Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
На практике возникает вопрос: допустима ли сдача в аренду объекта или части объекта незавершенного строительства, поскольку возможность эксплуатации такого объекта по какому-либо функциональному назначению ставится под сомнение?
13.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.
Позиция 1. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009
"...В качестве объекта аренды в договоре аренды от 02.07.2007 N 109, указано помещение общей площадью 217 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Партизанская, 2 (инвентарный номер 05:405:002:0000011370, Литер А, кадастровый (условный) номер здания 25-25-06/033/2006-307), что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.
|
|
|
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Определение ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-14320/12 по делу N А40-106616/11-120-882 "...Судами установлено, что на основании результатов аукциона между федеральным государственным унитарным предприятием "Центр управления федеральной собственностью" (далее - арендодатель) и арендатором заключен договор аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передается недвижимое имущество, находящееся в отдельно стоящем здании объекта незавершенного строительства. Из судебных актов следует, что регистрирующим органом письмом N 12/024/2011-953 в государственной регистрации указанного договора аренды отказано со ссылкой на то, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды. Не согласившись с решением регистрирующего органа, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды, руководствуясь положениями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 131, 606, 607, 608, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о том, что спорный договор аренды, а также документы, представленные в регистрирующий орган для регистрации указанного договора, соответствуют требованиям действующего законодательства и удовлетворили заявленные требования. Доводы заявителя о том, что арендодатель не вправе передавать по договору аренды объект незавершенного строительства общей площадью 8042,1 кв. м, поскольку зарегистрировано за ним право хозяйственного ведения на указанное недвижимое имущество на общую площадь 3311,0 кв. м, отклонен судами на основании положений абзаца 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219. Нарушений судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов коллегия судей не установила..." По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2012. Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9473/12 по делу N А57-11513/11 "...Общество "Порт N 2" 07.06.2011 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды. Сообщением от 13.07.2011 управление отказало обществу "Порт N 2" в государственной регистрации договора на основании того, что предметом договора аренды является, в том числе, и часть незавершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв. м, что составляет 444,6 кв. м, тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершится строительство и объект не будет введен в эксплуатацию. Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3404,2 кв. м, часть нежилого помещения которого является предметом договора аренды, зарегистрировано за заявителем 20.05.2009. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2011 право собственности на нежилое помещение площадью 121 кв. м также зарегистрировано за обществом "Порт N 2". С учетом содержания указанного договора аренды от 30.05.2011 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводам, что сделка, совершенная сторонами, а также документы, представленные в управление для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства. Спорный договор аренды заключен на срок не менее года и поэтому подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды. На основании изложенного, руководствуясь статьями 130, 606, пунктом 2 статьи 609, статьями 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды признали, что объект незавершенного строительства в силу закона может являться объектом аренды, на основании чего удовлетворили требования заявителя. ...в передаче дела N А57-11513/11 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Саратовской области от 18.11.2011, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.05.2012 отказать..." |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Западно-Сибирский округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на возможность сдачи в аренду части объекта незавершенного строительства. Подробнее по вопросу о возможности сдачи в аренду части вещи см. п. 18.1 материалов к ст. 607 ГК РФ. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А45-28338/2012 "...После того, как ООО "Каприччио" в письме от 20.09.2012 уточнило регистрируемые объекты: нежилые помещения площадью 190,6 м 2 и 31 м 2, являющиеся предметом договора аренды, Управление Росреестра письмом от 24.10.2012 N 01/174/2012-875 сообщило обществу об отказе в государственной регистрации договора аренды, указав, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды и что этот объект является несогласованным. Ссылка Управления Росреестра на то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, не основана на законе. Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществу по договору аренды переданы в незавершенном строительстве объектах нежилое помещение площадью 190,6 м 2 в пристройке к магазину "Универсам" для организации услуг общественного питания и нежилое помещение площадью 31 м 2 в подвале здания магазина для хранения товаров народного потребления на ул. Ленина, 10 в г. Новосибирске. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 14.03.2007 54АГ N 057267 и от 05.05.2011 54АД N 328049 указанные помещения принадлежат ОАО "Универсам" на праве собственности. Суды верно отметили, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду. При этом по результатам исследования и оценки договора аренды, акта приема-передачи, поэтажного плана, свидетельств о государственной регистрации права, пришли к правомерному выводу о несостоятельности довода Управления Росреестра о неопределенности предмета аренды. О том, что часть недвижимой вещи может быть объектом аренды, подтверждают положения статьи 26 Закона N 122-ФЗ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 8). В абзацах 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ закреплено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Установив, что документы, представленные ООО "Каприччио" в Управление Росреестра для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию, суды обоснованно сочли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации спорного договора аренды незаконным и нарушающим права заявителя и, руководствуясь статьей 201 АПК РФ, обоснованно удовлетворили требования общества. При таких обстоятельствах аргументы Управления Росреестра, приведенные в кассационной жалобе, направлены на установление, исследование и оценку обстоятельств дела по существу, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции..." Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А75-1666/2012 "...В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом). Из материалов дела видно, что пунктом 1.3 договора имущество передается арендатору для использования под производственную деятельность. Доказательствами, указывающими на то, что цель, в соответствии с которой имущество было предоставлено в аренду, достигнута, являются: акт осмотра объекта, фотографии к нему. Объект используется под хранение строительных материалов. Такое использование можно отнести к производственной деятельности. Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно указал, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды..." Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39) по делу N А75-547/2009 "...Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам. На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 (пункт 1.1) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 кв. м, находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ "Гостиный двор", что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован. Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора. Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют. То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ "Гостиный двор", в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным..." |
| Московский округ Примечание: По вопросам, связанным с арендой имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), см. п. 2 материалов к ст. 608 ГК РФ. Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2012 по делу N А40-106616/11-120-882 "...Судами установлено, что 01.08.2011 письмом исх. N 12/024/2011-953 Управление Росреестра по Москве отказало ООО "Си Эм Си" в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, заключенному между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор). В проведении регистрационных действий отказано ввиду того, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, использовать указанный объект можно только для завершения строительства. Пунктом 31 главы III "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710) в графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указывается общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах. В соответствии с указанной нормой при регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 25, стр. 97 в свидетельстве о государственной регистрации права от 14.03.2008 указана общая площадь застройки 3311 кв. м и степень готовности объекта - 80%. Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установили, что на момент регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр Управления Федеральной собственностью" фактическая площадь объекта незавершенного строительства была такой же, как передаваемая заявителю в аренду - 8042,1 кв. м, в реестр внесена площадь "Пятна застройки" согласно вышеуказанным Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Суды пришли к правильному выводу, что если у правообладателя ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" зарегистрировано право хозяйственного ведения на весь объект незавершенного строительства, то указанное право распространяется на все помещения, входящие в состав объекта. При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии со статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать вышеуказанное спорное имущество в аренду другому лицу..." Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05 "...Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком. Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признан судом несостоятельным. Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке. Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999..." |
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2012 по делу N А57-11513/2011 "...Уведомлением от 14.06.2011 государственная регистрация договора аренды регистрирующим органом приостановлена. Сообщением от 13.07.2011 N 11/311/2011-120 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Порт N 2" в государственной регистрации договора аренды. Основанием к отказу послужило то обстоятельство, что предметом договора аренды выступает, в том числе, и часть не завершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв. м, что составляет 444,6 кв. м, тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершиться строительство и объект не будет введен в эксплуатацию. ООО "Порт N 2", не согласившись с указанным решением регистрирующего органа и полагая, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением. Удовлетворяя требования ООО "Порт N 2", суды исходили из того, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 о регистрации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. В соответствии пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом). Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. С учетом содержания договора аренды от 30.05.2011 N 1101 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что документы, представленные в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено. Договор аренды заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды..." Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009 "...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, признав договор незаключенным. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о взыскании арендной платы, пришел к выводу о том, что положения статьей 607, 650, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрет на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства. Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции о том, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и положений статьей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, рассматривая заявленные требования, не дали надлежащей правовой оценки фактически сложившимся отношениям сторон по договору и не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора..." |
| Центральный округ Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б "...Рассматривая требование ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" по договору аренды N ШКАЧ-А4-НЗС/2008 от 01.07.2008 в сумме 1 856 865,82 руб. и признавая его обоснованным, суды также установили, что в ходе исполнения договора ООО "Амтел-Черноземье" не в полном объеме выполнило свои обязательства по оплате арендных платежей за апрель 2009 года, в результате чего образовалась задолженность ООО "Амтел-Черноземье" перед ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" в указанной сумме. Довод кассатора о том, что переданный по указанному договору объект незавершенного строительства готовностью 88%, не принят в эксплуатацию, в связи с чем, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей, безоснователен. Согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Из материалов дела усматривается, что ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" имеет зарегистрированное право собственности на спорный объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 082265 серия 36-АВ от 27.06.2008, следовательно, данное имущество стало объектом вещных прав и общество вправе осуществлять с ним сделки, не противоречащие действующему законодательству..." |
Позиция 2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
"...Между закрытым акционерным обществом "Спортивный клуб "Питер-Гольф" (далее - ЗАО "СК "Питер-Гольф", арендодатель) и ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а (л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 (пункт 1.2 договора).
Между ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фрегат" (далее - ООО "Фрегат", арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 (л.д. 24 - 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.
Между ЗАО "СК "Питер-Гольф" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическое бюро "АВАНТ" (далее - ООО "ЮБ "АВАНТ", покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 (л.д. 26 - 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 кв. м, этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО "ЮБ "АВАНТ" (продавец) и ООО "КЦ "МАС" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 (л.д. 28 - 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО "КЦ "МАС" принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, (дворец Бельведер), лит. Б (л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО "Гольф-клуб "Бельведер" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей..."
13.2. Вывод из судебной практики: Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007
"...Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью "Дженнифер-Иваново" (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученное ответчиком по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений является неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО "Дженнифер-Иваново" (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах по N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2012 по делу N А26-10070/2011 "...Индивидуальный предприниматель Самохвалова Т.Г. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Гаран А.Е. (арендатор) подписали договор от 01.05.2011 N 5 аренды части нежилого помещения (торговое место (секция) N 6), расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Карелия, город Костомукша, бульвар Лазарева, дом 6, для торговли обувью, одеждой, кожгалантереей. При проведении органами прокуратуры Российской Федерации проверки 03.05.2011 установлен факт осуществления торговой и иной деятельности в незавершенном строительством здании. В объяснениях от 10.05.2011 предприниматель Гаран А.Е. заявила о своей неосведомленности относительно незавершенности строительства здания и пояснила, что занимает в нем площадь 200 кв. м и осуществляет торговую деятельность с 01.05.2011 на основании договора аренды. Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается незаключенным. Судами сделан обоснованный вывод о том, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности на такие объекты. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 ГК РФ не может считаться заключенным. При таких обстоятельствах, суды сделали правильный вывод о незаключенности договора аренды от 01.05.2011 N 5, в связи с чем отказали в удовлетворении иска о признании договора недействительным..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 144; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!