Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 указанной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Хотя Гражданский кодекс РФ не содержит подобных требований, земельное законодательство требует, чтобы договор, заключаемый в указанных случаях, являлся договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
19.1. Вывод из судебной практики: Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности нескольким лицам, может сдаваться в аренду этим лицам только по договору со множественностью лиц на стороне арендатора либо одному из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора.
|
|
|
Примечание: По вопросу о недействительности договора аренды земельного участка под многоквартирным домом, который заключен органом публичной власти с третьим лицом (несобственником помещений в многоквартирном доме), см. п. 1.2 материалов к ст. 608 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
|
|
|
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ)..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2010 по делу N А49-10872/2009 "...В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка, в том числе в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании (пункт 3 статьи 36 Кодекса, пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Кодекса (пункт 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). Поскольку спорный земельный участок является частью неделимого участка, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является присоединение к ранее заключенному договору аренды. Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судебной коллегией, однако, они подлежат отклонению как необоснованные, фактически повторяют аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, получившие надлежащую оценку суда..." |
|
|
|
| Северо-Западный округ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007 "...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Авдеева И.З. (арендатор) заключили договор от 01.07.2003 N 997, по условиям которого Авдеева И.З. приняла на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Сосновая, д. 4. Земельный участок предоставлен для использования встроенного в главный корпус склада N 28. Актом от 01.07.2003 названный земельный участок передан Авдеевой И.З. Администрация и Общество заключили соглашение от 12.07.2004 N 116 о присоединении к договору от 01.07.2003 N 997. В соответствии с пунктом 1 соглашения от 12.07.2004 N 116 Общество принимает и использует на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по указанному адресу, в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений. Приложением N 1 к соглашению от 12.07.2004 N 116 стороны согласовали размер площади земельного участка 117 166 кв. м для расчета арендной платы. Суд, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001 является делимым, поэтому договор аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашение от 12.07.2004 N 116 противоречат статьям 6, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В связи с этим суд признал ничтожными названные договор аренды и соглашение в силу статей 166 и 168 ГК РФ. Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. На момент заключения договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 названный земельный участок не был разделен, а его раздел произведен по заявлению владельцев объектов недвижимости в 2008 году. Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. В договоре аренды и соглашении о присоединении указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом. Исходя из содержания условий договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116, стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 51:14:020401:0001 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений). Таким образом, вывод суда о противоречии нормам земельного и гражданского права договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 нельзя признать обоснованным..." Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2006 по делу N А56-6112/2005 "...Как следует из материалов дела, ОАО "Березка" являлось собственником нежилого помещения 6Н общей площадью 141,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Почтамтская, д. 1/7, лит. А. Площадь доли земельного участка, соответствующей площади, нежилого помещения, принадлежащего ОАО "Березка", составляет 40 кв. м. Между КУГИ и ОАО "Березка" 26.09.96 заключен договор N 11/ЗД-00592 аренды земельного участка площадью 40 кв. м на срок до 08.02.2021. В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 29.09.2000 собственником указанного помещения стало ООО "Меркурий". Считая, что на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право пользования земельным участком, арендуемым ОАО "Березка", на тех же условиях, что и продавец недвижимости, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно пункту 3 статьи 36 названного Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, является неделимым, а помещения в расположенном на нем здании принадлежат разным лицам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако КУГИ такой договор с собственником нежилого помещения 6Н не заключал. Следовательно, основания для взыскания с ООО "Меркурий" арендной платы за пользование земельным участком под названным помещением отсутствуют, в связи с чем вывод суда об отказе КУГИ в иске кассационная инстанция считает правильным..." |
|
|
|
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010 "...Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15). Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 - 110). Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском. Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании. Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..." Постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2009 N Ф09-9544/09-С6 по делу N А47-8086/2008 "...Как установлено судами при рассмотрении спора, общество "Оренбургагропромпроект" является собственником помещений в восьмиэтажном здании, литера ЕЕ1, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства о государственной регистрации права; т. 1, л. д. 30 - 41). Часть указанных помещений (помещения N 1 - 5 на третьем и четвертом этажах) была отчуждена обществом "Оренбургагропромпроект" по договору от 30.03.2004, заключенному с обществом "Агрострой". Право собственности общества "Агрострой" на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56-ОО N 692578-692581, 692588. Нежилые помещения N 101 - 103 в названном здании проданы Воронжьеву Юрию Андреевичу и впоследствии право собственности на них перешло Щетинскому Ю.А., который в настоящее время является собственником данных помещений. Между управлением и обществом "Агрострой" подписан договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр, согласно которому обществу "Агрострой" во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 22 001:119, местоположение которого установлено относительно ориентира - производственно-административного здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, на срок до 18.07.2009. Пунктом 9.2 данного договора предусмотрено, что общество "Агрострой" согласно на вступление в договор других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Как следует из дополнительного соглашения от 03.12.2008 к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр, в состав арендаторов вступил Щетинский Ю.А. Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр заключен в нарушение действующего законодательства без учета волеизъявления общества "Оренбургагропромпроект" - собственника помещений в здании, расположенном на земельном участке, являющемся предметом данного договора, и указывая, что данным договором нарушаются права общества "Оренбургагропромпроект" на нормальную эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости, а также на приобретение указанного земельного участка в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Пунктом 3 данной нормы (в редакции, действующей с 30.10.2007) предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Учитывая содержание ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11, в случае, если правами на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, обладают несколько лиц, договор аренды земельного участка может быть заключен при условии участия в нем как нескольких, правообладателей, так и одного из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в договоре аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр имеется условие о возможности вступления в него других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке (п. 9.2 данного договора). Следовательно, права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку данное общество имеет возможность присоединиться к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр..." |
19.2. Вывод из судебной практики: Собственник объектов недвижимости не вправе понудить собственников других объектов, находящихся на неделимом земельном участке, заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А05-14278/2005-16
"...Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поскольку заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью лица, иск о понуждении заключить такой договор не подлежит удовлетворению.
Требование о понуждении ответчика расторгнуть договор аренды от 14.08.2000 также не может быть удовлетворено, поскольку законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 151; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!