Передача в аренду конструктивных элементов имущества
В ст. 607 ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?
20.1. Вывод из судебной практики: Конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания. К такому договору по аналогии применяются нормы о договоре аренды.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2018 N Ф05-10826/2018 по делу N А40-73781/17
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 05.05.2015 решением собственников дома N 14 по ул. Советской в г.о. Подольск Московской области создано ТСН "Советская 14". На 1 этаже многоквартирного дома размещен магазин "Красное и Белое", который принадлежит ООО "Лабиринт-М".
На северо-западной стороне фасада дома размещена информационная конструкция этого магазина: длина - 10 м, высота - 5 м, общая площадь 31,82 кв. м.
13.08.2015 истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости заключения договора на размещение информационной конструкции, а также направлен договор для подписания и направлена копия протокола N 2 от 27.07.2015 внеочередного собрания собственников жилья, на котором принято решение сдавать фасады в аренду для размещения рекламных конструкций.
Ответчик договор не подписал, на письмо не ответил, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием на необходимость произвести оплату за использование фасада дома за период с августа 2015 г. по январь 2017 г., которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
|
|
|
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
|
|
|
Судами установлено, что принадлежащие ответчику конструкции размещены непосредственно на относящемся к общему имуществу фасаде жилого дома.
Удовлетворяя исковые требования ТСН "Советская 14" о демонтаже данной конструкции, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что размещение этой конструкции не соответствует требованиям законодательства, исходя из отсутствия у ООО "Лабиринт-М" правовых оснований пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома - фасадом здания N 14, расположенного по адресу: г.о. Подольск, мкр. Климовск, ул. Советская, д. 14.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" "...7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..." |
|
|
|
| Западно-Сибирский округ Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2017 N Ф04-757/2017 по делу N А46-7881/2016 "...Между Учреждением (арендодатель) и ООО "Т2 МОБАЙЛ" (арендатор) заключен договор от 11.03.2016 N 29А передачи в пользование отдельной части здания (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование для размещения и последующей эксплуатации оборудования подвижной радиотелефонной связи ООО "Т2 МОБАЙЛ" отдельную часть объекта недвижимости - часть поверхности крыши общей площадью 12,0 кв. м (3 м x 4 м), расположенную на западной надстройке лифтовой шахты, описание которой в графическом виде, позволяющем определенно установить имущество, подлежащее передаче по настоящему договору аренды, отражено сторонами в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора (часть поверхности крыши); договор аренды заключен на срок до 31.03.2020 включительно. Сообщением от 05.05.2016 N 55/204/001/2016-724 регистрирующий орган на основании абзацев 10, 12 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды по причине непредставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, так как часть поверхности крыши на учете в ГКН не состоит, кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади не представлен. Полагая, что такой отказ регистрирующего органа в государственной регистрации не соответствует действующему законодательству, ООО "Т2 МОБАЙЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 131, статей 164, 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 2, статей 17, 18, пункта 1 статьи 20, пунктов 1, 3 статьи 26 Закона о регистрации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из фактов предоставления ООО "Т2 МОБАЙЛ" в дело правоустанавливающих документов Управления Росреестра кадастрового паспорта на объект недвижимости, часть конструктивного элемента которого (часть крыши) передавалась в пользование по договору аренды, наличия в договоре аренды, представленном на государственную регистрацию, приложения N 1 с планом объекта недвижимости и выделением границ передаваемого в пользование объекта, определения предмета договора путем графического и текстуального описания, отсутствия между сторонами договора аренды разногласий относительно местоположения, границ и площади передаваемой в пользование части крыши. При этом арбитражный суд сделал выводы об отсутствии предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации, поскольку заявитель при обращении в регистрирующий орган представил документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды. Апелляционной суд согласился с выводами суда первой инстанции. Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права..." |
|
|
|
| Поволжский округ Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 по делу N А12-6482/2011 "...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании протоколов общих собраний собственников помещений МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" передан в управление ООО "Жилкомфорт", в том числе и многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Ленина, д. 2. Между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкомфорт" заключены соответствующие договора на управление. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по пр-ту Ленина, проводимого в заочной форме, оформленного протоколом от 17.11.2008, управляющей компании - ООО "Жилкомфорт" предоставлено право на заключение договора с ИП Свечниковым А.С. на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснил, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценивая спорные правоотношения, правомерно установил, что заключенный договор не противоречит императивным требованиям закона..." |
| Северо-Западный округ Примечание: Договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания признается судебной практикой непоименованным договором, к которому применяются общие правила части первой ГК РФ (Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу N А55-17555/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1). Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009 "...Между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" (заказчик) и ТСЖ "Шушары" (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика. Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации. Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным. Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения..." |
20.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть передан в аренду конструктивный элемент отдельно от здания, существует две позиции судов.
Позиция 1. Конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.03.2018 N Ф06-31067/2018 по делу N А12-13192/2017
"...Судом установлено и следует из материалов дела, 28.03.2014 между МУП "Волгоградское коммунальное хозяйство" (предприятие) и ООО "Стар Лайн Волгоград" (пользователь) заключен договор N А-257/пр-14 срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом).
Объектом срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом), является часть дымовой трубы котельной N 1308, находящейся в муниципальной собственности города Волгограда и закрепленная на праве хозяйственного ведения за предприятием. Целевое назначение использования: размещение оборудования, предназначенного для предоставления услуг доступа к сети Интернет.
Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Суды установили, что объектом срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом), является часть дымовой трубы котельной N 1308.
Таким образом, часть дымовой трубы представляет собой конструктивный элемент трубы котельной N 1308 и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от этого объекта. Предмет пользования в виде части дымовой трубы котельной не может являться объектом аренды.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Предметом такого договора является предоставление лицу возможности на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Суд кассационной инстанции считает, что квалификация судом сложившихся правоотношений сторон как арендных не привело к принятию неправильного решения, так как при этом суды также руководствовались общими положениями гражданского законодательства и условиями самого договора..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "...1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей. Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ. При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ. Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора..." |
| Волго-Вятский округ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2017 N Ф01-4288/2017 по делу N А43-31472/2016 "...Как следует из материалов дела, ПАО "Ростелеком" (заказчик) и ТСЖ "Прометей" (исполнитель) заключили договор от 28.05.2012 N 12, по условиям которого исполнитель обязался предоставить заказчику часть помещений в общем имуществе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Горького, дом 113/30 (подъезды 1, 2 и 3), и оказывать услуги по размещению средств связи, принадлежащих заказчику, предоставлению доступа представителям заказчика в помещения и обеспечению подключения средств связи заказчика к существующим системам электроснабжения; заказчик обязался осуществить установку, эксплуатацию и техническое обслуживание средств связи и производить оплату оказанных услуг. Плата за потребляемую оборудованием связи, подключенным к домовой сети электроснабжения, электрическую энергию подлежала перечислению Товариществу и входила в ежемесячный платеж. Воспрепятствование исполнению договоров об оказании услуг связи послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Посчитав, что Общество не исполняло надлежащим образом обязательства по договору от 28.05.2012 N 12 и расторгло договор в одностороннем порядке без установленных законом оснований, ТСЖ "Прометей" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением. Изучив представленные в дело доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, и заслушав представителей ПАО "Ростелеком" и ТСЖ "Прометей", суд округа не нашел правовых оснований для отмены принятых судебных актов. Суды верно квалифицировали договор от 28.05.2012 N 12, заключенный ПАО "Ростелеком" (заказчиком) и ТСЖ "Прометей" (исполнителем), в качестве договора возмездного оказания услуг, поскольку предмет данного договора и согласованный в нем порядок расчетов не характерны для арендных правоотношений; подъезды многоквартирного жилого дома не могут выступать объектами аренды, так как представляют собой отдельные конструктивные элементы дома и не являются самостоятельными объектами недвижимости, передаваемыми в пользование отдельно от основного здания (помещения). Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, не является договором аренды. С учетом расторжения с 01.08.2015 договора от 28.05.2012 N 12 суды обеих инстанций правомерно отказали Товариществу в удовлетворении встречного иска. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил..." |
| Западно-Сибирский округ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31 "...В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды..." |
| Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006 "...Учитывая, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды. Данная позиция нашла свое отражение в п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..." |
Позиция 2. Конструктивный элемент может быть передан в аренду отдельно от здания.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009
"...Как видно из материалов дела, между Российской Федерацией в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО "Клиника доктора Панкратовой +" (арендатор) подписан договор аренды рекламного места от 24.03.2008 N 1717N (далее по тексту - договор аренды N 1717N) сроком действия с 24.03.2008 по 21.03.2009.
Во исполнение договора аренды N 1717N арендодатель по акту приема-передачи от 24.03.2008 передал во временное пользование арендатору рекламное место (согласно прилагаемому паспорту), расположенное по адресу: город Омск, проспект Космический, 22.
Давая толкование условиям договора аренды N 1717N, суд исходил из того, что к нему подлежат применению общие положения Гражданского кодекса по аренде.
При этом суд правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Учитывая, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих об освобождении Обществом арендуемого имущества, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды N 1717N не является прекращенным по истечении срока его действия, соответственно не является прекращенной и обязанность Общества по уплате арендных платежей..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10 "...Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным (ничтожным) договора N 118 от 26.12.2007 аренды муниципального нежилого фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ОАО "Мегафон" освободить арендуемую часть кровли здания ДЮСШ N 1 по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - от оборудования сотовой связи. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование часть кровли здания ДЮСШ N 1, расположенного по адресу город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1 для размещения оборудования сотовой связи. Общая площадь арендованного имущества 10 кв. м, срок аренды менее года с 01.01.2008 по 01.12.2008. По акту от 01.01.2008 арендатор принял имущество в аренду. Судом первой инстанции установлено и объективно подтверждено материалами дела, что по истечении срока действия договора аренды N 118 от 26.12.2007 ОАО "Мегафон" продолжало пользоваться предметом договора аренды, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении указанного договора на прежних условиях и на неопределенный срок. Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату возобновления (заключения нового) договора аренды (02.12.2008) подлежали применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 199; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!