Определение предмета предварительного договора аренды



 

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам. В таком случае в предварительный договор нужно включить условие, описывающее порядок идентификации объекта аренды на момент наступления срока исполнения обязательства по его передаче (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

На практике возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения этого договора.

 

21.1. Вывод из судебной практики: Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2480-11 по делу N А40-48746/10-28-404

"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" и ООО "РТГ" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧА29П, в соответствии с которым КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1212,8 кв. м, границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее - 01.01.2012 г.

Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.

В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Уральский округ   Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что в тексте предварительного договора стороны подтвердили достаточность описания объекта аренды для его индивидуализации.   Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6 по делу N А71-1112/2009-Г29 "...Оценив содержание предварительного договора аренды с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, было определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. При этом суды исходили из того, что истец и ответчик согласовали условия относительно площади передаваемого помещения, определили место расположения помещения на 3-м этаже многофункционального центра, а также подписали поэтажный план центра и помещения, который является приложением N 2 к договору аренды. Кроме того, как следует из содержания п. 2.2 предварительного договора аренды, стороны подтверждают, что указанные в названном пункте данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Суды также приняли во внимание, что многопрофильный центр на момент подписания предварительного договора являлся строящимся объектом и не имел точного адреса, в связи с чем его местонахождение (ул. Холмогорова Октябрьского района г. Ижевска) при подписании предварительного договора было определено на основании имеющихся данных. При этом судами указано, что эти же ориентиры многопрофильного центра указаны в проекте краткосрочного договора, который является приложением N 6 к предварительному договору (т. 1, л. д. 36 - 56). Таким образом, следует признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания многопрофильного центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!