Глава 3. Понуждение к дарению
Отдельного рассмотрения заслуживает ситуация, когда стороны договора дарения недвижимости не смогли до конца довести оформление сделки, заключив договор, но не зарегистрировав в территориальном подразделении Росреестра переход права собственности на имущество от дарителя к одаряемому.
В таком случае у одаряемого имеется право в судебном порядке поставить вопрос о понуждении дарителя к регистрации, и судебное решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для ее проведения.
Если даритель умер
Аналогичным образом решается вопрос и в случае смерти дарителя, если до этого момента стороны не успели обратиться за регистрацией или обратились, но не успели ее завершить. В таком случае иск о понуждении к регистрации перехода права собственности на имущество одаряемый должен предъявить к наследникам дарителя.
Рассмотрим этот вопрос подробнее на примере исполнения договора дарения и сделки купли-продажи, предметом которых выступает недвижимое имущество.
Указанные сделки имеют сложный юридический состав: помимо заключения договора в простой письменной форме стороны должны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Невыполнение данного условия чревато для покупателя серьезными рисками, особенно в случае смерти продавца, а также для одаряемого в случае смерти дарителя. Рассмотрим, как они могут себя защитить в таком случае.
|
|
|
Договоры купли-продажи и дарения недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и считаются заключенным с момента достижения сторонами соглашения по поводу всех существенных условий сделки. Любые расписки и акты, а также иные подобного рода документы, которые фиксируют намерения и заверения сторон друг друга, не отвечающие признакам договора дарения, не порождают у них соответствующих прав и обязанностей (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.12.2015 N 33-21526/2015).
Поэтому участники гражданского оборота должны проявлять осмотрительность при оформлении своих отношений.
Договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, во втором случае для признания его заключенным даритель должен фактически передать одаряемому вещь. Однако в любом случае отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность и заключенной самой сделки, как и в случае с договором купли-продажи недвижимости.
Если продавец просто уклоняется от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости, то у покупателя есть право обратиться в суд с иском о понуждении продавца к регистрации (ст. 6 и п. 2 ст. 165 ГК РФ). Суды удовлетворяют такие иски о регистрации, а также о присуждении к исполнению обязательства, если предмет дарения или купли-продажи фактически не передавался (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.01.2017 N 33-1029/2017).
|
|
|
В таком случае переход права регистрируется на основании вступившего в законную силу судебного акта, а у покупателя помимо этого также есть право взыскать за счет продавца свои убытки, причиненные его уклонением от регистрации. Ранее суды выносили решения о регистрации сделки дарения (Определение ВС РФ от 13.05.2014 N 5-КГ14-24), а в настоящее время, когда такое требование отменено, удовлетворяют иски о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Раньше, когда договор дарения недвижимости подлежал государственной регистрации и не был зарегистрирован, суды отклоняли иски о признании права собственности, потому что сделка не состоялась. Это было связано с тем, что с иском о понуждении дарителя к регистрации перехода права собственности одаряемый в суд не обращался. При таких обстоятельствах иск о признании права собственности на основании незаключенной сделки не подлежал удовлетворению (Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 23.03.2016 N 33-5736/2016, Ленинградского областного суда от 14.05.2015 N 33-1952/2015), равно как и любые иные основанные на такой сделке требования (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 28.10.2014 по делу N 33-3882/2014).
|
|
|
В настоящее время одаряемый, располагая подписанным дарителем договором дарения недвижимости, а покупатель - договором купли-продажи, при уклонении контрагента от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вправе обращаться в суд с иском о его понуждении. В подавляющем большинстве случаев суды такие иски удовлетворяют, хотя иногда можно встретить и отказ, но это все-таки единичные случаи (Апелляционное определение Верховного суда Чувашской республики 08.07.2015 по делу N 33-2946/2015).
Один из основных рисков при использовании данной схемы заключается в том, что продавец или даритель может успеть этот объект передать иному лицу по другой сделке, заключенной ранее той, на которой покупатель или одаряемый основывает свои требования, поскольку в таком случае можно его лишиться (ст. 398 ГК РФ).
|
|
|
Даритель или продавец недвижимости уже не может быть понужден к ее передаче в связи с переходом права собственности к третьему лицу (Апелляционное определение Омского областного суда от 05.08.2015 по делу N 33-5353/15).
Покупатель, кроме того, может также взыскать с продавца неполученные доходы из-за невозможности сдавать объект в аренду, но не неустойку, уплаченную своему контрагенту в связи с непередачей ему объекта по заключенной уже между ними сделке купли-продажи. Это связано с тем, что любой разумный покупатель, который только приступил к оформлению своего права собственности на то или иное имущество и не завершил его, не будет в сравнимых обстоятельствах принимать на себя повышенные обязательства перед контрагентами. Подобное поведение нельзя признать разумным и добросовестным, поэтому обязанность покупателя заплатить неустойку не находится в прямой причинно-следственной связи с противоправным поведением продавца (ст. 15 ГК РФ).
Такой способ защиты (иск о регистрации права) применим для государственной регистрации прав и обременений (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 07.11.2016 по делу N 33-14986/2016).
Истец не вправе в рассматриваемой ситуации требовать признания за ним права собственности на объект недвижимости, поскольку надлежащим способом защиты его права является понуждение к регистрации. Вынесенное судом решение является основанием для ее проведения уже без участия недобросовестного продавца, который от нее уклонился. Однако суд в силу принципа разделения властей не вправе вторгаться в компетенцию регистрирующего органа. Именно территориальное подразделение Росреестра проводит регистрацию в порядке и на условиях, предусмотренных законом, поэтому суд не вправе подменять его. Следует учитывать, что такое средство правовой защиты применимо только в случае, если продавец-гражданин жив, поскольку в ином случае встает вопрос о судьбе объекта недвижимости, переход права собственности в отношении которого к покупателю так и не состоялся.
С момента смерти человека открывается наследство, и все принадлежавшее ему на момент смерти имущество входит в состав наследственной массы, на распределение которой претендуют наследники, а также кредиторы по обязательствам, в которых допускается правопреемство.
Исключение объекта недвижимости из состава наследственного имущества возможно в том случае, когда соответствующий договор купли-продажи сторонами еще при жизни продавца был фактически исполнен: покупателем уплачена покупная цена, а продавцом ему по акту приема-передачи передан объект. При этом участники сделки также должны обязательно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности к покупателю или хотя бы совершить действия, свидетельствующие о наличии у продавца очевидного намерения довести сделку до конца и передать покупателю правовой титул.
Сам по себе факт подписания договора и даже его частичное или полное фактическое исполнение сторонами еще не свидетельствуют о таком намерении, учитывая публичную обязанность осуществить государственную регистрацию передачи правового титула (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19.01.2016 по делу N 33-804/2016).
В качестве действий, направленных на регистрацию перехода права собственности, можно рассматривать не только передачу необходимого пакета документов в регистрирующий орган (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 18.12.2014 по делу N 33-10511/2014). Это также может быть и оформление нотариальной доверенности для участия в регистрационных действиях представителя продавца, уплата им государственной пошлины и иных сопутствующих сборов (Определение Ленинградского областного суда от 07.05.2013 N 33-1895/2013).
Помимо этого суд принимает во внимание и фактическое исполнение заключенной сторонами сделки, их последующее поведение после ее заключения. В частности, суд учитывает, состоялась ли передача объекта недвижимости с подписанием передаточного акта, вручение ключей, документов, несение покупателем или одаряемым расходов по содержанию объекта и др. (Определение ВС РФ от 11.10.2016 N 78-КГ16-42).
В рассматриваемом случае покупатель вправе рассчитывать на исключение объекта недвижимости из наследственной массы продавца, поскольку в состав наследственного имущества не входят те вещи, которыми наследодатель распорядился еще при жизни.
Аналогичный подход применяется и для случая отчуждения имущества по договору дарения (Апелляционное определение Орловского областного суда от 20.08.2014 по делу N 33-1867), а также по другим гражданско-правовым сделкам, предметом которых выступает отчуждение имущества.
Если данная сделка при жизни дарителя была полностью исполнена, а также было вынесено судебное решение о понуждении его к регистрации, то одаряемый вправе рассчитывать на получение соответствующего имущества и его исключения из наследственной массы дарителя. Оно признается предметом уже исполненного обязательства по договору дарения, что лишает наследников права на его распределение (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 25.08.2014 по делу N 33-6902/2014). В ином случае требования покупателя подлежат отклонению (решение Уярского районного суда Красноярского края от 28.03.2016 по делу N 2-107/2016).
Если при жизни продавец за регистрацией в регистрирующий орган вместе с покупателем не обращался, последний не вправе рассчитывать на исключение соответствующего объекта недвижимости из наследственной массы.
Покупатель должен со своей стороны представить хотя бы доказательства того, что продавец при жизни уклонялся от регистрации перехода права собственности, и он был вынужден обратиться с иском в суд для защиты своих прав.
Если же покупатель с таким иском в суд не обращался и не обосновал невозможность использования данного способа защиты, то рассчитывать на получение объекта недвижимости он не вправе (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2016 по делу N 33-24579/2016).
Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не влияет на его действительность и заключенность, такая сделка все равно сохраняет юридическую силу (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 28.04.2015 по делу N 33-4249/2015).
Вместе с тем следует учитывать, что все права на недвижимость возникают с момента их регистрации в установленном законом порядке. Соответственно, при ее отсутствии покупатель не может считаться собственником недвижимости, хотя и сохраняет все права, вытекающие из заключенной с продавцом сделки. Однако в случае смерти продавца покупатель должен доказать, что тот при жизни изъявил действительную волю на отчуждение объекта недвижимости, подал заявление на проведение регистрации сам или выдал доверенность представителю, которые совершил данное юридически значимое действие, не отзывал данное заявление (Определение ВС РФ от 03.02.2015 N 78-КГ14-47).
Такой способ защиты можно применить и в том случае, когда право собственности самого продавца не было зарегистрировано в установленном порядке, поскольку само по себе данное обстоятельство не должно умалять права покупателя недвижимости, который ее фактически принял во владение и в полном объеме оплатил стоимость в соответствии с условиями сделки (Определение ВС РФ от 25.05.2017 N 306-ЭС17-2124).
В качестве уважительной причины непроведения регистрации перехода права собственности могут выступить обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые доказывает покупатель в соответствии со ст. 56 ГПК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2016 по делу N 33-33581/2016). Например, это может быть наложенный на объект недвижимости арест по долгам продавца перед третьими лицами, а также иные ограничения, наличие которых исключает возможность проведения государственной регистрации (Определение ВС РФ от 02.11.2010 N 34-В10-6).
Участники гражданского оборота действуют своей воле и в своем интересе, поэтому всегда должны учитывать возможные риски и негативные последствия своего бездействия или непродуманных решений.
Суд при рассмотрении иска об исключении объекта недвижимости из состава наследственного имущества учитывает и права наследников. Они имеют право участвовать в его распределении в соответствии с последней волей наследодателя, выраженной в удостоверенном нотариусом завещании, или в порядке установленной законом очередности.
Иными словами, если покупатель, заключив с продавцом договор купли-продажи недвижимости, упустил возможность регистрации перехода права собственности к нему, он должен быть готов к тому, что соответствующий объект он уже не сможет получить (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 25.03.2014 по делу N 33-2760).
При этом покупатель не лишен возможности в самостоятельном порядке взыскать с наследников продавца уплаченные им по договору купли-продажи денежные средства, если он при жизни последнего произвел исполнение своего обязательства. Если круг наследников еще не определен, иск предъявляется к исполнителю завещания или к наследственному имуществу по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 1175 ГК РФ. В этом случае суд приостанавливает производство по делу до момента определения наследников, а затем возобновляет его, привлекая уже надлежащих ответчиков (ст. 215, 217 и 219 ГПК РФ).
"Будущее" дарение
На практике возможна и такая ситуация, когда право собственности продавца или дарителя на объект недвижимости на момент заключения сделки не оформлено. Например, участник гражданского оборота приобрел право на соответствующее имущество в связи с открытием наследства. До момента оформления наследственных прав на недвижимость наследник не может им распоряжаться, однако, не лишен возможности заключить с контрагентом сделку об отчуждении объекта в будущем.
Такая сделка (дарение или купля-продажа) вступает в силу с момента ее заключения в простой письменной форме, связывает стороны обязательством, но срок исполнения обязательства передачи имущества наступает только после оформления наследственных прав. Возможность заключения подобной сделки закону не противоречит, поэтому она допускается в силу принципа свободы договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ.
Закон запрещает распоряжение имуществом, наследственные права на которые не оформлены. Однако запретов на совершение сделок с имуществом, которое будет приобретено или оформлено в будущем после такого оформления, в действующем гражданском законодательстве РФ нет.
До наступления указанного момента получатель имущества лишен возможности оформить его в собственность, но может использовать обязательственно-правовые способы защиты своих прав и законных интересов.
С момента заключения и исполнения такой сделки путем передачи соответствующего имущества покупатель или одаряемый является законным владельцем, который вправе защищать свое право способами и в порядке, предусмотренными законом. Его требования как к самому будущему собственнику, так и к его наследникам носят обязательственно-правовую природу. Соответственно, после оформления продавцом или дарителем своих наследственных прав стороны сделки должны обратиться в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на имущество.
При уклонении продавца или дарителя от ее проведения покупатель (одаряемый) вправе обратиться с иском в суд о понуждении его к осуществлению регистрации.
Важно! Когда речь идет о дарении имущества, на которое не было оформлены наследственные права, следует учитывать, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
Между тем запрета на заключение договора дарения в отношении имущества, на которое даритель право собственности оформит в будущем, в законе нет (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 19.08.2016 по делу N 33-3270/2016).
На основании ст. 307, 418 ГК РФ обязательство, возникшее в силу заключенного договора, прекращается со смертью гражданина только в случае, если оно может быть исполнено только лично стороной обязательства, что к обязательствам дарителя по договору дарения не относится. Это обусловлено тем, что их исполнение может быть поручено третьим лицам, в том числе и на основании доверенности.
Во других случаях в силу положений ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязательства по заключенному договору переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2014 по делу N 33-23476/14).
Возможна и такая ситуация, когда продавец свое право собственности на объект недвижимости, перешедшее к нему в порядке наследования, в принципе не оформил, не зарегистрировав его в ЕГРН. В соответствии с положениями п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство, в том числе спорный земельный участок, признается принадлежащим ему на праве собственности со дня открытия наследства, независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.
Согласно положениям п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В такой ситуации продавец фактически стал собственником недвижимого имущества в порядке наследования, поэтому не оформление им наследственных прав не должно служить препятствием для добросовестного покупателя, исполнившего перед ним свои обязательства по договору купли-продажи, для получения объекта. В таком случае покупатель объективно лишен возможности требовать регистрации перехода права собственности на имущество к нему. Поэтому иск о признании данного права за ним будет надлежащим средством правовой защиты (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.10.2016 по делу N 33-9620/2016).
Условия договора дарения, как и договора купли-продажи, должны содержать конкретные обязательства сторон, порядок и сроки их исполнения, чтобы в дальнейшем в рамках рассмотрения иска одаряемого (покупателя) к дарителю (продавцу) не возникло проблемы определения условий соглашения и действительного волеизъявление собственника недвижимого имущества.
Как показывает практика, даже если обязательство подарить вещь в будущем включено в утвержденное судом мировое соглашение, с реальным исполнением такого соглашения могут возникнуть проблемы, если его содержание не конкретно (Апелляционное определение Московского областного суда от 31.08.2016 N 33-23811/2016).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 347; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!