358/2010 "...Установлено, что предметом договора аренды от 21.09.2007 N 54 является земельный участок площадью 100 000 кв. м, предоставленный арендатору - ООО "Новое время" под полигон твердых бытовых отходов. В отношении земельного участка оформлен кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер 25:35:010401:48. То, что кадастровый паспорт оформлен после заключения названного договора, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку, как установлено судом, сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, последним производились соответствующие арендные платежи, принимаемые контрагентом. Действительность и заключенность данного договора в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены. В этой связи суды обоснованно указали на отсутствие оснований для признания названного договора незаключенным. Приняв во внимание пункты 5.3, 6.2 договора, требования п. 2 ст. 621 ГК РФ, и, установив, что арендатор по истечении срока действия договора продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды правомерно указали, что договор от 21.09.2007 N 54 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу N А81-2064/2007 "...Довод подателя жалобы о незаключенности договора в связи с неопределенностью предмета аренды кассационной инстанцией отклоняется. Вопрос о незаключенности договора по названному основанию следует обсуждать до его исполнения, ибо неопределенность оспариваемого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Имеющийся в деле договор содержит данные, позволяющие в совокупности с планом земельного участка установить объект аренды (точный адрес, площадь предоставленного арендатору земельного участка, его границы). Совершение действий по исполнению договора, притом что в процессе его исполнения между сторонами не существовало разногласий относительно предмета аренды, а также длительный характер правоотношений сторон (более 7-ми лет) подтверждает отсутствие заблуждений относительно предмета сделки. При таких обстоятельствах не имеется оснований считать условие об объекте несогласованным, а договор аренды от 13.06.2000 незаключенным. При регистрации договора аренды от 13.06.2000 регистрирующий орган объектом права указал земельный участок, занятый производственной базой (свидетельство о государственной регистрации права от 15.05.2001 N 657730)..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008 "...Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации, на статью 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", на пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован. Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду. Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными. Договор аренды от 21.07.2003 N 2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора. У предпринимателя при подписании спорного договора аренды и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ. При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным..." |
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу N А40-90007/12-37-390 "...Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к промерному выводу о том, что условиями договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) объект аренды определен следующими параметрами - земельный участок для размещения имущества общей площадью 780 кв. м (Приложение N 4), расположенный по адресу: 142113, Московская область. Подольский район, Лаговский сельский округ, дер. Большое Толбино, ул. Промышленная, строен. 1-16 при доме N 1, границы которого указаны цветными линиями на прилагаемом к договору "Ситуационному плане земельного участка" (приложение N 4) и являющимся неотъемлемой частью дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору. При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив данное условие об объекте аренды, правомерно принял во внимание в том числе установившуюся во взаимных отношениях сторон практику и последующее поведение сторон, в частности, то обстоятельство, что 18.04.2011 года стороны подписали Акт передачи являющихся объектом аренды по дополнительному соглашению от 18.04.2011 года N 2 к договору от 11.06.2010 года N 110610-1 земельного участка в пользование арендатору без каких-либо возражений, замечаний; арендатор до декабря 2011 года вносил, а арендодатель принимал арендную плату по дополнительному соглашению от 18.04.2011 N 2 к договору от 11.06.2010 N 110610-1; в течение срока действия договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) арендатор не предъявлял арендодателю претензий о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом аренды по дополнительному соглашению от 18.04.2011 N 2 к договору от 11.06.2010 N 110610-1. При таких обстоятельствах, в соответствии со статей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) незаключенным. То обстоятельство, что земельный участок, переданный в аренду, не прошел государственный кадастровый учет, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды в части земельного участка незаключенным..." Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-46436/11-9-395 "...Условиями договора аренды N М-09-514205 объект аренды определен следующими параметрами - земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3858 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, Левобережная улица, напротив вл. 4-6, границы которого вынесены на местности и идентифицированы на прилагаемом к договору плане участка (приложение N 2) поворотными точками и являющимся неотъемлемой частью договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям договора аренды N М-09-514205 в соответствии со ст. 431 ГК РФ, а также учитывая действия сторон указанного договора после его заключения, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в качестве объекта аренды. При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что истец принимал арендную плату, вносимую ответчиком платежными поручениями N 1181 от 03.12.2007, N 1273 от 19.12.2007, N 27 от 14.01.2008, N 200 от 20.02.2008, N 235 от 29.02.2008, N 345 от 02.04.2008, N 628 от 07.07.2008, N 881 от 15.10.2008, N 1108 от 25.12.2008, N 116 от 25.05.2009; в течение срока действия договора аренды N М-09-514205 ответчик не заявлял возражений о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды N М-09-514205. На основании изложенного, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие кадастрового номера земельного участка по настоящему делу не является основанием для признания договора аренды незаключенным, а стороны достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в аренду арендатору. Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что оформить разрешительные документы на строительство не представилось возможным ввиду отсутствия кадастрового выписки, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку заявитель по условиям договора аренды должен был разработать разрешительную документацию под строительство производственно-складского здания. Для разработки градостроительного плана земельного участка ответчику в соответствии с карточкой уведомлением об отказе (т. 1, л.д. 55) указано на необходимость предоставить кадастровую выписку о земельном участке; необходимость обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет. Доказательств обращения в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет ответчиком не представлено..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!