Глава 23. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ 5 страница
При ипотеке земельного участка оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается соглашением залогодателя и залогодержателя (ст. 67 Закона об ипотеке).
В соответствии с п. 3 ст. 358 ГК РФ оценка вещей, являющихся предметом залога в ломбарде, должна соответствовать ценам на вещи такого рода и такого качества, обычно устанавливаемым в торговле в момент их принятия в залог.
2. В том случае, если в предмет договора залога входит несколько объектов, оценка в отношении каждого из объектов может не производиться, а может быть определена в целом. Как отмечается в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом.
Так, например, вряд ли можно признать правильным решение, в соответствии с которым договор о залоге признан незаключенным на том основании, что заложенные "спорные объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс", "договор ипотеки не содержит сведений о цене объектов залога в отдельности, а ссылка в договоре на общую стоимость предмета залога не предоставляет возможности произвести реализацию залога" <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. N 13188/07.
Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.
3. Изменение рыночной стоимости по общему правилу не влияет на договор залога. Такие изменения могут быть связаны с инфляцией, амортизацией имущества и т.д. Изменение или прекращение договора залога возможны только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В части условий договора залога, обеспечивающего обязательство физического лица по возврату потребительского или ипотечного кредита, не допускается ухудшение правового положения физического лица как более юридически слабой стороны в договоре даже в тех случаях, когда рыночная стоимость предмета залога уменьшилась. С 1 июля 2014 г. действует Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" <1>, в соответствии с которым потребительский кредит (заем) - денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронных средств платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе с лимитом кредитования.
|
|
|
--------------------------------
<1> Российская газета. 23.12.2013. N 289.
Договор ипотечного кредита представляет собой кредитный договор, исполнение по которому обеспечено залогом недвижимого имущества. Согласно Постановлению Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" <1> данное понятие имеет несколько более узкое значение и охватывает лишь те договоры, которые заключаются с целью приобретения жилого помещения с обеспечением в качестве залога данного жилого помещения. В соответствии с п. 2.1 Постановления договор ипотечного кредита представляет собой кредитный договор, исполнение по которому обеспечено залогом недвижимого имущества. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок в три года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.
|
|
|
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
К условиям, которые не могут быть включены в договор потребительского или ипотечного кредита, а при их включении являются ничтожными, относятся условия о досрочном возврате кредита, повышение процентов за пользование кредитом, санкции, включение в состав предмета залога другого имущества и т.д.
4. Важное значение стоимость предмета залога имеет при обращении взыскания. Так, п. 3 комментируемой статьи в качестве начальной продажной цены предмета залога называет согласованную сторонами стоимость предмета залога. В то же время стоимость предмета залога может отличаться от цены реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания. Так, например, согласно п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
|
|
|
При обращении взыскания необходимо учитывать значительность допущенного должником нарушения, которое должно быть соизмеримо со стоимостью заложенного имущества. В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается при наличии одновременно двух условий:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
5. Условие о стоимости заложенного имущества является существенным условием и для соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Пункты такого соглашения могут быть включены в качестве условий договора залога или представлять собой отдельный документ. В некоторых случаях наступление правовых последствий связано с моментом заключения такого соглашения. Например, внесудебный порядок обращения взыскания на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть установлен только в соглашении, заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания (абз. 2 п. 3 ст. 349 ГК). В соответствии с п. 7 ст. 349 ГК РФ названное соглашение должно содержать указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
6. Определение стоимости заложенного имущества имеет важное значение в залоговых отношениях, например в части обязанности страхования предмета залога в сумме оценки заложенных объектов (п. 3 ст. 358 ГК), при изменении состава и натуральной формы заложенного имущества по договору залога товаров в обороте, когда требуется соблюдение условия, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога залогодателем (п. 1 ст. 357 ГК), при определении ответственности залогодержателя за утрату предмета залога в размере его рыночной стоимости (п. 2 ст. 344 ГК).
Статья 341. Возникновение залога
Комментарий к статье 341
1. Комплекс прав залогодержателя принято именовать правом залога.
По общему правилу, закрепленному в комментируемой статье, договор о залоге является консенсуальным - право залога возникает с момента заключения договора.
Иное может быть установлено:
- договором. Например, может быть установлено, что права залогодержателя возникнут с момента передачи предмета залога залогодержателю, если предусмотрено, что заложенное имущество должно находиться во владении залогодержателя (см. ст. 338 ГК и комментарий к ней);
- Гражданским кодексом. Так, иное установлено в п. п. 2 и 3 комментируемой статьи (см. также п. п. 2, 3 настоящего комментария);
- другими законами. Так, в силу п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
2. Возможно заключение договора залога имущества, которого у залогодателя еще нет. Оно появится у него в будущем в результате его создания или приобретения (законом или договором может быть предусмотрен залог "будущего" имущества) (см. п. 2 ст. 336 ГК и комментарий к ней).
Естественно, что невозможно получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога), которого у залогодателя нет, а быть может, оно вообще еще не создано (см. п. 1 ст. 334 ГК и соответствующий комментарий). Потому и установлено в п. 2 комментируемой статьи, что право залога на "будущее" имущество по общему правилу возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества. Исключение из этого правила может быть предусмотрено законом или договором. Однако, как представляется, усмотрению закона и субъектов, заключающих договор залога, есть объективные пределы: право залога на "будущее" имущество не может возникнуть у залогодержателя ранее момента создания или приобретения предмета залога залогодателем. По ранее указанной причине до этого момента на предмет залога нельзя обратить взыскание.
Следовательно, законом или договором может быть предусмотрен иной срок возникновения права залога (после создания или приобретения предмета залога залогодателем) путем указания определенной даты, обозначения места помещения предмета залога, определения каких-либо обстоятельств, наступление которых порождает право залога, и т.д.
3. Невозможно обеспечивать залогом обязательство, которого еще нет (см. ст. 334 ГК и комментарий к ней). Поэтому в п. 3 комментируемой статьи установлено, что возникновение права залога, обеспечивающего обязательство, которое возникнет в будущем, может произойти не ранее возникновения основного (обеспечиваемого) обязательства (см. также ст. ст. 343, 346 ГК и комментарий к ним).
4. Правило, включенное в п. 4 комментируемой статьи, рассчитано на будущее. Предполагается, что наряду с традиционной акцессорной ипотекой появится так называемая независимая ипотека.
При акцессорной ипотеке в договоре содержатся условия о существе, размере и сроке исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. При независимой ипотеке договор не будет содержать такие условия, но будет предусматривать предельную сумму, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований. Должен будет также предусматриваться срок существования права залога (не более 30 лет).
Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя).
При независимой ипотеке залогодержатель будет вправе самостоятельно определять, какое обязательство должника - залогодателя или третьего лица (если ипотека установлена в обеспечение обязательств третьего лица) - считается обеспеченным такой ипотекой.
Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
Комментарий к статье 342
1. Одно и то же имущество может быть заложено неоднократно и в обеспечение разных обязательств. В п. 1 комментируемой статьи на этот счет закреплен так называемый принцип старшинства: требования последующих залогодержателей удовлетворяются после требований предшествующих залогодержателей.
Таким образом, старшинство определяется автоматически - тот, кто раньше заключил договор, находится в более выгодном положении, поскольку вначале будут удовлетворены его требования за счет заложенного имущества. И только затем (если что-то осталось) удовлетворяются требования последующего залогодержателя (см. ст. 342.1 ГК и комментарий к ней).
Вместе с тем закон допускает возможность изменения старшинства залогов по усмотрению участников залоговых отношений. В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи указано два возможных варианта соглашений: в первом случае договариваются залогодержатели, во втором - все или некоторые залогодержатели и залогодатель. Здесь же установлен предел усмотрению участников таких соглашений - недопустимо затрагивать права лиц, не участвующих в таких соглашениях. Так, соглашением некоторых залогодержателей и залогодателя, изменяющим старшинство залогов, не могут затрагиваться права и обязанности залогодержателей, не являющихся участниками данного соглашения.
Соглашения об изменении старшинства залогов не могут иметь широкого распространения, поскольку по общему правилу в этом не заинтересованы предшествующие залогодержатели.
2. Последующий залог допускается всегда, если он не запрещен законом. Очевидно, что закон может не только запретить последующий залог, но и определить условия, при которых он допустим, указать обязательства, которые могут обеспечиваться последующим залогом определенного имущества при наступлении указанных в законе обстоятельств, и т.д.
Договором залога нельзя запретить последующий залог, однако им можно установить условия, на которых может быть заключен последующий договор залога. Например, может быть установлено, что последующий залог допустим лишь в обеспечение определенных обязательств.
Если последующий залог совершен с нарушением таких условий (предусмотренных предшествующим договором), в результате чего у предшествующего залогодателя возникли убытки, то они должны быть возмещены залогодателем. Убытки могут выразиться, например, в расходах или неполученных доходах, вызванных заявлением требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства (см. п. 2 ст. 351 ГК и соответствующий комментарий).
Кроме того, в силу п. 5 комментируемой статьи если залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать о том, что договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, то его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
Таким образом, нарушение указанных условий может повлечь неблагоприятные последствия как для залогодателя, так и для последующего залогодержателя.
По-видимому, первоначальный залогодержатель при этом может потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в связи с нарушением залогодателем правил о последующем залоге (если иное не предусмотрено договором) (п. 2 ст. 351 ГК).
3. Если в залог передается имущество, которое ранее уже заложено кому-либо, то обеспеченность обязательства снижается, а то и сводится к нулю в силу того, что первый (первоначальный) залогодержатель пользуется преимуществом (принцип старшинства). Поэтому, принимая в залог имущество, важно знать, что ранее оно не было заложено.
Обязанность залогодателя сообщать залогодержателю о предшествующих договорах залога кажется сама собой разумеющейся. Если в залог передается недвижимое имущество, то залогодержатель легко может проверить, не существует ли предшествующих залогов, путем получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Если же речь идет о залоге движимого имущества, то залогодержатель в некоторых случаях может получать сведения об учете залогов, информацию из реестра уведомлений о залоге движимого имущества и т.д. (см. ст. 339.1 ГК и комментарий к ней). Иногда залогодержателю не остается ничего другого, кроме как верить залогодателю, утверждающему, что предшествующих залогов не существует.
Залогодатель должен не только сообщать о наличии предшествующих залогов, но и указать существенные условия предшествующих договоров залога:
а) предмет залога. Возможно, что в последующий залог предлагается часть имущества, являющегося предметом залога. Или, напротив, предполагается передача в последующий залог имущества, включающего в себя имущество, представляющее собой предмет предшествующего договора;
б) существо обязательства, обеспечиваемого залогом (кредитный договор, договор купли-продажи и т.д.);
в) размер обязательства, обеспечиваемого залогом;
г) срок исполнения основного обязательства.
В случае если предшествующим договором предусмотрено условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, то соответствующие сведения также должны быть предоставлены последующему залогодержателю.
Обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах этого имущества обеспечена санкцией: залогодатель отвечает за убытки, причиненные невыполнением этой обязанности (п. 3 комментируемой статьи). Как представляется, само по себе неисполнение данной обязанности не может привести к убыткам у залогодержателя. Оно ведет к ослаблению обеспеченности основного обязательства либо к полному отсутствию обеспеченности. Да и эти обстоятельства наступают не вследствие неисполнения залогодержателем своей информационной обязанности, а в связи с тем, что существуют ранее возникшие залоговые отношения, а залогодатель скрыл это обстоятельство. Ведь если бы последующий залогодержатель знал о предшествующих залогах, то он мог бы не вступать в обязательство, обеспеченное последующим залогом.
Если же последующий залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах и все же заключил последующий договор, то залогодатель не обязан возмещать убытки, вызванные неисполнением рассматриваемой информационной обязанности.
4. Залогодатель несет информационные обязанности также перед залогодержателями по предшествующим договорам. Однако эти обязанности достаточно существенно отличаются от похожих обязанностей перед последующими залогодержателями.
Будущий залогодержатель должен быть до заключения последующего договора залога предупрежден (извещен) о существовании предшествующего залога. И ему должны быть сообщены существенные условия предшествующего договора. Будущий залогодержатель, получив соответствующую информацию, может и отказаться от заключения последующего договора залога (не стать последующим залогодержателем).
Информационная обязанность перед предшествующими залогодержателями сводится к тому, что залогодатель должен лишь уведомить о свершившемся факте (о заключении последующего договора залога). Существенные условия договора о последующем залоге сообщаются залогодержателям по предшествующим залогам лишь в том случае, если они заявят соответствующее требование.
На случай неисполнения залогодателем рассматриваемой информационной обязанности перед залогодержателями по предшествующим залогам в п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрены следующие правовые последствия: поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.
5. В Законе об ипотеке последующей ипотеке посвящена гл. VII, объединяющая ст. ст. 43 - 46. В частности, здесь установлено, что, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (абз. 2 п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).
Дата добавления: 2019-02-12; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!