Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию
Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капстроительства после его строительства или реконструкции.
В двух случаях оно выдается по окончании отдельных этапов строительства, реконструкции (ч. 12 ст. 51, ч. 3.3 ст. 52, ч. 2.1 ст. 55 ГрК РФ):
- когда разрешение на строительство выдано на этапы;
- когда этапы выделены после получения разрешения на строительство линейного объекта или объектов капстроительства, входящих в его состав.
Эксплуатация объекта капстроительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет административную ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Исключение составляют случаи, когда для строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства не требуется выдача указанного разрешения. В связи с этим встает вопрос о допустимости сдачи в аренду объекта капстроительства, в отношении которого отсутствует такое разрешение. Также на практике возникают споры о последствиях заключения предварительного договора субаренды объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию, но передан арендатору для осуществления ремонтных и отделочных работ.
14.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта в аренду до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.06.2017 N Ф09-2842/17 по делу N А76-17807/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "Прогресс" на праве собственности принадлежит объект - 3-этажное нежилое здание торгово-развлекательного комплекса, общей площадью 44 719,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр-т Ленина, 83, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.03.2014 серии 74АД N 844862.
Между обществом "Прогресс" (арендодатель) и обществом "Ларго Групп" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 09.09.2013 N 075-2013/Б-З, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения общей проектной площадью 45,55 кв. м, находящиеся на 3-м этаже нежилого здания, создаваемого путем нового строительства (нежилое здание торгово-развлекательного комплекса с парковкой, общей ориентировочной площадью 44,124 кв. м, с количеством этажей 3 - 4, по адресу: г. Магнитогорск, пр-т Ленина, между банком "Уралсиб" и ТРК "Бумеранг").
|
|
|
Нежилое помещение общей площадью 44,80 кв. м (место N 12) 18.08.2014 возвращено арендодателю по акту возврата.
Общество "Прогресс", полагая, что на стороне общества "Ларго групп" возникла задолженность по арендной плате, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что правоотношения сторон возникли из краткосрочного договора аренды от 09.09.2013 N 075-2013/Б-3 в отношении помещения в строящемся здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр-т Ленина, 83, которое введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.01.2014 N 74-00036. Доступ в спорное помещение для производства отделочных, дизайнерских работ, установки оборудования был предоставлен обществу "Ларго групп" по акту доступа от 20.12.2013.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Из материалов дела усматривается, что после ввода в эксплуатацию здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр-т Ленина, 83, общество "Ларго групп", с 21.02.2014 (с даты открытия торгово-развлекательного комплекса для покупателей) продолжило пользование спорным помещением в целях осуществления предпринимательской деятельности, кроме того, указанное помещение было возвращено обществу "Прогресс" по акту возврата от 16.08.2014 после истечения срока действия договора аренды от 09.09.2013 N 075-2013/Б-3.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений от 09.09.2013 N 075-2013/Б-З, акты приема-передачи, акт доступа, переписку сторон, установив факт пользования помещением обществом "Ларго групп" с момента получения доступа в помещение в здании торгово-развлекательного комплекса по акту доступа от 20.12.2013 - для производства отделочных работ, установки оборудования, а также в целях осуществления предпринимательской деятельности с 21.02.2014 по 16.08.2014, при этом принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих оплату обществом "Ларго групп" аренды спорного помещения своевременно и в полном объеме, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с общества "Ларго групп" задолженности по арендной плате, а также по оплате за услуги по содержанию помещения и эксплуатационные услуги.
|
|
|
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" "...11. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А75-1666/2012 "...В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом). Из материалов дела видно, что пунктом 1.3 договора имущество передается арендатору для использования под производственную деятельность. Доказательствами, указывающими на то, что цель, в соответствии с которой имущество было предоставлено в аренду, достигнута, являются: акт осмотра объекта, фотографии к нему. Объект используется под хранение строительных материалов. Такое использование можно отнести к производственной деятельности. Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно указал, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-999/13 по делу N А07-6078/12 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 04АА N 790071 зарегистрировано право собственности общества "Дом Быта" на дом бытовых услуг, пятиэтажный, общей площадью 6015,10 кв. м, инв. номер 2551, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 29а. На основании выданного администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан разрешения на строительство от 24.11.2010 N RU 03305000 обществом "Дом Быта" названное здание дома бытовых услуг реконструировано, осуществлено строительство пристроев. Право собственности общества "Дом Быта" на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м, литеры А, А1, А2, зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 554627. Между обществом "Атайсал" (арендатор) и обществом "ТоргСервис" (субарендатор) 02.10.2010 подписан договор субаренды N 44, согласно условиям которого общество "Атайсал" передало во временное пользование (субаренду) обществу "ТоргСервис" нежилое помещение площадью 208,5 кв. м, расположенное на 1 этаже в пристрое здания дома бытовых услуг по адресу: г. Салават, б. С. Юлаева, д. 29а. Срок действия договора установлен сторонами с 02.10.2010 по 02.09.2011 (п. 2.1 договора субаренды). Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности. На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Судом апелляционной инстанции верно указано, что применительно к положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного (реконструируемого) недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям указанной нормы и не может быть признан недействительным по названному основанию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Принимая во внимание, что на момент подписания указанных договоров аренды и субаренды общество "Дом Быта" являлось собственником здания дома бытовых услуг площадью 6 015,10 кв. м (литера А), впоследствии также зарегистрировано его право собственности на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м (литеры А, А1, А2), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными (ничтожными) в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
14.2. Вывод из судебной практики: Если предварительный договор субаренды объекта недвижимости, не введенного в эксплуатацию, содержит условие о передаче субарендатору данного объекта для осуществления ремонтных и отделочных работ, то такой договор является смешанным и не противоречит действующему законодательству. Если субарендатор внес определенную этим договором плату, то она не считается неосновательным обогащением субарендодателя.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011
"...Индивидуальный предприниматель Корсаков Олег Анатольевич (субарендодатель; далее - предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью "Строй Финанс" (субарендатор; далее - общество "Строй Финанс") заключили предварительный договор от 01.11.2008 N 107 субаренды нежилых помещений (далее - предварительный договор субаренды; спорный договор).
Пунктом 1.1 данного договора стороны предусмотрели, что его предметом является обязательство заключить в будущем долгосрочный договор субаренды нежилых помещений площадью 628 кв. метров и 52 кв. метра, расположенных на 1-м этаже нежилого здания - торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, д. 56, стр. 1 (далее - объект недвижимости).
На момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности на него зарегистрировано также не было.
Стороны также согласовали размер платы (с учетом изменений, сделанных на основании дополнительных соглашений от 01.11.2008 N 1, от 02.11.2008 N 2, от 01.01.2009 N 3, от 01.02.2009 N 4).
Общество "Строй Финанс" с марта по июль 2009 года перечислило предпринимателю платежи в общей сумме 575 450 рублей.
Предприниматель и общество "Строй Финанс" 30.06.2009 подписали соглашение о расторжении предварительного договора субаренды. В соответствии с актом от 30.06.2009 субарендатор передал субарендодателю арендуемые помещения в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Ссылаясь на то, что никаких оснований для перечисления спорной суммы не имелось и предприниматель до настоящего времени неосновательно приобретенные средства не вернул, общество "Елена-М" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании 575 450 рублей неосновательного обогащения.
Президиум считает вывод судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения обоснованным по следующим основаниям.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу "Строй Финанс" во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Как усматривается из условий спорного договора, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения обществом "Строй Финанс" отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые он намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил предусмотренную спорным договором обязанность и передал помещения во владение общества "Строй Финанс", а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные главой 60 Кодекса, для удовлетворения требования истца о возврате ответчиком этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 127; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!