Соотношение норм Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

⇐ ПредыдущаяСтр 71 из 121Следующая ⇒

В данном разделе рассматривается регулирование аренды земельных участков нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ. В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ в этом случае должны применяться специальные нормы земельного законодательства (в том числе при передаче земельного участка в субаренду или в залог). Аналогичное положение предусмотрено и ч. 2 ст. 615 ГК РФ: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено условие, согласно которому при передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и арендован на срок более пяти лет, в субаренду достаточно уведомить об этом собственника участка, а получать его согласие не нужно. Соответственно, возникает вопрос: как необходимо поступать, если участок был арендован на срок менее пяти лет? Применяются ли тогда нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которым согласие собственника обязательно, или же общие нормы п. 6 ст. 22 ЗК РФ, и тогда согласие собственника получать не нужно?

2.1. Вывод из судебной практики: Положения ст. 22 Земельного кодекса РФ о возможности передачи прав аренды только при уведомлении собственника земельного участка являются специальными по отношению к п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"...15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005

"...Принимая п. 4.4.7 в редакции арендодателя и исключая п. 7.1 - 7.4, 7.7, 7.8 из договоров, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судом не было учтено то, что применительно к земельным отношениям нормы названного Кодекса являются общими. Пункты 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации иначе регулируют спорные отношения, чем ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суду необходимо было произвести оценку спорных пунктов договоров аренды земельных участков с учетом норм, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации..."

Примечание: В приведенных далее судебных актах при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (то есть такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.

Судебная практика:

"...18. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502

"...В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.

При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора)...

...Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО "Фирма "ДОРН" вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО "МЕГАБРЕНД" без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора..."

2.2. Вывод из судебной практики: При аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя на передачу их в субаренду обязательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005

"...Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и передаваемых в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования. Так, в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что арендатор вправе передать свои права по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.

Судом установлено, что срок действия спорных договоров составляет 4 года 11 месяцев, то есть, менее пяти лет.

Исходя из смысла п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в данном случае требуется согласие собственника на передачу земельных участков в субаренду.

Этот вывод не противоречит п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Кроме того, п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договором не предусмотрено иное.

Воля собственника (в данном случае - его представителя - Территориального управления) направлена на включение в спорные договоры условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи земельных участков в субаренду (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

2.3. Вывод из судебной практики: Право аренды земельного участка может быть передано в залог без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды) в силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 27.11.2009 N ВАС-10649/09 по делу N А41-25175/08

"...Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.

Однако выводы судов первой и кассационной инстанций являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом в том числе и путем передачи его в залог.

Договором аренды земельного участка от 14.07.2000 необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.

Факт уведомления собственника земельного участка - ООО "Астро" о передаче арендатором - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложением почтовой квитанции и описи вложения.

При указанных обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08 N 11/069/2008-031, является незаконным.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные статьей 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", - в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не подлежит применению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2007 по делу N А56-24276/2006

"...Как следует из материалов дела, между Банком и ООО "СПП" (заемщик) заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 34900000 руб. за плату 20% годовых на срок до 10.11.2004...

В целях обеспечения надлежащего и своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Петроавто" (залогодатель) заключен Договор ипотеки следующих объектов, составляющих предмет ипотеки:

- принадлежащий залогодателю на праве частной собственности объект недвижимости - нежилое здание как объект незавершенного строительства, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 10, корп. 2, лит. В, по проекту площадь застройки составляет 2926 кв.м, общая площадь - 5570,2 кв.м, готовность объекта - 84%, число этажей - 3, кадастровый номер 78:7018:12:59 (пункт 2.1.1 Договора ипотеки);

- право аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, находящегося по названному адресу, общей площадью 9563 кв.м, кадастровый номер 78:7018:12, назначение - земли поселений. Данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен залогодателю в аренду сроком с 29.07.2002 по 19.11.2050 на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2002 N 13/3Д-02587 (далее - Договор аренды), государственная регистрация которого осуществлена 29.07.2002 (пункт 2.1.2 Договора ипотеки).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Довод ООО "Петроавто" об отсутствии согласия арендодателя на обременение залогом права аренды земельного участка, заложенного по Договору ипотеки, основанный на положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку приведен ответчиком без учета положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктами 15 - 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"..."

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 1428; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 66 67 68 69 707172 73 74 75 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!