Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации 8 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 36 из 504Следующая ⇒

Позиция 2. Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является заключенным, если в действительности участок поставлен на кадастровый учет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10

"...Доводы ответчика о неправильном применении статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отсутствии оценки договора аренды несостоятельны.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали общую площадь земельного участка, его границы, адрес расположения, земельный участок арендодателем передан по акту передачи арендатору.

Согласно положениям статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.

Сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора, не свидетельствует о несогласованности объекта аренды.

Таким образом, у арбитражного суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

11.3. Вывод из судебной практики: Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.

Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007

"...Суд первой инстанции отказал в иске, пришел к выводу, что договор субаренды земельного участка является незаключенным, так как в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не определен предмет договора, а именно: отсутствует кадастровый план на часть земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю Агаханяну А.А.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции, поскольку в спорном договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; отсутствие кадастрового плана на часть земельного участка, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, но не является в силу статьи 607 ГК РФ основанием для признания его незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд кассационной инстанции считает, что, проанализировав содержание спорного договора субаренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что в материалах дела имеется план землепользования, согласованный с Администрацией, на котором обозначены границы всех объектов, строительство которых запланировано для создания рынка "Славянский базар" (торговые ряды, проезды, площадки для стоянок автотранспорта); наличие согласованного обеими сторонами плана застройки договором не предусмотрено и не является основанием для признания договора незаключенным..."

11.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, подписанный до вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), признается заключенным и без кадастрового учета передаваемого земельного участка (если такой участок можно идентифицировать).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1103/07-С6 <*> по делу N А76-4519/07

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер Ф09-1103/08-С6, а не Ф09-1103/07-С6.

"...Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка N 1315-К-98 подписан Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Бурматовым И.В. 19.06.1998.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения...

Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для применения положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 29.10.2001) и положений ст. 1, 7, 14 Закона "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000), которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета..."

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2012 N Ф09-8071/12 по делу N А60-52963/2011 "...Отклоняя довод общества "Уралбиофарм" о незаключенности договора аренды ввиду несогласованности условия о предмете, суды верно указали, что договор аренды от 07.07.1999 содержит все необходимые для договоров данного вида условия. В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из содержания Земельного кодекса РСФСР, а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (далее - Указ Президента от 11.12.1993 N 2130), действовавших на момент заключения рассматриваемого договора аренды, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением N 3 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками). В материалы дела представлен план границ земельного участка (приложение N 3 договору), из которого следует, что сторонами определены местонахождение, площадь земельного участка, установлены поворотные точки, длина линий и дирекционные углы. Отклоняя ссылку общества "Уралбиофарм" на то, что указанное приложение им не подписано, суд апелляционной инстанции верно отметил, что сторонами подписано приложение N 2 - акт передачи участка, в котором имеется указание на то, что участок передается в границах, определенных в приложении N 3. При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о согласованности предмета договора аренды от 07.07.1999 N 1-139..." Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10163/06-С6 по делу N А76-51336/2005 "...Между кооперативом "Красное поле" (арендатором) и собственниками земельных долей - Кучуковой С.Д., Лавровой Э.А., Салихжановой И.А., Тарасовым С.А., Степанковой З.А., Талиповым М.М. (арендодатели) были заключены договоры передачи в аренду земельной доли. Кооператив "Красное поле", полагая, что неправомерными действиями общества "Диорит" причинен ущерб принадлежащему ему на праве аренды земельному участку (нарушен плодородный почвенный слой земли и вынут грунт), обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. В качестве правового основания искового требования кооператив назвал ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 41, 61, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что кооператив "Красное поле" не представил доказательств причинения ему убытков, связанных с восстановлением плодородного слоя земли, поскольку согласно лицензионному соглашению рекультивацию земли должно будет произвести общество "Диорит". Судом первой инстанции отмечено также, что договоры о передаче в аренду земельных долей являются незаключенными в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не позволяют определить их предмет (договоры не содержат ссылки на кадастровые номера участков, доказательств проведения землеустроительных работ также не представлено). Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные кооперативом "Красное поле" требования, правомерно исходил из того, что имеющиеся в материалах дела договоры о передаче в аренду земельных долей, на которых истец основывает свои требования, отвечают требованиям действовавшего на момент их заключения законодательства..."

11.5. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды земельного участка, согласно которому действие договора распространяется на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, противоречит закону.

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, данное обстоятельство не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. Соответствующее требование арендодателя было удовлетворено судом в пределах срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу N А79-3622/2013

"...На основании поименованного распоряжения Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.09.2012 N 100/1742-КГ, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 площадью 16 194 квадратных метра, в том числе площадью 4816 квадратных метров в охранной зоне воздушных линий электропередач, площадью 538 квадратных метров в охранной зоне канализации, по Монтажному проезду в городе Чебоксары. Права и обязанности арендатора распространены на ранее возникшие отношения с 04.04.2000 (пункт 8.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 01.06.2017. Договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

Арендные платежи за использование земельного участка исчислены с 04.04.2000 согласно распоряжению Администрации от 19.07.2012 N 2369-р. Арендная плата на 2000-2011 годы с 04.04.2000 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2011 составила 849 162 рубля 34 копейки, размер и сроки оплаты отражены в расчете размера арендной платы (пункт 5.2 договора). Арендная плата с 01.01.2012 по 31.12.2012 составила 96 516 рублей 24 копейки, размер и сроки оплаты указаны в расчете размера арендной платы (приложение N 2 к договору).

Сославшись на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, поскольку на основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу, что между сторонами сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка.

Суд апелляционной инстанции счел данный вывод суда неправильным, поскольку суд первой инстанции, принимая решение, не учел то обстоятельство, что, давая такое разъяснение, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на сохранение сложившихся договорных отношений между сторонами в отсутствие государственной регистрации договора, то есть в данном случае имеет важное значение не только факт подписания договора, но и факт исполнения сторонами обязательств по договору в спорный период.

Суд кассационной инстанции согласился с данным выводом Первого арбитражного апелляционного суда с учетом следующего.

В рассмотренном споре установлено, что ответчик не оплачивал арендную плату с 04.04.2000 по 16.04.2013 ответчиком не оплачивалась, то есть договор не исполнялся.

Земельный участок У21:01:03 0311:0013 был поставлен на кадастровый учет 12.10.2006, и ему присвоен номер 21:01:03 03 11:189 в связи с уточнением границ участка. Следовательно, 04.04.2000 земельного участка как объекта гражданских правоотношений не существовало, поэтому он не мог быть в 2004 году предметом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 607 Кодекса).

Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, распространение отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 с 04.04.2000 не соответствует требованиям статьи 607 Кодекса, положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация узнала или должна была узнать о нарушении своего права с момента регистрации Кооператива, поскольку именно постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики от 04.04.2000 N 561 Кооператив поставлен на учет.

С иском о взыскании неосновательного обогащения с 04.04.2000 по 16.04.2013 истец обратился 15.05.2013, то есть за пределами срока исковой давности по требованиям о взыскании с 04.04.2000 по 14.05.2010.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 15.05.2010 по 16.04.2013 в сумме 287 998 рублей 71 копейки.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 31 32 33 34 353637 38 39 40 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!