Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

 

Если договор аренды признан незаключенным, возникает вопрос: как взыскать с арендатора платежи за пользование имуществом? Взыскать арендную плату в данном случае невозможно, поскольку договор аренды не заключен.

С другой стороны, арендатор может попытаться взыскать с арендодателя сумму уплаченной им в период до признания договора аренды незаключенным арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Здесь будет иметь значение, использовал ли фактически арендатор имущество, за которое платил, и не был ли арендодатель обязан обеспечить арендатора помещением в силу закона.

В случае если договор аренды будет признан недействительным, возникает вопрос: подлежат ли применению нормы общей части Гражданского кодекса РФ о возврате всего исполненного по недействительной сделке, в частности уплаченных арендных платежей?

 

10.1. Вывод из судебной практики: Если договор был признан незаключенным или недействительным, но арендатор фактически использовал имущество, у него возникает неосновательное обогащение.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009

"...Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Телеком" (далее - Общество) о взыскании 422 086 рублей неосновательного обогащения и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение.

Согласно акту приема-передачи от 10.06.2005 Общество приняло арендуемое нежилое помещение и в дальнейшем использовало его в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, то есть применяется цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.

Окружной суд счел вывод судов обеих инстанций о том, что ответчик получил имущественную выгоду за счет истца без законных к тому оснований, обоснованным, а также признан правомерным удовлетворение заявленного кондикционного иска..."

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9

"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 <*> Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.

--------------------------------

<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

 

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340

"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264

"...Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2007 по делу N А43-32226/2006-17-585

"...В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из спорного договора видно и сторонами не оспаривается, что в нем отсутствует условие о размере арендной платы, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о незаключенности этого договора.

Использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года.

В то же время суды установили, что в период с 01.11.2004 по 31.12.2007 ответчик занимал спорное помещение, однако оплату за пользование им не вносил. Факт нахождения ООО "ТАКСИ ДВА и КО" в данном помещении установлен судами на основе оцененных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, подтверждающих передачу помещения ответчику.

Основываясь на указанных обстоятельствах, суды верно применили статьи 1102, 1107 ГК РФ, взыскав с ответчика стоимость пользования спорным помещением и проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер неосновательного обогащения (20 000 руб. в месяц) определен судами исходя из суммы среднего размера арендной платы за офисное помещение в Артемовском городском округе, существовавшей в спорный период, что согласуется с правилами пункта 2 статьи 1105 ГК РФ..."

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А70-6094/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ишима (арендодатель) и предприниматель А.Н. Гончаров (арендатор) подписали договор аренды муниципального имущества от 14.10.2005 N 72, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение бани N 3, общей площадью 931,4 кв.м, расположенное по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2.

Арендатором подписан названный договор с протоколом разногласий в части установления размера арендной платы.

Суды пришли к правильному выводу, что в силу статьи 443 названного Кодекса подписание договора аренды с протоколом разногласий не является акцептом, а является новой офертой.

Поскольку новая оферта арендодателем не была акцептована, суды, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 433, пунктом 1 статьи 435, пунктом 1 статьи 438, статьей 443, пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали спорный договор незаключенным.

Арбитражными судами установлено, что предприниматель фактически пользовался спорным имуществом, указанным в договоре от 14.10.2005 N 72, с 17.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи в аренду имущества, по 03.05.2007 (возвращение помещения арендодателю по акту приема-передачи).

В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 1 статьи 2, статьи 8, пункта 3 статьи 423, главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что, пользуясь помещением бани N 3, расположенным по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2, в отсутствие заключенного договора аренды, предприниматель А.Н. Гончаров неосновательно сберег за счет истца денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование муниципальным имуществом.

При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 395, пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктов 5.1, 8.1. Положения о предоставлении в пользование муниципального нежилого фонда в городе Ишиме, утвержденного постановлением Главы города Ишима от 29.06.2005 N 1180, суды правомерно взыскали с предпринимателя А.Н. Гончарова в пользу администрации города Ишима 95 743 рубля 40 копеек задолженности 33 153 рубля 81 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами..."

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009

"...ООО "ТПК" (арендодатель) и ООО "ТК "Восток" (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2008 N 14/14, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в возмездное и срочное пользование 416 кв.м в нежилом помещении, расположенном по адресу: город Томск, проспект Фрунзе, дом 240А, строение 14. В этот же день помещение передано по акту приема-передачи.

Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, позволяющих установить, какую именно часть конкретного помещения, находящегося в названном строении, истец передал ООО "ТК "Восток" в возмездное и срочное пользование.

При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2008 N 14/14 является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что истцом передано в пользование ответчика 416 кв.м нежилого помещения и данная площадь использовалась.

По изложенным основаниям довод ООО "ТК "Восток" об отсутствии у суда законных оснований для взыскания спорной суммы неосновательного обогащения в рамках настоящего иска отклоняется..."

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2009 по делу N А03-4417/2009

"...Муниципальное унитарное предприятие города Бийска "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" (далее - МУП "Жилтрест N 3"), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, предъявило самостоятельные требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ООО "УК "Кристалл" 424 271 рубля 64 копеек неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за период с 23.01.2008 по 28.02.2009.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным учреждением (арендодатель) и ООО "УК "Кристалл" (арендатор) подписан договор аренды от 26.06.2008 N 450, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование нежилое помещение в виде части первого и второго этажей нежилого отдельно стоящего здания (1 этаж - комнаты N 1, 2, 14, 15, 16 и часть комнаты N 25; 2 этаж - комнаты N 27, 28, 29, 30, 30а и часть комнат N 26, 25, 23, 22, 20), находящееся в муниципальной собственности общей площадью 296,1 кв.м, расположенного по адресу: город Бийск, улица Декабристов, 27а.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.08.2007 по делу N А03-4696/2007 сделка по изъятию имущества из хозяйственного ведения МУП "Жилтрест N 3", оформленная актом приема-передачи от 04.04.2005, признана недействительной.

Установив, что имущество, переданное в аренду, находится на праве хозяйственного ведения у МУП "Жилтрест N 3", суды, признав недействительным договор аренды от 26.06.2008 N 450, пришли к обоснованному выводу об отсутствии у муниципального учреждения права на сдачу имущества в аренду.

Установив, что ООО "УК "Кристалл" фактически пользовалось указанным имуществом, принадлежащим МУП "Жилтрест N 3", в период с 23.01.2008 по 28.02.2009, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А45-7475/2009

"...14.03.2005 УП НСО "Фонд имущества Новосибирской области" (арендодатель), ООО "Гамма-Сервис" (арендатор), по согласованию с Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, являющимся представителем собственника передаваемого в аренду имущества, подписан договор аренды нежилого помещения N 92-о, согласно которому арендатору в пользование передаются нежилые помещения общей площадью 540,00 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а. Срок действия договора с 01.03.2005 по 28.02.2020.

Поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.

Судом первой инстанции установлено, что фактически помещения общей площадью 540,00 кв.м. в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а, ответчику переданы по акту приема-передачи от 01.03.2005.

Обстоятельство нахождения Общества в помещениях в здании по ул. Александра Невского, 1а и использование им названного помещения подтверждается письмами ответчика от 19.12.2006, от 03.04.2007 и им не опровергнуто.

О необходимости оплаты фактического пользования указанным выше недвижимым имуществом в размере 1 435,37 руб. за 1 кв.м. площадей в год ответчик истцом был поставлен в известность уведомлением от 25.09.2006 N 5418/1-05,, которое получено ответчиком согласно почтовому извещению 03.10.2006.

Истец по настоящему делу обосновал наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде сохранения платы за пользование нежилым помещением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 934 986,40 руб. основано на положениях главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным..."

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008

"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка... Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Ответчик фактически земельным участком пользовался, т.к. эксплуатация магазина без такого использования невозможна...

Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Суды правильно установили, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы..."

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 по делу N А72-539/2008

"...Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-3662/2007 от 28.11.2007, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2008 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2008, договор N 6304/943 от 26.02.2003 признан незаключенным и ЗАО "Россы" выселено из занимаемых помещений.

Судами установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что за период с 01.02.2006 по 25.12.2007 ответчик пользовался помещениями общей площадью 396,88 кв. м и уплатил истцу арендную плату в общей сумме 1242693,42 руб.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку статистических сведений по размеру арендной платы в городе Ульяновске за спорный период не имеется, что подтверждено представителем истца и не оспаривалось представителем ответчика, суды по аналогии закона правомерно руководствовались положениями пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007

"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК

"...Согласно договору аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр указанный земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству "Заречное" (арендатор). Срок аренды - до 01.02.2007.

Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя требования истца, суды исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку с учетом условий дополнительного соглашения, изменяющим срок аренды, подлежал государственной регистрации.

Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора не имеется в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Судами установлено, что пользование ответчиком спорным земельным участком подтверждается декларацией о факте использования земельного участка, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2008 по делу N А47-9316/2007, согласно которому ответчику принадлежит право собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости.

Поскольку ответчик не вносил платежи за участок в сумме, установленной Методикой расчета арендной платы на 2008 год, следовательно, без надлежащих на то оснований сберег денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.

При изложенных выше обстоятельствах судами правомерно удовлетворено требование администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 195 руб. 44 коп..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12

"...Вместе с тем суд, установив, что договор субаренды от 02.11.2007 нельзя считать заключенным, пришел к выводу, что предприниматель Халиулин В.Р. пользовался нежилым помещением в период с 02.11.2007 по 09.04.2008 без каких-либо правовых оснований, плата за пользование объектом аренды им не вносилась, в связи с чем на стороне названного предпринимателя возникло неосновательное обогащение.

По правилам п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2006 N Ф09-5166/06-С3 по делу N А07-49966/05-Г-ВМХ

"...Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды нежилые помещения, расположенные в Белокатайском районе Республики Башкортостан, а именно: нежилое помещение площадью 22,6 кв. м в д. Шакарла, нежилое помещение площадью 41,6 кв. м в с. Белянка, нежилое помещение площадью 19 кв. м в с. Ст. Белокатай, нежилое помещение площадью 30,8 кв. м в д. Ашаево, нежилое помещение площадью 23 кв. м в с. Утяшево, переданы обществом во временное пользование Новобелокатайского районного узла федеральной почтовой связи ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан" для размещения отделений почтовой связи.

Ссылаясь на то, что данные договоры аренды являются незаключенными ввиду отсутствия в них существенных условий, установленных п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец на основании ст. 395, 607, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ФГУП "Почта России" и ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан" неосновательно сбереженных ими средств в виде неуплаченных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Установив, что в период с 01.10.2002 по 01.06.2004 указанными выше помещениями при отсутствии установленных законом оснований пользовалось ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан", а затем с 01.06.2004 по 14.02.2006 их занимал филиал ФГУП "Почта России" - Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан, созданное 11.11.2003, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчиков неосновательно сбереженные денежные средства и проценты за пользование данными денежными средствами. При определении суммы неосновательного сбережения судом принят расчет истца, произведенный на основании методики определения арендной платы за пользование государственным имуществом, утвержденной постановлением Государственного Собрания Республики Башкортостан от 28.10.2003 N ГС-217..."

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2009 по делу N А53-3116/2009

"...18 февраля 2009 года общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 18 855 рублей 96 копеек неосновательного обогащения за период пользования имуществом с 01.02.2008 по 16.10.2008 по договору аренды от 01.02.2008 N 99.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора аренды от 01.02.2008 N 99 общество не обладало правом собственности на фекальную насосную станцию N 3, поскольку объект аренды был приобретен им на основании договора купли-продажи от 27.08.2007 N 35 и получен 03.12.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом только 05.05.2008, что подтверждается свидетельством о регистрации права Серии 61 АД N 092120. Таким образом, общество не являлось собственником спорного имущества или управомоченным лицом и, следовательно, не имело правовых оснований для сдачи имущества в аренду и получения арендной платы.

Вместе с тем ответчик по передаточному акту от 01.02.2008 получил от истца Фекальную насосную станцию N 3, расположенную по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Благоева 2-б. Суд установил, что данное имущество предназначено для бесперебойного водоснабжения и водоотведения абонентов г. Новошахтинска и прилегающих районов, что исключает остановку эксплуатации данного объекта. В связи с этим вывод суда о том, что передача обществом имущества в эксплуатацию другой организации, имеющей такую возможность, до регистрации права собственности за собой, правомерен.

Согласно пункту 1.4 договора аренды ее целью является осуществление арендатором деятельности по водоснабжению и водоотведению в г. Новошахтинске. Факт использования предприятием имущества общества без законных оснований установлен судом и не оспаривается ответчиком. В материалы дела не представлены доказательства оплаты арендной платы в течение действия договора N 99. Размер платы за пользование арендованным имуществом рассчитан с учетом предусмотренной сторонами арендной платы по договору N 99. При этом из требований истца исключена сумма в 2 545 рублей 76 копеек в связи с прекращением производства по ее взысканию определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 по делу N А53-8332/2008-С3-13 (т. 1, л. д. 83 - 58). При таких обстоятельствах размер неосновательного обогащения правомерно определен судом в виде платы за пользование имуществом по недействительному договору аренды..."

 

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009

"...Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали не его незаключенность.

Факт пользования ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что ООО "Техотделлипецкстрой" пользуется указанным помещением с момента составления акта приема-передачи от 01.07.2005 и по настоящее время, а внесение арендных платежей производилось ответчиком только в период с 01.07.2005 по 01.01.2008.

Так как ответчик пользовался недвижимым имуществом без соответствующей оплаты, он должен возместить истцу стоимость неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом..."

 

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4293/09 по делу N А23-406/09Г-20-35

"...При этом суд кассационной инстанции указал на то, что договор аренды N 291 от 29.08.2001 является незаключенным в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвердив установленный судом первой инстанции факт пользования ответчиком спорным земельным участком без законных оснований.

Ссылаясь на то, что за ответчиком сложилась задолженность за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 09.12.2007, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Факт пользования указанным участком в период с 01.01.2006 по 09.12.2007 установлен, в частности, постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2007 по делу N А23-4879/06Г-6-117 и подтверждается материалами дела, в том числе актом от 28.11.2006, актом осмотра земельного участка от 22.01.2007, а также постановлением по делу об административном правонарушении N 32 от 01.03.2007.

При этом факт прекращения пользования ответчиком спорным земельным участком 09.12.2007 подтверждается актом обследования от 11.12.2007.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае имело место использование ответчиком земельного участка без установленных законом либо сделкой оснований, что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с ответчика плату за пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с 21.01.2006 по 09.12.2007, отказав в части взыскания неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 20.01.2006 ввиду пропуска истцом срока исковой давности..."

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 по делу N А48-3856/06-11

"...Полагая, что договор аренды N 6 от 30.06.2004 является незаключенным и считая, что ответчик неосновательно обогатился при пользовании переданным ему имуществом, т.к. не внес полную сумму за такое пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В то же время судами установлено, что в период с 30.06.2004 по 30.12.2004 ОАО "СМП-563" пользовалось принадлежавшим истцу недвижимым имуществом при отсутствии на то законных оснований.

Признав обоснованной рассчитанную истцом сумму неосновательного обогащения ответчика в размере арендной платы, которую последний должен был уплачивать за пользование имуществом исходя из ставок договора аренды, подписанного сторонами, а также аналогичных договоров, заключенных истцом с другими контрагентами, суды удовлетворили заявленное требование на основании положений ст. 1102 ГК РФ и п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела и влекущих отмену принятых судебных актов, кассационной коллегией не установлено..."

 

10.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель получает плату по незаключенному или недействительному договору аренды недвижимости, но при этом арендатор фактически использует имущество, то неосновательного обогащения у арендодателя не возникает.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-7393/2008(16808-А46-11) по делу N А46-8080/2007

"...Между тем в суде первой инстанции представитель Носенко О.В. пояснил, что истец знала об отсутствии обязательства по оплате денежных средств в счет отношений аренды, однако продолжала их уплачивать за 9,5 месяцев, надеясь на заключение договора в будущем.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является платой за пользование имуществом, а не за возможное возникновение обязательств в будущем.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Носенко О.В., зная об отсутствии договорных отношений, добровольно продолжала оплачивать арендные платежи.

Суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства фактического использования помещения, пришли к законному и обоснованному выводу об отказе во взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 N КГ-А40/1143-08 по делу N А40-23367/07-64-191

"...Срок договора аренда стороны установили в 11 месяцев.

Однако в этот же день 31.03.2006 г. стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, по условиям которого срок аренды по договору устанавливался до 30.03.2011 г.

Суд апелляционной инстанции на основании оценки представленных доказательств пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку договор заключен на срок более года и не зарегистрирован в установленном порядке.

Довод кассационной жалобы ООО "Миллениум" о том, что суд не принял во внимание п. 6 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 31.03.2006 года отклоняется, поскольку в данном пункте стороны предусмотрели, что государственной регистрации подлежит дополнительное соглашение N 1, тогда как законодательство устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года.

Судом апелляционной инстанции установлен факт передачи и пользования ООО "Ресторан "Большой Урал" нежилым помещением.

Истец осуществлял пользование нежилым помещением, производил плату за пользование, размер перечисляемой платы не превышал обычных ставок, уплачиваемый за пользование аналогичными помещениями в данной местности.

При таких условиях перечисленная истцом плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение. В связи с чем суд обоснованно отказал в иске о возврате арендных платежей..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2006 N КГ-А41/2673-06-2 по делу N А41-К1-14964/05

"...В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ данные договоры считаются заключенными и вступают в законную силу с момента их регистрации в Регистрационной палате Московской области.

Однако в нарушение положений ст. 611 ГК РФ ответчик не предоставил необходимых документов для проведения регистрации, что лишало истца возможности зарегистрировать указанные выше договоры аренды.

Так как договоры аренды, заключенные между истцом и ответчиком не прошли государственной регистрации, они считаются незаключенными.

Между тем, согласно актам приема-передачи помещений, последние переданы в фактическое пользование истца. Истец не отрицает, что, по существу, и в настоящее время он пользуется этими помещениями, в распоряжение ответчика они не переданы.

В этой связи суд правильно, с учетом требований ст. 1102 ГК РФ и применительно к требованиям ст. 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы в сумме 924203,38 руб. в качестве неосновательного обогащения..."

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2007 по делу N А56-40396/2006

"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны при подписании договора от 19.05.2005 не согласовали условие об объекте, в связи с чем договор считается незаключенным. Необходимость указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и последствия несоблюдения этого требования предусмотрены пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды в таком случае не считается заключенным.

При изложенных обстоятельствах, а также ввиду того, что предприниматель Аленичева Г.И. не использовала какие-либо помещения по названному адресу, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что полученные ответчиком 87696 руб. 65 коп. являются его неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу..."

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10153/09-С3 по делу N А50-16865/2009

"...Открытое акционерное общество "Мотовилихинские заводы" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми о взыскании 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.

Решением суда от 24.09.2009 (судья Гусельникова Н.В.) заявленные требования удовлетворены, с Департамента земельных отношений Администрации г. Перми в пользу открытого акционерного общества "Мотовилихинские заводы" за счет казны муниципального образования "Город Пермь" взыскана сумма 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, 21.12.2004 между Администрацией г. Перми и обществом заключен договор N 403-04М аренды земельного участка.

Согласно условиям договора истцу передан на срок с 15.03.2003 по 14.02.2008 земельный участок площадью 385 554,79 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставлен для использования под санитарно-защитную зону.

Сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка от 15.03.2003.

Суд установил, что план земельного участка площадью 385 554 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, отсутствует, межевание земель для определения местоположения участка не проводилось, кадастровых данных об участке не имеется.

При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект, подлежащий передаче в аренду, условие о предмете договора не может считаться согласованным, а договор - заключенным.

Судом также принято во внимание, что договор не прошел государственную регистрацию, что в силу ст. 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности.

Пользование землей на праве аренды предполагает возмездность землепользования в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем объект, подлежавший передаче в аренду, не определен. Наличие акта приема-передачи земельного участка при таких обстоятельствах не свидетельствует об исполнении сделки сторонами.

Факт использования обществом земельного участка, указанного в договоре, в ходе судебного разбирательства не установлен.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда об отсутствии предмета договора и фактического землепользования.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12

"...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм.

Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.

Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.

Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными.

Кроме того, судами установлен, материалами дела подтвержден и обществом не оспаривается факт пользования истцом спорными помещениями, переданными ему по договору аренды. Также истцом не оспаривается то обстоятельство, что плата за пользование помещениями в период с мая 2006 года по октябрь 2008 года производилась им в согласованном размере.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2009 N Ф09-9823/09-С3 по делу N А60-8009/2009-С7

"...01.03.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Головиным Д.А. (субарендатор) заключен договор субаренды, в соответствии с условиями которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 1 - 8 общей площадью 75 кв. м.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 по делу N А60-12898/2007 договор субаренды от 01.03.2006 признан незаключенным, истец выселен из занимаемых нежилых помещений.

Ссылаясь на то, что договор субаренды от 01.03.2006 является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной ответчиком от истца по договору субаренды в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды от 01.02.2006 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 23.05.2007, то ранее этой даты ответчик не обладал правом на передачу помещений в субаренду. Следовательно, денежные средства, полученные ответчиком по договору субаренды, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату предпринимателю.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что он является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик неосновательно обогатился за его счет.

Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником.

При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным. Аналогичные положения применяются к договору субаренды.

Заявляя требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, истец исходил из того, что плата за пользование имуществом получена ответчиком при отсутствии у него прав на это имущество.

Факт пользования предпринимателем спорными помещениями, переданными по договору субаренды, в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г., судами установлен и истцом не оспаривается. Кроме того, материалами дела подтверждается, что оплата за пользование производилась истцом в согласованном сторонами размере.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном деле истец не может быть признан потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм. В случае удовлетворения иска неосновательное обогащение возникнет на стороне истца, для которого пользование окажется безвозмездным..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008

"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.

Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судами установлено, что арендная плата согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям вносилась предпринимателем Щуповой М.В. в федеральный бюджет.

Кроме того, фактически арендные отношения между сторонами состоялись. Факт пользования объектом аренды подтвержден материалами дела и самим предпринимателем Щуповой М.В. С учетом того, что пользование имуществом носит возмездный характер, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом, перечисленные денежные средства в сумме 316 781 руб. 66 коп. являются платой за пользование имуществом и не являются неосновательным обогащением для их получателя - учреждения. Поскольку помещение было предоставлено истцу, за что и выплачивались арендные платежи, являющиеся формой оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду помещением, предпринимателя Щупову М.В. нельзя признать потерпевшей применительно к содержанию указанной выше нормы.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения является верным..."

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2009 N Ф09-10540/08-С6 по делу N А60-6050/2008

"...Общество "Ирейта", указывая на то, что им вносились арендные платежи по признанному ничтожным договору аренды, в то время как у него отсутствовала фактическая возможность использования данного земельного участка, вследствие чего арендодатель неосновательно обогатился за счет средств истца, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Суды, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, пришли к выводу о доказанности факта использования обществом "Ирейта" спорного земельного участка, указав при этом на то, что заявленные названным обществом требования в рамках дел N А60-24751/2003, А60-24602/2003, А60-16086/2004, находящихся в производстве Арбитражного суда Свердловской области, не подтверждают факт неисполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка в пригодном для его использования состоянии.

Вместе с тем судами не принято во внимание, что в соответствии с договором аренды от 14.07.2003 спорный земельный участок предоставлен обществу "Ирейта" для строительства и эксплуатации АЗС.

Содержание заявленных обществом "Ирейта" по указанным делам требований (иск к войсковой части N 7605 о сносе самовольно возведенных построек по делу N А60-24751/2003, иск к войсковой части N 7605 и территориальному управлению об обязании согласовать проект и выдать технические условия на перенос теплотрассы из зоны строительства по делу N А60-24602/2003; требования об обязании войсковой части N 7605 освободить земельный участок по делу N А60-16086/2004) и судебных актов, принятых по данным делам, не свидетельствует о факте осуществления истцом деятельности, связанной с пользованием спорным земельным участком в целях строительства и эксплуатации АЗС. Напротив, содержание этих судебных актов подтверждает довод общества "Ирейта" о том, что данные требования были направлены на устранение обстоятельств, препятствующих в получении земельного участка для реального использования.

Таким образом, вывод судов противоречит содержанию приведенных судебных актов, то есть не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов..."

 

10.3. Вывод из судебной практики: В случае признания договора аренды недействительным средства, уплаченные за пользование имуществом по нему, составляют неосновательное обогащение, если их размер превышает обычные ставки за аренду такого имущества в этой местности.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09

"...Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО "НОУМЦ "Автопилот" (арендодатель) и НОУ "Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО" (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1., 3.1 и 5.1. договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.

Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.

Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

При применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.

Таким образом, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Обосновывая свои требования по иску, истец доказательств того, что перечисленная им арендная плата превышает размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, суду не представил.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерным выводам о том, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение договора аренды N 01/08, являются фактической платой за пользование арендованным помещением и последствия недействительности договора аренды в данном случае не применяются..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2009 N Ф09-2310/09-С6 по делу N А60-27767/2008-С4

"...Как следует из п. 7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49), денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место тогда, когда размер перечисляемой истцом платы превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности..."

 

10.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли арендатор взыскать с арендодателя, который не вправе был сдавать имущество в аренду, уплаченную ему арендную плату как неосновательное обогащение, существует три позиции судов.

 

Позиция 1. Если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него не возникает неосновательное обогащение за счет арендатора, так как последний в любом случае обязан оплатить фактическое пользование имуществом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2009 по делу N А33-14200/08

"...Решением Федерального суда Центрального района города Красноярска от 29 декабря 2005 года по делу N 2-1504/05 прекращено право муниципальной собственности муниципального образования город Красноярск на нежилые помещения N 61 общей площадью 163,50 кв.м и N 63 общей площадью 274,70 кв.м, расположенные по адресу: город Красноярск, улица Ленина 95, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 мая 2004 года записи N 24:01:32.2004:136, N 24:01:32.2004:137; а также признан недействительным договор аренды нежилого помещения N 61, общей площадью 163,50 кв.м и нежилого помещения N 63 общей площадью 274,70 кв.м, расположенных по адресу: город Красноярск, улица Ленина, дом 95, заключенный 12.03.2004 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с Шестопал Людмилой Ивановной N 5827.

В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, суды пришли к обоснованному выводу, что уплаченная по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования нежилым помещением.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Равный размер взаимных обязательств сторон исключает наличие неосновательного обогащения.

Вопрос о возврате арендных сумм, полученных ненадлежащим собственником, может ставить лишь надлежащий собственник нежилых помещений..."

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2009 по делу N А52-174/2009

"...Суд принял изменение исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в сумме 117 438 руб. 73 коп.

Решением от 26.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2009, в иске отказано.

Как установлено судом, Общество перечислило арендную плату на расчетный счет Администрации в сумме 117 438 руб. 73 коп. за период с 01.03.2006 по 31.10.2008.

Как подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 20.11.2008 по делу N А52-4333/2008, на момент принятия постановления от 02.02.2006 N 247-р и подписания договора аренды Администрация не являлась органом, уполномоченным распоряжаться земельным участком, такие полномочия осуществляла администрация Псковской области на основании Закона Псковской области от 29.12.2005 N 518-ОЗ "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области".

Таким образом, договор аренды от 15.02.2006 со стороны арендодателя заключен лицом, не имевшим права сдавать имущество в аренду, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 названного Кодекса влечет ничтожность сделки.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации потерпевшим, который вправе требовать от другого лица полученные последним без установленных законом или сделкой оснований денежные средства, может быть признано то лицо, за счет которого обогатился приобретатель. Право на получение от арендодателя, не имевшего полномочий на сдачу имущества в аренду, выплаченных по недействительному договору аренды денежных средств возникает у арендатора только в том случае, если плата за пользование тем же имуществом была внесена надлежащему собственнику.

Из материалов дела не следует и представителем истца в судебном заседании кассационной инстанции не опровергнуто, что плата за пользование спорным земельным участком не вносилась на счет администрации Псковской области.

Таким образом, суды правомерно отказали в требовании о взыскании неосновательного обогащения..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2006 N Ф09-7487/06-С3 по делу N А50-4574/06-Г-17

"...Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения, установил, что земельный участок N 1 площадью 71851 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Верхнемуллинская, д. 140, относящийся к муниципальной собственности (выписка из муниципального реестра земель), находится в постоянном бессрочном пользовании закрытого акционерного общества "Метро", то есть истец не является лицом, управомоченным сдавать указанный выше земельный участок в аренду. Руководствуясь положениями ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал договор аренды от 26.05.2004 N А/30 ничтожным. Вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств перечисления ответчику 135000 руб. в счет арендной платы по договору от 26.05.2004 N А/30 суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным, поскольку данный факт подтвержден совокупностью имеющихся в деле доказательств (счет от 07.09.2004 N 34, платежное поручение от 08.09.2004 N 936, акт от 30.09.2004 N 00000037, счет-фактура от 30.09.2004 N 00000098). На основании изложенного выше суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик приобрел за счет истца 135000 руб. без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования.

Между тем вывод суда апелляционной инстанции о наличии у ответчика неосновательного обогащения за счет истца нельзя признать достаточно обоснованными.

Исходя из смысла ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации временное владение и пользование имуществом являются платным. Таким образом, у истца в любом случае имеется обязанность оплатить фактическое пользование имуществом.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок площадью 71851 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Верхнемуллинская, д. 140, в том числе и площадка площадью 5000 кв. м, находился в постоянном бессрочном пользовании ЗАО "Метро". Поскольку судом не исследовался вопрос о том, кому принадлежит право на получение арендной платы от имущества, сданного в аренду, факт возникновения неосновательного обогащения именно за счет истца (а не за счет ЗАО "Метро") нельзя признать доказанным..."

 

Позиция 2. Если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него возникает неосновательное обогащение за счет арендатора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А46-10746/2009

"...Омское отдельское казачье общество Сибирского войскового казачьего общества (далее - казачье общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (далее - управление) о взыскании 179 582 рублей неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению имуществом Омской области (комитет), наделенным полномочиями Территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (арендодатель), с одной стороны, и казачьим обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 01.08.2002 N 963N нежилого помещения: двухэтажное здание (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенное по адресу: город Омск, улица Омская, дом 45, общей площадью 155,3 кв.м со сроком действия с 01.08.2002 по 30.07.2003, впоследствии возобновленным на неопределенный срок.

После ликвидации комитета все права по договору аренды перешли к его правопреемнику - управлению и указанный объект недвижимости в соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 29.07.2002 года был учтен как казенное имущество.

В соответствии с мероприятиями, проводимыми в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершенствовании учета федерального имущества", управлению было предписано уточнить данные по объектам недвижимого имущества, учитываемым в реестре.

Относительно указанного здания, в соответствии с имеющимися документами, не было оснований для включения данного объекта в реестр федерального имущества.

Управление письмом от 17.03.2009 N ТУ-2836 сообщило атаману казачьего общества о том, что до 06.09.2007 названный объект недвижимости находился в реестре федерального имущества, в настоящее время оснований для включения спорного имущества в названный реестр не имеется. Полагая, что арендные платежи были произведены неуполномоченному лицу (не собственнику), истец обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в совокупности представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что с 06.09.2007 указанный объект недвижимости исключен из реестра федеральной собственности.

Суды сделали правильный вывод, что, начиная с 06.09.2007 ответчик не являлся арендодателем объекта аренды, и в силу положений статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был требовать оплаты арендных платежей.

В связи с этим, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 59 540 рублей за период с сентября 2007 года по январь 2008 года..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8826/09-С3 по делу N А60-3488/2009-С11

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Ладога-Сервис" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОАЗИС-Дом" (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2007 N 1, по которому ответчик передал в аренду семь зданий общей площадью 4 066,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19, в том числе строение, литера А, общей площадью 1 241,4 кв. м.

Полагая, что полученные в качестве арендной платы за период с января 2008 г. по январь 2009 г. денежные средства ответчик приобрел неосновательно, истец обратился в суд с соответствующим иском.

Судами установлено, что договор аренды от 27.12.2007 N 1 заключен со стороны арендодателя лицом, не имеющим права распоряжения строением, литера А, общей площадью 1241,4 кв. м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19, то есть сделка в части распоряжения указанным имуществом не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 названного Кодекса.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что у ответчика отсутствовало право на сдачу в аренду и на получение арендной платы за пользование спорным имуществом.

Поскольку у ответчика отсутствовали права на сдачу в аренду имущества и получения арендной платы за пользование спорным имуществом, то доходы в виде полученной ответчиком арендной платы по договору аренды от 27.12.2007 N 1 являются неосновательным обогащением ответчика.

При таких обстоятельствах судами обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 139 527 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.01.2009 по 01.06.2009, в сумме 48 606 руб. 94 коп..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2009 N Ф09-3734/09-С6 по делу N А76-6024/2008-6-337

"...Полагая, что в процессе пользования спорными помещениями у ответчика возникла задолженность перед истцом по арендной плате, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, ссылаясь на отсутствие у комитета законных оснований на заключение договора аренды, заявил встречный иск о взыскании с комитета 244 847 руб. 88 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения исковых требований).

...Доказательств того, что право собственности на спорные помещения принадлежит муниципальному образованию, комитетом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Встречные исковые требования удовлетворены судами на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, как подтверждено материалами дела, общество "СФ "ПДК-Строй" в период с сентября 2005 г. по апрель 2007 г. производило перечисление денежных средств на расчетный счет комитета при отсутствии законных оснований, в результате чего у последнего возникло неосновательное обогащение за счет общества "СФ "ПДК-Строй" в размере 244 847 руб. 88 коп..."

 

Позиция 3. После прекращения договора субаренды арендная плата, полученная арендатором у субарендатора, является неосновательным обогащением арендатора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2009 N КГ-А40/5116-09 по делу N А40-26664/08-155-203

"...Дополнительным соглашением N 5 от 28.02.2008 г. Договор аренды N 1/9-02 от 17.09.2002 г. расторгнут, в связи с чем 27.03.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременений, зарегистрированных на основании Договоров субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., Договора субаренды N 5/04 от 02.04.2004 г. и Договора аренды N 1/9-02 от 17.09.2002 г. (т. 1, л.д. 12).

Согласно ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы судов о том, что права и обязанности ЗАО "Алефант" и ЗАО "Инфотел", предусмотренные Договорами субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., прекратились с 27.03.2008 г.

При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы судов о возникновении у ЗАО "Алефант" обязанности возвратить ЗАО "Инфотел" 224440 руб. неосновательного обогащения, полученного в качестве арендной платы, установленной Договорами субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., за пользование комнатами 6, 7, 8 помещения I и частью комнаты 3 помещения II подвала в здании по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 23, стр. 3, в период с 01.04.2008 г. по 30.04.2008 г..."

 

10.5. Вывод из судебной практики: Если имущество сдано в аренду лицом, которое не имело на это права, арендатор, фактически использовавший имущество, не вправе требовать возврата уплаченных арендных платежей по правилам ст. 167 ГК РФ, несмотря на то что договор аренды является недействительным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 N Ф09-6529/09-С6 по делу N А60-626/2009-С1

"...В применении последствий недействительности ничтожной сделки по приведению сторон в первоначальное положение в виде взыскания с ответчика в пользу истца 4 762 081 руб. 73 коп. арендных платежей и оплаты тепловой энергии суды отказали, установив с учетом конкретных обстоятельств дела, что истец не был лишен возможности извлекать полезные свойства из имущества, переданного ему ответчиком во временное владение и пользование.

Как следует из п. 1.2 договора аренды, арендатор принимает в аренду здание, техническое состояние которого указано в соответствующем акте. Из содержания обеих редакций актов технического состояния от 24.12.2007, подписанных сторонами, усматривается, что в здании требуется проведение капитального ремонта. Арендатором не оспаривается, что из содержания акта о состоянии объекта культурного наследия от 17.04.2008, результата комплексных научных исследований по договору от 27.04.2008 ему было известно о том, что общее состояние здания неудовлетворительное, стропильные конструкции и обрешетка находятся в аварийном состоянии и представляют угрозу для жизни и здоровья находящихся в помещении людей.

При этом в течение всего срока исполнения ничтожного договора арендатор не заявлял о недостатках имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им.

Напротив, действия истца после получения здания в аренду свидетельствуют о реализации намерений по использованию здания в том состоянии, в котором оно было принято арендатором по акту (получение задания на разработку научно-проектной документации для производства работ по сохранению объекта культурного наследия от 30.05.2008, получение задания на выполнение инженерного исследования памятника истории и культуры от 30.05.2008, запрос разрешения на проведение ремонта, запрос информации об итогах конкурса по реставрации фасадов, подготовка инженерного исследования здания, получение охранного свидетельства, страхование здания уплата арендных платежей и платежей за тепловую энергию).

Названные действия были направлены на реализацию волеизъявления общества "Ямская слобода" на получение здания в долгосрочную аренду, выраженному в заявлении директору предприятия от 12.12.2007, о передаче здания в аренду сроком на 11 месяцев с последующим перезаключением договора аренды сроком на 49 лет. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области и предприятие также были согласны на подписание долгосрочного договора аренды (т. 2, л. д. 122 - 124).

Таким образом, владение и пользование зданием в период, определенный договором аренды, осуществлялось арендатором по своему усмотрению посредством совершения действий по приведению здания к надлежащему состоянию в целях последующей эксплуатации обществом "Ямская слобода" на условиях долгосрочной аренды.

С учетом характера сложившихся между сторонами отношений и конкретных обстоятельств дела выводы судов о том, что арендатор осуществлял действия по использованию в своих целях арендованного здания, соответствуют материалам дела..."

 

10.6. Вывод из судебной практики: Если договор субаренды признан недействительным, собственник помещения не вправе взыскивать с субарендатора, добросовестно вносившего плату арендатору, неосновательное обогащение.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2008 по делу N А56-3318/2006

"...Как усматривается из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и кооператив "Октябрьский", правопредшественник ЗАО "Стоик" (арендатор), 06.11.1992 заключили договор N 14/426 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б.

КУГИ проведена проверка фактического использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б. Актом проверки от 22.11.2005 установлено, что указанное помещение ЗАО "Кредо" использует под офис на основании договора субаренды от 15.06.2005...

Возражая против иска, ЗАО "Кредо" сослалось на договор от 15.06.2005 субаренды помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Средняя Подъяческая, д. 15/102, лит. Б, заключенный с ЗАО "Стоик", и указало, что за пользование помещением надлежащим образом вносило ему плату.

Само по себе признание договора субаренды от 15.06.2005 недействительным не может служить основанием для взыскания собственником имущества арендной платы с субарендатора, добросовестно выполнявшего свои обязательства по договору субаренды.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО "Кредо" вносило плату за пользование помещением ЗАО "Стоик"..."

 

10.7. Вывод из судебной практики: Если договор аренды между муниципальным образованием и ОВД признан незаключенным, у последнего не возникает неосновательного обогащения за фактическое использование имущества, поскольку муниципальное образование обязано обеспечить его нежилым помещением.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А66-292/2008

"...Полагая, что договор аренды является незаключенным, а Учреждение пользовалось спорным помещением без законных оснований, вследствие чего приобрело неосновательное обогащение, Департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд, посчитав расчет взыскиваемой суммы правомерным, а факт использования ответчиком помещения - подтвержденным материалами дела, удовлетворил требования истца частично в связи с ходатайством Учреждения о пропуске Департаментом срока исковой давности, заявленным в порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Поскольку договор аренды от 10.06.2002 N 1968 был заключен на срок более одного года, но в установленном законом порядке не зарегистрирован, суд сделал правильный вывод о его незаключенности.

Из приведенных положений закона следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований и обогащение одного лица за счет другого лица.

В Положении об отделе внутренних дел Московского района г. Твери указано, что ответчик осуществляет полномочия органов внутренних дел Российской Федерации на территории Московского района г. Твери.

Таким образом, при наличии обязанности обеспечить милицию служебными помещениями орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не вправе прекратить отношения по использованию предоставленных служебных помещений, не обеспечив органы милиции иными служебными помещениями, необходимыми для осуществления их деятельности.

Более того, ответчик является бюджетным учреждением, осуществляющим операции по расходованию бюджетных средств в соответствии с бюджетной сметой, ведущейся по правилам Бюджетного кодекса Российской Федерации, в пределах доведенных до него по кодам классификации расходов соответствующего бюджета лимитов бюджетных обязательств.

Ответчик в силу своего статуса органа общественной безопасности не вправе заниматься приносящей доходы деятельностью.

При таком положении суд, неправильно применив нормы материального права, необоснованно удовлетворил иск..."

 

10.8. Вывод из судебной практики: Если на имущество наложен арест, но оно было передано в аренду, то такой договор аренды является ничтожным и арендодатель не может требовать плату за пользование этим имуществом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.07.2009 N Ф03-3228/2009 по делу N А51-12411/2008

"...Постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 14.07.2004 на спорные нежилые помещения наложен арест.

В этой связи решением Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2008 по делу N А51-13078/2007 договоры аренды от 14.04.2006 N 0406/15-1, 0406/15-2, 0406/15-3 признаны недействительными как заключенные в нарушение статьи 16 (п. 1) АПК РФ, статьи 13 (п. 2) ГПК РФ, статей 209, 606, 608 ГК РФ, статьи 80 (п. 4) Федерального закона "Об исполнительном производстве", а также отказано в удовлетворении требований ООО "Матрикс-Прим" о взыскании долга по арендной плате по названным выше договорам аренды.

Кроме того, судебные инстанции исходили из отсутствия у общества законных оснований для передачи ОАО ХК "ДМП" в пользование нежилых помещений, а, следовательно, и права требования у компании платы за пользование этими нежилыми помещениями.

При этом судебные инстанции установили, что Фрунзенский районный суд г. Владивостока, налагая арест на спорные нежилые помещения постановлением от 14.07.2004, ограничил право пользования ими ООО "Матрикс-Прим" запретом на их обмен, сдачу в аренду или наем, передачу в пользование или управление другим лицам.

Выводы арбитражных судов сделаны на основе всестороннего и полного исследования доказательств по делу, с правильным применением норм материального права..."

 

10.9. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли в случае признания судом договора аренды незаключенным быть взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом, если арендодателем был заявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и впоследствии предмет иска не менялся, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды, а арендодатель не изменил предмет иска на взыскание с арендатора неосновательного обогащения, то суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А70-6094/2009

"...Администрация города Ишима в лице комитета имущественных отношений и земельных ресурсов города Ишима, ссылаясь на статьи 393, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Александру Николаевичу Гончарову (далее - предприниматель) о взыскании 269 177 рублей задолженности по договору аренды муниципального имущества от 14.10.2005 N 72 за период с 14.11.2005 по 03.05.2007, 93 210 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, предприниматель А.Н. Гончаров просит решение от 31.07.2009 и постановление от 03.11.2009 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в иске администрации города Ишима.

По мнению заявителя, суд не применил норму права, подлежащую применению - пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации; в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно изменил основания иска, применив к правоотношениям сторон правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности (истек в ноябре 2008 года).

Поскольку новая оферта арендодателем не была акцептована, суды, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 433, пунктом 1 статьи 435, пунктом 1 статьи 438, статьей 443, пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали спорный договор незаключенным.

Арбитражными судами установлено, что предприниматель фактически пользовался спорным имуществом, указанным в договоре от 14.10.2005 N 72, с 17.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи в аренду имущества, по 03.05.2007 (возвращение помещения арендодателю по акту приема-передачи).

В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 1 статьи 2, статьи 8, пункта 3 статьи 423, главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что, пользуясь помещением бани N 3, расположенным по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2, в отсутствие заключенного договора аренды, предприниматель А.Н. Гончаров неосновательно сберег за счет истца денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование муниципальным имуществом.

Апелляционный суд обоснованно отклонил довод заявителя жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неточная квалификация истцом сложившихся между сторонами правоотношений не освобождает ответчика об обязанности оплатить фактическое пользование муниципальным имуществом.

Кроме того, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений..."

 

Позиция 2. Если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды, а арендодатель не изменил предмет иска на взыскание с арендатора неосновательного обогащения, то суд отказывает в иске о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательное обогащение за фактическое пользование имуществом не взыскивается.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.12.2009 N Ф03-7186/2009 по делу N А51-5204/2009

"...Индивидуальный предприниматель Волосинко Анатолий Григорьевич (далее - ИП А.Г.Волосинко, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-ДВ" (далее - ООО "Океан-ДВ", общество) о взыскании 83 796 руб. 55 коп., из которых: 65 333 руб. 33 коп. - задолженность по арендной плате по договору от 01.01.2008 N 03/08 за период с декабря 2008 года по 16.06.2009, 12 771 руб. - стоимость текущего ремонта, 3 092 руб. 22 коп. - задолженность по оплате телефона и Интернета, 2 600 руб. - неустойка (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

ИП А.Г.Волосинко (арендодатель) и ООО "Океан-ДВ" (арендатор) подписали договор аренды от 01.01.2008 N 03/08, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), именуемое в дальнейшем "помещение", согласно плану расположения помещения (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, общей площадью 50 кв.м, помещение, расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Плеханова, 36-б; на срок с 01.01.2008 по 25.12.2008 (п.п. 1.1, 6.1 договора).

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку не определен объект аренды.

При этом апелляционный суд отклонил довод предпринимателя, аналогичный доводу кассационной жалобы, о том, что ответчик не оспаривает факт заключения договора, исходя из того, что, разрешая спор, вытекающий из обязательственных правоотношений, суд обязан дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований, поскольку ничтожность либо факт незаключения договора не влекут возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств.

Апелляционный суд также указал на то, что истец вправе избрать иной, соответствующий фактически сложившимся между сторонами отношениям (внедоговорным отношениям), способ защиты нарушенного права.

Не имеет правового значения ссылка истца на частичное признание ответчиком исковых требований, поскольку они обоснованы ссылкой на договор, который является незаключенным и не влекущим возникновения обязательственных правоотношений сторон.

Выводы судебных инстанций соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

 

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495

"...Общество "Оптимум" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Бриза" о взыскании 95 369 руб. 49 коп., в том числе основного долга по арендной плате за февраль, март, апрель 2009 года в сумме 64 800 руб. и пеней в сумме 30 569 руб. 49 коп. за просрочку уплаты арендных платежей с 06.01.2009 по 21.05.2009 включительно (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между обществом "Оптимум" (арендодатель) и обществом "Бриза" (арендатор) подписан договор временного пользования нежилым помещением от 01.07.2008 N 30-06/2008 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 36 кв. м, расположенное на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604.

Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды - нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.

Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцов документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат..."

 

---

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 890; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!