Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

⇐ ПредыдущаяСтр 68 из 121Следующая ⇒

Если договор признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. При недействительности договора аренды данная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента совершения.

Возникает вопрос: возможно ли при незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом, а если нет, то каким образом их рассчитывать?

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности требовать взыскания неосновательного обогащения в виде платежей за использование имущества по ставке аренды в случае незаключенности договора существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор аренды был признан незаключенным, то требовать неосновательного обогащения в виде платежей за использование имущества по ставке аренды нельзя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006 N КГ-А40/2099-06 по делу N А40-12657/05-59-83

"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, названный договор аренды не заключен в связи с отсутствием госрегистрации, вследствие чего ответчик подлежит выселению из спорного помещения и обязан уплатить денежные средства, которые сберег, пользуясь недвижимостью без оплаты, за минусом суммы стоимости неотделимых улучшений (ст. ст. 131, 432, 433, 622, 623, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем при отсутствии договора аренды требование о выселении не может быть основано на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же как и требование о возврате стоимости неотделимых улучшений на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расчет неосновательного обогащения на ставке аренды по договору (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Позиция 2. Если договор аренды признается незаключенным, то с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование имуществом в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008

"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка... Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Ответчик фактически земельным участком пользовался, т.к. эксплуатация магазина без такого использования невозможна...

Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Суды правильно установили, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2002 N Ф08-3194/02 по делу N А-32-11280/01-32/341-02-26/59

"...Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела исполнил указания кассационной инстанции: установил объекты субаренды, основания заключения договора, исследовал договоры аренды между истцом и арендодателем (ВДПО) от 23.08.89 и от 17.04.90, перечень имущества, переданного истцу по договорам аренды, правопреемственность арендодателя и истца, согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду и пришел к выводу о необходимости взыскания арендной платы в сумме 13 207 рублей 91 копейка за период с 01.01.01 по 07.05.01 и пени за несвоевременное перечисление арендной платы в сумме 1 649 рублей 99 копеек по договору субаренды от 26.12.2000.

Принимая решение о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор субаренды от 26.12.2000 заключен сроком на один год (пункт 3 договора). В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Поскольку договор субаренды не прошел государственную регистрацию, то он не может быть признан заключенным. Однако незаключенность договора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности оплаты фактического пользования имуществом. На основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Статья 1107 указанного Кодекса предусматривает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При указанных обстоятельствах с ООО Тихорецкое предприятие "Пожзащита" подлежат взысканию в пользу истца неосновательное обогащение - плата за фактическое пользование имуществом в сумме 13 207 рублей 91 копейка за период с 01.01.01 по 07.05.01 и проценты в сумме 1 649 рублей 99 копеек, итого 14 857 рублей 90 копеек..."

11.2. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенном договоре аренды может определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9

"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 <*> Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.

--------------------------------

<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340

"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264

"...Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2007 по делу N А43-32226/2006-17-585

"...В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из спорного договора видно и сторонами не оспаривается, что в нем отсутствует условие о размере арендной платы, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о незаключенности этого договора.

Использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А45-7475/2009

"...14.03.2005 УП НСО "Фонд имущества Новосибирской области" (арендодатель), ООО "Гамма-Сервис" (арендатор), по согласованию с Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, являющимся представителем собственника передаваемого в аренду имущества, подписан договор аренды нежилого помещения N 92-о, согласно которому арендатору в пользование передаются нежилые помещения общей площадью 540,00 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а. Срок действия договора с 01.03.2005 по 28.02.2020.

Поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.

Судом первой инстанции установлено, что фактически помещения общей площадью 540,00 кв.м. в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а, ответчику переданы по акту приема-передачи от 01.03.2005.

Обстоятельство нахождения Общества в помещениях в здании по ул. Александра Невского, 1а и использование им названного помещения подтверждается письмами ответчика от 19.12.2006, от 03.04.2007 и им не опровергнуто.

О необходимости оплаты фактического пользования указанным выше недвижимым имуществом в размере 1 435,37 руб. за 1 кв.м. площадей в год ответчик истцом был поставлен в известность уведомлением от 25.09.2006 N 5418/1-05,, которое получено ответчиком согласно почтовому извещению 03.10.2006.

Истец по настоящему делу обосновал наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде сохранения платы за пользование нежилым помещением.

По расчету истца неосновательное обогащение ответчика за период с октября 2006 года по декабрь 2007 года включительно (исходя из ставки 1 435,37 руб. за 1 кв.м. в год, рассчитанной на основании Отчета N Обл 22772 от 11.09.2006 (об оценке государственного имущества подлежащего сдаче в аренду) составила, с учетом частичной произведенной Обществом оплаты, сумму 934 986,40 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 934 986,40 руб. основано на положениях главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5630/2009(19763-А46-11) по делу N А46-20889/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции и апелляционным судом, нежилое помещение общей площадью 1 605, 3 кв., расположенное по адресу: город Омск, ул. Транссибирская, дом 2, является собственностью ОАО "Омский аэропорт".

Согласно представленному в материалы дела договору аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 5-149 помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2008 в срочное возмездное пользование сроком на пять лет.

Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Омской области исходил из того, что поскольку ответчик использовал в спорном периоде времени недвижимое имущество без правовых оснований, договор аренды имущества незаключен, то использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, пользующееся имуществом на основании незаключенного договора аренды, обязано уплатить арендодателю стоимость пользования имуществом, размер которой определяется на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик не вносил плату за пользование имуществом, принадлежащим собственнику, суд обоснованно взыскал сумму неосновательного обогащения исходя из цены арендной платы, наиболее приближенной к цене, существовавшей в то время, когда ответчик прекратил пользоваться помещением, и в том месте, где происходило пользование..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1040/2009(1074-А03-39)

"...ЗАО ПСМО "Бийскстрой", считая, что ООО "Материалстройсервис" незаконно владело и пользовалось производственным зданием (литер Д, Д1, Д2), расположенным по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 23/4, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО ПСМО "Бийскстрой" на него (с 10.06.2005 по 07.03.2007 - с учетом уточнения), и оборудованием цеха (движимым имуществом), которое в настоящее время у ООО "Материалстройсервис" отсутствует, обратилось с настоящим иском в суд.

Договор купли-продажи от 01.07.1998 N 10, на основании которого ответчик считал себя собственником здания, признан решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2005 по делу N А03-10659 незаключенным; решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.09.2006 по делу N А03-1574/06-32 за ЗАО ПСМО "Бийскстрой" признано право собственности на указанное здание.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 834 516,1 руб., исходил из доказанности факта пользования ответчиком производственным зданием за период 10.06.2005 по 07.03.2007 без установленных законом или сделкой оснований.

При этом суд, проанализировав сведения, содержащиеся в отчетах об оценке рыночной арендной ставки объекта недвижимости правомерно установил, что средней ставкой арендной платы, существовавшей в период, когда закончилось неосновательное пользование ответчиком спорным имуществом, будет являться 10 руб. за 1 кв. м., в связи с чем требования истца о взыскании неосновательного обогащения за пользование производственным зданием общей площадью 3992,9 кв.м. за период с 10.06.2005 по 07.03.2007 обоснованно удовлетворил частично в сумме 834 516,1 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 по делу N А65-24605/2008

"...Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что размер арендной платы, установленный по договору аренды от 01.04.2007 N ЮО-01/07/А, заключенному между истцом и третьим лицом, не может быть положен в основание расчета неосновательного обогащения, поскольку стороны установили размер ежемесячной арендной платы за несколько объектов недвижимости, а за каждый объект в отдельности размер арендной платы сторонами договора не определен.

С учетом справок уполномоченного органа статистики и Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан об отсутствии сведений о средней рыночной стоимости сдачи в аренду складских помещений в г. Казани по состоянию на март 2008 года, суд апелляционной инстанции правомерно применил при расчете суммы неосновательного обогащения расчет истца, основанный на договорах аренды нежилых помещений, заключенных при сходных обстоятельствах, а также отчете независимого оценщика N 354/09, из которого следует, что рыночная стоимость аренды спорного помещения по состоянию на 01.04.2008 составляла 244 руб. за 1 кв. м. Истец при определении размера неосновательного обогащения исходил из расчета 241 руб. 50 коп. за 1 кв. м..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007

"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.

Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 по делу N А72-539/2008

"...Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-3662/2007 от 28.11.2007, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2008 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2008, договор N 6304/943 от 26.02.2003 признан незаключенным и ЗАО "Россы" выселено из занимаемых помещений.

Судами установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что за период с 01.02.2006 по 25.12.2007 ответчик пользовался помещениями общей площадью 396,88 кв. м и уплатил истцу арендную плату в общей сумме 1242693,42 руб.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку статистических сведений по размеру арендной платы в городе Ульяновске за спорный период не имеется, что подтверждено представителем истца и не оспаривалось представителем ответчика, суды по аналогии закона правомерно руководствовались положениями пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК

"...Согласно договору аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр указанный земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству "Заречное" (арендатор). Срок аренды - до 01.02.2007.

Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя требования истца, суды исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку с учетом условий дополнительного соглашения, изменяющим срок аренды, подлежал государственной регистрации.

По смыслу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Таким образом, размер неосновательного обогащения правомерно рассчитан истцом на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Оренбургским городским советом от 10.11.2005 N 231, постановления Правительства Оренбургской области от 15.12.2007 N 456-п, постановления Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п.

Поскольку ответчик не вносил платежи за участок в сумме, установленной Методикой расчета арендной платы на 2008 год, следовательно, без надлежащих на то оснований сберег денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.

При изложенных выше обстоятельствах судами правомерно удовлетворено требование администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 195 руб. 44 коп..."

11.3. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенности или недействительности договора аренды может определяться исключительно по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года.

В то же время суды установили, что в период с 01.11.2004 по 31.12.2007 ответчик занимал спорное помещение, однако оплату за пользование им не вносил. Факт нахождения ООО "ТАКСИ ДВА и КО" в данном помещении установлен судами на основе оцененных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, подтверждающих передачу помещения ответчику.

Основываясь на указанных обстоятельствах, суды верно применили статьи 1102, 1107 ГК РФ, взыскав с ответчика стоимость пользования спорным помещением и проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер неосновательного обогащения (20 000 руб. в месяц) определен судами исходя из суммы среднего размера арендной платы за офисное помещение в Артемовском городском округе, существовавшей в спорный период, что согласуется с правилами пункта 2 статьи 1105 ГК РФ..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд для определения рыночной стоимости аренды руководствовался справкой Торгово-промышленной палаты. Согласно ст. 3 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 (ред. от 23.07.2008) "О торгово-промышленных палатах" торгово-промышленные палаты, в частности, оказывают субъектам предпринимательской деятельности и их объединениям информационные услуги, а также содействуют урегулированию споров между предприятиями, предпринимателями.

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12

"...Вместе с тем суд, установив, что договор субаренды от 02.11.2007 нельзя считать заключенным, пришел к выводу, что предприниматель Халиулин В.Р. пользовался нежилым помещением в период с 02.11.2007 по 09.04.2008 без каких-либо правовых оснований, плата за пользование объектом аренды им не вносилась, в связи с чем на стороне названного предпринимателя возникло неосновательное обогащение.

По правилам п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило.

При расчете суммы неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции правомерно применил расчет истца, основанный на справке Пермской торгово-промышленной палаты от 12.05.2008 N 823-ст, из которой следует, что рыночная стоимость аренды 1 кв. м. объекта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Беляева, 17, с учетом налогов, без коммунальных платежей по состоянию на I квартал 2008 года, составила 400 руб. в месяц, а также принял во внимание частичную оплату индивидуальным предпринимателем Халиулиным В.Р. коммунальных платежей (за пользование электроэнергией) и взыскал 506 790 руб. 92 коп..."

11.4. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения за пользование имуществом при незаключенном договоре аренды может определяться исходя из ставок, указанных в таком договоре, а также аналогичных договоров, заключенных арендодателем с другими контрагентами.

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 по делу N А48-3856/06-11

"...Полагая, что договор аренды N 6 от 30.06.2004 является незаключенным и считая, что ответчик неосновательно обогатился при пользовании переданным ему имуществом, т.к. не внес полную сумму за такое пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В то же время судами установлено, что в период с 30.06.2004 по 30.12.2004 ОАО "СМП-563" пользовалось принадлежавшим истцу недвижимым имуществом при отсутствии на то законных оснований.

Признав обоснованной рассчитанную истцом сумму неосновательного обогащения ответчика в размере арендной платы, которую последний должен был уплачивать за пользование имуществом исходя из ставок договора аренды, подписанного сторонами, а также аналогичных договоров, заключенных истцом с другими контрагентами, суды удовлетворили заявленное требование на основании положений ст. 1102 ГК РФ и п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела и влекущих отмену принятых судебных актов, кассационной коллегией не установлено..."

11.5. Вывод из судебной практики: Если арендатор фактически пользовался имуществом, то при признании договора аренды недействительным на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение, которое может быть взыскано в размере согласованной сторонами ставки арендной платы (как наиболее близкой цене пользования аналогичным имуществом).

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2008 по делу N А11-10428/2007-К1-9/558

"...Обе судебные инстанции признали договор аренды от 01.12.2002 N 634 ничтожным в силу статьи 168 Кодекса ввиду его несоответствия требованиям статей 4, 6 и 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Будучи собственником имущества, на основании сделки приватизации от 30.09.1992 Общество при заключении договора аренды обязано зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В связи с неопределенностью предмета аренды договор признан незаключенным. Ответчик пользовался данным имуществом в спорный период без встречного предоставления контрагенту, поэтому на его стороне имеет место неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию в пользу истца на основании главы 60 Кодекса с учетом положений статьи 424 Кодекса.

По несостоявшейся сделке обязательства, присущие данному договору, у сторон не возникают. Вместе с тем лицо, пользующееся чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Потому, определив, что пользование имуществом в период с 20.04.2004 по 20.10.2007 со стороны Предпринимателя имело место (что им не отрицается), суд на основании статьи 1102 Кодекса с учетом положений статьи 424 Кодекса правомерно взыскал с ответчика неосновательное обогащение по согласованной сторонами ставке арендной платы (как наиболее близкой цене пользования аналогичным имуществом).

С учетом статьи 1107 Кодекса суд также правомерно начислил на сумму неосновательного обогащения проценты за пользование чужими денежными средствами, предварительно уменьшив их размер в порядке статьи 333 Кодекса..."

11.6. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не заключен или ничтожен, объект аренды фактически не использовался, но арендные платежи уплачивались, то у арендодателя возникает неосновательное обогащение в размере внесенных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2007 по делу N А56-40396/2006

"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны при подписании договора от 19.05.2005 не согласовали условие об объекте, в связи с чем договор считается незаключенным. Необходимость указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и последствия несоблюдения этого требования предусмотрены пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды в таком случае не считается заключенным.

При изложенных обстоятельствах, а также ввиду того, что предприниматель Аленичева Г.И. не использовала какие-либо помещения по названному адресу, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что полученные ответчиком 87696 руб. 65 коп. являются его неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2009 N Ф09-10540/08-С6 по делу N А60-6050/2008

"...Общество "Ирейта", указывая на то, что им вносились арендные платежи по признанному ничтожным договору аренды, в то время как у него отсутствовала фактическая возможность использования данного земельного участка, вследствие чего арендодатель неосновательно обогатился за счет средств истца, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Суды, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, пришли к выводу о доказанности факта использования обществом "Ирейта" спорного земельного участка, указав при этом на то, что заявленные названным обществом требования в рамках дел N А60-24751/2003, А60-24602/2003, А60-16086/2004, находящихся в производстве Арбитражного суда Свердловской области, не подтверждают факт неисполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка в пригодном для его использования состоянии.

Вместе с тем судами не принято во внимание, что в соответствии с договором аренды от 14.07.2003 спорный земельный участок предоставлен обществу "Ирейта" для строительства и эксплуатации АЗС.

Содержание заявленных обществом "Ирейта" по указанным делам требований (иск к войсковой части N 7605 о сносе самовольно возведенных построек по делу N А60-24751/2003, иск к войсковой части N 7605 и территориальному управлению об обязании согласовать проект и выдать технические условия на перенос теплотрассы из зоны строительства по делу N А60-24602/2003; требования об обязании войсковой части N 7605 освободить земельный участок по делу N А60-16086/2004) и судебных актов, принятых по данным делам, не свидетельствует о факте осуществления истцом деятельности, связанной с пользованием спорным земельным участком в целях строительства и эксплуатации АЗС. Напротив, содержание этих судебных актов подтверждает довод общества "Ирейта" о том, что данные требования были направлены на устранение обстоятельств, препятствующих в получении земельного участка для реального использования.

Таким образом, вывод судов противоречит содержанию приведенных судебных актов, то есть не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов..."

11.7. Вывод из судебной практики: Если договор аренды муниципального имущества был признан ничтожным или не заключался, плата за фактическое пользование имуществом взимается исходя из утвержденных ставок арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2009 по делу N А17-1631/2009

"...В рассматриваемом случае на основании постановления Администрации от 11.12.2001 N 1144-4 Администрация (арендодатель) и ОАО "Ивэнерго" в лице директора филиала ОАО "Ивэнерго" Ивановская ТЭЦ-2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.09.2002 N 03-3878, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 315612 квадратных метров, расположенный по адресу: город Иваново, в районе завода "Ивчесмаш", для размещения золоотвала N 6.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация не представила доказательств согласования с соответствующими органами выделения указанного земельного участка ОАО "Ивэнерго" на момент принятия постановления от 11.12.2001 N 1144-4.

Кроме того, из акта проверки соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды от 22.05.2003 N 5/2 усматривается, что по результатам проведенного в 2001 году межевания земель на золоотвале N 6 произошло значительное изменение площадей. Причины изменения площадей в межевом деле не указаны, подписи смежных землепользователей отсутствуют. Согласование со специально уполномоченными органами в области охраны окружающей среды об увеличении площади объекта размещения отходов в водоохранной зоне реки Уводь не проводилось (статья 112 Водного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.09.2002 N 03-3878 заключен с нарушением требований статьи 112 Водного кодекса Российской Федерации, а потому является ничтожным.

Суд установил и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 24.01.2006 N 03-4882 подписан с протоколом разногласий от 13.02.2006 в части площади земельного участка (200521 квадратный метр по предложению общества) и размера арендной платы. Стороны с протоколом разногласий подписали акт приема-передачи земельного участка от 24.01.2006. Протокол разногласий к договору аренды от 24.01.2006 N 03-4882 не согласован.

Следовательно, суд правомерно посчитал, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в связи с чем договор аренды от 24.01.2006 N 03-4882 является незаключенным.

Однако факт использования ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 37:24:03 07 32:21 площадью 20,0521 гектара подтвержден материалами дела и ответчиком не отрицается.

Доказательства использования ответчиком только рабочей части золоотвала N 6 подтверждаются актом проверки от 13.09.2006 N 240, которым установлено, что используется не весь земельный участок, а только рабочая часть, при этом рабочая и нерабочая части золоотвала ограждены друг от друга насыпью из золошлаковых отходов, поверхности нерабочих частей рекультирированы и покрыты травянистой растительностью.

В данном случае волеизъявление сторон при подписании договора аренды от 24.01.2006 N 03-4882 было направлено на возникновение арендных отношений, следовательно, вывод суда о том, что цена за использование земельного участка площадью 20,0521 гектара определяется по соответствующим ставкам арендной платы, является правильным (статья 1105 пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009

"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (далее - арендодатель) и Общество (далее - арендатор) подписали договор аренды встроенного нежилого помещения от 18.10.2005...

Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.

Ссылка заявителя на неправильное исчисление судами размера неосновательного обогащения и необходимого применения коэффициента 2,5 к расчету несостоятельная в силу следующего.

Факт использования помещений ответчиком в период с 10.06.2005 по 31.11.2008 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Истец исчислил размер неосновательного обогащения в соответствии с "Порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранска", утвержденного решениями Совета депутатов городского округа Саранск от 05.06.2003 и 22.06.2006 (далее - Порядок).

Суд оценил представленные документы и сделал вывод о том, что истцом доказан указанный им размер неосновательного обогащения, признав определение цены, установленной по договору аренды, сравнимым обстоятельством (пользование муниципальным имуществом). Ссылка подателя жалобы на неправильное применение при расчетах коэффициента 4 ошибочна, так как противоречит названному порядку и фактической цели использования объекта - для размещения административного здания, а не для организации оптовой торговли.

С учетом изложенного суд правомерно взыскал с Общества неосновательное обогащение в сумме 395 267 рублей 90 копеек за период с 10.06.2005 по 31.11.2008..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2009 N Ф03-2607/2009 по делу N А51-12753/2007

"...Учитывая установленный факт пользования ответчиком спорным помещением в период с 30.06.2006 по 31.01.2008 при отсутствии заключенного между сторонами договора или иного правового основания, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о неосновательном обогащении предпринимателя К. в размере сбереженной им платы за пользование муниципальным имуществом.

Проверяя расчет заявленной истцом суммы неосновательного обогащения, арбитражные суды при определении размера возмещения за пользование спорным помещением признали необходимым применение решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 с учетом характера деятельности ответчика..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2006 по делу N А05-9407/2005-32

"...Арбитражный суд удовлетворил требования ЗАО "Парус", признав, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор субаренды не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 того же Кодекса, а следовательно, является ничтожной сделкой.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке также подлежат применению правила главы 60 названного Кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Суд обеих инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что у предпринимателя отсутствуют правовые основания для владения и пользования нежилым помещением площадью 21,8 кв.м, в связи с чем он подлежит выселению из данного помещения.

Однако ввиду того, что Бояльских Ю.С. в период с 01.01.2005 по 12.09.2005 пользовалась спорным помещением, находящимся в муниципальной собственности, суд правомерно указал, что она должна была оплачивать такое пользование исходя из размера арендной платы, определяемой в соответствии с Положением от 24.04.2003 N 44 и Положением о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденным постановлением мэра Северодвинска от 10.11.1998 N 157. Условия договора субаренды в части размера арендной платы в данном случае не применимы ввиду ничтожности данного договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009

"...Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на его незаключенность.

Факт пользования ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что ООО "Техотделлипецкстрой" пользуется указанным помещением с момента составления акта приема-передачи от 01.07.2005 и по настоящее время, а внесение арендных платежей производилось ответчиком только в период с 01.07.2005 по 01.01.2008.

Так как ответчик пользовался недвижимым имуществом без соответствующей оплаты, он должен возместить истцу стоимость неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом.

На основании методики определения величины арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности города Липецка согласно Положения "О сделках с муниципальным имуществом", утвержденного решением Липецкого городского Совета депутатов от 01.11.2005 N 158, а также в соответствии с решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2007 N 702, которым утвержден коэффициент "ЦП" (цена продаж) на 2008 год для расчета арендной платы за аренду муниципального имущества г. Липецка, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимого имущества в сумме 39 500 руб., арендная плата за оспариваемое помещение с 2008 года составляет 79 571,57 руб. в месяц.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили первоначально заявленные требования о взыскании с ООО "Техотделлипецкстрой" неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 18.05.2009, исходя из арендной платы в размере 1 319 347 руб. 88 коп..."

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 1483; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 63 64 65 66 676869 70 71 72 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!