Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

⇐ ПредыдущаяСтр 65 из 121Следующая ⇒

В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения сроков ее внесения. При этом законодатель не раскрывает понятия существенности нарушения таких сроков.

7.1. Вывод из судебной практики: Уплата арендных платежей в меньшем размере с просрочками является существенным нарушением договора аренды, при котором арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009 по делу N А52-1183/2008

"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова... обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барс"... о взыскании... задолженности по арендной плате... и... арендной платы за два месяца вперед...

Согласно материалам дела арендную плату ответчик вносил не в полном размере и с нарушением установленных сроков. Поэтому суды обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189 руб. 38 коп. задолженности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Кроме того, как отмечено апелляционной инстанцией, поскольку ответчик уплачивает арендную плату в меньшем, чем установлено соглашением сторон, размере, при этом допускает просрочки ее внесения, данные обстоятельства следует признать существенным нарушением обязательств со стороны Общества.

Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права, не допустили каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену принятых по делу судебных актов, отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы..."

Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Данная проблема вытекает из недостаточного урегулирования Гражданским кодексом РФ ситуации, в которой арендатор вынужден использовать имущество с недостатками (п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще не использовать его.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Однако в ряде случаев арендатор заявляет требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом и не предъявлял арендодателю каких-либо претензий. В таком случае доказать ухудшение состояния имущества или условий пользования достаточно проблематично.

Кроме того, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 612 ГК РФ содержит смежную норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Многочисленные споры возникают также в ситуациях, когда арендатор не использовал имущество в период действия договора аренды. Это может быть связано как с обстоятельствами, не зависящими от арендатора и препятствующими пользованию имуществом, так и с его собственными действиями, хотя объективная возможность использования имущества существовала. В зависимости от причины, по которой арендатор не использовал арендуемое имущество, наступают различные правовые последствия в части внесения арендной платы.

8.1. Вывод из судебной практики: Если имущество невозможно использовать по вине арендодателя, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А44-2140/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах лесного конкурса от 12.08.2004 N 14 федеральное государственное учреждение "Пестовский лесхоз" (правопредшественник истца, арендодатель) и предприниматель Яковлев С.И. заключили договор от 22.09.2004 N 9 аренды участка лесного фонда на территории Пестовского лесхоза Никулкинского лесничества общей площадью 4208 га для заготовки древесины на арендуемом участке в кварталах, указанных в пункте 2.2 договора, сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Яковлев С.И. неоднократно в конце 2006 года и в 2007 году обращался в Пестовский лесхоз с заявками на выдачу лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2007 год и с предложением изменить условия договора в части арендной платы ввиду невозможности осуществлять пользование предоставленным в аренду участком лесного фонда из-за невыдачи истцом лесорубочных билетов. Однако арендодатель необоснованно отказывал ему в выдаче билетов и не подписывал соглашения об изменении размера арендной платы. Предпринимателю был выписан только один лесорубочный билет N 377 в счет фонда на 2007 год. Осуществив заготовку леса в объеме, указанном в билете N 377, предприниматель уплатил арендную плату в 2007 году исходя из данного объема лесопользования по правилам пункта 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендная плата с 01.01.2005 устанавливается за весь объем пользования на арендованном участке.

Суды обеих инстанций, установив, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились условия пользования арендатора арендованным имуществом, а следовательно, ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании 193 688 руб..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал уменьшения арендной платы в связи с ухудшением состояния имущества, то впоследствии он теряет право это сделать.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А56-39562/2008

"...Доводам ответчика о том, что он не имел возможности использовать арендуемое имущество, так как истец ухудшал условия пользования арендуемыми помещениями с 17.12.2007, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд первой инстанции исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-5587/06-С3 по делу N А47-7632/2003

"...Ответчик, ссылаясь на п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что вправе требовать уменьшения арендной платы и не производить платежи до устранения нарушения его прав, так как в связи с проведением арендодателем ремонтных работ в помещениях без согласования с арендатором последний был лишен возможности использовать арендованные помещения в соответствии с условиями договора.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно отклонили довод ответчика об уменьшении размера арендной платы в связи с ухудшением условий пользования, поскольку такое требование является самостоятельным и ответчиком не заявлялось.

Судами установлено отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что стороны внесли в установленном законом порядке изменения в договор относительно размера арендной платы. Арендатор не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжил пользоваться помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик пользовался помещением, арендованным по договору от 16.06.2002 N 9, и в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации несет обязанности по своевременному внесению арендных платежей..."

8.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и просить уменьшения арендной платы, если он не указал на них при передаче и использовании имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1347/2009(1837-А45-39)

"...Принимая решение об удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору, суд первой инстанции исходил из доказанности предъявленного требования, поскольку за спорный период пользования баржей с июня по октябрь 2007 года за индивидуальным предпринимателем Киселевой И.Ю. образовалась задолженность в размере 411 000 руб.

Судом принято во внимание, что за все время эксплуатации указанного судна от арендатора не поступало замечаний, связанных с его неисправностью, баржа эксплуатировалась ответчиком в коммерческих целях.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что недостатки судна возникли до его передачи арендатору.

Акт дефектации металлического корпуса, составленный ООО "Судоремонт Тюмень" от 29.06.2007, содержит данные о состоянии судна на эту дату, т.е. через полгода после эксплуатации судна ответчиком. Доказательств того, что указанные в акте дефекты судна возникли по вине арендодателя, в материалах дела не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 по делу N А56-24529/03

"...В кассационной жалобе ООО "СамДар" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суды первой и апелляционной инстанций не учли указания кассационной инстанции на то, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.

Как следует из материалов дела, 05.11.01 между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор N 03-А120162 аренды нежилого помещения 3Н (подвал) площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1, сроком на пять лет.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, посчитал правомерным расчет арендной платы с применением коэффициента, равного единице. Ответчик не представил допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие отопления в помещении на момент его передачи арендатору, а также доказательств того, что помещение было меньшей площадью.

Возражения ООО "СамДар" против заявленных требований сводятся к тому, что ответчик был лишен возможности использовать арендованное помещение в связи с отсутствием в нем отопления и энергоснабжения; кроме того, помещение имело меньшую площадь, чем указано в договоре.

Арбитражный суд исходил из того, что помещение передано арендатору по акту от 05.11.01, в котором указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, его площадь равна 143,4 кв.м. Акт подписан ответчиком без замечаний относительно фактического состояния помещения. Кроме того, признаны надлежащими доказательствами состояния помещения на момент заключения договора документы, составленные в период 1999 - 2001 гг.

Арбитражный суд обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2006 N Ф09-3831/06-С3 по делу N А34-7942/05

"...В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" обязанности по своевременному внесению арендных платежей, ввиду дальнейшего использования помещения за рамками действия договора аренды, Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом администрации г. Кургана на основании ст. 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд.

Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к верному выводу о том, что договор от 22.06.2004 N 2/07-04 соответствует требованиям ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). После подписания указанного договора истец выполнил обязательства по передаче ответчику недвижимого имущества. Данный факт подтвержден материалами дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, во внимание не принимается, поскольку спорное помещение было принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования (л. д. 12)..."

8.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2009 по делу N А38-3133/2008-16-237

"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6.4 упомянутого договора аренды освобождение арендатором помещения ранее 30-дневного срока с момента уведомления о расторжении договора не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы за весь период по день расторжения договора включительно.

В соглашении от 25.06.2008 стороны указали дату расторжения договора аренды с 25.07.2008, следовательно, у ФГУП "СВЯЗЬ-безопасность" обязанность по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента расторжения договора, а не с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-6356/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель В.П. Красильников (арендодатель) и ОАО "Южный Кузбасс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2007 N 1-665 ЮК/07, согласно которому по акту от 01.03.2007 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.2007 по 31.01.2008 нежилое помещение площадью 460,8 кв.м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Юности, 6а, третий этаж, для использования под офис.

Дополнительными соглашениями от 31.01.2008, от 01.12.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскал с ОАО "Южный Кузбасс" в пользу индивидуального предпринимателя В.П. Красильникова задолженность по арендной плате в сумме 1 593 200 рублей за 5 месяцев (с сентября 2008 по 30.01.2009) и пени по состоянию на 01.05.2009 за просрочку внесения указанной суммы арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения, арендной платы за февраль-апрель 2009 года и начисленных на нее пени за несвоевременную уплату, суд первой инстанции исходил из того, что истец знал о намерении ответчика освободить арендуемое помещение 30.01.2009 и передать его по акту арендодателю; арендатор не использует указанное помещение с 01.02.2008.

Установив, что срок действия спорного договора аренды продлен по 01.12.2009, арбитражный суд в нарушение части 1 статьи 64, статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценил доводы истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы; не определил, прекращено или нет действие указанного договора аренды в установленном законом порядке.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Кемеровской области принял судебный акт по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, что является основанием для отмены решения от 06.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области в части отказа предпринимателю В.П. Красильникову в удовлетворении исковых требований с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу N А12-4787/2009

"...Письмом от 31.12.2008 N 124 ООО "Техностройсервис" сообщило ООО "Высота" о необходимости приостановления работ башенного крана с 31.12.2008, в связи с временной приостановкой финансирования работ заказчиком объекта. Получение данного письма исполнителем подтверждается отметкой представителя, датированной 02.02.2009.

В письменных ответах от 24.03.2009 и от 22.04.2009 ООО "Техностройсервис" отказалось от подписания актов за период январь - март 2009 года, по мотиву того, что услуги не оказывались.

Содержащиеся в решении суда первой инстанции выводы относительно обязанности арендатора вносить арендную плату, в том числе и за период, когда предмет аренды не использовался по вине последнего, основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной судебно-арбитражной практике.

Факт нахождения имущества (крана КБ-403) в период с января по март 2009 года подтвержден документально и не оспаривается сторонами, следовательно, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на основании письма общества "Техностройсервис" от 31.12.2008 N 124, которое фактически было получено обществом "Высота" только 02.02.2009, исполнение обязательств сторон по договору было приостановлено, в результате чего арендодатель не оказывал услуги по управлению техникой, не могут исключать обязанности арендатора вносить арендную плату, в порядке и сроки установленные соглашением сторон..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2009 по делу N А57-8515/2008

"...Установив, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме за оспариваемый период ответчиком не представлены, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.

Ссылка ответчика на то, что фактически спорное помещение им не использовалось с 01.11.2006, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ. Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008

"...Кроме этого досрочное освобождение арендуемых помещений (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) так же не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2009 по делу N А56-27403/2008

"...Доводы ответчика о том, что он фактически не использовал земельные участки, подлежит отклонению, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.

Возражений по арифметическому расчету суммы основной задолженности ответчик не представил. Размер подлежащих взысканию пеней и период, за который они должны быть начислены, определены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора от 22.02.2005.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 по делу N А56-10084/2009

"...Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у арендодателя отсутствовала обязанность принять помещение.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязательство истца принять помещение и возврат помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, суды обоснованно удовлетворили иск, правомерно уменьшив размер неустойки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 по делу N А13-7184/2007

"...Суд первой инстанции, установив, что арендатор с 03.06.2007 не использует арендованное имущество, в иске отказал.

В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Срок действия договора аренды от 21.03.2007 установлен до 31.01.2008. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения или изменения договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "ГрузАвто" не пользовалось арендуемым имуществом и, следовательно, не обязано вносить арендную плату за него, ошибочен, так как неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Договор аренды от 21.03.2007 в установленном законом порядке не расторгнут..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2007 по делу N А56-12599/2006

"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после подписания договора Общество совершало действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") отказало Обществу в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.

После получения от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказа, что фактически означает невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в КУГИ с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.

Суд первой инстанции с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), правомерно удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.07.2007 по делу N А56-38700/2006

"...Доводы ответчика о том, что он не имел возможности по вине арендодателя пользоваться арендованным имуществом в связи с отсутствием водо-, тепло-, электроснабжения, получили надлежащую оценку суда при рассмотрении спора. Поскольку ответчик не воспользовался предоставленным ему статьей 620 ГК РФ правом обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, обязательства, возникшие из действующего договора аренды, должны исполняться надлежащим образом в силу требований статьи 309 ГК РФ. Кроме того, по условиям договора (пункт 2.2.1) именно арендатор обязался в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение.

Поскольку арендная плата в размере и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком не была внесена, суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, взыскал с ответчика 1140566 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 319049 руб. 15 коп. пеней. В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату, суд правильно удовлетворил требование КУГИ о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 по делу N А56-12596/2006

"...Суд первой инстанции правомерно с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность арендатора вносить арендную плату независимо от фактического использования имущества была также закреплена в договоре.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2009 по делу N А32-22510/2008

"...Как следует из материалов дела и установили суды, 28.03.2005 на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 25.02.2005 N 431 истец (арендодатель) и МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" (арендатор) заключили договор аренды N 4700003625 земельного участка площадью 556 кв. м, кадастровый номер 23:47:03 01 011:0008, расположенного по адресу: Центральный район г. Новороссийска, ул. Советов, 40, на срок до 25.02.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.08.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением от 05.09.2005 N 189 к договору аренды от 28.03.2005 N 4700003625 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301011:0008 внесены изменения, в силу которых обществу переданы права арендатора указанного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном в законом порядке, о чем 02.11.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Ненадлежащее выполнение указанной обязанности явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.

Судом кассационной инстанции не принимается довод ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду неиспользования земельного участка.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если таковые не определены - в соответствии с назначением имущества.

В пункте 7 договора аренды указано, что неиспользование земельного участка арендатором и неудовлетворительные результаты его финансово-хозяйственной деятельности не могут служить основанием уменьшения или невнесения арендной платы. Общество, принимая на себя обязательства по договору, не возражало против данного пункта договора и, более того, подписало соглашение о продлении срока действия договора аренды, частично уплачивало арендную плату.

При наличии договора аренды и передаче имущества обязанность общества (арендатора) вносить плату за пользование земельным участком возникает из договора независимо от того, использовало ли оно фактически переданное ему арендодателем имущество..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2059/09-С6 по делу N А71-7781/2008-Г10

"...Довод заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованного нежилого помещения в апреле 2008 года рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанное обстоятельство материалами дела не подтверждено, факт прекращения договора аренды от 15.11.2007 N 86/1 ранее 17.07.2008 по основаниям и в порядке, установленном законом или договором, не доказан. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Договором аренды от 15.11.2007 N 86/1 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата нежилого помещения в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания действия договора - 17.07.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2055/09-С6 по делу N А07-8141/2008-Г-ГЕА

"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.10.2007 не расторгнут в установленном законом порядке, доказательств возврата имущества арендатором арендодателю не представлено. Поскольку доказательств внесения арендной платы за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 в сумме 208 772 руб. ответчиком не представлено, суды удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по арендной плате на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что нарушение обязательства по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали требование истца о взыскании неустойки за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 правомерным, вместе с тем на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизили сумму неустойки до 5000 руб., в связи с тем, что в настоящее время имущество выбыло из владения ответчика. Отклоняя довод предпринимателя Соколова И.П. о том, что он фактически не использовал спорное нежилое помещение с февраля 2008 года, суд апелляционной инстанции указал на то, что пользование арендованным имуществом или отсутствие такого пользования на обязанность арендатора вносить арендную плату не влияет..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2006 N Ф09-7325/06-С6 по делу N А07-54278/2005

"...Доводы заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованных складских помещений 05.09.2005, то есть до истечения срока действия договора, отклоняются, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Договорами аренды от 01.12.2004 не предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке; двустороннее соглашение о досрочном расторжении договоров аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата складских помещений в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора - 19.10.2005 (дата расторжения договора по требованию арендодателя)..."

8.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если имущество было передано арендатору, несмотря на то, что он его не использовал для целей осуществления уставной деятельности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474

"...Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил ст. ст. 309, 310, 333, 614 ГК РФ и дал обоснованную оценку условиям заключенного между сторонами государственного контракта, являющегося правовым основанием возникновения между сторонами арендных отношений, и исходил из установленных им обстоятельств о том, что истец, являющийся собственником спорных помещений, исполнил обязательства по их передаче ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 19.03.2007 г.

Установив, что спорные помещения были приняты ответчиком без возражений, использовались им, но не оплачены за 4 квартал 2008 г., 1 и 2 кварталы 2009 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в полном объеме суммы задолженности и предусмотренной п. 5.1 контракта неустойки, размер которой снижен судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в связи с установлением несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Довод кассационной жалобы о том, что, являясь арендатором по контракту, ГОУ ВПО "МГУТУ" фактически спорные здания не использовало для ведения уставной деятельности, отклоняется, поскольку при рассмотрении дела судами установлен факт принятия зданий ответчиком во временное пользование и владение по акту приема-передачи.

Доказательств обратной передачи здания арендодателю или неиспользования помещений ответчиком не представлено.

В этой связи обязанность по уплате арендных платежей арендодателю не может быть поставлена в зависимость от соблюдения самим арендатором цели использования арендуемых помещений при их фактическом нахождении в пользовании арендатора..."

8.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать арендной платы, если арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу N А82-5125/2008-38

"...Постановлением от 14.11.2008 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда изменено: в части взыскания с Предпринимателя в пользу Учреждения 74 074 рублей 01 копейки задолженности по арендной плате отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Руководствуясь статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22" ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО "ТрансСпецСтрой" (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями по улице Марголина, у дома N 22 города Ярославля от 05.05.2007.

Постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительств автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22".

Мэр города Ярославля постановлением от 05.03.2008 N 628 признал утратившим силу постановление от 04.09.2007 N 2942 "О приостановлении действия постановления мэра города Ярославля от 06.02.2007 N 337", в связи с чем Предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательств по оплате арендных платежей за период с 10.09.2007 по 05.03.2008.

Суд установил, что постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22", на основании которого заключен договора аренды от 27.04.2007 N 17769/1, то есть имелись препятствия, не позволившие Предпринимателю пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения, в связи с чем суд правомерно посчитал, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А33-16702/08

"...Получив имущество в аренду, ООО "ФСК "Готика" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 2632 от 13.11.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 06.11.2007, принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:50:0500357:0336, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1 473 (одна тысяча четыреста семьдесят три целых) кв.м, в том числе 867 кв.м - площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный по договору аренды N 2632 от 13.11.2007 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24 октября 2008 года N 9194, вследствие чего у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2009 по делу N А49-4199/2008

"...Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.

При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль - август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части - оставлению без удовлетворения..."

Примечание: В приведенных далее Постановлениях судами было установлено, что арендатор не мог использовать имущество в связи с его состоянием, по вине арендодателя или в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691

"...Судом установлено также, что допуск работников ответчика в арендуемые помещения был приостановлен с ноября 2005 г. сначала в связи с приостановлением деятельности истца и закрытием здания ССП, а потом по волеизъявлению истца, что подтверждается письмом ОАО "Детский мир - Центр" от 10.02.2006, данные обстоятельства фактически лишили ответчика возможности использовать арендованные помещения, в связи с чем суд правильно отклонил довод истца о том, что ответчик с ноября 2005 г. перестал вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А56-8610/2005

"...В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависела от того, имел ли он возможность использовать арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 29.01.2003, или нет..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-432/03

"...В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 01.12.1998, имел ли он такую возможность или нет. Нахождение в части помещений третьего лица, которое заняло их до заключения договора аренды, влечет для арендатора невозможность их использования. В этом случае у арендатора не наступает обязанность вносить арендную плату в силу положений статей 611 и 614 ГК РФ.

Из письма ГКФУ "Петербург-концерт" от 04.12.2002 N 281 (л.д. 19) видно, что "ГКФУ "Петербург-Концерт" находится по указанному адресу с 1990 года, что отражено в акте проверки использования помещений от 3.09.2002. Кроме того, из отзыва на апелляционную жалобу Комитета по культуре (л.д. 82 - 83) следует, что Комитету по культуре известно, что часть помещений в здании по Лиговскому пр., 56, лит. В без законных оснований использовало подведомственное Комитету по культуре ГКФУ "Петербург-концерт"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2007 по делу N А56-34336/2006

"...В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2005, заключенным между КУГИ, ООО "Доктор+" и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство экономической и финансовой безопасности" (далее - Агентство), ООО "Доктор+" уступило Агентству права и обязанности по договору аренды от 12.11.2004 в полном объеме; в договор аренды внесены изменения в части размера арендной платы; дополнительное соглашение вступает в силу с 01.07.2005.

По актам приема-передачи от 01.07.2005 ООО "Доктор+" сдало нежилое помещение балансодержателю, который передал данный объект Агентству.

КУГИ, ссылаясь на наличие у ООО "Доктор+" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2005 по 31.07.2006, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом. В данном случае ООО "Доктор+" в связи с подписанием при участии КУГИ дополнительного соглашения от 01.07.2005 с ведома и согласия последнего сдало балансодержателю помещение, переданное затем Агентству. В связи с этим суд пришел к правильному выводу, что у ответчика не имеется обязанности вносить арендную плату за период, в который он фактически не пользовался помещением, независимо от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005

"...Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО "Румит" не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО "Ардис" не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по не зависящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.

Поскольку, как установлено судом, ООО "Ардис" не пользовалось помещениями по не зависящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО "Ардис" (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.

...По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005

"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, а также не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он не имел возможности пользоваться арендованными кранами ввиду их полного износа.

Между тем, как следует из письма от 25.11.2005 общества с ограниченной ответственностью "Заплюсское", которое являлось ответственным хранителем спорного имущества по исполнительному производству N 1571, краны находились в неудовлетворительном состоянии и не могли быть использованы по назначению, что подтверждается актами списания названных кранов.

Доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, судом не проверены надлежащим образом, в связи с чем вывод суда об их необоснованности не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005

"...Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу N А56-15322/2005

"...По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку в период действия обеспечительных мер арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, предусмотренному п. 1.2 договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятые судом обеспечительные меры в виде приостановления действия Постановления являются основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом в период действия обеспечительных мер..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А53-15932/2008

"...Поскольку фонд арендовал участок с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0693 для целей строительства многоквартирного жилого дома, то до момента освобождения третьим лицом земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 03:0018 использование арендуемого участка ответчиком с указанной целью не представлялось возможным. Таким образом, департамент (арендодатель) передал фонду (арендатору) имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ответчик в силу допущенных истцом нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него (до 28.04.2008) не возникла обязанность по оплате арендной платы. Поэтому апелляционный суд правомерно взыскал с ответчика 234 748 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.04.2008 по 30.06.2008 (64 дня). Пени рассчитаны судом за период с 21.06.2008 по 31.07.2008 (41 день) в размере 3 464 рублей 88 копеек с учетом факта нарушения фондом обязанности по внесению арендной платы за второй квартал 2008 года (пункт 3.2 договора).

Довод департамент о необходимости взыскания с фонда арендной платы за весь спорный период в силу платности землепользования несостоятелен..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 N Ф09-1831/06-С3 по делу N А60-17921/2005

"...Согласно акту от 08.07.2003, помещение находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению, арендодатель дал согласие на проведение арендатором ремонтно-реставрационных работ, капитального ремонта и реконструкции с обязательным привлечением подрядчика, имеющего лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

01.08.2003 некоммерческой организацией "Фонд поддержки президентских программ в Уральском регионе" с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый портал", имеющим лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, заключен договор на проведение ремонтных работ в указанном помещении, сметная стоимость которых, согласованная с арендодателем, составила 375535 руб.

Работы по договору от 01.08.2003 производились в августе - сентябре 2003 г. Оплата выполненных работ произведена.

Таким образом, арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением в июле - августе 2003 г., в связи с чем арендная плата за указанный период уплате не подлежит..."

8.7. Вывод из судебной практики: Если арендатор фактически использовал меньшую площадь арендуемого помещения, чем предусмотрено договором, то он вправе взыскать с арендодателя переплату.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2007, 11.09.2007 N КГ-А40/8000-07 по делу N А40-67432/06-11-531

"...Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20 июня 2003 года был заключен договор аренды N 2/03 на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, проспект Мира, 119, стр. 501, общей площадью 769,7 кв. м (этаж N 2, помещение 1, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17), для использования под предприятие общественного питания любой формы, сроком действия на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2003 года.

Судом установлено, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче объекта аренды по акту приема-передачи.

Однако, фактическое пользование указанными помещениями, кроме комнаты N 16 размером 7 кв. м (лестница), N 11 размером 2,4 кв. м (касса), комната N 15 размером 129,9 кв. м (бар) арендатором не отрицается.

Таким образом, им используются помещения общей площадью 630,4 кв. м, а не 769,7 кв. м.

Следовательно, переплата арендной платы за период с ноября 2003 года по октябрь 2006 года составляет 585372 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют - 179514 руб. 08 коп..."

8.8. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, если договором на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2009 по делу N А82-11859/2007-45

"...Довод заявителя о применении к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен.

Общество связывает такие обстоятельства с действиями правопредшественника третьего лица по делу при устранении последствий аварии водоснабжения, вследствие которых арендуемые помещения приведены в неудовлетворительное состояние, исключающее возможность их использования по назначению (нарушена целостность конструкции бетонного пола).

В пунктах 2.2.12 и 2.2.14 договора аренды от 24.04.2001 N 8989-Г контрагенты предусмотрели обязанности арендатора:

- производить капитальный и текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца);

- заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества с балансодержателем и соответствующими обслуживающими организациями и оформить с ними акт на границы ответственности по договору.

С учетом данных договорных условий ответственность перед арендодателем за надлежащее состояние объекта аренды несет арендатор, заключивший договор с обслуживающей организацией. Следовательно, основания для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют..."

Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 368; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 60 61 62 63 646566 67 68 69 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!