Жилье зависит от процентных ставок
Недвижимость и жилье привязаны к направлению движения процентных ставок. Это объясняет, почему жилье обычно считается контрциклическим, т. е. движется против нормального экономического цикла. Активность в сфере жилищного строительства, как правило, возрастает при падении процентных ставок, что обычно происходит в условиях слабой экономики. И наоборот, сильная экономика обычно сопровождается ростом процентных ставок, что сдерживает домостроительную отрасль. Исторически ужесточение денежнокредитной политики в условиях сильной экономики сдерживает ипотечное кредитование, которое ослабевает с укреплением экономики. Продажи нового жилья в прошлом также имели контрциклический характер, они снижались при экономических подъемах (когда ставки растут) и достигали дна во время спадов (когда ставки падают). Это главным образом результат отрицательной корреляции с долгосрочными процентными ставками. Число строящихся жилых домов (равное количеству домов, строительство которых начинается каждый месяц) также исторически падало во время экономических подъемов и сильно увеличивалось в периоды экономических спадов. За определяющий фактор здесь опять можно принять направление движения долгосрочных ставок. Однако это не всегда так.
Недвижимость не всегда следует за инфляцией
Недвижимость исторически считается средством хеджирования от инфляции и инструментом, чувствительным к процентным ставкам. Также говорят, что цены на недвижимость падают, когда падает фондовый рынок. Все это действительно относится к недвижимости и является правдой, но не всегда. Цены на жилье и недвижимость рухнули в дефляционные годы Великой депрессии. Стоимость жилья падала в 1925 и 1935 гг. и не росла до конца 1940-х гг. Цены на землю, особенно на Среднем Западе, также упали в 1930-х гг. по мере обесценивания сельскохозяйственной продукции. Расти они начали лишь с ростом уровня инфляции в 1940-х и 1950-х гг. Казалось бы, это подтверждает мнение о том, что жилье и недвижимость чувствительны к инфляции и дефляции. Цены на жилье росли в инфляционных 1970-х гг. и достигли пика одновременно с инфляцией в начале 1980-х гг. Цены на сельскохозяйственные земли упали после 1981 г., когда цены на сельскохозяйственную продукцию прошли пик. Это тоже говорит в пользу связи с инфляцией. Но как тогда объяснить рост цен на недвижимость и жилье в последние пять лет, когда практически отсутствовала инфляция, а главной угрозой была дефляция? Это полностью противоречит тому, что происходило в 1930-х гг. Резкое увеличение цен на недвижимость и рост объемов жилищного строительства в последние пять лет не могут быть связаны с инфляцией.
|
|
|
Недвижимость не всегда следует за процентными ставками
|
|
|
Связь между недвижимостью и процентными ставками наблюдается не всегда. Обвал рынков недвижимости и жилья в 1930-х гг. совпал с падением долгосрочных ставок. Бум на рынке недвижимости в 1970-х гг. произошел, когда росли долгосрочные процентные ставки. Благоприятное воздействие инфляционной спирали в 1970-х гг., по-видимому, превосходило негативные последствия роста процентных ставок. В 1980-х гг. цены на жилье и недвижимость снижались по мере падения процентных ставок. По-видимому, в 1930-х, 1970-х и 1980-х гг. влияние инфляции было гораздо сильнее влияния процентных ставок.
Недвижимость не всегда следует за акциями
А как насчет связи недвижимости с акциями? Акции падали одновременно с ценами на жилье и землю в 1930-х гг. и развернулись вверх вместе с ними в 1940-х гг. Цены на акции и недвижимость росли одновременно до конца 1960-х гг. Однако в 1970-х гг. цены на недвижимость взлетели, в то время как на рынке акций наблюдался десятилетний долгосрочный медвежий тренд. Цены на недвижимость и жилье падали в начале 1980-х гг., когда на фондовом рынке начался крупнейший бычий рынок в истории. С 2000 г. рынок недвижимости и жилья процветал, а фондовый рынок перенес сильнейший удар за 70 лет. Последние события противоречат мнению о том, что недвижимость следует за фондовым рынком.
|
|
|
Складывается впечатление, что ни одна из исторических причин, на которые обычно ссылаются при объяснении поведения рынка недвижимости, – инфляция, процентные ставки, цены акций и экономический цикл – не дает адекватного объяснения смены настроений на рынках недвижимости и жилья. Ответ на эту загадку, должно быть, находится в другом месте. Похоже, что цикл рынка недвижимости отличается от циклов других финансовых рынков и экономики.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 262; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!