Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации 6 страница
| Поволжский округ Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу N А55-20622/2013 "...По мнению Министерства, земельный участок не прошел процедуру государственного кадастрового учета, в связи с чем его нельзя идентифицировать как объект аренды, а договор аренды земельного участка от 18.01.2006 нельзя признать заключенным и, соответственно, действующим. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса). Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 30 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Ташкентская, 170, под временный магазин "Продукты". Согласно пункту 2.1 договора границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане участка, который является неотъемлемой частью договора аренды от 18.01.2006 N 025515з. Земельный участок передан ООО "ПИК" по акту приема-передачи. Таким образом, арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицированы на местности и нанесены на прилагаемом к договору плане участка: поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на землях соседних участков, права ограниченного пользования, которые распространяются на арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке. Анализ указанных положений договора аренды земельного участка и плана земельного участка позволяет сделать вывод о том, что в договоре аренды земельного участка от 18.01.2006 N 025515з указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договора аренды, у суда не имеется. При подписании договора аренды земельного участка и во время его исполнения у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка. Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что между сторонами имелись разногласия в процессе исполнения договора в течение длительного времени по поводу объекта аренды, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован. Аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08. Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований..." Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета. Постановление ФАС Поволжского округа от 31.03.2014 по делу N А55-4836/2013 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Промышленного района от 25.10.2002 N 2793 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 02.12.2002 N 012565з аренды земельного участка площадью 79,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара Промышленный район пр. Кирова, д. 180, под временный павильон кафе на срок до 24.10.2005. Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 02.12.2002 N 012565з является незаключенным, поскольку земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, а Общество в спорный период не вносило плату за пользование земельным участком, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований об освобождении земельного участка, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 02.12.2002 N 012565з является заключенным, и у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в указанной части. Данный вывод суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права и представленным в материалы дела доказательствам. Предмет, определенный сторонами в договоре аренды, не вызывает сомнений относительно объекта аренды и идентификации спорного имущества. В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора аренды границы участка обозначены на прилагаемой к договору кадастровой карте, плане участка, который является неотъемлемой его частью (приложение N 1). Арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицированы на местности и нанесены на прилагаемом к договору плане участка: поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на землях соседних участков, права ограниченного пользования, которые распространяются на арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке. Таким образом, из вышеуказанного договора аренды следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества. Кроме того, договор аренды исполнялся длительное время и в материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. С учетом изложенного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что условие о предмете договора аренды согласовано сторонами надлежащим образом, между сторонами имеются договорные арендные правоотношения по использованию земельного участка, которые в установленном законом порядке не прекращены. На момент заключения договора аренды земельный участок имел все необходимые координаты, позволяющие установить его точное местонахождение на местности, идентифицировать как объект недвижимости и определить в качестве объекта аренды..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Северо-Западный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не характеризовал прямо договор субаренды части земельного участка как заключенный, но исходил из его заключенности и удовлетворил требования арендодателя о расторжении договора. Кроме того, как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены возражения или встречный иск. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу N А56-38021/2009 "...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) 07.09.2006 заключили договор N 140/06 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 78:10:5201А:5 площадью 9306 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Новороссийская улица, д. 53, лит. А, и принадлежащего истцу на праве аренды по договору от 07.10.1998 N 04-ЗД00345, заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Претензией от 21.05.2009 N 24/132 Предприятие уведомило Общество о необходимости в срок до 10.06.2009 погасить задолженность по арендной плате за II квартал 2009 года и уплатить пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы за IV квартал 2008 года и I квартал 2009 года за период с 30.01.2009 по 20.05.2009, а также за II квартал 2009 года за период с 10.04.2009 по 20.05.2009, предложило расторгнуть договор субаренды и освободить спорный земельный участок. Поскольку Общество не выполнило указанное в претензии требование, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском. Из пункта 6.3 договора следует, что при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. Поскольку такая просрочка исполнения обязательств имела место, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о расторжении договора..." |
| Уральский округ Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета. Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2014 N Ф09-14880/13 по делу N А60-25657/2013 "...При рассмотрении спора судами установлено, что 18.08.2000 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Стройкомплекс" (арендатор) подписан договор N 7-403нк краткосрочной аренды земельной доли без выдела в натуре, на срок 2 года, под встроенное помещение площадью 187 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11, размер арендованной доли определен в 193 кв. м (п. 1 договора). В приложениях N 2, 3 к этому договору приведено описание земельного участка и доли с указанием координат поворотных точек. Судами установлено, что на момент подписания договора от 18.08.2000 N 7-403нк передаваемый по нему земельный участок площадью 193 кв. м не сформирован как самостоятельный объект права в установленном законом порядке, на кадастровый учет он не поставлен и из состава земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:0012 не выделен, доказательств государственной регистрации договора не представлено. Между тем в силу положений п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Кроме того, в п. 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суды первой и апелляционной инстанций установили, что обществу "Стройкомплекс" на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 187 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11, размер доли земельного участка согласован при подписании договора аренды и подтвержден в дополнительном соглашении к нему, общество в соответствии с условиями договора пользовалось спорным земельным участком, доказательств пользования земельным участком иной площади не представлено. Из содержания письма от 21.10.2004 N 6, направленного обществом "Стройкомплекс" в адрес Администрации, следует, что общество считает договор действительным, имеется расчет арендной платы на 2004 год, арендная плата частично вносилась. Таким образом, договоренность о предмете и цене пользования спорным земельным участком в отношениях между сторонами достигнута, выражена в письменной форме, подтверждалась конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суды с учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности, возникшей до 12.07.2010, правомерно удовлетворили исковые требования частично, взыскав долг по арендной плате за период с 12.07.2010 по 12.07.2013 с общества "Стройкомплекс" в сумме 500 274 руб. 06 коп., пени за период с 11.01.2012 по 09.09.2013 в сумме 146 048 руб. 96 коп..." |
| Центральный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении при вынесении решения суд также учитывал то обстоятельство, что у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора. Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу N А36-3098/2010 "...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора. При этом суды исходили из того, что земельный участок, переданный в субаренду по договору N 335/НОД-4 от 17.04.2009, не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем не может являться объектом гражданско-правовых отношений. Кроме того, суды указали на то, что ИП Карасев М.Н. к использованию земельного участка не приступал, а, следовательно, заявленные требования не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение. Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям. По смыслу указанных норм неопределенность данного условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным. Как следует из материалов дела, предметом договора субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является часть земельного участка в полосе отвода Елецкого отделения Юго-Восточной железной дороги - филиала ОАО "РЖД" площадью 1747 кв. м, расположенного по адресу: г. Елец, ул. Путейская, входящего в состав единого землепользования площадью 3 561 345 кв. м с кадастровым номером 48:19:000 00 00:0014. В акте приема-передачи от 08.04.2009 стороны указали, что границы земельного участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды земельного участка. При этом предмет, определенный в договоре субаренды, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно идентификации имущества, переданного в аренду. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия. То обстоятельство, что земельный участок, переданный в субаренду по договору от 17.04.2009, не прошел государственный кадастровый учет, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным. С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, нельзя признать обоснованным..." Примечание: В приведенном ниже Постановлении при вынесении решения суд также учитывал то обстоятельство, что у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора. Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2011 по делу N А36-3082/2010 "...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор субаренды от 01.01.2007 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора. При этом суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 площадью 5,75 кв. м, переданный в субаренду по договору от 01.01.2007, не был выделен из земельного участка 48:20:000 00 00:0029, площадью 3 729 258 кв. м, не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, данный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений и быть предметом сделки. Помимо этого, суды указали, что из представленной истцом в материалы дела схемы размещения киоска, являющейся частью договора субаренды, не представляется возможным однозначно определить на местности, где именно находится арендуемая часть земельного участка, поскольку в составе единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 не имеется обособленного участка с площадью 5,75 кв. м. Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными, а содержащиеся в них выводы соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Из смысла названных норм права следует, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным. Как усматривается из материалов дела, предметом договора субаренды N ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 является часть земельного участка с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 площадью 5,75 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. МПС, в районе пешеходного моста, В акте приема-передачи земельного участка от 01.01.2007 стороны указали, что границы земельного участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды. При этом из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что при заключении договора субаренды от 01.01.2007 и последующем использовании ответчиком спорного земельного участка площадью 5,75 кв. м, у сторон отсутствовали сомнения или разногласия по поводу конкретного земельного участка, являющегося предметом сделки, в том числе разногласия относительно его местоположения и границ, учитывая, что земельный участок предоставлялся в субаренду уже под существующим торговым киоском. То обстоятельство, что земельный участок, переданный в субаренду по договору от 01.01.2007, не прошел государственный кадастровый учет, само по себе не свидетельствует о несогласованности сторонами условия о предмете договора и не влечет признание его незаключенным. С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор субаренды N ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 является незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета, нельзя признать обоснованным..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!