Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

⇐ ПредыдущаяСтр 66 из 121Следующая ⇒

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. Обязательными условиями для такого зачета являются однородность требований, а также наступление срока требования (зачет также возможен, если срок требования не указан или определяется моментом востребования). При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает ряд проблем относительно определения однородности обязательств, а также процедуры оформления зачета. Последнее зачастую связано с тем, что стороны в договоре аренды нередко предусматривают условие о необходимости подписания дополнительного соглашения о зачете, хотя в соответствии со ст. 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны.

9.1. Вывод из судебной практики: Арендатор может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 по делу N А42-1464/2005

"...В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Закон предоставляет арендатору возможность при обнаружении таких недостатков потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Учитывая, что и обязанность арендатора перечислять арендную плату, и обязанность арендодателя возместить стоимость ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными, что срок исполнения обоих обязательств в соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ наступил, что заявление о зачете сделано ответчиком до предъявления к нему иска в арбитражный суд и получено другой стороной, суд правомерно признал прекращенным обязательство Общества по внесению арендной платы в сумме 72754 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Кассационная инстанция считает необоснованным взыскание судом пеней за просрочку платежей, поскольку Общество правомерно приостановило исполнение обязательства по внесению арендных платежей на основании статьи 328 ГК РФ..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009

"...01.10.2007 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.10.2006, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 16.01.2008 за регистрационным номером 02-02-011/248/2007-553.

Согласно п. 3.3.6 дополнительного соглашения арендатор обязуется своевременно производить капитальный и текущий ремонты арендуемых объектов. Затраты по текущему или капитальному ремонтам идут в счет арендной платы.

На основании договоров подряда, заключенных между обществом "УфаБилдингКомпани" и третьими лицами, подрядчиками были выполнены работы по реконструкции помещений, переданных по договору аренды от 20.10.2006 N 629/06 обществу "УфаБилдингКомпани" (общестроительные, монтажные, фасадные работы, вентиляция), что подтверждается актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат.

В письмах от 07.10.2008 N 07-70/10, N 07-88/11, N 07-32/04 общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в адрес учреждения "Уфимский автотранспортный колледж" и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан с предложением о рассмотрении вопроса о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы.

Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением "Уфимский автотранспортный колледж", общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными и удовлетворил исковые требования.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-10610/06-С6 по делу N А07-44105/05

"...Учитывая, что обществом "РемСтрой" доказана необходимость осуществления капитального ремонта (акт технического обследования нежилого помещения от 06.07.2004, постановление администрации Туймазинского района и г. Туймазы от 18.02.2005 N 240 об утверждении данного акта), материалами дела подтверждены затраты на его проведение в размере 1676442 руб. 97 коп., при этом проведение данного ремонта согласовано с комитетом, суды обоснованно признали возможным произвести зачет части затрат общества "РемСтрой" на капитальный ремонт в размере 812194 руб. 26 коп. в счет арендных платежей за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования..."

9.2. Вывод из судебной практики: Затраты на улучшение имущества, осуществленные в соответствии с договором, можно зачесть в счет арендной платы без подписания дополнительного соглашения о зачете, даже если такое оформление предусмотрено договором, но арендодатель уклоняется от его подписания.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.02.2006 N КГ-А40/14233-05 по делу N А40-18190/02-59-200

"...Довод заявителя о необоснованности требований истца о зачете стоимости восстановительных работ в счет арендной платы, поскольку условием для зачета является дополнительное соглашение между сторонами, которое не было заключено, отклоняется.

Суд обоснованно исходил из того, что требование ЗАО "АК "Полет" направлено на понуждение ответчиков исполнить договор в части зачета стоимости восстановительных работ в счет арендной платы.

При этом судом было учтено, что истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой произвести зачет, а также направлял в его адрес проект дополнительного соглашения для акцепта.

Однако в нарушение договорных обязательств арендодатель не подписал дополнительного соглашения и не произвел зачета.

При таких условиях и поскольку ЗАО "АК "Полет" обратилось в суд с требованием о понуждении исполнения обязанности в соответствии с условиями договора аренды, заключение сторонами дополнительного соглашения не требуется..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.02.2006 N КГ-А40/14247-05-П по делу N А40-10290/03-77-150

Однако в нарушение договорных обязательств арендодатель не подписал дополнительное соглашение и не произвел зачет.

9.3. Вывод из судебной практики: Зачет стоимости произведенных улучшений арендуемого имущества в счет арендной платы возможен лишь на сумму арендной платы, период внесения которой уже наступил.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 20.07.2009 N КГ-А40/6404-09 по делу N А40-82704/08-155-676

"...В соответствии с п. 3.8 договора затраты арендатора, понесенные в случае проведения капитального ремонта (п. 3.7 договора) и произведенных улучшений и перепланировок арендуемых нежилых помещений (п. 2.3.2 договора), могут быть зачтены в счет ежемесячной арендной платы. Размер сумм, засчитываемых ежемесячно в счет арендной платы, определяется соглашением сторон.

Материалами дела подтверждено, что арендодатель направлял арендатору уведомления от 23.09.2008 г. и 29.09.2008 г. с требованием об устранении нарушения обязательств по оплате арендной платы, принятых по договору от 15.12.2005 г. N 2-А.

Возражения ответчика о выполнении работ по капитальному ремонту в размере 6 627 207 руб. и зачете их стоимости в счет погашения задолженности по арендной плате с 2006 г. на три года вперед, правомерно отклонены судами со ссылками на то, что сторонами не соблюден порядок, предусмотренный договором (п. 3.8), а также в связи с тем, что досрочное исполнение арендатором в одностороннем порядке обязательства по внесению арендной платы договором не предусмотрено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2008 N Ф09-88/08-С6 по делу N А07-4440/2007

"...Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования, обоснованно приняв во внимание установленный договором аренды от 29.03.2006 N 271/06 ежемесячный срок внесения арендной платы, придя к правомерному выводу о том, что на момент обращения общества "УфаБилдинг Компани" в арбитражный суд с иском (22.03.2007) срок исполнения наступил лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы на указанную дату, обязательства арендатора по внесению арендной платы за последующие периоды, напротив, не наступили.

Поэтому довод общества "УфаБилдинг Компани" о том, что апелляционный суд должен был обязать управление произвести зачет стоимости ремонта в счет арендной платы за период по октябрь 2007 г., применительно к ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 517727,2 руб., судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку удовлетворение исковых требований в указанной части иска не соответствует положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

9.4. Вывод из судебной практики: Арендатор не может произвести зачет суммы арендной платы и расходов на коммунальные услуги, поскольку оплата таких услуг не является формой арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005

"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендой платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.

При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что задолженность по арендной плате была погашена ООО "ПроектСтройИзыскания" путем зачета встречного однородного требования, о чем ООО "Технолог" было заявлено в письме от 02.08.2004 N 63, отклоняется исходя из следующего.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Обязательство по внесению арендной платы и обязательство по несению расходов на содержание помещения не являются встречными и возникшими в момент поступления письма от 02.08.2004 N 63. Поэтому данное письмо не может быть квалифицировано как заявление о зачете..."

9.5. Вывод из судебной практики: Если арендатор самостоятельно проводит какие-либо работы в (на) арендуемом объекте и условиями договора не предусмотрено отнесение расходов в счет арендной платы, то у него нет права требовать зачета произведенных затрат в счет задолженности по аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2009 N А58-3563/07-Ф02-393/09 по делу N А58-3563/07

"...По мнению заявителя кассационной жалобы, суд, взыскивая с предпринимателя арендные платежи, необоснованно не учел затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей.

Довод заявителя жалобы о том, что суд при взыскании арендных платежей должен был учесть затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей, не обоснован.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктами 1, 5 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в виде: определенных в твердой сумме платежей; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями заключенного договора не предусмотрено отнесение возможных затрат по очистке территории в счет арендной платы.

Поскольку главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по содержанию арендованной территории, суд правомерно отклонил заявление ответчика о проведении зачета в сумме 287 800 рублей..."

9.6. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора произвести затраты по предварительному договору аренды, не засчитанные впоследствии в арендную плату, является дарением, и такое условие договора признается недействительным, если подпадает под запрет ст. 575 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2009 по делу N А35-3790/08-с13

"...Пунктом 5.4 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов в соответствии с проектом арендодателя. Расходы по установке витрин и дверей, приобретению материалов, необходимых для их установки, оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты выставления счета.

Витрины и двери являются собственностью ООО "КурскОбувь", так как устанавливаются в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не засчитывалась в счет арендной платы. При таких обстоятельствах суд, со ссылкой на ст. ст. 572, 575 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что пункт 5.4 предварительного договора аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2009 по делу N А35-3789/08-с13

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 626; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 61 62 63 64 656667 68 69 70 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!